不動產瑕疵登記責任的種類
一般而言，不動產瑕疵登記責任可分為以下兩種：一是登記申請人與第三人等普通民事主體之間的責任。這種責任無疑屬於普通的民事侵權責任，適用《侵權責任法》等相關法律來加以規範，故本文對此種情形不作探討；
二是登記申請人等主體與不動產登記機構之間的責任。
不動產瑕疵登記責任的性質
一、民事責任說民事賠償學說認為，登記機構承擔的責任是一種民事責任，而非行政責任。登記行為是一種執行公務行為，因而因登記錯誤而給當事人造成損害的，登記機構應當向當事人承擔民事賠償責任。這也符合我國《民法通則》第一百二十一條的規定：“國家機構或者國家機構工作人員在執行職務中，侵犯公民、法人的合法權益造成損害的，應當承擔民事責任。"此外，雖然登記機構行使職權進行登記是一種公法上的行為，但違法行使職權損害當事人的合法利益顯然不是公法行為的目的。因此，瑕疵登記的賠償責任在本質上應屬於平等主體之間的民事賠償責任。雖然行政機構為不動產登記的一方主體，但是不動產物權登記屬於民事權利變動行為，本質上是一種私法行為，基於這種私法行為產生的賠償責任，理應定位為民事責任。
此外，該學說同時認為國家賠償責任在本質上仍是一種民事賠償責任，只不過因侵權主體的特殊性而在法律中單獨予以規定而已。且將不動產機構的瑕疵登記責任定位為一般的民事侵權責任，較之國家賠償責任在訴訟程式、賠償範圍方面更有利於保障當事人的合法權益。所以，宜將不動產登記機構瑕疵登記責任定性為民事賠償責任。
二、國家賠償責任說
國家賠償責任說認為，由於我國辦理不動產登記事務的機構屬於行政機構或經行政機構授權的事業單位，其以國家公信力為當事人提供不動產交易的安全保障。也就是說，把登記機構確定為國家機構，登記機構因登記錯誤應承擔的責任就應該是國家賠償責任。此外，梁慧星教授主持起草的《中國民法典草案學者建議稿——物權編》第250條明確規定：“因登記機構的過錯，致不動產登記發生錯誤，且因該錯誤登記致當事人或者利害關係人遭受損害的，登記機構應依照國家賠償法的相應規定承擔賠償責任。”還有學者從不動產登記的功能上進行了論證。認為不動產登記的作用是為了確保正確的不動產權利，建構正當的不動產交易秩序，此種功能明顯屬於公共利益的範疇。而且不動產登記也間接的為國家進行巨觀調控、徵收賦稅等行政管理活動提供保障，這些都證明不動產登記行為是公法性質的行為，不動產登記機構瑕疵登記賠償責任當然也應界定為國家賠償責任。
三、責任性質不明說
該種主張認為不動產登記機構的性質還存在爭議，有待於進一步明確，目前不宜規定登記機構的國家賠償責任。
不動產瑕疵登記責任的構成要件
1、侵害行為不動產瑕疵登記責任中的侵害行為是指不動產登記機構違反法定登記義務導致當事人利益受損的行為。在科技日新月異的現代社會，儘管各種新型侵害行為層出不窮，但我們仍可以對出現頻率較高的侵害行為進行列舉性規定。筆者認為，至少可以對以下幾種侵害行為進行列舉性規定：
第一，登記錯誤。登記錯誤是引發登記機構賠償責任的最主要侵害行為，其包括的類型也很多。其中最主要包括：一是錯誤地進行本權利登記；二是進行錯誤的他項權利登記；三是登記內容與不動產的實際內容不符；四是遺漏登記。
第二，違背登記程式的行為。包括對於權利人正當的登記申請不予受理；拒絕正當登記要求；違背登記程式中的時間，包括無正當理由拖延登記、違反公告期限；違反告知義務等。
第三，與他人惡意串通進行不實登記。
第四，無故拒絕有關當事人的正當查詢登記請求。
第五，重複登記。
第六，拒絕正當的更正登記要求的。
第七，辦理了異議登記後，登記權利人將其不動產轉讓給他人，登記機構仍然為其辦理過戶手續。
第八，遺失登記材料致人損害。
2、損害事實
無損害即無責任，損害事實的存在是構成侵權行為的必要條件。損害具有廣義、狹義兩種解釋。廣義上的損害是指侵害行為造成的不利益狀態，包括了對各種權利和利益所造成的侵害後果，包括財產損失、精神損害等。狹義的損害則是專指財產上的損害。筆者認為，在不動產瑕疵登記責任中的損害應為狹義上的損害，即僅指財產損害。在民法上，財產損害包括積極的損害和消極的損害。積極損害是指現有財產的直接減少，消極損害是指本來應該獲得的利益未能獲得，如各種機會損失等。在不動產瑕疵登記賠償責任中登記機構對其所造成的積極損害必須進行賠償，這是毋庸置疑的。而對於消極損害應否賠償，則還存在很大爭議。筆者認為，在很多情況下難以確定消極損害中的機會利益損失與侵權行為之間的因果關係，而且，機會利益損失到底有多大也難以證明。因此，筆者認為除非不動產瑕疵登記受害人能夠舉出明確的證據證明該機會具有極大的確定性，不賠償其機會損失對其十分不公平外，‘對於不動產瑕疵登記責任中的機會利益損失原則上不予以賠償。
3、過錯
過錯的判斷標準在理論上有主觀標準說和客觀標準說兩種。主觀標準說將行為人的主觀認識能力作為其有無過錯的判斷標準，其核心在於判斷行為人能否預見其行為的後果；客觀標準說以社會要求的客觀行為準則作為其有無過錯的判斷標準，其核心在於行為人的行為是否符合客觀行為準則。不動產登記機構瑕疵登記的過錯是一種公務過錯，應以客觀標準加以判斷。即如果登記機構工作人員的行為符合法律和職務要求的行為準則或注意義務標準則無過錯，違反該準則則判斷其有過錯。例如，登記機構工作人員未嚴格遵守程式性規定導致登記錯誤，即使是因為工作人員個人能力有限，如剛參加工作、缺乏經驗等，也應認定登記機構存在過錯。與此相反，如果登記機構工作人員盡到了法律規定的所有審查義務，仍然出現錯誤登記，也不應認定登記機構存在過錯。
4、因果關係
侵權責任中的因果關係是指行為與損害事實之間的前因後果的關係。因果關係起著確定責任歸屬和控制責任範圍的重要作用。因果關係可分為單一的因果關係，一因多果和多因一果的因果關係。不動產登記中亦存在單一的因果關係和多因一果的因果關係。具體而言，有以下兩種情況：
其一，損害後果僅與不動產登記機構的行為相關；
其二，損害後果不僅與不動產登記機構的行為相關，還與申請人行為或者其他因素相關。
對上述因果關係的認定又可分為兩步：第一步為事實因果關係的認定，第二步為法律上因果關係的認定。對於事實因果關係的認定，適用必要條件規則和實質要件規則。具體而言，是指在損害僅與不動產登記機構的行為相關時，如果不動產登記機構的行為是引起損害發生的必要充分條件，則認為不動產登記機構的行為與損害存在因果關係。而在損害與不動產登記機構及申請人或其它因素相關時，如果不動產登記機構的行為是損害發生的必要條件或者其行為足以引起損害的發生，則認為其行為與損害存在因果關係。
在法律因果關係的認定方面，存在必然因果關係說與相當因果關係說。必然因果關係說認為，只有行為與損害結果之間存在本質的、必然的聯繫時，才具有法律上的因果關係。相當因果關係說認為，如在通常情形下，依社會一般的觀念判斷有發生損害結果的可能性時，才能認為有因果關係。必然因果關係強調事實的真相，但在現今人的認識能力有限的情況下，訴訟時要還原百分之百的事實真相基本是不可能的，從舉證角度來說也是難以實現的。因此，如堅持必然因果關係的標準，必然會導致賠償責任的不當縮小，其結果是導致權利人的財產損害得不到賠償。因此，筆者認為相當因果關係的認定標準符合客觀要求，有利於彌補受害人的損失。當依社會的一般觀念認為不動產登記機構的行為會引起損害結果的發生時，就認為因果關係成立，不動產登記機構應當承擔相應的賠償責任，這樣也具有可操作性。
