概念
物權法主要是大陸法系特有的概念，是大陸法系民法典的主要內容，也是大陸民法體系中國的重要法律部門。
有些學者認為，物權法的概念來源於羅馬法，在羅馬法中就存在了物權法和債權法分離的現象，這就是羅馬法關於對物權法和人法的區別。事實上，在羅馬法中，物權法的概念和債權法的中華人民共和國物權法概念和並沒有出現，即使是在查士丁尼制定的《民法總論》之時，也還是將物與用益物權、所有權、地役權等混淆在一起，沒有嚴格的物權法及物權法的概念，沒有在此基礎上建立一個完整的物權法的概念，沒有嚴格區分物與物權的概念，沒有在此基礎上建立一個完整的物權法，而是使用財產法的概念。
在德國，法學家極為注意物與財產的區別，注意物權與債權區別，在18世紀制定《巴伐利亞民法典》和《普魯士普通法》時，就體現了這樣的區別。19世紀末制定《德國民法典》，立法者採取了一個極為重要的立法方法，就是將物作為權利客體規定在總則當中，另外專門建立了物權法體系，並將其作為一個獨立的民法組成部分，與債權法、繼承法並列，稱為三大財產法，物權法為其中之一。正是從《德國民法典》開始，物權法才真正稱為一個具有自身獨立體系、內容完整的法律，並成為民法的重要組成部分。因此，一般認為，物權法在學說上是由潘德克吞法學所創，立法上則是1896年《德國民法典》專設物權法編為首創。
起草過程
《中華人民共和國物權法》物權法的籌備工作始於1993年，2007年3月16日，物權法被審議通過，前後歷時13年。從2002年12月物權法初次審議，到2007年審議通過，共經過5年8次審議，審議次數之多在中國立法史上是空前的。2005年7月，物權法草案向社會全文公布，共收到人民民眾提出的意見11543件，並先後召開100多次座談會和多次論證會。
2007年中國政協十屆五次會議定於3月3日下午開幕，3月15日上午閉幕，與以往開十天會的慣例相比，會期增加兩天。相應地，十屆中國人大五次會議定於3月5日開幕，3月16日結束，也比往年多開一天會。這增加的會期，將用於討論物權法草案和企業所得稅法草案。
2007年3月16日上午，十屆中國人大五次會議，參加表決的近3000名人大代表以2799票贊成、52票反對、37票棄權的表決結果，通過了物權法。這部法律被認為對於推進經濟改革和建設法治國家都有著重大意義，標誌著社會主義市場經濟進一步完善，政治文明邁出了重要一步。物權法，這部規範基本財產權的法律，從2002年到2007年，從一審到八審，創下了中國人大立法史上單部法律案審議次數的紀錄。有人認為，物權法更重要的意義在於其起草審議過程，已經成為一個重要的社會事件，“它激起了很多的國民參與討論公共事務的一種熱情，這在以往的法律起草中間是從來沒有過的。”
重要價值
一、確認和保護物權-定分止爭
《中華人民共和國物權法》物權法首要的功能在於確定財產的歸屬，從而平息衝突與紛爭，而物權法的這一功能是通過確認物權類型並對其加以保護來實現的。因為物權的本質就在於將特定物歸屬於某權利主體，由其直接支配，享受其利益，並排除他人對此支配領域之侵害或干預。由於資源具有稀缺性，而人類的欲望是無窮的，若不能劃定各人控制財產的界限，則人類對財產的爭奪不會休止，社會生活亦不能維持，於是就有將一定的財產歸屬於特定主體，使該主體能對歸屬於他的財產進行排他性支配的必要，物權制度遂應運而生。財產權之確立，可以停止人們掠奪性的經營消費活動，並減少財產權之糾紛，從而有助於人們安定地從事生產活動，增加社會之總生產量。在中國社會主義市場經濟條件下，物權法的這一功能表現在以下幾點：
（一）確認和保護多種所有制經濟，充分發揮公有制的優越性
中國是以公有制為主體的多種經濟形式並存的社會主義國家，公有製作為一種所有制關係，必須經過物權法的調整使之成為一種財產法律關係，從而明確權利歸屬，確定權利義務的內容，才能使公有制的優越性得到充分體現。多年來，由於物權制度不完善，造成公有財產中所有者虛位、產權界限不清等一系列問題，公有制的優越性難以發揮，生產力受到極大束縛，並導致了國有資產的嚴重流失。這均與社會生活中缺乏規範財產歸屬關係的基本民事法律規則有關。在中國，國家與國有企業的財產關係一直沒有理順，政企不分的現象大量存在，企業缺乏應有的活力，通過物權法確認企業作為獨立自主、自負盈虧的法人所應有的財產權利，就能夠使企業對其資產進行有效的經營管理，實現國有資產的保值和增值，防止國有資產的流失。物權法通過解決集體所有權的主體、內容及權利的行使問題，通過對集體所有權的合理規範，使集體所有制經濟的優越性能夠得到充分發揮。此外，物權法還確認一系列保護物權的規則，從而能夠保護國家財產和集體財產不受侵犯。
（二）一體確認國家、集體以及個人所有權，對各類財產權實行平等保護
物權法不僅強調對公有財產的保護，而且也將對個人財產所有權的保護置於相當重要的地位，對各類財產實行一體確認、平等保護。由於受到舊的意識形態的影響，國家所有權歷來被置於優先保護的地位，而個人所有權卻受到極大的限制甚至歧視。這一狀況直接障礙了社會經濟的發展，也影響了廣大人民民眾創造財富積極性的發揮。當前，某些個人資金的外流以及某些過度的揮霍浪費與個人財產權沒有得到充分的保護就存在一定的關係。因此，物權法對公有財產和個人財產實行平等保護，將有助於人們將一定的消費資金投入生產領域，滿足社會投資的需要，促進市場經濟的發展。
（三）通過對物權的確認和保護，鼓勵、刺激人們努力創造財富，從而促進社會財富的增長
法律本身雖不能直接創造財產，但是可以通過確認和保護財產來鼓勵財富的創造。法律的這一功能，主要就是通過物權法來發揮的。古人說，有恆產才能有恆心。如果缺乏完備的物權法，不能形成一整套對財產予以確認和保護的完整規則，則人們對財產權利的實現和利益的享有都將是不確定的，就不會形成所謂的恆產，也很難使人們產生投資的信心、置產的願望和創業的動力。誠如波斯納所言，產權制度確立的根本意義在於創造和保護人類有效使用資源的誘因。因此，物權法對各類物權的確認和保護將會造成一種激勵機制，調動人民創造、積累和愛護財產的積極性，促進社會經濟的發展。
二、支持、保障與促進交易的順利進行
《中華人民共和國物權法》物權法不僅是確認和保護所有制關係的法律，而且也是規範市場經濟的基本法律規則。物權法的制定是中國市場經濟得以發展、繁榮的不可或缺的要素，也是建立中國社會主義市場經濟秩序的迫切需要。物權法對中國市場經濟的重要作用是通過其所具有的支持、保障與促進交易順利進行的功能來實現的，這主要表現在以下幾個方面：
（一）確認物權形態，為交易的進行提供前提
市場概念的核心是交換。在表面上，交換似乎是物與物或物與貨幣的交換，即物或貨幣從一個市場主體移轉到另一個市場主體，但實質上，交換是物或貨幣上權利的交換，也就是說交換是物權在市場主體間的移轉，而交換得以發生的基本前提是交易主體擁有物權。在具體的交換過程中，如果沒有交易主體擁有物權的事實以及交易雙方對彼此物權的尊重，交易是不可能發生的。物權法通過確認各種具體的物權形態，並予以切實的保障從而為交易的順利進行奠定了基礎。誠如學者所言，有賴於鞏固財產歸屬、定分止爭，基於信賴的商品交換方能成為現實。從經濟秩序的角度而言，市場秩序包括財產歸屬秩序和財產流通秩序。沒有穩定的財產歸屬秩序，財產流通秩序也將難以維持。物權法屬於財產歸屬法，以調整財產歸屬關係為使命，旨在實現財產歸屬秩序。債權法屬於財產流通法，以調整財產流通關係為使命，旨在實現財產流通秩序。因此，以達致財產歸屬秩序為其目標之一的物權法的制定將會為建立良好的財產流通秩序提供可靠的法律基礎。
（二）確立物權變動的規則，規範交易主體如何取得物權、實現其交易目的
如前所述，交換實際上就是基於交易主體的自由意思而發生的物權移轉，或者說交易過程實際上就是物權變動過程。對一個正常的交易而言，它以某一交易主體享有某一物權為起點，至另一交易主體取得該物權而結束。在這一完整的交易過程中，不僅契約法將要發揮作用，而且物權法也要發揮其功能。物權法對交易過程的規範主要是通過確立物權變動的規則來實現的。在交易過程中，交易主體雙方必然要利用買賣、贈與等契約形式，但這些契約僅為發生債的關係的協定，並不發生物權變動（即交易主體取得物權從而實現交易目的）的效果。欲發生物權變動的效果，尚需依物權法的規定踐行一定的公示方法，在動產需交付、在不動產需登記。由此可見，物權法不僅通過確認物權變動規則從而確立交易的起點和終點，而且通過規定完結交易的條件影響交易的過程。物權法對交易過程的干預在采物權形式主義的物權變動模式的國家表現得更為明顯。在這些國家，實現交易目的即發生物權變動的直接依據並不是契約法所規律的買賣、贈與等契約，而是物權法所規定的物權行為。一個完整的交易過程要受到契約法與物權法的共同調整，僅契約法不能畢其功於一役。物權法對交易的影響由此可見一斑。
在中國的司法實踐中，廣泛存在著一種將登記作為不動產買賣契約生效要件的作法，也就是說，在以不動產為標的物的買賣契約簽訂以後，如果未辦理登記，則買賣契約歸於無效。此種作法並不妥當。因為這樣使得許多交易被無端的取消，並不符合促成、鼓勵交易的原則。因此，物權法明確物權變動的規則，將公示方法作為物權變動的生效要件而非作為其原因的買賣、贈與等契約的生效要件，實際上還能起到鼓勵交易的作用。
（三）確立公示公信原則、善意取得制度，保護交易安全
法律上的安全分為靜的安全與動的安全，靜的安全又稱所有的或享有的安全，是指法律對主體已經享有的既定利益加以保護，使其免受他人任意侵奪。動的安全又稱交易安全，是指法律對主體取得利益的行為加以保護，使其合理期待能夠得到法律上的實現。法律對交易安全的保護往往是通過對善意無過失的交易者的保護來實現的，其目的在於圓滑財產流通、實現社會整體效益。一般認為，債權制度旨在確保動的安全，物權制度則在於實現靜的安全。實際上，物權法亦有維護交易秩序、保護動的安全的功能，物權法的這一功能主要通過公示公信原則以及善意取得制度發揮出來。
作為物權法上的一種維護交易安全的重要法律措施，善意取得制度實際上是通過阻切原權利人物權的追擊效力而使善意第三人取得動產所有權。由於此項制度的存在，第三人在交易的過程中不必費時費力的調查交易相對人財產的來源，擔心其為無權處分人從而使自己取得的所有權為他人所追奪。
三、增進財產的利用效益，實現物盡其用的目標
現代物權法以效益作為重要的目標。根據經濟分析法學派的觀點，所有的法律規範、法律制度和法律活動歸根結底都是以有效的利用資源、最大限度的增加社會財富為目的，也就是通過法律手段促進資源的最佳化配置，實現帕累托最優效益。儘管將效益的目標擴張於所有的法律部門的觀點，其合理性誠值得商榷，但其作為物權法立法中應確立的基本價值卻依然十分必要。作為一種解決因資源的有限性與需求的無限性而引發的緊張關係的法律手段，物權法的功能不僅僅在於界定財產歸屬、明晰產權從而達到定分止爭、實現社會秩序的效果，更在於使有限的自然資源的效益得到充分發揮，從而更好的滿足人類的需求。無論是從物權法自身的演變來看，還是從制度構造來看，物權法都以充分發揮資源的經濟社會效益作為其追求的目標。
（一）物權法從“歸屬到利用”或從“所有到利用”的歷史演變過程體現了物盡其用的基本價值
在資本主義早期，財產權以意志理論為基礎，財產被認為是個人自由意志的表現，是其自由的外在領域。作為一種重要的財產權，所有權完全由個人享有，受個人意志支配，為個人利益服務。它不僅不應受到任何的干預和限制，而且應對之予以絕對的保護。此種絕對性被推崇到極致的所有權觀念固然有助於促成了資本主義市場經濟的形成與發展，但是它必然會引發個人利益與他人利益及社會利益的衝突，導致資源閒置、阻礙大規模經濟建設，甚至會引發個人濫用所有權損害他人及社會利益的現象。因此，各國紛紛採取私法或公法上的措施予以矯正，即強調所有權的行使應兼顧他人或社會利益，甚至所有人須負一定的社會義務，從而使所有權的絕對性受到限制，這一現象被稱為“所有權的社會化”。在傳統民法中，土地上下的空間被認為是土地所有權的自然延伸，土地所有權的範圍“上達天寰，下至地心”，也就是說，土地所有權人對自己的土地，以地表為中心而享有上下垂直的支配力。如法國民法典第522條規定，“土地所有權並包含該土地上空和地下的所有權”。相應的，任何對地表或地表上下權利的介入都構成對土地所有權的侵犯。這種絕對的所有權就使得在地上架設空中電纜或高壓電線、飛機在空中飛行，修建捷運或其他地下設施遇到極大的障礙。此種作法顯然不實現物盡其用，同時還構成對社會公共利益的妨害。於是法國開始採取一系列措施對這種絕對的所有權進行限制。至1900年的德國民法典第905條則在規定土地所有權的範圍包括地表、地上與地下三部分的同時，還規定“所有人對於他人在地下或高空所為的干涉，無任何利益者不得禁止”。這種相對的土地所有權就使得土地的經濟社會效益能得到較充分的發揮。
自物權制度產生以來，人類社會就形成了兩種各具特色的物權體系，即以“所有”為中心的羅馬法物權體系和以“利用”為中心的日爾曼法物權體系。羅馬法物權體系由於受個人主義思想的影響，強調所有而非利用；而日爾曼法物權體系受團體主義的影響，強調利用而非所有。羅馬法以所有為中心的物權體系由於適應了早期資本主義經濟發展的需要，因而為大多數資本主義國家所接受。在這種物權體系下，物權法注重保護所有權本體的完整性，強調對所有人享有的各項權能進行全面保護。此時，物由所有人進行現實的支配並由其自己利用，從而導致權利主體對物的所有關係和利用關係趨於一致。然而，所有權僅意味著權利主體對財產的支配、控制狀態獲得了法律的確認和保障，這一確認本身並不意味著一定能實現物盡其用、促進社會財富的增長。首先，強調僅能由所有人對物加以利用就排斥了他人對物的利用，當所有人不能或不願利用時，他人亦無法利用。其次，欲使資源最大限度的發揮其效用，就必須由最能有效利用資源的人來利用資源。根據經濟分析法學派的觀點，在判斷財產權制度是否有效率的三個標準中，一個重要的標準就是財產權具有可轉讓性。因為如果財產權具有可轉讓性，就意味著資源能夠流向最能有效利用該資源的主體，從而實現資源的最佳化配置。在財產由只能由所有人利用的情形下，由於所有人不一定就是財產的最佳利用人，從而並不一定能做到物盡其用。由此產生了所有權權能分離的必要性，即所有人在保留所有權的前提下，將所有權的部分權能分離給他人。此時，所有權獲得了一種觀念的存在，變成了對物的抽象的支配，但所有人卻通過權能的分離使自身的利益獲得了最大的實現，而非所有人則可以利用所有人的財產組織生產經營，物的效益由此得到充分發揮。與這一現象相伴隨的，實際上就是物權法從“歸屬到利用”或從“所有到利用”的轉變過程。由此可見，現代物權法除具有界定財產歸屬、明晰產權的功能外，其重心已表現為最大限度的發揮資源的效用以獲得最佳的經濟社會效益。
（二）現代物權法在體現效益價值方面所展現的若干新趨勢
《中華人民共和國物權法》現代各國物權法十分重視對物的充分有效的利用，使財產最大限度地達到物盡其用的狀態，物盡其用的效益價值已經成為物權法的重要價值。現代物權法也表現出若干新的發展趨勢：
一是所有權權能分離的更加複雜。例如，所有權和經營權實行了廣泛的分離，在不動產所有權權能的基礎上也分離出越來越多的權利，這些都表明了對物的利用價值日益提高。例如，一塊土地之上所有權人可以將其關於土地的使用權出讓給他人，這種出讓既可以是整體出讓，也可以是期限利益的出讓，從而使不動產得到了更有效率的利用。
二是在不動產之上，物權的類型越來越多，對物的利用更有效率。法律鼓勵當事人設立更多的互不矛盾的物權，從而使主體能夠更充分、有效的利用資源。只要這些物權之間並不發生衝突和矛盾，一塊土地之上可以設定多種物權。土地之下可以形成空間利用權，地下資源的開採權、利用權；土地之上可以設定地上權、空間的利用權等，土地所有權本身還可以用於抵押。物上的權利狀態越來越複雜。
三是強化用益物權的功能，充分保證對物的利用，儘可能提高物的使用效率。“近代不動產所有權之趨勢應為利用權優於所有權，因為對不動產加以利用生產物品者，比單純擁有不動產所有權者而不加以利用者對社會貢獻較大。固然取得不動產所有權有其成本，但此為套牢成本，也就是說，這種成本已經不影響人們利用現有資源以生產產品或服務，因此，應有不動產所有權者未必加以利用，不加以利用，則無法提供產品和服務供人們所需，所以，法律必須鼓勵人們去利用不動產加以生產，因為利用權人才是真正利用不動產以生產產品或服務之人，而所有權人並非直接利用不動產之人，因此，利用權之保障應優於所有權而受保障。”在市場經濟條件下，土地不動產的利用價值越來越強調效益性，用益物權在社會生活中的作用日益突顯。
四是物權的證券化趨向越來越顯著。物權的證券化主要體現在不動產的證券化上。所謂不動產證券化，即是將不動產上的財產權變成證券形態，更具體說，是將對土地及建築物之財產權，由直接支配之物權關係，轉變為具有債權特性的證券型態，使原來流通性不強之土地及建築物財產權轉化為流通性較強的證券。主要有如下幾種形態：第一，將不動產的價值形態分成若干份額，以證券的形式對外出售。第二，美國之土地信託之典型操作模式。開發業者購買一塊生地（rawland），租給一家由該開發業者組成之公司，並將該土地之所有權信託移轉給一位受託人，依據信託契約，受託人發行土地信託受益憑證，而由委託人（開發業者）銷售該受益憑證，受益憑證代表對土地所有權（信託財產）之受益權，由銷售受益憑證所得之資金，用來改良土地。受託人收取租金，負有給付受益憑證持有人固定報酬之義務，並將剩餘租金用來買回受益憑證，使開發業者之實質所有權（對信託財產之受益權）所受之負擔解除所受之負擔解除。第三，抵押權以證券化的形式轉讓。在抵押權設定以後，因為抵押權常常由銀行所有，銀行可以將抵押權轉移給一投資公司，投資公司以抵押權所具有的權益發行證券。物權的證券化使物權和債權的關係更為密切，這就是說，物權不僅僅是權利人對物所享有的獨占的支配權，而且物權可以作為一項可交易的財產，以具有債權特點的證券形式在社會上進行流通。當然，證券化使得對物的利用更有效率。
五是所有權的期限化，所謂所有權的期限化，又稱為有期產權，它是通過有期共享（[西]tiempocompartido）購買定式契約產生的一種不動產權形式。這種定式契約賦予購買人在事先確定的期限排他性地使用特定不動產的權能；通常是由許多人長期或短期相繼和輪換使用同一不動產，且這種權利可以在生前或死後轉讓.例如，某人希望在夏天固定在某個海濱城市度假，需要固定的在夏天使用該城市的某個別墅，這樣，他就可以購買該別墅7月至9月的所有權，從而形成了所謂的有期限的所有權。在該期限內，他享有對其產權的絕對的支配權，任何人占用其財產，他都可以以所有人的身份請求排除侵害。在這種制度下，時間對權利的享用起到了限制作用，也就是說，每個權利人只是在既定的時間內享有獨占的支配權。此種所有權的產生，是現代社會因資源的相對稀缺而需要對資源進行更有效的利用的產物。從現實來看，此種制度通常是與旅遊、度假、休閒聯繫在一起的。特別是在旅遊圈中出現的輪換度假（[西]intercambiovacationl）體制，使有期產權人可以輪換不同的地方，享用相應期限的不動產及設施的使用權，頗具吸引力。一些國家，如葡萄牙，已經通過立法承認其為有期物權。
主要特色
房屋產權證民法上歷來存在著動產與不動產的區分，這一區分最早起源於羅馬法。大陸法系國家都採用了這種劃分。在中國，近年來，學者在學理上對動產和不動產適用的法律規則有廣泛和深入的研究，但在立法上並未引起足夠重視，僅在1995年頒布的《擔保法》單行法規中予以了區分。《擔保法》第92條：本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動產是指不動產以外的物。在作為基本法民法的一部分的物權法中確立動產與不動產的劃分，具有劃時代的意義。孫憲忠教授曾指出，物權按其客體劃分為動產物權和不動產物權是物權法上最有意義的劃分。中國在物權立法過程中借鑑大陸法系的立法模式，建立了自己的物權體系，並且形成了分別適用於動產與不動產的具體法律規則。動產與不動產是兩種不同的規則，主要表現在：權利的取得、權利的轉讓、公示方法、他物權的設定、權利的性質以及善意取得制度的適用等方面。由於適用規則的不同，在物權法中對動產與不動產作明確區分十分必要。另外，在各種物權客體中，不動產是國家立國和人民立身的物質前提，作為財產具有基礎性的作用，不動產是物權立法的核心，這也要求將動產與不動產作區分。物權法作為有私法憲章之稱的民法的重要組成部分，采物的二元劃分，明確規定動產、不動產的概念，對中國的立法發展、司法實踐具有十分重大的意義。
（二）創設了異議登記制度
物權法第二十、二十一條對異議登記及異議登記的效力作了規定。現實生活中，由於各種原因導致登記錯誤的情況時有發生，不正確的登記會損害該項不正確登記所涉及的真實權利人的利益，他不能享受不動產的權利推定效果，且隨時存在因善意第三人之取得而導致權利喪失或權利受損之危險。如登記機關記載某不動產屬甲所有，但事實上該不動產屬於乙，甲、乙之間發生權利糾紛。知道，糾紛的解決需要一定的時間，在此期間，甲很有可能將不動產轉讓給丙，而丙基於對登記的信賴辦理了變更登記，中國物權的取得實行登記要件主義，又根據物權行為與原因行為區分原則，丙則取得該不動產的所有權，那么乙（真實的權利人）的權利必然受到影響。為了充分保護權利人的利益，創設了異議登記制度。異議登記制度是一種臨時性的保護措施，真正權利人可通過異議登記保全自己的權利，針對的對象是不動產登記簿之正確性，其目的在於阻卻第三人因信賴登記之正確性而發生的權利取得，保護真正權利人免受登記“權利人”處分行為之侵害。
真實權利人對登記簿的記載有異議時，可以向人民法院請求作出異議登記的裁定，登記機關根據人民法院的裁定將該異議記載於登記薄，從而擊破登記簿之公信力。即通過異議登記，使買受人知悉真實情況，（欲取得不動產權利之當事人，通常必然查閱不動產登記之內容，故應推定其知悉登記內容，亦即就已登記事項不得諉為不知。[1]）不可能基於信賴登記的正確性而與原權利人進行交易，最終取得權利，也就是排除買受人適用不動產善意保護制度。[2]與此同時還規定了異議登記的效力，即原權利人在異議登記期間對該不動產所作的處分未經登記更正後的權利人的追認，不發生物權效力，使得真正權利人的利益得到保護。
（三）創設了預告登記制度
物權法第二十二條規定，債權人為了限制債務人處分期房等不動產，保障其將來取得物權，符合預告登記條件的，有權向登記機關申請預告登記。預告登記後，債務人違背預告登記對該不動產作出的處分不發生物權效力。預告登記是一種必須在不動產登記簿中登記的擔保手段，它是為了保障債權人實現其進行物權權利變更的債權請求權。它限制出讓人（債務人）違背其義務對不動產進行處分的許可權，使債權人即使在出讓人違反義務進行處分的情況下也能夠取得物權。它通過使違反預告登記所擔保的債法請求權的處分相對於預告登記.預告登記主要是針對商品房預售。眾所周知，在簽訂商品房預售契約時，房屋還沒蓋起來，不可能產生所有權，就不能辦理產權過戶登記。這樣一來，由於信息的不對稱，開發商很容易一房多賣，生活中確實也存在這種情況。一套房屋賣給若干個消費者，但最後只有一個人能得到房屋，那其他人怎么辦呢？儘管其他人可以根據契約的效力，要求開發商承擔違約責任，賠償自己所受的損失，但是，損害賠償請求權能否實現，很大程度上取決於開發商的賠付能力，也就是說，損害賠償請求權不一定能得到實現。另外，即便得到了損害賠償金，買房人的目的（取得房屋所有權）也不能實現。買房人要想擁一套房屋，唯一的途徑是再次購買，這樣將增加交易成本。（買房人在買房時獲取信息是需要成本的。）出現了一屋多賣的情況，既不利於交易的安全，也無效率可言。按預告登記制度，商品房預售契約簽訂後，買房人就可以憑藉契約辦理預告登記。作完預告登記，開發商再把這套房賣給別人的話，不發生物權效力。通過預告登記，賦予商品房預售契約中買房人的債權以對抗他人的效力，使債權請求權取得物權效力，可以對抗他人，從而保護消費者的買房利益，使其最終取得物權。
不足之處
（1）未規定什麼是物
《中華人民共和國物權法》物權是對物的支配權，物的法律形態對物權的內容及物權的變動規則有著決定性的意義。對物的界定，是中國物權立法必須解決的首要問題。物權法是圍繞著對物的支配關係而展開的，“物”這一客觀範疇不僅是整個物權法的立法基礎和起點，而且也是貫穿並連線各個具體制度的一條主線，直接決定著物權法的內容和體系。但中國物權法中沒有設立關於物的規定，實屬一大遺憾。物權法應明確規定物的概念。所謂物，是指能夠為人力所控制並具有使用價值的有體物。
自羅馬法以來，關於物的定義在民法中有廣義和狹義之別。廣義的物，包括有體物。財產權利和無形財產，羅馬法以及法國法系各國立法，均采物的廣義概念。狹義的物，僅指有體物，為德國、日本和中國台灣等國家和地區民法採用。如《德國民法典》第90條規定：“本法所稱的物，僅指有體物。”二者的主要分歧在於是否承認無體物為權利客體。在民法上採納物的廣義概念的主要的缺點，是將法律關係的客體與法律關係的內容等同，這樣不但物上的支配關係難以區分，而且物權與債權等其他財產權利之間的界限也無法確定。為法律關係的準確和清晰的目的，狹義的物的概念更為科學可取。有體物的確定，對物權法尤其具有重要意義，因為物權法上的物，只能是有體物，而不是廣義上的物。在現代物權法中，有體物是指除權利以外的一切物質實體，即物理上的物，它不僅包括占有一定空間的有形物（各種固體、液體和氣體），還包括電、熱、聲、光等自然力或“能”（energies）鑒於科學技術的發展及高層建築和地下建築的出現，特定空間，無論位於地面之上或地面之下，如果具有獨立經濟價值並有排他支配的可能性，均可成為物權客體，因此也應將其視為物。
（2）沒有統一不動產登記機關
不動產登記制度為物權法的制度基礎。物權法第十一條規定了不動產登記由不動產所在地的縣級登記機關辦理，為不動產登記提供了統一的法律根據，在總則中也統一了登記的效力，即登記生效主義。但是沒有解決登記機關不統一的問題。目前，中國不動產登記存在以下問題：1、負責登記的機關有6個之多，形成多個登記機關，多頭登記的局面，如國土管理機關、房產管理機關、破產管理機關等都負有一定的不動產登記職能，給當事人的登記造成困難，也損害了登記制度的基礎和權威性。2、不動產登記機關是行政管理機關，往往出現有些登記機關利用自己手中的權力牟取不當利益（如按評估的價值收取登記費）。3、現行登記機關側重行政管理性，而缺乏物權的公示性和司法性。本來登記機關應該是一個服務機關，登記是一個服務行為，一個證明行為，現在卻成了登記機關利用行政權力牟取利益的渠道。因此，中國物權法一方面應當確定統一的不動產登記機關，另一方面應當解決登記機關與行政管理權脫鉤問題，使登記機關沒有行政管理權，建立一個統一的、與行政管理脫鉤的不動產登記制度。而物權法審議稿迴避了該問題。
（3）未規定一物一權原則
物權法規定了物權法定原則、公示、公信原則以及區分原則，但沒有規定一物一權原則。一物一權原則又稱物權客體特定主義，是指一個物權客體應以一物為原則，一物之上不能設立兩個以上內容相衝突的物權。這是各國物權法普遍承認的原則，中國物權立法亦應堅持這一原則。其理由在於：1、從物權人對標的物的支配上看，如果一個標的物上存在多個物權，各個物權支配的方式不同，支配在時間上相衝突，又達不成共識，那么，物權的內容就難以實現。物權人的需要不易得到滿足，違反物盡其用的原則；2、從交易安全形度看，物權客體特定、獨立，便於公示，使法律關係明確，有利於交易安全；3、從保護權利方面看，一物多權，無法劃分每一個權利所作用的相應客體，權利歸屬不明確，不利於對其保護。
在近現代社會，因現實生活之需要，出現了建築物區分所有權，財團抵押、企業擔保等新鮮事物，而且得到了法律的普遍承認，有的學者提出一物一權原則已經過時了。形成“多物一權”與“一物多權”的現象，表面上與一物一權相悖，實質上是一物一權原則的發展和靈活套用。按物權法原理，只有具備特定性和獨立性的物才能作為物權的客體。依據傳統的民法觀念，物的特定性和獨立性是從物理形態上加以判斷的，隨著經濟的發展和社會的進步，物的特定性和獨立性的衡量標準發生變化，是以一般社會觀念、交易觀念及法律概念加以確定的。就是說，只要從法律角度看，於交易中可以被認為具有特定性和獨立性的物，都可以成為物權的客體。至於該物是否具有物理上是特定性和獨立性則無關緊要。所以出現了某些在物理上原應為一獨立物，而在法律上可以確定出各個獨立部分時，則就各個獨立部分分別設定物權。
全文
中華人民共和國物權法
中華人民共和國主席令第六十二號
《中華人民共和國物權法》已由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會第五次會議於2007年3月16日通過，現予公布，自2007年10月1日起施行。
2007年3月16日
中華人民共和國物權法（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過）
目錄
《中華人民共和國物權法》第一編 總則
第一章 基本原則
第二章 物權的設立、變更、轉讓和消滅
第一節 不動產登記
第二節 動產交付
第三節 其他規定
第三章 物權的保護
第二編 所有權
第四章 一般規定
第五章 國家所有權和集體所有權、私人所有權
第六章 業主的建築物區分所有權
第七章 相鄰關係
第八章 共有
第九章 所有權取得的特別規定
第三編 用益物權
第十章 一般規定
第十一章 土地承包經營權
第十二章 建設用地使用權
第十三章 宅基地使用權
第十四章 地役權
第四編 擔保物權
第十五章 一般規定
第十六章 抵押權
第一節 一般抵押權
第二節 最高額抵押權
第十七章 質權
第一節 動產質權
第二節 權利質權
第十八章 留置權
第五編 占有
第十九章 占有
附則
第一編 總則
第一章 基本原則第一條 為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定本法。
第二條 因物的歸屬和利用而產生的民事關係，適用本法。
本法所稱物，包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。
本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。
第三條 國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。
國家鞏固和發展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展。
國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。
第四條 國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第五條 物權的種類和內容，由法律規定。
第六條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。
第七條 物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。
第八條 其他相關法律對物權另有特別規定的，依照其規定。
第二章 物權的設立、變更、轉讓和消滅
第一節 不動產登記
第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
第十條 不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。
國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。
第十一條 當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。
第十二條 登記機構應當履行下列職責：
（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；
（二）就有關登記事項詢問申請人；
（三）如實、及時登記有關事項；
（四）法律、行政法規規定的其他職責。
申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。
第十三條 登記機構不得有下列行為：
（一）要求對不動產進行評估；
（二）以年檢等名義進行重複登記；
（三）超出登記職責範圍的其他行為。
第十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。
第十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的契約，除法律另有規定或者契約另有約定外，自契約成立時生效；未辦理物權登記的，不影響契約效力。
第十六條 不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。
第十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
第十八條 權利人、利害關係人可以申請查詢、複製登記資料，登記機構應當提供。
第十九條 權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
第二十條 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協定，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
第二十一條 當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。
因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。
第二十二條 不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規定。
第二節 動產交付
第二十三條 動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。
第二十四條 船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。
第二十五條 動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法占有該動產的，物權自法律行為生效時發生效力。
第二十六條 動產物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。
第二十七條 動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續占有該動產的，物權自該約定生效時發生效力。
第三節 其他規定
第二十八條 因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生效力。
第二十九條 因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。
第三十條 因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。
第三十一條 依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。
第三章 物權的保護
第三十二條 物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。
第三十三條 因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關係人可以請求確認權利。
第三十四條 無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。
第三十五條 妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。
第三十六條 造成不動產或者動產毀損的，權利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀。
第三十七條 侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。
第三十八條 本章規定的物權保護方式，可以單獨適用，也可以根據權利被侵害的情形合併適用。
侵害物權，除承擔民事責任外，違反行政管理規定的，依法承擔行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二編 所有權
第四章 一般規定第三十九條 所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。
第四十條 所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。
第四十一條 法律規定專屬於國家所有的不動產和動產，任何單位和個人不能取得所有權。
第四十二條 為了公共利益的需要，依照法律規定的許可權和程式可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。
徵收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。
徵收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被徵收人的合法權益；徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。
任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠徵收補償費等費用。
第四十三條 國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的許可權和程式徵收集體所有的土地。
第四十四條 因搶險、救災等緊急需要，依照法律規定的許可權和程式可以徵用單位、個人的不動產或者動產。被徵用的不動產或者動產使用後，應當返還被徵用人。單位、個人的不動產或者動產被徵用或者徵用後毀損、滅失的，應當給予補償。
第五章 國家所有權和集體所有權、私人所有權
第四十五條 法律規定屬於國家所有的財產，屬於國家所有即全民所有。
國有財產由國務院代表國家行使所有權；法律另有規定的，依照其規定。
第四十六條 礦藏、水流、海域屬於國家所有。
第四十七條 城市的土地，屬於國家所有。法律規定屬於國家所有的農村和城市郊區的土地，屬於國家所有。
第四十八條 森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬於國家所有，但法律規定屬於集體所有的除外。
第四十九條 法律規定屬於國家所有的野生動植物資源，屬於國家所有。
第五十條 無線電頻譜資源屬於國家所有。
第五十一條 法律規定屬於國家所有的文物，屬於國家所有。
第五十二條 國防資產屬於國家所有。
鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，依照法律規定為國家所有的，屬於國家所有。
第五十三條 國家機關對其直接支配的不動產和動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定處分的權利。
第五十四條 國家舉辦的事業單位對其直接支配的不動產和動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定收益、處分的權利。
第五十五條 國家出資的企業，由國務院、地方人民政府依照法律、行政法規規定分別代表國家履行出資人職責，享有出資人權益。
第五十六條 國家所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。
第五十七條 履行國有財產管理、監督職責的機構及其工作人員，應當依法加強對國有財產的管理、監督，促進國有財產保值增值，防止國有財產損失；濫用職權，玩忽職守，造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。
違反國有財產管理規定，在企業改制、合併分立、關聯交易等過程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔保或者以其他方式造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。
第五十八條 集體所有的不動產和動產包括：
（一）法律規定屬於集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；
（二）集體所有的建築物、生產設施、農田水利設施；
（三）集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施；
（四）集體所有的其他不動產和動產。
第五十九條 農民集體所有的不動產和動產，屬於本集體成員集體所有。
下列事項應當依照法定程式經本集體成員決定：
（一）土地承包方案以及將土地發包給本集體以外的單位或者個人承包；
（二）個別土地承包經營權人之間承包地的調整；
（三）土地補償費等費用的使用、分配辦法；
（四）集體出資的企業的所有權變動等事項；
（五）法律規定的其他事項。
第六十條 對於集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規定行使所有權：
（一）屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；
（二）分別屬於村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；
（三）屬於鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。
第六十一條 城鎮集體所有的不動產和動產，依照法律、行政法規的規定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權利。
第六十二條 集體經濟組織或者村民委員會、村民小組應當依照法律、行政法規以及章程、村規民約向本集體成員公布集體財產的狀況。
第六十三條 集體所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞。
集體經濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。
第六十四條 私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。
第六十五條 私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護。
國家依照法律規定保護私人的繼承權及其他合法權益。
第六十六條 私人的合法財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。
第六十七條 國家、集體和私人依法可以出資設立有限責任公司、股份有限公司或者其他企業。國家、集體和私人所有的不動產或者動產，投到企業的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產收益、重大決策以及選擇經營管理者等權利並履行義務。
第六十八條 企業法人對其不動產和動產依照法律、行政法規以及章程享有占有、使用、收益和處分的權利。
企業法人以外的法人，對其不動產和動產的權利，適用有關法律、行政法規以及章程的規定。
第六十九條 社會團體依法所有的不動產和動產，受法律保護。
第六章 業主的建築物區分所有權
第七十條 業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第七十一條 業主對其建築物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
第七十二條 業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一併轉讓。
第七十三條 建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
第七十四條 建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
第七十五條 業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。
地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。
第七十六條 下列事項由業主共同決定：
《中華人民共和國物權法》（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第七十七條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。
第七十八條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第七十九條 建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。
第八十條 建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建築物總面積的比例確定。
第八十一條 業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。
對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。
第八十二條 物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，並接受業主的監督。
第八十三條 業主應當遵守法律、法規以及管理規約。
業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第七章 相鄰關係
第八十四條 不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關係。
第八十五條 法律、法規對處理相鄰關係有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。
第八十六條 不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。
對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。
第八十七條 不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。
第八十八條 不動產權利人因建造、修繕建築物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建築物的，該土地、建築物的權利人應當提供必要的便利。
第八十九條 建造建築物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建築物的通風、採光和日照。
第九十條 不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。
第九十一條 不動產權利人挖掘土地、建造建築物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。
第九十二條 不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當儘量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。
第八章 共有
第九十三條 不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十四條 按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。
第九十五條 共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。
第九十六條 共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。
第九十七條 處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
第九十八條 對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。
第九十九條 共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關係的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。
第一百條 共有人可以協商確定分割方式。達不成協定，共有的不動產或者動產可以分割並且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對摺價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。
共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。
第一百零一條 按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。
第一百零二條 因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關係上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關係的除外；在共有人內部關係上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。
第一百零三條 共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關係等外，視為按份共有。
第一百零四條 按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。
第一百零五條 兩個以上單位、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照本章規定。
第九章 所有權取得的特別規定
第一百零六條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。
第一百零七條 所有權人或者其他權利人有權追回遺失物。該遺失物通過轉讓被他人占有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年內向受讓人請求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用後，有權向無處分權人追償。
第一百零八條 善意受讓人取得動產後，該動產上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。
第一百零九條 拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。
第一百一十條 有關部門收到遺失物，知道權利人的，應當及時通知其領取；不知道的，應當及時發布招領公告。
第一百一十一條 拾得人在遺失物送交有關部門前，有關部門在遺失物被領取前，應當妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任。
第一百一十二條 權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。
權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。
拾得人侵占遺失物的，無權請求保管遺失物等支出的費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務。
第一百一十三條 遺失物自發布招領公告之日起六個月內無人認領的，歸國家所有。
第一百一十四條 拾得漂流物、發現埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關規定。文物保護法等法律另有規定的，依照其規定。
第一百一十五條 主物轉讓的，從物隨主物轉讓，但當事人另有約定的除外。
第一百一十六條 天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照約定。
法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。
第三編 用益物權
第十章 一般規定第一百一十七條 用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。
第一百一十八條 國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規定屬於集體所有的自然資源，單位、個人依法可以占有、使用和收益。
第一百一十九條 國家實行自然資源有償使用制度，但法律另有規定的除外。
第一百二十條 用益物權人行使權利，應當遵守法律有關保護和合理開發利用資源的規定。所有權人不得干涉用益物權人行使權利。
第一百二十一條 因不動產或者動產被徵收、徵用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照本法第四十二條、第四十四條的規定獲得相應補償。
第一百二十二條 依法取得的海域使用權受法律保護。
第一百二十三條 依法取得的探礦權、採礦權、取水權和使用水域、灘涂從事養殖、捕撈的權利受法律保護。
第十一章 土地承包經營權
第一百二十四條 農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。
農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用於農業的土地，依法實行土地承包經營制度。
第一百二十五條 土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產。
第一百二十六條 耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批准可以延長。
前款規定的承包期屆滿，由土地承包經營權人按照國家有關規定繼續承包。
第一百二十七條 土地承包經營權自土地承包經營權契約生效時設立。
縣級以上地方人民政府應當向土地承包經營權人發放土地承包經營權證、林權證、草原使用權證，並登記造冊，確認土地承包經營權。
第一百二十八條 土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權採取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩餘期限。未經依法批准，不得將承包地用於非農建設。
第一百二十九條 土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記；未經登記，不得對抗善意第三人。
第一百三十條 承包期內發包人不得調整承包地。
因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形，需要適當調整承包的耕地和草地的，應當依照農村土地承包法等法律規定辦理。
第一百三十一條 承包期內發包人不得收回承包地。農村土地承包法等法律另有規定的，依照其規定。
第一百三十二條 承包地被徵收的，土地承包經營權人有權依照本法第四十二條第二款的規定獲得相應補償。
第一百三十三條 通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。
第一百三十四條 國家所有的農用地實行承包經營的，參照本法的有關規定。
第十二章 建設用地使用權
第一百三十五條 建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建築物、構築物及其附屬設施。
第一百三十六條 建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。
第一百三十七條 設立建設用地使用權，可以採取出讓或者劃撥等方式。
工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。
嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。採取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關於土地用途的規定。
第一百三十八條 採取招標、拍賣、協定等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當採取書面形式訂立建設用地使用權出讓契約。
建設用地使用權出讓契約一般包括下列條款：
（一）當事人的名稱和住所；
（二）土地界址、面積等；
（三）建築物、構築物及其附屬設施占用的空間；
（四）土地用途；
（五）使用期限；
（六）出讓金等費用及其支付方式；
（七）解決爭議的方法。
第一百三十九條 設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。
第一百四十條 建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批准。
第一百四十一條 建設用地使用權人應當依照法律規定以及契約約定支付出讓金等費用。
第一百四十二條 建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。
第一百四十三條 建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。
第一百四十四條 建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當採取書面形式訂立相應的契約。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩餘期限。
第一百四十五條 建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。
第一百四十六條 建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一併處分。
第一百四十七條 建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施占用範圍內的建設用地使用權一併處分。
第一百四十八條 建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，並退還相應的出讓金。
第一百四十九條 住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。
非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
第一百五十條 建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理註銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書。
第一百五十一條 集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。
第十三章 宅基地使用權
第一百五十二條 宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
第一百五十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。
第一百五十四條 宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。
第一百五十五條 已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者註銷登記。
第十四章 地役權
第一百五十六條 地役權人有權按照契約約定，利用他人的不動產,以提高自己的不動產的效益。
前款所稱他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。
第一百五十七條 設立地役權，當事人應當採取書面形式訂立地役權契約。
地役權契約一般包括下列條款：
（一）當事人的姓名或者名稱和住所；
（二）供役地和需役地的位置；
（三）利用目的和方法；
（四）利用期限；
（五）費用及其支付方式；
（六）解決爭議的方法。
第一百五十八條 地役權自地役權契約生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。
第一百五十九條 供役地權利人應當按照契約約定，允許地役權人利用其土地，不得妨害地役權人行使權利。
第一百六十條 地役權人應當按照契約約定的利用目的和方法利用供役地，儘量減少對供役地權利人物權的限制。
第一百六十一條 地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩餘期限。
第一百六十二條 土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。
第一百六十三條 土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。
第一百六十四條 地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一併轉讓，但契約另有約定的除外。
第一百六十五條 地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一併轉讓。
第一百六十六條 需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。
第一百六十七條 供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。
第一百六十八條 地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權契約，地役權消滅：
（一）違反法律規定或者契約約定，濫用地役權；
（二）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿後在合理期限內經兩次催告未支付費用。
第一百六十九條 已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者註銷登記。
第四編 擔保物權
第十五章 一般規定第一百七十條 擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利，但法律另有規定的除外。
第一百七十一條 債權人在借貸、買賣等民事活動中，為保障實現其債權，需要擔保的，可以依照本法和其他法律的規定設立擔保物權。
第三人為債務人向債權人提供擔保的，可以要求債務人提供反擔保。反擔保適用本法和其他法律的規定。
第一百七十二條 設立擔保物權，應當依照本法和其他法律的規定訂立擔保契約。擔保契約是主債權債務契約的從契約。主債權債務契約無效，擔保契約無效，但法律另有規定的除外。
擔保契約被確認無效後，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。
第一百七十三條 擔保物權的擔保範圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用。當事人另有約定的，按照約定。
第一百七十四條 擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被徵收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。
第一百七十五條 第三人提供擔保，未經其書面同意，債權人允許債務人轉移全部或者部分債務的，擔保人不再承擔相應的擔保責任。
第一百七十六條 被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現債權；沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權；第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現債權，也可以要求保證人承擔保證責任。提供擔保的第三人承擔擔保責任後，有權向債務人追償。
第一百七十七條 有下列情形之一的，擔保物權消滅：
（一）主債權消滅；
（二）擔保物權實現；
（三）債權人放棄擔保物權；
（四）法律規定擔保物權消滅的其他情形。
第一百七十八條 擔保法與本法的規定不一致的，適用本法。
第十六章 抵押權
第一節 一般抵押權
第一百七十九條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。
前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。
第一百八十條 債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：
（一）建築物和其他土地附著物；
（二）建設用地使用權；
（三）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；
（四）生產設備、原材料、半成品、產品；
（五）正在建造的建築物、船舶、航空器；
（六）交通運輸工具；
（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。
抵押人可以將前款所列財產一併抵押。
第一百八十一條 經當事人書面協定，企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就實現抵押權時的動產優先受償。
第一百八十二條 以建築物抵押的，該建築物占用範圍內的建設用地使用權一併抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一併抵押。
抵押人未依照前款規定一併抵押的，未抵押的財產視為一併抵押。
第一百八十三條 鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其占用範圍內的建設用地使用權一併抵押。
第一百八十四條 下列財產不得抵押：
（一）土地所有權；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；
（三）學校、幼稚園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；
（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；
（五）依法被查封、扣押、監管的財產；
（六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。
第一百八十五條 設立抵押權，當事人應當採取書面形式訂立抵押契約。
抵押契約一般包括下列條款：
（一）被擔保債權的種類和數額；
（二）債務人履行債務的期限；
（三）抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬；
（四）擔保的範圍。
第一百八十六條 抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。
第一百八十七條 以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。
第一百八十八條 以本法第一百八十條第一款第四項、第六項規定的財產或者第五項規定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押契約生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。
第一百八十九條 企業、個體工商戶、農業生產經營者以本法第一百八十一條規定的動產抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。
依照本法第一百八十一條規定抵押的，不得對抗正常經營活動中已支付合理價款並取得抵押財產的買受人。
第一百九十條 訂立抵押契約前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權。
第一百九十一條 抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
第一百九十二條 抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一併轉讓，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第一百九十三條 抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。
第一百九十四條 抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協定變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容，但抵押權的變更，未經其他抵押權人書面同意，不得對其他抵押權人產生不利影響。
債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權、抵押權順位或者變更抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優先受償權益的範圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。
第一百九十五條 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協定以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協定損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協定。
抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協定的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。
抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。
第一百九十六條 依照本法第一百八十一條規定設定抵押的，抵押財產自下列情形之一發生時確定：
（一）債務履行期屆滿，債權未實現；
（二）抵押人被宣告破產或者被撤銷；
（三）當事人約定的實現抵押權的情形；
（四）嚴重影響債權實現的其他情形。
第一百九十七條 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。
前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。
第一百九十八條 抵押財產折價或者拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
第一百九十九條 同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：
（一）抵押權已登記的，按照登記的先後順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；
（二）抵押權已登記的先於未登記的受償；
（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。
第二百條 建設用地使用權抵押後，該土地上新增的建築物不屬於抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建築物與建設用地使用權一併處分，但新增建築物所得的價款，抵押權人無權優先受償。
第二百零一條 依照本法第一百八十條第一款第三項規定的土地承包經營權抵押的，或者依照本法第一百八十三條規定以鄉鎮、村企業的廠房等建築物占用範圍內的建設用地使用權一併抵押的，實現抵押權後，未經法定程式，不得改變土地所有權的性質和土地用途。
第二百零二條 抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。
第二節 最高額抵押權
第二百零三條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。
最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權範圍。
第二百零四條 最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。
第二百零五條 最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與抵押人可以通過協定變更債權確定的期間、債權範圍以及最高債權額，但變更的內容不得對其他抵押權人產生不利影響。
第二百零六條 有下列情形之一的，抵押權人的債權確定：
（一）約定的債權確定期間屆滿；
（二）沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年後請求確定債權；
（三）新的債權不可能發生；
（四）抵押財產被查封、扣押；
（五）債務人、抵押人被宣告破產或者被撤銷；
（六）法律規定債權確定的其他情形。
第二百零七條 最高額抵押權除適用本節規定外，適用本章第一節一般抵押權的規定。
第十七章 質權
第一節 動產質權
第二百零八條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人將其動產出質給債權人占有的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現質權的情形，債權人有權就該動產優先受償。
前款規定的債務人或者第三人為出質人，債權人為質權人，交付的動產為質押財產。
第二百零九條 法律、行政法規禁止轉讓的動產不得出質。
第二百一十條 設立質權，當事人應當採取書面形式訂立質權契約。
質權契約一般包括下列條款：
（一）被擔保債權的種類和數額；
（二）債務人履行債務的期限；
（三）質押財產的名稱、數量、質量、狀況；
（四）擔保的範圍；
（五）質押財產交付的時間。
第二百一十一條 質權人在債務履行期屆滿前，不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債權人所有。
第二百一十二條 質權自出質人交付質押財產時設立。
第二百一十三條 質權人有權收取質押財產的孳息，但契約另有約定的除外。
前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。
第二百一十四條 質權人在質權存續期間，未經出質人同意，擅自使用、處分質押財產，給出質人造成損害的，應當承擔賠償責任。
第二百一十五條 質權人負有妥善保管質押財產的義務；因保管不善致使質押財產毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。
質權人的行為可能使質押財產毀損、滅失的，出質人可以要求質權人將質押財產提存，或者要求提前清償債務並返還質押財產。
第二百一十六條 因不能歸責於質權人的事由可能使質押財產毀損或者價值明顯減少，足以危害質權人權利的，質權人有權要求出質人提供相應的擔保；出質人不提供的，質權人可以拍賣、變賣質押財產，並與出質人通過協定將拍賣、變賣所得的價款提前清償債務或者提存。
第二百一十七條 質權人在質權存續期間，未經出質人同意轉質，造成質押財產毀損、滅失的，應當向出質人承擔賠償責任。
第二百一十八條 質權人可以放棄質權。債務人以自己的財產出質，質權人放棄該質權的，其他擔保人在質權人喪失優先受償權益的範圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。
第二百一十九條 債務人履行債務或者出質人提前清償所擔保的債權的，質權人應當返還質押財產。
債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現質權的情形，質權人可以與出質人協定以質押財產折價，也可以就拍賣、變賣質押財產所得的價款優先受償。
質押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。
第二百二十條 出質人可以請求質權人在債務履行期屆滿後及時行使質權；質權人不行使的，出質人可以請求人民法院拍賣、變賣質押財產。
出質人請求質權人及時行使質權，因質權人怠於行使權利造成損害的，由質權人承擔賠償責任。
第二百二十一條 質押財產折價或者拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸出質人所有，不足部分由債務人清償。
第二百二十二條 出質人與質權人可以協定設立最高額質權。
最高額質權除適用本節有關規定外，參照本法第十六章第二節最高額抵押權的規定。
第二節 權利質權
第二百二十三條 債務人或者第三人有權處分的下列權利可以出質：
（一）匯票、支票、本票；
（二）債券、存款單；
（三）倉單、提單；
（四）可以轉讓的基金份額、股權；
（五）可以轉讓的註冊商標專用權、專利權、著作權等智慧財產權中的財產權；
（六）應收賬款；
（七）法律、行政法規規定可以出質的其他財產權利。
第二百二十四條 以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質的，當事人應當訂立書面契約。質權自權利憑證交付質權人時設立；沒有權利憑證的，質權自有關部門辦理出質登記時設立。
第二百二十五條 匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單的兌現日期或者提貨日期先於主債權到期的，質權人可以兌現或者提貨，並與出質人協定將兌現的價款或者提取的貨物提前清償債務或者提存。
第二百二十六條 以基金份額、股權出質的，當事人應當訂立書面契約。以基金份額、證券登記結算機構登記的股權出質的，質權自證券登記結算機構辦理出質登記時設立；以其他股權出質的，質權自工商行政管理部門辦理出質登記時設立。
基金份額、股權出質後，不得轉讓，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓基金份額、股權所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。
第二百二十七條 以註冊商標專用權、專利權、著作權等智慧財產權中的財產權出質的，當事人應當訂立書面契約。質權自有關主管部門辦理出質登記時設立。
智慧財產權中的財產權出質後，出質人不得轉讓或者許可他人使用，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓或者許可他人使用出質的智慧財產權中的財產權所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。
第二百二十八條 以應收賬款出質的，當事人應當訂立書面契約。質權自信貸徵信機構辦理出質登記時設立。
應收賬款出質後，不得轉讓，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓應收賬款所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。
第二百二十九條 權利質權除適用本節規定外，適用本章第一節動產質權的規定。
第十八章 留置權
第二百三十條 債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法占有的債務人的動產，並有權就該動產優先受償。
前款規定的債權人為留置權人，占有的動產為留置財產。
第二百三十一條 債權人留置的動產，應當與債權屬於同一法律關係，但企業之間留置的除外。
第二百三十二條 法律規定或者當事人約定不得留置的動產，不得留置。
第二百三十三條 留置財產為可分物的，留置財產的價值應當相當於債務的金額。
第二百三十四條 留置權人負有妥善保管留置財產的義務；因保管不善致使留置財產毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。
第二百三十五條 留置權人有權收取留置財產的孳息。
前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。
第二百三十六條 留置權人與債務人應當約定留置財產後的債務履行期間；沒有約定或者約定不明確的，留置權人應當給債務人兩個月以上履行債務的期間，但鮮活易腐等不易保管的動產除外。債務人逾期未履行的，留置權人可以與債務人協定以留置財產折價，也可以就拍賣、變賣留置財產所得的價款優先受償。
留置財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。
第二百三十七條 債務人可以請求留置權人在債務履行期屆滿後行使留置權；留置權人不行使的，債務人可以請求人民法院拍賣、變賣留置財產。
第二百三十八條 留置財產折價或者拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸債務人所有，不足部分由債務人清償。
第二百三十九條 同一動產上已設立抵押權或者質權，該動產又被留置的，留置權人優先受償。
第二百四十條 留置權人對留置財產喪失占有或者留置權人接受債務人另行提供擔保的，留置權消滅。
第五編 占有
第十九章 占有第二百四十一條 基於契約關係等產生的占有，有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等，按照契約約定；契約沒有約定或者約定不明確的，依照有關法律規定。
第二百四十二條 占有人因使用占有的不動產或者動產，致使該不動產或者動產受到損害的，惡意占有人應當承擔賠償責任。
第二百四十三條 不動產或者動產被占有人占有的，權利人可以請求返還原物及其孳息，但應當支付善意占有人因維護該不動產或者動產支出的必要費用。
第二百四十四條 占有的不動產或者動產毀損、滅失，該不動產或者動產的權利人請求賠償的，占有人應當將因毀損、滅失取得的保險金、賠償金或者補償金等返還給權利人；權利人的損害未得到足夠彌補的，惡意占有人還應當賠償損失。
第二百四十五條 占有的不動產或者動產被侵占的，占有人有權請求返還原物；對妨害占有的行為，占有人有權請求排除妨害或者消除危險；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權請求損害賠償。
占有人返還原物的請求權，自侵占發生之日起一年內未行使的，該請求權消滅。
附則
第二百四十六條 法律、行政法規對不動產統一登記的範圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定作出規定。
第二百四十七條 本法自2007年10月1日起施行。
