概述
住房空置率，空置是指房屋沒有投入使用，處於待出售或出租的狀態。住宅空置率是一個反映住宅的供給與需求之間矛盾的指標,合理的住宅空置率能使這個矛盾最小化,使住宅的供給和需求達到均衡。如果房屋空置過多，說明需求量不足或購買力不夠，國家或市場可作出相應調節。按照所依據的房地產市場類型的不同，空置率可以分為存量市場的空置率和增量市場的空置率。空房率指的是開發商建好房子後，空置的房子與建成的房子之比。
評價標準
1、房地產存量市場的空置率是指某一時刻空置房面積占全部房屋總面積的比率。但是空置並不區分房屋的新舊，無論是第一次進入市場的新房屋，還是由於當前房屋使用者遷移後留下的房屋，只要沒有確定新的使用者時，都可被視為空置房屋。房地產增量市場的空置率是指某一時刻新建房屋的空置房屋面積占一段時期新建房屋總面積的比率。這時的空置房僅指第一次進入市場的新房屋。
2、按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利於國民經濟的健康發展；空置率在10%---20%之間為空置危險區，要採取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。
存在問題
住房空置率1、使用過空置率這一指標來描述房地產領域的資源配置狀況，但其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作為分母，把一級市場待售、待租的房產作為分子。控制率計算的偏差在所難免，但是如果數據偏離實際太遠，以至於影響到國家整體的巨觀決策，則是需要警惕的問題。
2、問題都出在空置率的計算公式和空置標準的規定上。歐美大多市場經濟國家，崇尚的是市場調節，雖然都在搞住房保障制度建設，但並不會有政府機構重視商品房空置率的監測問題。而“空置率在5%與10%之間為合理區，在10%與20%之間為空置危險區，在20%以上為商品房嚴重積壓區”這一“國際慣例”的出處，確實難以求證。
3、雖然國外確有學者使用過空置率這一指標來描述房地產領域的資源配置狀況，但其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作為分母，把一級市場待售、待租的房產作為分子。而在國內有的機構或學者是用空置面積除以當年商品房竣工面積來計算空置率，有的卻是用空置面積除以前三年竣工面積之和。顯然，與國外學者使用的公式相比，這兩個公式的分母縮小了大約20～60倍。
4、根據建設部綜合財務司和住宅與房地產業司編寫的《城鎮房屋概況統計公報》，2004年12月末，中國城鎮房屋建築面積為149.06億平方米，其中住宅建築面積為96.16億平方米；全國商品房空置面積為1.23億平方米，其中商品住宅空置面積為0.74億平方米。按照外國學者的算法，商品房的空置率只有0.83％，商品住宅的空置率只有0.77％。根據最新數據，2005年12月末，全國商品房空置面積為1.43億平方米，其中商品住宅空置面積為0.83億平方米（空置面積的上升與巨觀調控中形成的市場觀望有直接關係），兩者的空置率仍然不足1％。
超警戒線
住房空置率1、空置率超過國際警戒線是人們頻繁使用的論據之一，在國家統計主管部門和建設主管部門手中，只有新建商品房空置面積的數據，截至2004年9月商品房空置面積為9748萬平方米，其中商品住宅空置面積為5736萬平方米。
2、從國外的情況來看，空置是指房屋沒有投入使用，處在待出租或出售的狀態。空置率多以全部房屋存量為分母，以全部空置房屋為分子，計算出總空置率；也可以依據房屋的種類(住宅、辦公樓、商業用房)和交易方式(出租或出售)細分空置率；計算單位可以是面積或套。
3、從中國房地產的實踐來看，理想的空置率並不是零空置。住宅作為一種投資大的耐用消費品，開發商供給的時滯、結構與居民購房需求的不對稱，很難使房屋的供給與需求一一對應，因此市場的非均衡應該是一個常態。
4、空置率過低，在求大於供的市場環境下，為開發商推動價格走高，獲取高收益提供了便利；同時也剝奪了消費者的選擇權，抑制了居民的消費偏好，導致消費需求不足。當然空置率也不是越高越好，空置率過高、空置期限過長意味著供大於求，房屋利用率低，這會促使開發商改變經營策略，降價促銷或減少房屋的供給，以尋找市場新的均衡點。從這個意義上講，空置率是反映市場供需關係的指標器、風向標。
人為空置
住房空置率1、期遭受被人為“空置”的命運。在關於空置房問題的爭論中，有多家媒體向國家統計局、住建部等權威部門求證空置率具體數據，但均沒有得到確切結果。此前在房價漲幅、失業率數據等方面早已出現過多次口徑不一、結果不同的問題，天沒有因此塌下來，反倒是道理越辯越明。讓人憂心的，其實是因為敏感而不公布。並不是所有的敏感都指向不公布，對公眾而言，正是因為敏感和在乎，所以才希望權威部門儘快公布。因為敏感所以不希望公布的，只能是那些靠不透明而獲得巨大好處的利益相關方。住宅空置率被長期“空置”，已經見證了利益相關方的遊說能力和左右調控大局的本領所在。
2、空置率需要一個權威說法，房屋空置數據不單是現有樓市調控政策的依據之一，也是今後房產稅和物業稅開徵的重要基礎，如果這一數據像謎一般，一系列調控無疑是盲人摸象。由於權威數據的缺失，晚上數燈成為不少經濟學家和企業家研究中國樓市的無奈之舉。
3、正因為權威數據缺失，有人說全國空置率達到26%，大呼危險，但馬上就有人反駁說空置率只有1%，房價上漲是正常的。雖然中國樓市不是“開車沿三環路轉幾圈就能說清楚的”，不過，一方面是黑燈一片的新建小區，另一方面卻是開發商天天喊著樓市嚴重供不應求。巨大的反差要求空置率數據不能再“空置”，需要一個獨立、專業的部門出面展開調查，不能只是依賴於開發商和物業部門的“報表”數據，空置率需要一個權威的說法。
理論剖析
住房空置率1、各城市合理空置率不能只有一個標準。對於一個人口規模小、經濟落後、居民收入低和金融資產積累不足的中小城市來說，5%的空置率可能是一個警戒線，但是對於北京、上海這類常駐人口、流動人口多的大城市來說，合理的空置率可能是8%、9%或者高於10%。
2、1992～1993年房地產熱中，海南450萬平方米的空置量，使海南房地產市場陷入滅頂之災；而上海當時有700萬平方米的空置房屋，卻能安然無恙。也正是由於有了一定量的空置房，使得上海的房價長期保持在一個相對低的水平，而2003～2004年，旺盛的住房需求，導致上海的空置量下降了，可房價卻在大幅度盤升。
3、空置不能與不良資產直接劃等號。在房地產經營中，各開發企業的資本實力、融資能力、行銷能力千差萬別，只要其生產經營所產生的收益大於成本，企業有一定比例的空置房屋在經濟上都是合理的，因為它並不影響企業的還貸能力、也不增加其經營成本，只影響企業的盈利水平。換言之，一個房地產開發企業可能賣出80%的新建房屋，就收回了全部投資，此後，多賣出一套房，就多一份盈利。投資的盈虧點。
統計數據
2010年8月11日，國家統計局新聞發言人盛來運就空置率問題首次公開回應：“房屋空置是近幾年由於房地產行業發展出現的新問題，我們的調查統計制度還沒有來得及作出統計，目前國家統計局關於房地產統計方面的制度還不能計算出空置率這樣的指標。”
2003年前後，房地產市場存在過熱的現象，就房地產泡沫問題，我們在珠三角幾個熱點地區對"空置率"進行過調查；而2005年後，房地產市場發生了變化，房子供不應求，主要矛盾就體現在房價的上漲上。目前住建部對房地產市場的調研主要體現在房地產價格指數和70個重點城市的房價上，並未對空置率進行調研。
即將進行的第六次全國人口普查增加了住房情況的登記，其中涉及到一些住房的指標，包括住房面積，住房的間數、建成年代，住房是採用什麼方式獲得的(商品房 、福利房或租房)等。儘管關於房屋的信息登記很詳細，但國家統計局並沒有將空置率考慮進去。
國家統計局人口和就業統計司司長馮乃林稱，目前業內對房屋空置的認識不一致，算法也就不一樣。作為統計部門要對一個指標進行統計，首先要對這個指標進行清楚界定，如果界定不清，就沒法統計。
市場意義
如果已售房屋的空置率高，也是一個不正常的現象，說明房地產市場投資過多，投機過多，說明房地產市場的需求不是真正的自住需求，但將投資或投機行為認定為高房價的直接原因，這並不準確。在中國，方方面面都在影響著房價，中國的房地產市場有很多特殊性，國民經濟對房地產依賴度過高，全民投資對房地產的依賴也很高，房價受到產業結構不合理、投資渠道有限、資本市場不規範、租賃市場不發達等種種因素影響。
此外，房產到底是自用還是投資、投機，其實很難進行界定。隨著我國城市人口的增加，大部分人需要通過租房來解決居住問題，而租賃市場的房源大部分來源於個人投資的房產。投資本身並不像有些人所認為的那樣不齒。一般來說，高的空置率會帶來房價和租金的上漲。如果空置的房子大多投入到租賃市場，那么租房的價格就下來，從而也會導致一手市場上的房價下降。
北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強認為，在一定程度上，合理的空置也是必要的。一、在需要時有供給的選擇餘地，不會因工作調動、家庭人口增加等要置換房屋時缺少選擇；二、起到供給增量調節市場價格的作用，如當一級市場 供給短缺時，空置房會進入市場增加供給，防止一手市場價格上漲過快。
合理空間
1、需要強調的是，房地產市場有一定量的空置面積十分正常。商品房竣工驗收後不一定會即刻轉移到消費者手中，而是要經過銷售或出租出去，需要一個合理的時間段，這類似工業產品的庫存期。在這段時間內，這些商品房將暫時表現為空置狀態。造成這種狀況的原因至少有三個方面：第一，商品房價格昂貴，正常情況下需要花費一個家庭多年的積蓄，因此在購買時消費者非常謹慎，需要一定時間進行決策。第二，商品房是存在較大差異的商品，消費者總是努力尋找自己喜歡的商品房，這需要時間。第三，商品房是一種較複雜的商品，隱含的信息很多,為達成交易，開發商與消費者之間有一個信息溝通的過程。基於以上三點，商品房空置按照時間長短劃分為摩擦空置（正常空置）和市場空置（因銷售困難而形成的空置）兩類。假如以一年為標準來劃分摩擦空置和市場空置，市場空置估計只占一半左右。
2、商品房市場上總是存在一定量的“有瑕疵”供給或者無效供給。這裡的“有瑕疵”供給是指品質上不太適應市場需求，在價格上與消費者購買力及現實購買慾望不能及時對接的商品；無效供給則是指因品質存在嚴重缺陷而無人購買，或者在價格上消費者根本不能接受的產品。由於決策失誤、交通不便、施工質量缺陷以及樓層、朝向、設計、周邊環境等方面的原因，總會有一些商品房要很費勁並延後很長時間才能賣出去，甚至根本無法賣出。這些商品房也表現為空置狀態。
“鬼城”問題
空蕩蕩的鄂爾多斯新城數據顯示，1990年至2000年，我國城市建設用地面積擴大90.5%，但城鎮人口僅增長52.96%，土地城鎮化是人口城鎮化的1.71倍。與此同時，2000年至2010年，城市建設用地面積擴大83.41%，城鎮人口僅增長45.12%，達1.85倍。
喬潤令說，我國城鎮化面臨土地城鎮化快於人口城鎮化。發展產業效益顯現時間較長，而房地產卻見效快，因此，地方政府多選擇收入高、見效快的土地財政，而土地財政方向便是單一房地產化，這是造成城鎮化攤大餅的主要原因。城鎮化推進的主要表現形式是新城新區、農村新社區，而擴張模式大都是攤大餅、模仿或者複製。造成有城無業有城無市、有城無人的尷尬局面。
有關部門對12個省份的摸底調查，12個省會城市都要建新城，共規劃了55個新城；144個地級市中有133個要建新城，共規劃了200個新城；161個縣級市中有67個要建新城。已經公布規劃面積的96個新城，共規劃占地6105平方公里，相當於所在城市現有建成區一半以上。
繼鄂爾多斯的康巴什之後，先後被冠以“鬼城”、“睡城”、“空城”的有呼和浩特的清水河、巴彥淖爾新區、二連浩特新區、鄭東新區、河南鶴壁新區、遼寧營口新區、雲南呈貢新區、江蘇鎮江丹徒、湖北十堰新區、河南信陽新區，以及常州武進新區等12個大多是新建的城區。
高空置率導致的“鬼城”現象不僅出現在城鎮化進程中的一些新生城市，在保障房中也普遍存在。據新華網2013年8月報導，自新一輪大規模保障房建設啟動以來，部分地方出現了始料未及的“房等人”現象，原本“一房難求”的保障房面臨“愁嫁”尷尬。山東省審計機關對省內15市城鎮保障性安居工程的投資、建設及分配情況進行審計發現，有9個市、40個縣的1.29萬套保障性住房處於閒置狀態，其中近4成空置6個月以上。
從全國一些省份的2012年度審計結果來看，“有房無人”的保障房閒置問題十分普遍：在海南，9個市縣9077套保障性住房處於閒置狀態；在廣東，有13個市本級、28個縣（市、區）11464套住房處於閒置；在雲南，有2.3萬套保障房被閒置。
審計報告指出，閒置的重要原因之一是配套基礎設施或公共服務設施不完善。保障對象入住意願較低的保障房小區基本都處於距離中心城區較遠的地方，屬於生僻地建房‘湊數量’，基礎設施薄弱，公共服務設施配套滯後。
