內容提要
本書對該課題的研究主要集中在以下幾個方面：(1)在對傳統的物權變動模式評析的基礎上，提出應以絕對物權行為理論構建物權變動的理論基礎。通過對三種典型的物權變動模式逐一進行分析，筆者指出其理論上的不足和制度設計中的缺陷。筆者從物權和債權的差異人手，著重分析引起物權和債權發生變動的法律行為中的意思表示因素，筆者認為“絕對法律行為”不僅是客觀存在的，而且應當成為物權變動的理論基礎。目前法學界承認絕對權，也承認絕對法律關係，但幾乎無人論及特定人和不特定人之間的絕對法律行為。目前學術界將法律行為劃分為單方法律行為、雙方法律行為和多方法律行為，這無法合理解釋引起絕對權變動的法律行為的性質問題。絕對法律行為的概念將使法律行為理論更加完善。絕對法律行為引起絕對法律關係，從而導致絕對權的變動，相對法律行為引起相對法律關係，從而導致相對權的變動，即絕對法律行為一絕對法律關係一絕對權，相對法律行為一相對法律關係一相對權。不承認絕對法律行為的存在，就無法解釋絕對權變動的原因，也無法解釋引起絕對權變動的法律行為的性質。絕對法律行為可以使絕對權和相對權的區分在邏輯上得到徹底的貫徹。(2)以絕對物權行為理論為依據，重新解釋並系統設計了不動產登記制度。在不動產登記中，尤其應當建立物權變動公告制度，保證登記權利正確性推定的可靠性。登記之前以物權變動公告制度保護真正權利人，登記之後以登記的公信力保護善意第三人，從而使對真正權利人和善意第三人的利益保護達到平衡。不動產物權一經登記公示，即產生權利正確性推定效力，這也正是登記公信效力的體現。但登記的正確推定效力無疑是以犧牲真正權利人的利益為代價來換取交易秩序的效率與安全，因此應當建立物權變動公告制度，在確定登記之前給予利害關係人進行意思表示的空間，允許其提出異議，這不僅符合絕對法律行為理論，而且在實踐中的確可以減少發生登記錯誤的幾率，保證登記的正確性，避免使真正的權利人遭受公信力的損害。(3)以絕對物權行為理論為基礎，以公示公信制度為原則，以惡意抗辯制度為補充，構建我國保護善意第三人的機制。善意取得制度在我國已成為保護市場交易中善意第三人的主流觀點。事實上，儘管善意取得制度具有一定的合理性並符合人們的法律情感，但由於善意的主觀標準難以確定，其保護買受人的法律功能難以充分發揮，而公示公信制度則可以將物權變動過程外化為一定物態形式為公眾所知，並為第三人提供了善意的客觀標準，在保護第三人方面，公示公信制度較善意取得制度為優，應根據絕對物權行為理論，以登記公示公信和惡意抗辯來構建保護第三人的立法體制。(4)本書探討了不動產登記的一般規則，主要對不動產登記機關、登記對象、登記類型、地籍調查、不動產登記的一般程式以及不動產登記的效力進行了研究。(5)本書還探討了不動產登記的具體形態，主要包括不動產總登記、初始登記、變更登記、預告登記、查封登記、信託登記、更正登記、異議登記、塗銷登記等各種具體的登記形式。
作者簡介
于海涌，1969年6月生，安徽省淮北市人。中國政法大學法學學士，北京大學民商法碩士，中國社會科學院民商法博士(師從梁慧星教授)，中國政法大學民商法博士後(師從江平教授)，瑞士比較法研究所訪問學者。現為中山大學法學院副教授，民商法碩士生導師，兼任中國民法學研究會理事。先後在《法律科學》、《法學》、《現代法學》、《法商研究》、《清華大學學報》、《民商法淪叢》、《人大法律評論》、《私法》、《學術研究》、《月旦民商法》等刊物上發表論文多篇。出版專著兩部：《法國不動產擔保物權制度研究》和《絕對物權行為理論與物權法律制度研究》，曾主持國家社科基金項目“不動產物權登記研究”和“商事信託財產制度研究”、中國博士後基金項目“不動產登記立法研究”。專著《法國不動產擔保物權研究》獲中國民法學會優秀科研成果一等獎和國家法務部優秀科研成果三等獎。
主持的科研項目
1．主持國家級社科基金項目：《不動產物權登記制度研究》（項目批准號:02CFX010）。
2. 主持省部級社科基金項目：《廣東省房地產交易市場的制度缺陷與完善》(項目批准號:02D49)。
3．主持日本桐山基金項目：《國際貨物買賣中的權利瑕疵擔保義務研究》。
目錄
序
導論：我國不動產登記制中的主要缺陷
第一編 不動產登記的理論基礎：絕對物權行為理論
第一章 典型不動產登記模式的分析
第二章 絕對變動與絕對法律行為
第三章 物權變動中的絕對法律行為：絕對物權行為
第四章 “絕對物權行為”變動模式中的有因性和無因性
第五章 絕對物權行為理論的套用價值
第六章 “絕對物權行為”變動模式是我國物權產法的理性選擇
第二編 不動產登記的一般規則
第七章 不動產登記機關
第八章 不動產登記的範圍
第九章 不動產登記的基本類型
第十章 不動產登記與地籍調查
第十一章 不動產登記的一般程式
第十二章 不動產登記的效力
第三編 不動產登記的具體形態
第十三章 總登記
第十四章 初始登記
第十五章 變更登記
第十六章 預告登記
第十七章 查封登記
第十八章 信託登記
第十九章 更正登記
第二十章 異議登記
第二十一章 塗銷登記
第四編 不動產登記的立法設計
第二十二章 中國不動產登記法草案（學者建議稿）
參考書目
後記
基本理論
(一)不動產登記的涵義與性質
不動產物權登記是指土地及其它定著物的所有權和他物權的取得、喪失與變更，依法定程式記載於有關機關管理的專門薄冊上，它是不動產物權變動的公示形式。也可以說是經權利人申請，國家有關登記部門將有關申請人的不動產物權的事項記載於不動產登記簿的事實。[1 這種登記從國家對不動產管理的角度看．是一種行政管理手段，是行政權力的運行。但是，在我們研究的物權法上，不動產物權登記與行政行為不同，它是一種民事行為，其特點有三：第一，登記的實質內容是將有關不動產物權設立、移轉、變更等情況登錄、記載於登記簿
上，以備人們查閱。而登記源於申請人的申請，該申請權所為的意思表示是民法上確認民事所有權的一種意思表示。如果登記的申請已經獲得有關登記部門的同意，但沒有完成登錄或記載手續，仍然不構成登記；第二，登記的內容都是公開的信息，其主要功能表現為確權與公示，保護權利人對不動產的法律支配關係，維護交易安全與穩定；第三，登記與交付是物權變動的公示方法，動產物權的變動以交付公示，“交付”是一種典型的民事行為，而與之並行的不動產物權的變動以登記為公示行為。“登記”如果是一種行政行為，就會導致立法上的不統一。
(二)不動產登記效力
關於不動產物權登記的法律效力，各國民法有兩種不同的立法例：一是登記對抗主義。認為不動產物登記並非不動產物權變動的必須程式。不動產物權的變動依當事人的意思表示而發生法律效力，但非登記不能對抗第三人。法國、日本等國採用此立法例。二是登記要件主義。認為登記是不動產物權變動的要件，不動產物權變動除了當事人之間的合意外，還要進行登記，非經登記不僅不能對抗第三人，即只有當事人的民事法律行為與國家專職機關的登記行為相結合，才能實際發生物權變動的法律效力。德國等國採用此立法例。
(三)不動產登記的作用
建立不動產登記制度，有利於當事人及社會一般的第三人明確地知悉不動產的現實狀況，有利於維護不動產交易安全，達到“靜態秩序，動態安全”的法律目的。首先，不動產登記具有告知作用。物權是一種對世性權利，不動產物權變動的對世性體現為登記。以登記作為公示手段能夠維護交易安全、保護善意第三人的利益，使人們從這種表現方式得知某不動產上物權的存在。不動產登記對第三人來說，基本的意義是將權利變動讓外界知悉。其次，不動產登記具有確權作用。這是指登記具有權利正確性的推定效力，對任何第三人來說，不管真實情況怎樣，以不動產登記簿所記載的當事人的權利內容為正確。既然登記是國家專門機關所為，當然也最具有社會公信力。再次，不動產登記具有保護作用。當事人變更不動產物權時依據法律的規定進行登記，即使依登記方法表現出來的不動產物權事實上並不存在或有瑕疵，但對於信賴該不動產物權的存在並已從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與該物權為真實時相同的法律效果。
