公司介紹
實力股東，資源雄厚
上海上實集團是上海實業(集團)有限公司中國境內執行總部，是上海市政府重點扶持的國有大型企業集團，投資業務領域涉及高新技術、金融投資、房地產開發、工業投資、現代農業和國內經貿等，其中，旗下地產板塊連續三年入選中國房地產公司百強TOP10，2008年獲TOP10成長性第1名、規模性第2名，綜合實力並列第12名，中國房地產年度社會責任感企業。2008中國房地產公司品牌價值TOP10國有房地產企業第6名，品牌價值23.03億元。
聚焦核心戰略，業務穩健經營
上實發展立志成為中國一線的房地產開發運營商，力爭用好各種優勢和資源，形成自身品牌競爭力。公司以住宅開發和不動產經營為核心業務，通過集成、創新的發展理念，突出領先的設計、開發、經營能
力，採取項目開發、併購合作等方式，實施“以上海為基地，長三角為重心，沿江、沿海、出國門”的發展戰略。公司秉承穩健經營的風格，營業收入逐年增加，併入選2008年滬深房地產上市公司綜合實力30強。
品牌項目林立，競爭優勢凸顯
上實發展在國內已完成和在建的住宅及開發類項目有數十個，分布在上海、北京、湖州、泉州、重慶、成都、大理、鄭州、青島、天津、哈爾濱等城市，主要項目包括上海的海東海項目、海上海新城、海源別墅、上海之窗·御景園、黃浦新苑、玉佛城，湖州的西山漾系列項目，泉州的東海新城項目，重慶的錦繡山莊、水天花園、都市花園，成都的錦繡森鄰、錦綉花園，大理的洱海莊園，鄭州的家和萬世，青島的啤酒城、唐島灣、達利廣場、上實國際廣場，天津的萊茵小鎮，哈爾濱的盛世江南、愛建新城等。
2004年9月28日，上實發展協同上海上實集團，與上海五家大型國有企業集團組成投資聯盟，共赴俄羅斯聖彼得堡市投資興建“波羅的海明珠”大型綜合性開發區項目，該項目位於聖彼得堡市西南部的紅村區，將建造以旅遊、商務、居住為核心的多功能現代化綜合社區，包括100餘萬平方米中高檔住宅，約50萬平方米的集商業、會展、酒店、商務、休閒和旅遊為一體的商務區。
上實發展目前擁有及開發的商業不動產項目主要為上海實業大廈、金鐘廣場、高陽商務中心等。公司旗下的上海上實物業管理有限公司，擁有建設部物業管理一級資質，管理各類項目50個，包括中國的最高樓“上海環球金融中心”，其中全國物業管理示範項目7個，上海市物業管理優秀項目12個，面積已逾800萬平方米。
高管介紹
董事會
陸 申：董事長
男，1956年出生，中共黨員，工商管理碩士，高級經濟師。歷任共青團上海市委秘書長、上海城市酒店董事長、上實置業集團（上海）有限公司董事、副總經理、上海實業聯合集團股份有限公司董事總經理，上海遠東國際橋樑建設有限公司董事長，上海實業發展股份有限公司總裁。現任上海上實湖濱新城發展有限公司董事長，上海上實城市發展投資有限公司董事長，重慶華新國際實業有限公司董事長，成都上實置地有限公司董事長，上海實業發展股份有限公司董事長。
季 崗：副董事長、總裁
男，1957年10月出生，中共黨員，碩士，高級經濟師。歷任閘北區服務公司副書記、副經理，中亞飯店總經理，上海不夜城服務有限公司董事長、總經理，閘北區人民政府商委、經委主任，上海實業東灘投資開發（集團）有限公司副總裁，上海上實城市發展投資有限公司總裁，上實地產板塊副總裁，上實投資（香港）有限公司執行董事、總裁，香港天廚有限公司總經理、副董事長，本公司總裁。現任本公司總裁。
唐 鈞：董事、副總裁
男，1967年出生，中共黨員，工商管理碩士，高級審計師，註冊會計師。曾任上海審計局主任科員，上海審計局外資處副處長，上海實業（集團）有限公司審計部總經理，上海實業控股有限公司執行董事，上海實業（集團）有限公司計財部副總經理。現任本公司黨委副書記、副總裁。
潘瑞榮：董事
男，1954年出生，中共黨員，大專學歷，高級政工師。曾任上海手工業局宣傳處主任科員，上海市工業黨委宣傳處副處長，上海申日物產公司總經理，上海國際株式會社上海代表處副首席代表、海外事業部部長，上海國際株式會社董事上海代表處首席代表，上海上實（集團）有限公司辦公室副總經理，上海國際（歐洲）集團公司副總裁、總裁，上海實業綜合研究院理事、院長助理。現任上海實業（集團）有限公司資產管理部總經理。
王立民：獨立董事
男，1950年出生。現任華東政法大學副校長，教授，博士研究生導師，博士後合作導師。兼任教育部高等學校法學學科教學指導委員會委員、中國司法考試協調委員會協調委員、“法治浙江”的專家諮詢委員會委員、中國國際律師培訓中心副主任、上海市法制宣講團高級講師、上海市政治學會副會長、上海市法學會法理法制史研究會副會長和法學教育研究會副會長、上海市中信正義律師事務所律師等職，上海市第二中級人民法院和閘北區、奉賢區、黃浦區人民檢察院專家諮詢員。曾任上海東方明珠股份有限公司獨立董事。
吳大器：獨立董事
男，1954年出生，大學本科，教授，註冊會計師，上海市第十三屆人大代表。曾任上海大學文學院助教，見習律師、上海電力學院副教授，系副主任、上海電力學院副院長。現任上海金融學院副院長，兼任中國會計學會金融專業委員會委員、上海市金融法制研究會副會長、上海市特約審計員、上海市會計學會理事、上海市高校會計學科教研工作委員會副主任委員，民盟中央委員兼上海市區工作委員會主任、浦東新區區委主委、東方國際創業股份有限公司獨立董事。
張泓銘：獨立董事
男,1945年5月出生，現任全國政協委員、建設部專家委員會成員、上海市人民政府參事、上海社會科學院城市與房地產研究中心主任、研究員、博士生導師。兼任上海市房產經濟學會副會長、上海市房地產行業協會顧問、上海社會科學院房地產業研究中心常務副理事長、《中國房地產研究》季輯主編，復地(集團)股份有限公司獨立董事。
監事會
朱萬毅：監事長
男，1952年出生，中共黨員，碩士。曾任上海輪胎橡膠（集團）有限公司監事會主席、黨委副書記，上海市綜合經濟黨委辦公室主任，上海上實（集團）有限公司執行董事、副總裁，上海實業發展股份有限公司董事、副總裁。現任上海實業（集團）有限公司駐滬辦事處首席代表、行政辦公室總經理、董事會辦公室總經理，上海實業（集團）有限公司董事、董事會秘書。
陳傳麟：監 事
男，1951年出生，中共黨員，工商管理碩士，經濟師。曾任上海第三印染廠勞資科副科長，上海海外公司人事處處長助理，上海上實（集團）有限公司海外服務部助理總經理，上海實業（集團）有限公司行政人事部助理總經理。現任上海實業（集團）有限公司人力資源部助理總經理。
王利華：監 事
男，1963年出生，本科，MBA，高級會計師。歷任上海上標（集團）有限公司財務處長，上海上實（集團）有限公司計財部副總經理，上海實業發展股份有限公司監事。現任上海實業（集團）有限公司計畫財務部副總經理，本公司監事。
呂清遠：員工監事
男，1956年出生，大學，工程師。歷任中企房屋裝修公司副經理、代經理，上實置業集團（上海）有限公司副總經理，本公司監事。現任上海實業開發有限公司總經理，上海上實南開地產有限公司總經理，本公司監事。
盛志豪：員工監事
男，1955年出生，中共黨員，大專，會計師，經濟師。歷任上海石化股份有限公司公用事業部計畫財務科科長、上海石化股份有限公司水廠財務科科長、上海石化水務有限公司財務部主任，上海實業東灘投資開發（集團）有限公司財務部副總經理，本公司監事。現任本公司審計部總經理，本公司監事。
產品與服務
公司主營業務集成房地產投資開發、 不動產經營、物業管理三大板塊。
房地產投資開發：產品結構以中、高端住宅產品為主，兼顧發展適當比例的商用物業項目。公司投資項目所屬城市，如上海、青島、哈爾濱、湖州、大理、成都、重慶、泉州等地，普遍具有較好的經濟基礎和發展潛力，公司開發項目主要為項目所在地城市的中、高端物業，具有地理位置優越、物業品質優秀等差異化競爭優勢。
不動產經營：2008年度，公司所屬上海實業大廈、高陽商務中心、金鐘廣場等商用物業積極推進物業改造和管理服務，提升物業檔次和物業價值，全年平均出租率達97%以上，租金收繳率超99%，平均租金價格環比提高6%。
物業管理：2008年度，上海上實物業管理有限公司憑藉精專的管理與服務，年內連續簽約管理國內第一高樓——上海環球金融中心和內地住宅第一高樓——“丹芙春城”，並榮獲“2008年度亞洲物業行業最具影響力品牌企業奧斯卡國際風尚大獎”。
業務組成
公司主營業務集成房地產投資開發、不動產經營、物業管理三大板塊。
房地產投資開發：產品結構以中、高端住宅產品為主，兼顧發展適當比例的商用物業項目。公司投資項目所屬城市，如上海、青島、哈爾濱、湖州、大理、成都、重慶、泉州等地，普遍具有較好的經濟基礎和發展潛力，公司開發項目主要為項目所在地城市的中、高端物業，具有地理位置優越、物業品質優秀等差異化競爭優勢。
不動產經營：2008年度，公司所屬上海實業大廈、高陽商務中心、金鐘廣場等商用物業積極推進物業改造和管理服務，提升物業檔次和物業價值，全年平均出租率達97%以上，租金收繳率超99%，平均租金價格環比提高6%。
物業管理：2008年度，上海上實物業管理有限公司憑藉精專的管理與服務，年內連續簽約管理國內第一高樓——上海環球金融中心和內地住宅第一高樓——“丹芙春城”，並榮獲“2008年度亞洲物業行業最具影響力品牌企業奧斯卡國際風尚大獎”。
價值理念
企業核心價值（根本使命）
讓生活更加美好，讓生命更添價值。
上實發展企業根本目的
辦一個高瞻遠矚、永進不止、永盛不衰的企業。
企業基本目標
成為最強的房地產集團公司之一；
成為最好的資本運營公司之一；
成為最佳的公司治理的上市公司之一。
建立“水文化”
面對不斷變化和迅速變化的行業市場競爭狀態，企業的生存和發展需要更加靈活的、強烈的、有力的適應性企業文化。為此，“上實發展”奉行一種“水文化”，其特徵和含義包括如下內容——
寬容——水是包容一切的，寬容是企業長壽的根本。
耐久——水是耐久力很強的，企業應該勇於面對現實，持久地創新發展。
靈活——水是靈動活力的，企業需要快速反應。
透明——淨水是透明的，上市公司需要透明管理。
溝通——水是善於溝通的，企業上下需要溝通流暢。
平衡——水是自尋水平的，企業應在平衡中成長。
自潔——有量的水是能自潔的，企業在前進中不斷自潔。
化解——水可以溶解污物，企業應該善於及時地解決各種困難和危機。
滋潤——水是滋潤萬物的，企業需要文化的滋潤。
匯聚——水流是匯聚而成的，企業的力量來自於匯聚八方。
流動——水是流動的，企業的人才和思想在流動中前進。
洶湧——在特定條件下，水能洶湧而出，氣勢澎湃、激浪滔天，滌盪一切。
企業理念
總 理 念：卓越、創新、誠信、恆久
經營理念：創新管理機制、創新住宅產品、創新企業品牌
管理理念：規範化運作、人本化管理
創新理念：創新造就恆久
發展理念：創新務實、追求卓越
市場理念：適應和引領差異化的市場
品牌理念：品牌是信任和關愛
競爭理念：成為競爭規則的制定者
服務理念：為顧客提供全面的解決方案
產品理念：營造優秀房產、奉獻無限體驗
人才理念：人才所有與人才所用並舉
工作理念：盡責、高效、合作、慎獨
學習理念：學習是員工和企業的發展之本
企業靈魂
銳意進取、穩健運作、祥和相處。
企業價值觀
忠誠股東、服務顧客、善待員工、奉獻社會。
企業管理行為風格
勇攀頂峰的無畏氣慨和精細務實的穩健作風相統一；
堅持規範的原則信念和靈活處置的彈性思維相統一；
主動盡責的敬業姿態和服從指揮的團隊默契相統一；
坦蕩真誠的正直性格和祥和善意的寬廣胸懷相統一。
企業總口號
提升企業核心競爭力；
養成企業高度凝聚力；
締結企業外部親和力；
保持企業旺盛生命力。
人際態度
顧全大局、服從組織、
獻策獻力、忠於職守；
尊重他人、嚴以律己、
善待生命、相助共樂。
企業文化要素
國際視野； 海派風格；
創新求變； 開放寬容；
審美追求； 廉潔自律；
勤奮敬業； 居危思進；
關注社會； 追求卓越。
其它相關
3月18日上海實業發展股份有限公司召開了2009年度股東大會，公司年報顯示2009年度實現營業收入22.72億元，比上年同期增加了13.02%，主要原因為項目公司實現的銷售收入增加；營業利潤3.28億元，比上年同期減少40.28%，主要原因繫上年同期轉讓子公司股權實現收益較多。
會上，中小股東對上實發展融資進程、加大利潤分配回報股東、公司的產業結構調整及未來規劃等重點關注問題向董事會做了詢問，公司董事長陸申、總裁季崗對核心問題做以解答。
加快融資進程
董事長陸申表示就近期的房地產行業而言不會出現行業惡化的現象，雖然貨幣通脹存有壓力，及相關政策(3月10日發布《國土資源部關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》簡稱“國十九條”)中明確確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低於住房建設用地供應總量的70%。要嚴格控制大套型住房建設用地，嚴禁向別墅供地。但根據公司情況現儲備的土地成本相對較低，資源上漲空間前景巨大，對未來的發展充滿信心。公司自03、08、09年分別對股東做出的承諾全部兌現，公司大股東上實集團的雄厚實力也將按照承諾的具備條件的優質資產注入上實發展，但很多具體實施過程中不是政府、企業能夠決定的，比如農業用地要變成建設用地還有漫長的路要走。公司在融資的計畫和時點的把握上按照戰略的角度一直在積極推進，公司本身的程式已經完成，但現規定增發需要上報國土資源部加審。
預期2010加大分紅
上實發展年報披露貨幣資金留存1903033123.80元，董事長陸申闡釋根據不同區域交房時期的不同，比如北方地區由於供暖交房結算時間可能滯後到2、3月份。財務上會有所調整，另外，開發規模擴大的必然發展趨勢也促使現公司通過加速融資渠道降低資產負債率，歸還大股東欠款等，相信公司會在2-3年內形成良好的資金鍊，2010年會比09年給股東更大的回報。
調整戰略布局
公司總裁季崗在會上也發表了看法公司在金融海嘯期間重點將防範風險做到位，在08年外地的五、六個項目都減緩了拿地的份額，現金流比較好。另外，從戰略的布局上進行了調整，以“住宅地產為主、商業地產為輔”公司所開發的青島啤酒城等項目是目前青島最核心最優質的地產，公司將加大對華東地區的投入。今年重點繼續加大存量，加快現有土地的開發。公司管理層表示將近期制定“三年的戰略規劃”對股東的承諾和公司的未來說到就要做到。
經營範圍
房地產開發和經營，實業投資，資產經營，國內貿易，信息服務（上述經營範圍不涉及前置審批項目）。主要產品及業務房地產開發和經營。
首次發行
發行對象：在上交所開立股票帳戶的境內自然人及法人(法律、法規禁止者除外)
上網發行代碼：730748
上網發行簡稱：浦東不銹
面值(元)：1.00
發行價格(元)：5.40
實際募資總額(萬元)：32400.00
發行費用(萬元)：900.00
發行市盈率(攤薄，倍)：15.00
總發行數量(萬股)：6000.00
上網發行數量(萬股)：5400.00
發行方式：上網定價發行
承銷方式：餘額包銷
上網發行日期：1996-09-05
上網發行中籤率(%) ：0.59
招股公告日：1996-09-02
上市公告日：1996-09-21
財務分析
規模增長指標
上實發展過去三年平均銷售增長率為17.89%,在所有上市公司排名（853/1710），在其所在的房地產開發行業排名為43/67，外延式增長合理
EPS成長性
上實發展過去EPS增長率為15.70%，在所有上市公司排名（735/1710），在其所在的房地產開發行業排名為37/67，公司成長性合理
盈利能力指標
上實發展過去三年平均盈利能力增長率為52.65%，在所有上市公司排名（481/1710），在所在的房地產開發行業排名為（34/67）。盈利能力合理
上實發展過去EPS穩定性在所有上市公司排名（538/1710），在其所在的房地產開發行業排名為13/67。公司經營穩定較好
持倉結構
持倉結構上實發展在過去的一年中，股東戶數呈減少趨勢，機構持倉比例增加。最新季度情況表明，該股人均持股增加。最新機構持倉為72.09%，部分機構對該股看法有所上調，倉位上調7.54％。
十大股東
截至日期：2009-06-30公告日期：2009-08-28
| 編號 | 股東名稱 | 持股數量 | 持股比例 | 股本性質 |
| 1 | 上海上實（集團）有限公司 | 68956.60萬 | 63.650% | 流通A股,流通受限股份 |
| 2 | 上海上實投資發展有限公司 | 4673.50萬 | 4.310% | 流通受限股份 |
| 3 | 中國農業銀行 －中郵核心成長股票型證券投資基金 | 2992.58萬 | 2.760% | 流通A股 |
| 4 | 中國農業銀行－ 中郵核心優選股票型證券投資基金 | 2658.81萬 | 2.450% | 流通A股 |
| 5 | 交通銀行 －博時新興成長股票型證券投資基金 | 1706.33萬 | 1.580% | 流通A股 |
| 6 | 中國建設銀行 －博時價值增長證券投資基金 | 1611.27萬 | 1.490% | 流通A股 |
| 7 | 中國工商銀行 － 上投摩根內需動力股票型證券投資基金 | 1120.70萬 | 1.030% | 流通A股 |
| 8 | 中國建設銀行－ 華夏優勢增長股票型證券投資基金 | 1107.13萬 | 1.020% | 流通A股 |
| 9 | 中國建設銀行－ 博時價值增長貳號證券投資基金 | 739.66萬 | 0.680% | 流通A股 |
| 10 | 中信銀行 － 建信恆久價值股票型證券投資基金 | 611.51萬 | 0.560% | 流通A股 |
概念內容
(1)增發概念：2009年11月3日公告，擬向不超過10名特定對象非公開發行不超過3億股。此次發行價格不低於14.43元/股，募集資金淨額預計將不超過42億元，擬用於青島國際啤酒城、上實朱家角特色居住區、湖州?上實假日酒店、湖州?上實湖峻花園四個地產項目。
(2)股權轉讓：2010年8月17日，公司控股股東上海上實擬以協定轉讓方式，將持有的上實發展63.65%的股權轉讓給同一實際控制人（上實集團）旗下的香港上市公司上實控股，後者將成為上實發展控股股東。上實發展63.65%的股權總計6.9億股，轉讓價格確定為7.44元/股，轉讓價款合計51.3億元。上實控股將通過自有資金和銀行貸款，以現金方式支付轉讓價款。上實發展稱，股權轉讓完成後，上實發展將作為上實集團房地產業務板塊的重要組成部分。
(3)股權收購：2010年1月15日公告稱，董事會同意公司以全資子公司上海上實城市發展投資有限公司為收購主體，收購中國房地產機會(浦東)有限公司所持青島上實瑞歐置業有限公司50%股權，收購價格為37,600萬元；同意公司以全資子公司上實城發為收購主體，收購上海上實所持上實瑞歐45%股權，收購價格為33,840萬元。
(4)經營革新：公司定位為房地產產業資源集成商，運籌、組合各種資源，以房產、地產、金融、科技四輪驅動；一手抓房地產開發，一手抓金融創新，通過資產經營、資本積聚,探索融資渠道多元化、克服房地產企業單純依賴銀行貸款的通病；實現國內外組合聯動,將公司創建成一個學習型、知識型、研究型企業。
(5)世博概念：公司曾擁有大量位於城市中心地段的土地。隨著世博會召開的臨近，浦江開發力度也越來越大，大量廠房需要搬遷，這使處於浦江岸邊的公司受益匪淺，公司擁有的土地增值潛力巨大
(6)外資合作概念：公司與美國柯羅尼資本集團合資設立的揚子基金目前規模在2億美元左右，運作年限為7年，重點投資方向是收購中國以房地產及房地產相關項目為主的具有升值潛力的資產、項目和企業。(美國柯羅尼資本集團是美國跨國投資購併基金，專門投資、收購具有升值潛力的項目、資產和企業，在全球的投資基金達到140億美元)。
(7)拓展海外市場：公司協同上實集團、百聯集團、錦江國際等一起組建上海海外聯合投資公司，赴俄羅斯聖彼得堡市進行大型綜合社區“波羅的海新城“的投資與開發。該公司註冊資本7.5億元，其中公司出資1.5億元，占註冊資本的比例為20%，該項目於06年4月啟動，總建築面積將達180萬平方米，總投資額約為13.46億美元，是上海有史以來最大的海外投資。07年年報顯示，首幢建築——商務中心順利落成並投入使用，住宅、商業大面積啟動。建築面積達31萬平方米的首批住宅39－1和38－1兩大住宅項目爭取於08年底完成結構封頂。
