爛尾樓:爛尾樓，是指已辦理用地、規劃手續，項目開工後，因開發商無力繼續投 -百科知識中文網

形成原因

爛尾樓形成原因：大部分是1993年房地產局部過熱或1997年亞洲金融風暴的產物，是房地產經濟成長過快和房地產市場發展初期不夠成熟、理性所付出的高昂代價。

造成爛尾樓現象的原因很多，但總而觀之，主要原因有：

（1）局部地區房地產過熱，巨觀調控以後，信貸資金收縮，工程後續資金跟不上，只好下馬。例如，海南、北海等地的大部分爛尾樓就是1993年局部地區出現房地產過熱現象的後遺症。當時房地產投資額增長率遠遠高於銷售額增長率，其中占很大比重是盲目投資和大肆炒地皮、炒項目的結果。

（2）由於國際經濟環境激烈變化，斷了資金來源，被迫停工。例如上海的爛尾樓就大多是在1997年東南亞金融風暴時形成的。

（3）市場定位不準，暗淡的銷售前景，迫使投資者要“改弦易轍”，停工求變。例如位於南京市鬧市區新街口的某爛尾樓，十年內蓋了又停，停了又蓋，一個重要原因就是在投資決策時對產品的定位和市場風險認識不足。

（4）因施工質量低劣，被迫停工。溫州市某爛尾樓，地處寸土寸金的城市中心，建了8年多，始終無法竣工。由於存在嚴重的質量問題，只好爆破拆除。

（5）債權債務等各種糾紛纏身，導致停工。

爛尾樓的教訓是：要把房地產業的發展放到國家和地區的巨觀經濟環境中來很好地把握，保持與巨觀經濟的協調。房地產業是國民經濟的重要支柱產業和基礎性產業。房地產業增長適當超前一點，有利於拉動巨觀經濟的發展。但如果超前得太多，則又會對巨觀經濟發展產生負面作用。產生大量爛尾樓的深層原因，就是房地產業發展大大超越了國家或地區的經濟發展水平。

復活樓盤

爛尾樓復活為何成熱點：經濟發展的進程與市場需求的變化，使不少爛尾樓有可能變廢為寶。

實際上，復活爛尾樓的努力一直都在做，只不過是2004年以來緊迫感增強了，條件日臻成熟，各地動作都較大，效果也較好。之所以成為熱點，有以下幾個原因：

一是隨著城市經濟和城市建設的持續快速發展，城市政府復活爛尾樓的決心比以前更大、也更有條件和經驗了。

二是金融部門由於防範風險的意識增強，通過復活爛尾樓來消除壞賬、回收資金的動作加大加快了。例如，4家國有商業銀行都在2000年上半年設立了駐海南處置積壓房地產工作機構，相關分支機構派員進駐海南，最多時達3000多人。全面開展追債確權工作，並在此基礎上將不良資產剝離給資產管理公司。

三是經濟發展的進程，市場需求的變化，使不少爛尾樓有可能“變廢為寶”。例如，上海市繼商鋪投資熱、酒店式公寓投資熱之後，2004年上半年投資者對於產權式辦公樓的需求明顯增加。產權式辦公樓與酒店式公寓、普通住宅相比較，收回投資的期限最短。因此，該市近200棟爛尾樓中有相當部分現在已經進入辦公樓投資者的視野。1996年開建的商住兩用爛尾樓“沙田大廈”改建成產權式的辦公樓後，98％的面積已售出。

四是復活爛尾樓在經營上有許多利好因素，吸引了眾多中外投資者趨之若鶩。

復活優勢

地段區位好。爛尾樓項目大多形成於19個世紀90年代中後期，大部分位於市中心辦公商業區，具有較高的投資價值。

投資見效快。復活爛尾樓不用經過報建、打地基等前期階段，項目啟動快，周期短。一個正常樓盤從開發到上市起碼要兩三年，長的甚至要四五年，而盤活爛尾樓通常只要一年左右，大大提高了資金利用率。

投資回報高。有專家分析，爛尾樓轉讓價格相對比較低，一個爛尾樓項目的開發一般只需半年時間和數千萬元資金，而其回報率卻有可能高達150％至200％。

有政策優惠。如北海市規定，復活爛尾樓除享受國家規定的稅收優惠外，還可享受經營服務性收費減半、行政事業性收費全免的優惠。1998年12月31日前停工的房地產爛尾樓項目，在2004年12月31日前轉讓銷售，可免徵營業稅、契稅；房地產開發經營企業購買爛尾樓續建後，在此日期前銷售的享受同樣待遇。

取得項目比較容易。在2004年巨觀調控、嚴格控制土地供應總量的形勢下，房地產商取得土地較難，周期短、回收快的爛尾樓復活項目必然受到青睞。

當然，爛尾樓也存在許多複雜情況，使接盤投資者不得不慎重權衡。爛尾樓背後一般都有複雜的經濟問題和法律問題。例如，產權不明確、債權債務糾葛等等。有的雖已經法院判決，但執行起來還是存在較大困難。此外，還有因產品過時、存在質量缺陷、市場定位不準而無人問津等等。

而從處置中遇到的問題來看，“科學估價”是核心問題。有些開發商不願接受“代為處置”，有的部門不願移交爛尾樓，都是因為對價格有爭議。

投資建議

2007年，林濤律師建議，投資購買“爛尾樓”要慎之又慎，至少要做好三方面的工作。“從現在的標準看，許多‘爛尾樓’存在缺陷。一些‘爛尾樓’盤早期的設計在今天已經顯得老舊，配套設施也不齊全，在房型、室內採光、內部設備等方面都明顯落後，如不改建，很難適應當前的市場需要。但是有的項目改建的空間並不大，有的規劃中已經有明確規定，無法更改其性質用途。如果把原有建築推翻重建的話，就大大增加了開發成本。還有些是功能定位要全部更改，比如以前是定位住宅的，現在要改寫字樓了。這些問題都是購買者應該考慮的。”“‘爛尾樓’質量也是一個關鍵問題。”

林濤說：“不少‘爛尾樓’時間不短，有些甚至長達十年。日曬、風吹、雨淋、雷打，質量受到了不同程度的損壞。無論是推倒重建還是添料加固，對後繼發展商而言都是很不易的事情，也是購買者必須注意的問題。”“對‘爛尾樓’的前生今世要有基本的了解。那些工程在很多時候，都是因為官司纏身而引起的，如聯建糾紛、融資糾紛、債務糾紛等，這些糾紛歷史積怨很深。有些‘爛尾樓’在轉過很多手之後才復工，除了了解這些轉手的過程，還要全面了解當地政府出台的一系列相關政策。這些困擾復工的難題，也決定你投資購買的風險程度。”

收購基金

“溫州炒房團再現江湖”的訊息在2008年開始蔓延，千人看房團也再次出現在杭州的很多樓盤。不過，與以往散兵游勇的方式不同，眼下的溫州資本實行“炒房資金、民間借貸、實業投資”組合的方式，計畫大規模進軍全國各地房地產市場，準備以超低價抄底全國樓盤或收購各地爛尾樓。其中就包括這項專門收購“爛尾樓”的溫州財團爛尾樓收購基金。

正在籌建中的爛尾樓收購基金，主要是由溫州當地較早涉及私募領域的首華創投、恒生資產等幾家創投公司聯合擔保公司組建，主要由投融資領域的行業人士主導運作。“發起成立‘中國爛尾樓基金聯盟’一直以來是我的夢想。”早在2007年12月，首華創投負責人林阿信就公開發布了《中國爛尾樓基金聯盟(籌)》，談到了對於該聯盟的構想。其中提到，“吸納各個領域的民間資本，專項投資爛尾樓項目，實現民間資本投資模式的二次創新。”一年後，他的夢想似乎更近了。

“爛尾樓收購基金主要就是找中等以上城市的那些‘半拉子’(即爛尾樓)工程，大的城市如果項目好的話，也會考慮。”溫州恒生資產管理公司負責人表示。

解決之道

1：拍賣：到底值多少錢？
廣州一處“爛尾樓”：一槌拍了8500萬。該拍賣標的為占地4868平方米、處於新街口繁華地帶、屬南京大地建設（集團）股份有限公司所有、原規劃為27層的高樓，但由於資金等方面的問題，只建成了地下三層，地上部分卻是一直擱置。知情人士告訴記者，對這樣的房產，說好聽點叫“在建工程”，說難聽點，其實就是“爛尾樓”。最後，它被一家房地產公司以8500萬元的“低價”成功拍得。

2：炸毀了事：財政收入只有三億元人民幣的海南省三亞市，為維護城市環境，挑戰六十八宗、一百萬平方米的“半拉子”工程，向其發出“不建則炸”的通牒。

3：政府傾斜政策：商品房“預售制度”暫不宜廢除；預售制度暫不宜廢一次性繳地價可減少爛尾樓；嚴重影響城市形象貴陽7條嚴規整治“爛尾樓”；盤活停緩建工程天津向“爛尾樓”開刀。

4：包裝變臉：(1)“爛尾樓”可否變成藝術倉庫？“爛尾樓”這個城市物質文明發展留下的痼疾是否可以在藝術家的手裡變廢為寶呢？按照如上所說，“爛尾樓”完全可以變成一個大型的藝術倉庫，可以演戲可以做裝置藝術，可以搞畫展甚至就做成一個藝術博覽中心。藝術家需要一個普通的空間。“爛尾樓”需要內容和新的生命力。(2)爛尾樓變成星級公寓。(3)“爛尾樓”轉成經濟適用房海口房市消費新亮點。(4)將建成綠地或廣場中銀“爛尾樓”爆破方案確定

各方高招

海南：資產運作

“爛尾樓”現象最嚴重的海南省，採取資產運作的方式加大處置“爛尾樓”的力度。即組建一個具有獨立法人資格的海南省資產管理公司，專門負責承接、管理和處置國有獨資商業銀行協定移交的積壓房地產，並向國有獨資商業銀行償還資金。在處置過程中，對市場前景好、確有開發價值的項目，有關國有獨資商業銀行可根據有關規定，給予貸款支持，封閉運行。

北海：重新包裝

北海大多數“爛尾樓”屹立在寸土寸金的鬧市區里，有著很好的地理優勢。開發商爭吃“爛尾樓”，重新進行包裝後開發，而市民也能夠接受包裝後的“爛尾樓”。

廣州：市場機制

將解決和預防“爛尾樓”作為今後城市規劃、建設和管理的一項重要工作。依靠市場機制的作用，促進和培育國有土地使用權二級市場的發展，通過為“爛尾樓”的依法轉讓提供更多的渠道從根本上解決問題。對原建設單位無力開發建設但有開發價值的“爛尾樓”，可通過有形市場交易等方式調整土地使用單位。對建設單位自身原因造成的“爛尾樓”，政府將加大監督管理力度，建立有效約束機制，促使“爛尾樓”續建。

十大爛尾

銀都中心	銀都中心，1992年北京地產赴港招商項目，由北京銀都房地產公司開發建設。2001年左右，因資金問題，該項目停建。2004年年底，銀都地產公司將其案名變為楓藍國際中心，從而改變其爛尾命運。
玫瑰園	1999年7月，玫瑰園大債主、山東包工頭梁希森以3.98億元的拍賣價成為其新主人。2000年6月玫瑰園以嶄新面貌重新開園，並得到市場追捧，成為北京高檔別墅的代表。
中國第一商城	中國第一商城，1994年北京市政府赴美招商的項目之一。但因開發商官司纏身，債台高築，2002年7月，法院終於凍結該項目一期的68套價值5000萬元的房產。幾經周折，北京魏公元鼎房地產開發集團全面接手，將其改造升級為高檔公寓。
中宇大廈	中宇大廈地處高級寫字樓聚集區，擁有31層高的爛尾樓，一度被視為北京第一爛尾樓。其原名銀企大廈，後改為中宇大廈，於1997年動工，在完成主體結構並封頂之後的7年時間裡，由於種種原因一直停工。
和喬麗晶	和喬麗晶爛尾三年並沒磨滅它的高貴氣質。雖在1997年前後推出2000美金/每平方米的預售，但結果出手約20餘套房，導致公司資金斷鏈，高層下台。後經重新策劃包裝，方起死回生。
溫州中銀大廈	溫州中銀大廈由中國銀行溫州分行投資3500萬元的項目，1995年中旬開建，1997年大樓封頂，2004年仍破敗不堪地“站”在那裡。2004年5月18日，該樓被爆破拆除。
森豪公寓	2002年9月，中國銀行北京分行發現，森豪公寓的開發商北京華運達房地產公司，涉及虛假及重複按揭貸款，並將所得資金轉移，致使該項目停工，形成爛尾長達四年。
中誠廣場	中誠廣場號稱廣州當年最大爛尾樓，1992年動工，受亞洲金融風暴影響，1998年停工。2002年10月，廣州中院實行盤活工作，由北京金貿國際投資公司和廣州駿鵬置業公司以9.24億元收購其約16.5萬平方米的面積。
上海環球金融中心	上海環球金融中心停工達7年之久的日資項目，註冊資金2.13億美元，堪稱世界爛尾樓之最。該項目因受資金緊缺與亞洲金融危機的影響，反覆停工、復工，至2008年還未成正果。
巨人大廈	巨人大廈該項目曾與史玉柱瓜葛不斷。它從18層公司自用樓，到後來改造為70層的商業項目。1996年，終於資金告急；次年，該項目未能按期完工，但已購樓花者天天上門催要退款，最後只建到地面三層而停工。