對於北京樓市來說，2017年3月17日絕對是噩夢般的轉折。
這天北京發布“317”新政，“認房又認貸”的下發，直接將購房門檻拉至天際，一夜之間，平均每套房的首付暴漲200萬，成千上萬的簽約者被拒之門外。
次日，交易量落入冰點，房價開始破壁下滑，整個樓市陷入硝煙後的蕭條場面，而後向全國瀰漫。
“一策兩市陰陽隔”。“317”，不僅沒有給炒房客留一絲機會，更是直接冰封了整個交易市場，決心讓人唏噓。
時間翻越到今天，剛好是“317新政”2周年紀念日，那么嚴政下的北京樓市過的怎么樣?這兩年的市場的變化給北京購房者傳達了什麼信息?2019年的北京房價怎么走?這是我們今天要破解的密碼。
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震盪周期
經歷過“317”的北京購房者，一定對這幅圖深有感觸。從圖中可以看出，“317新政”發布這天，北京房價達到了67497元/平米的歷史高度，而後隨著成交量的腰斬連續下滑了9個月。房價跌回到58381元/平米，跌幅逾13.5%。
而後，在2018年小陽春和學區政策的雙重刺激下，前期積壓的購房需求被釋放，房價開始恢復反彈，連續回升了8個月。之後隨著全國市場進入集控期，購房者情緒受到影響，熱度下降，房價回落了4個月。2018年全年均價同比下跌3.3%。
進入2019年後，房價修復反彈，回暖動力強勁。2019年2月北京二手房均價為59898元/平米，和2017年3月最高點對比，2年時間，總計下跌了11.3%。
通過這條房價走勢曲線，我們可以明白幾個道理。
1.北京一直都是“巨觀看漲，微觀震盪”，但因為房價太高，把握節點顯得異常重要。以2017年周期為例，房價跌幅13.5%，買在高點和低點，相對至少有100多萬的虧損。踩不對時機，就成了套死在高崗上的接盤俠。所以，購房切忌跟風，市場越冷越是好時機。
2.關注子木的讀者都知道，我在去年年底就呼籲大家在年底之前儘快上車。因為去年年底，在房價下行加上購房淡季的情況下，北京二手房市場成交量連續三個月回暖，說明正是築底企穩階段，是谷底。而新一輪上漲周期還沒到3月小陽春就在1月反彈，說明這波房價上漲勢能遠比去年的強得多。
3.兩年時間，共出現2個波峰，2個波谷，說明市場在“317”的嚴控下，進入理性周期。房價會隨著購房需求季節性變動，3-5月上漲，7-9月下降，10-11月上漲，隨後進入年底的靜默期。而今過了最佳時機，如果近期無法上車，只能在7、8月份了看交易量，但可以肯定的是，接下來的北京房價很難再跌回5字頭。
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剛需為王
從第一部分我們可以看出。雖然"317嚴政"遏制了投機需求，甚至冰封了樓市，但2018、2019年小陽春依然強勁，說明北京市場的剛性需求非常旺盛，是撐起市場的主要動力。投資客解套，剛需族接盤，房價泡沫正在稀釋。
不得不說，北京的需求面的確很穩定，假如把317這么嚴酷的調控政策放在其他城市，樓市一定會陷入長期蕭條。
貝殼數據也佐證了這個推論。2018年四季度，北京主要接觸到投資性需求占比的經紀人僅為1.2%。在政策嚴厲、市場低溫的情況下，二手房市場交易主要由自住需求支撐。
“317”的認房認貸政策使得賣一買一的換房需求首付比例大增，換房難度增加，而純剛需的首付在調控前後變化不大。因此，調控後剛需占比出現明顯增加。
從總價段來看，400萬總價的房源成交占比在調控後明顯提升，2月份的交易比例達到45.6%。低總價的房源是市場上流通率最大的資產，這個毋庸置疑。
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價值窪地
從第一部分中我們的得知，2年時間，北京房價從高點跌回到59898元/平米，下跌幅度達11.3%，相當於一套100平米的房子2年跌了60萬，相當於一個普通家庭幾年的收入。但事實並非如此，有些區域的跌幅遠大於這個數值，接下來我們再來2年來北京各區的漲跌情況。
一般情況講，跌幅越大，抗跌能力越差，房價泡沫越大，價值潛力也就越差。我們來看上圖。
跌幅最大的三個區域，石景山、通州和大興，都是在上輪周期中被過分炒作的區域，其中通州的概念是北京副中心，大興的概念是新機場，石景山的概念是“還沒漲起來的價值窪地”。
這個結論的邏輯是，在北京，除了西面的石景山，其他地區的房價都漲起來了，高房價一定會迫使買不起房的剛需流向這個區域。這點我是不贊成的，房子的價值需要素材，例如發展方向、產業、教育、醫療資源等等，這類資產牛市漲幅大，熊市跌幅小，是優質投資品，從來不是退而求其次的選擇。
例如圖中最抗跌的亦莊。首先處於“北京東南飛”的戰略發展方向上，其次產業布局強勁，一大批以京東為主的網際網路企業強勢入駐後，品牌開發商也在重點布局。有方向有產業有錢，窪地價值很快被激發出來了。
當然在價值潛力上，通州、房山、大興的空間還是有的，具體還要參考片區地段。
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回歸理性
經過兩年的調控，北京的市場完全回歸理性。地段價值凸顯，優劣產品原形畢露，買賣市場達到高度平衡。具體可以分為以下幾個方面，一是市場成交穩定;二是市場情緒理性;三是買家熱度消退。
1、市場成交量穩定
從圖中可以看出，2017年3月17日是一道明顯的分水嶺，在此之前市場炒作氛圍濃烈，過分透支需求，成交量攀升至歷史高度後一落千丈，進入冰點時代。隨後在2017年年底才開始緩慢爬升。
等到2018年，成交量雖然隨季節性冷暖波動，但基礎值已經回歸歷史中等水平，2019年預計也是在這個範圍內正常波動，不存在過冷過熱現象。今年3月小陽春之後，成交量大機率會正常下降至基礎水平，成交量非常穩定。不會出現大的跨度。
2、市場情緒理性
市場情緒在樓市行情中扮演著重要角色，在經歷過2年的嚴控後，北京購房者的情緒趨於理性，更在乎微觀市場。
從業主端來看，與調控前業主頻繁上調報價不同的是，調控後業主調價行為中"以降價為主"。今年從1月開始，調漲比例在不斷增加，意味著賣家信心隨成交量增加而逐漸增強。掛牌價方面，自調控後新增業主掛牌均價持續下行，進入2019年後開始保持穩定，可見在市場調整下業主預期逐漸趨於理性。
從圖中可以看出，雖然經歷了317嚴政的打壓，但掛牌均價的走勢非常平和，說明掛牌出售房源的業主多以改善置換為主，並不因市場短期看空而出現劇烈波動。
3、買家熱度消退。
值得注意的是，當下北京樓市雖然修復反彈，但買家熱度和317之前相差甚遠。如我之前所講，只有每次房價大漲，剛需才會成群結隊的跑出來買房，房價只要平穩，市面上的剛需可都成了不著急的遊客。這部分人才是市場中真正的韭菜。
這幅圖很重要，直接反映出了市場的需求面，也就是鏈家經紀人每周的帶看量，除了過年期間帶客量數據異常之外，其他數據和房價走勢高度吻合。其中從317之後，帶看量極具下滑，而2019年春節之後，帶看量又在高度攀升，證明需求正在噴發。購房者應當把握好時機。
房價 平穩 冰點
