背景新聞
3月8日，在十三屆全國人大第二次會議上，全國人大常務委員會委員長栗戰書說：“集中力量落實好黨中央確立的重大立法事項，包括審議民法典，制定房地產稅法等立法調研、起草，加緊工作，確保如期完成。”
此前的3月5日，國務院總理李克強在政府工作報告中表示，健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法。其實，早在去年的政府工作報告中，李克強就提到將穩妥推進房地產稅立法。
房地產稅立法進程是公眾密切關注的議題，也將對房地產市場起到一定的影響。如松老師從房產的金融財富屬性出發，對房產未來價值做了深度分析。
現今，每個人的財富是怎么構成的呢?主要是現金、存款、有價證券和房屋等。
現金和存款的價值主要受真實的通脹率所影響，而真實通脹率高是通脹型經濟體的特徵，此時現金和儲蓄的地位會不斷下降，相反，通脹率低，現金和儲蓄的地位就會提升。而有價證券和房產主要受價格影響，價格越高，價值提升，反之亦然。
房子的價值會一直提升嗎?
改革開放後，中國主要通過基本建設拉動經濟成長，這就形成了通脹型經濟體，這意味著現金和儲蓄的地位下降。所以，改開之國中國是高儲蓄國家，現在這種情形已經得到了根本性的改變。
當上世紀後期中國進行了住房體制改革之後，基於房屋的需求旺盛，價格上升，人們就加速放棄了現金和儲蓄，追逐房屋。到去年底，國人約78%的財富都由房屋體現，無論現金、儲蓄還是有價證券在國人的財產組合中都下降到了很低的位置，就是這一趨勢下的必然。
今天，房地產的價值基本就決定了國人的財富水平，幾乎每個人都在盯著房價並追逐房子。
在未來，中國的經濟發展模式很可能將繼續下去，意味著現金和儲蓄的地位還會繼續下降下去，難道就意味著房屋的價值可以不斷提升嗎?
對於個人來說，新房價格只是購買價格，只要完成了現金到房屋的購買過程，就意味著個人購買力的喪失，購房價格只能代表個人的成本。最明顯的說明是，100萬現金代表購買力，但用100萬現金購房之後，就不再代表購買力，實際是個人購買力的消失，而只代表房屋的最初成本是100萬。
這與貨幣的定義有關，貨幣是一般等價物，貨幣的多少就代表了購買力，而房屋並不是一般等價物，所以不能代表購買力。只有房屋再次賣出變現回貨幣的形態之後，才代表購買力的回歸和個人的財富水平，這一過程是通過賣出實現的。
至於最終變現回多少購買力，取決於二手房的價格。所以，二手房價格才能最終決定個人財富的多寡和買入賣出過程中的盈虧，是最關鍵的。
然而，二手房價格是有玄機的：
第一，無論二手房價格是上漲還是下跌，但成交量都是不斷增加的。這種情形說明二手房的流動性十分充沛，個人可以隨時賣出以實現房屋的價值，變現自己的購買力。
此時，二手房價格可以當作是成交價格，也反映了房屋的價值，當然也反映了個人的財富水平和購買力。
第二，無論二手房價格是漲還是跌，一旦成交量不斷萎縮，或者隨著房屋的總量不斷增長但二手房成交量無法跟隨同步增長，都說明二手房的流動性在下滑。
此時，個人如果欲賣出房屋、實現房屋所代表的價值(購買力)就會越來越困難。此時，市場上標出的二手房價格就無法真實用於計算自有房屋的價值，因為成交的周期變長，或者就需要降價才能變現為購買力，也可能根本就賣不出去。
二手房流動速度大幅下降
隨著房屋流動性的下降，賣不出去的房屋就會越來越多。這種賣不出去的情形，就是說樓市被“凍”住的狀態。
我們知道，當一種商品賣不出去的時候，就說明沒有了價格，也就失去了基於金融屬性的價值(也就失去了購買力)。因為基於金融屬性的價值是數量乘以價格，房屋的價值和購買力體現為面積乘以價格。
不同的商品失去了基於金融屬性的價值之後，還會體現出其它方式的價值，比如：一斤大米即便賣不出去，無法實現其基於金融的財富屬性，食用價值依舊存在;一套房子賣不出去的時候，也失去了基於金融屬性的價值，但居住的價值依舊存在(房屋過剩的時候，一定比例的房屋也會失去居住的價值);一部二手手機賣不出去的時候，還可以繼續使用等等。
所以，對於房地產市場來說，二手房的流動性是十分重要的。下圖是十城市二手房成交的量價關係走勢圖。
北京、深圳、杭州、成都、南京、無錫等十城市二手房成交量價關係走勢圖(資料來源：易居研究院)
進入2019年之後，雖然媒體不斷發表房地產市場開啟小陽春的訊息，但二手房成交低迷的情形還在延續。根據貝殼研究院的數據顯示，2月北京二手房網簽量只有6057套，環比減少42.2%，與去年同期相比則減少了17.7%，廣州的情形更差(見下圖)。
2015年1月至2019年2月廣州市二手房成交量價走勢
根據陽光家緣的數據顯示，2019年2月廣州市(不含南沙、從化)中介網簽量為1611宗，較1月(3090宗)環比大幅下降47.9%，較去年春節同期(3132宗)大幅下降48.5%，成交量創近4年以來新低。
同時需要指出，今年春節過後的兩周(也就是市場所稱春節過後的小陽春開啟時間)，市場成交的反彈力度遠不及2016年、2017年和2018年同期。這很可能說明上圖中的“紅線”又開始了下行走勢，二手房的流動性繼續下降。
上述現象也會體現在二手房的成交周期上。過去一年多，上海應該屬於房地產市場最穩定的主要大城市，但貝殼研究院的數據顯示，去年12月份上海鏈家房源成交周期為115.8天，比低點拉長54天，上漲幅度達86%，成交周期明顯拉長。
不斷有人埋怨，賣出二手房需要半年多甚至一年多的時間，原因就在這裡——二手房的流動性在快速下滑，成交周期在大幅拉長。
房地產的財富屬性正在消失
未來，隨著新房不斷流入市場，二手房的存量會繼續膨脹，意味著二手房的流動性就會繼續下降，成交周期將更長。這是人口趨勢、居民的債務率、現金和儲蓄在居民財產中的占比、房屋由供不應求到供過於求的轉變等綜合因素所決定的。
一旦主要二手房中介的房源成交周期上升到一年以上的時候，就可以理解為很難賣出，難以實現以房屋為代表的基於金融屬性的個人財富，也就難以變現為個人的購買力;成交周期需要兩三年甚至以上的時候，就可以理解為難以成交。
此時，房屋代表的基於金融屬性的財富就消失了，個人的購買力也就會大幅喪失。
所以，在今天的局勢下，房地產市場在整體上已經失去了投資的功能，因為基於金融屬性的財富功能在喪失，難以變現回購買力，只能逐漸回歸居住屬性。這正如領導所說：“房子是用來住的，不是用來炒的。”
那么，中國人的財富未來會向什麼方向流動呢?這必須具備兩個條件：第一是流動性好;第二是具有普遍接受性，也就是被社會大多數人都接受並認可。
以金銀、原油、農產品為代表的實物、以信譽為代表的無形資產的地位會不斷上升。由於中國很可能還會維持通脹型經濟體的發展模式，現金、儲蓄和有價證券的地位難以得到明顯的提升。
這代表的是未來積累個人財富的方向。
房地產 房價 改革開放
