簡介
中國物權法第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”
不動產物權變動，即為保全一項以將來發生的不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記。它將債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效，以保障將來本登記的實現。預告登記是與本登記相對應的一項登記制度。本登記是已經完成的不動產物權的登記，是現實物權的登記，實質是終局登記，當事人所期待的物權變動效果得以實現。不動產物權變動是相對於本登記而言，它所登記的不是現實的不動產物權，它是在確定的財產權登記條件還不具備時，為了保全將來財產權變動能夠順利進行而就與此相關的請求權進行的登記。
情形
不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
提示：房屋買賣、建設用地使用權的取得和不動產的抵押必須登記，登記生效。
（1）依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
（2）物權變動不以登記為生效要件，而是以登記為對抗要件
①土地承包經營權自土地承包經營權契約生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。
②地役權自地役權契約生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。
③已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者註銷登記，宅基地使用權不以登記為生效要件。
（3）物權變動不以登記為生效要件，但事後處分時仍要登記
①因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的徵收決定，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的徵收決定生效時發生效力。
②因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。
③因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。
提示：上述三種情形的物權變動雖不以登記為要件，但獲得權利的主體在處分該物權時，仍應當依法辦理登記。未經登記，不發生物權效力。
舉例：
甲死亡後，其房屋由繼承人乙繼承，雖然沒有辦理過戶登記，但乙自繼承之日起取得該房屋的所有權。如果乙擬將該房屋出售給丙，則乙必須首先將該房屋過戶登記在自己的名下，然後才能過戶登記在丙的名下。未經登記，乙丙之間的房屋買賣契約雖然有效，但不發生物權變動效力。
具體規則
1、登記簿與權屬證書。
不動產權屬證書與不動產登記簿不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
2、更正登記
權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
3、異議登記
異議登記是利害關係人對不動產登記簿記載的權利提出異議並記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權利人同意後的補救措施。
①異議登記使得登記簿上所記載權利失去正確性推定的效力，異議登記後，第三人不得主張基於登記而產生的公信力（不適用於善意取得）。
②為了避免不動產物權的效力不因異議登記而長期處於不穩定，法律要求異議登記申請人在異議登記之日起15日內起訴，不起訴的，則異議登記失效。
③如果異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
4、預告登記
①預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
②預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。
5、不動產買賣契約和登記
當事人之間訂立的有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的契約，除法律另有規定或者契約另有約定的以外，自契約成立時起生效，未辦理物權登記的不影響契約的效力。
解釋：契約效力和登記之間沒有必然聯繫。
