報告內容
樓市風險
中國住房發展報告(2018—2019)一是房地產市場存在結構性泡沫或將破裂或繼續放大的雙向風險。
二是房地產金融存在槓桿率迅速高升且還在違規加槓桿的風險。
三是巨觀經濟運行存在過度依賴房地產的風險。
三策並舉
政府應當管好預期、完善調控和加快改革三策並舉協同推進。
第一，穩定房地產市場預期，同時剔除預期泡沫。
第二，完善房地產調控政策，防範樓市雙向劇烈波動。
第三，下決心改革基礎制度，加速度建立長效機制。
長效機制
針對長效機制，除推出房地產稅外，報告還建議，探索以房地產稅和基礎設施未來收益作為未來還債資金流，發行市政債券；土地財政退出，調整中央和地方的財稅關係，改革中央與地方關於土地出讓金的分成制度；深化住房制度，重新確立商品性住房和保障性住房的比例關係，加快完善租售並舉制度，加快構建新老居民全覆蓋的住房體系。
增減幅度
中國住房發展報告2018年10月全國商品房銷售面積同比下降3.1%，而2018年9月施工面積、新開工面積同比增速均維持20%左右。房地產投資經歷了一個由高轉低再轉高再轉低的波動：全國房地產開發投資額同比增長從2017年9月的9.2%，下降到2017年12月2.38%，然後上升到2018年7月的13.16%，再下降到10月7.7%。最近三個月增速連續下降，相比7月高位時的13.2%下滑將近一半。房地產租賃市場也經歷先下降後升溫的過程，2018年前5個月租金水平呈小幅下跌趨勢，其中1月份較2017年年底租金水平環比下降0.21%，年後開始反彈，其中5月份環比漲幅較大，但仍未及2017年底水平。
2017年11月到2018年10月，房價增速降幅超過25%的32個城市中有29個城市來自東部，從2017年11月到2018年10月房價，增速增幅超過10%的50個城市中有43個城市來自中西部。一線城市、二線城市房價增速同比顯著下滑，一線城市房價同比增長自從2018年3月下降到-1.12%後，基本全部保持負的增長率，二線城市同比增速也由2017年11月的22%逐漸降低到2018年7月的-3%。從城市群來看，城市群增速總體放緩，非中心城市增速顯著上升。
2018年9月之前，受一些上行因素影響，儘管調控政策不斷加碼，市場預期仍保持顯著樂觀，房地產上行壓力增大。
2018年9月以後，國內經濟下行壓力加大、外部環境變化、“民營經濟退場論”等錯誤言論出現，國內外巨觀經濟環境變化對市場預期造成負面影響；中央從政策、監管和輿論層面持續保持高壓態勢，地方政府調控政策不斷加碼，2018年以來，全國房地產調控次數已經高達405次，比2017年同期上漲接近80%。一方面從嚴調控逐步打破了市場依據過去經驗形成的預期，另一方面，巨觀環境變化增加悲觀情緒並進一步傳染給房地產市場。
2018年8月之後，需求主體猶豫觀望情緒加重，直接導致房地產開發企業銷售下降，回款放慢，預期悲觀，房企開始降價銷售，土地流拍現象到處可見。
2018年第四季度到2019年第三季度，全國房價增速將有所降低，房地產投資增速或將趨緩。一線城市的房價增速將逐步下降，並可能出現負增長，一線城市住房投資增速將保持穩定，二線城市的房價增速和投資都將緩慢下降。
定性因素
上行因素包括：第一，未來還有一定的需求潛力。第二，中國經濟具有較強的韌性。第三，炒房的利益機制沒有根本改變。第四，調控政策還有調整和操作的空間。
下行因素包括：其一，中國巨觀經濟仍面臨一定下行壓力，外部環境仍存在不確定性，有關民營經濟發展政策落實有待觀察；其二，一二線城市房地產價格非常高，存在嚴重的結構性價格泡沫。三四五線城市空置率較高，存在結構性數量泡沫。其三，政府的調控力度沒有絲毫放鬆。
再度分化的因素包括：其一，一二線城市需求仍有較大潛力，尤其是土地、住房供給短缺矛盾沒有解決。其二，三四五線城市經過上一輪超好發展，不僅房價漲幅較大，土地、住房供給增加，有可能會形成新一輪庫存壓力。
未來中國樓市依然面臨一些風險：一是房地產市場存在結構性泡沫，面臨泡沫破裂或繼續放大的風險。二是房地產金融槓桿率迅速高升，且存在違規加槓桿的風險。三是巨觀經濟運行存在房地產依賴的路徑風險。
存在問題
一是住房發展的總量與結構性問題。住房存量水平超前，潛在供給巨量。2016年城鎮居民人均住房建築面積已達36.6平方米，高於規劃中的2020年人均35平方米的目標，施工面積和新開工面積還在快速增長，截止到2018年10月，全國住宅施工面積達54.2344億平方米，僅2018年1-10月住房新開工面積12.39億平方米；供需嚴重錯配，存在五大結構問題：商品住房比例高、保障住房比例低，自有住房比例高、租賃住房比例低，特大超大城市住房少、中小城市小城鎮住房多，高收入家庭住房多、低收入家庭住房少，戶籍人口住房多、外來人口住房少。
二是市場預期變化更加撲朔迷離。樓市存在著兩個相互矛盾的地方：總量上，長期潛力和短期問題之間的矛盾；結構上，數量泡沫和價格泡沫之間的矛盾。正是這些矛盾的存在導致預期對市場的反應更加敏感，對市場的作用更加重要，預期本身正變得更加不確定。
三是行政調控弊端逐漸凸顯。長期過度使用行政措施，產生大量意料不到的問題，導致市場亂象，加劇市場風險，使得行政調控作用下降，市場調節機制無法發揮有效作用，扭曲了市場供求關係，導致房地產泡沫擴展。
四是制度性改革推進速度依然緩慢。改革涉及基礎制度改變，存在不確定性風險，客觀上要求審慎推進。而且，改革涉及重大利益調整，一些部門和地方政府缺乏改革動力。
完善調控
第一，穩定房地產市場預期，同時剔除預期泡沫。首先，深化改革以重建市場信心。其次，加強引導，剔除預期泡沫，形成保持謹慎樂觀的預期。最後，妥善管理，減弱預期波動。
第二，完善房地產調控政策，防範樓市雙向劇烈波動。首先，需要妥善處理和應對巨觀問題和挑戰。妥善處理經濟速度和質量的關係，處理好房地產與巨觀經濟的關係問題。其次，持續保持樓市調控政策的定力和韌性。將調控目標從抑制房價上漲調整為確保樓市穩定。堅守“房住不炒”和“因城施策”的調控思路不動搖。將調控手段從行政轉交給市場。完善調控措施，將臨時性調控變成制度化和機制化調控。再次，前移和聚焦房地產市場監管重心。將中央對住房市場監控擴展到地方政府調控預案環節。將中央對地方房地產市場監管的重點前移到土地市場。將房地產調控的重點進一步聚焦到金融機構。最後，做好防控樓市雙向劇烈波動預案。在行政措施上，在經濟措施上，在輿論引導上，在社會治理上，分別採取不同措施。
第三，下決心改革基礎制度，加速建立長效機制。一是推出房地產稅。實行漸進式方案，只對新交易住房啟動徵收方案，即住房家庭如果一旦交易將統計其全部住房面積，並按照起征點開徵，不交易的住房暫不徵收；二是打開市政債券。探索以房地產稅和基礎設施未來收益作為未來還債資金流，發行市政債券，填補因土地財政退出留下的地方政府支出缺口，開闢地方政府的公共服務和基礎設施正規渠道；三是退出土地財政。調整中央和地方的財稅關係。改革中央與地方關於土地出讓金的分成制度。深化住房制度改革。重新確立商品性住房和保障性住房的比例關係。加快完善租售並舉制度。
