介紹
當年的開發商任志強感嘆道：“當年開盤價格才4000多元一平方米。”有網友戲稱五道口是“宇宙的中心”，“這下死了在北京買房的心了”。
而五道口能有如此天價房的出現，關鍵在於它的屬性——“學區房”。
搶手
天價學區房根據北京市教委規定，義務教育階段招生採取“免試、就近原則”，各國小依據所劃服務片，首先接受片內學生，保證片內每個適齡兒童都能入學。但一個不容忽視的客觀現狀是，北京的教育資源、質量相差頗大。
記者隨機採訪數位家長發現，在他們的心目中，從幼升小、小升初、中考到高考，教育資源優質程度與難進程度由高到低排序依次為：西城區、東城區、海淀區、朝陽區、石景山區、豐臺區，其中西城、東城、海淀乃是重中之重。
所以海淀學區房曝出10萬元天價也並非偶然。記者在調查中了解到，海淀區學區房目前比較搶手的區域除了上述提到的五道口之外，就要數中關村附近了。
“這裡國小入學家長爭奪最激烈的就是中關村一小、中關村三小的學區房了。”業內人士劉勇對記者透露，“這兩所名校附近的房子價格都在8萬元以上。”
劉勇說，想辦入學家長都要提前幾年就作準備。入學有一個前提，就是要提前3年落戶。“如果孩子6歲上學，那么至少在3歲時就要落戶在學區房了，這樣才有可能成功入學。”
記者走訪發現，中關村很多二手房源都是上世紀90年代前後的老房子，有20年至30年時間了，很多是單位分房，而非商品房。走訪當天，房產中介報給記者的價格是一居小戶型40平方米左右的，均價約每平方米9萬元；二居60平方米左右、三居80平方米左右的房子均價約每平方米8萬元。而這些價格近400萬元甚至400萬元以上的房源都是稀缺房源。
“不買的話可能轉眼就沒了。因為，有需求的有錢人不在少數。”一位房產經紀人告訴記者，“這樣的高價位，想買都要‘找機會’，原因很簡單，雖然價格聽上去高得令人望而生畏，對於它的升值空間，還是毋庸置疑的。只要學校不搬走，學區房就會持續升值，即使拆遷，補償款也是按市場價走的。而且，如同整個北京房屋的價格走勢，一段時間的價格下跌之後，就是一段時間更明顯的上漲、反彈，學區房也是如此。”
現在二手房交易市場是低迷時期，但這也是購買的機會，因為購房者還有還價的空間。如果是扎堆購房入學的高峰期，根本就別想討價還價了，該房產經紀人敦促道。
家長
天價學區房劉勇告訴記者，購買學區房的前提下，落戶並不意味著孩子入學就一定成功。“有關部門會審核資料。因為名額有限，比如現在一些正在出售的中科院單位的住房，對於中科院職工的子弟是優先享有入學資格的，隨後才是購買其房屋落戶的孩子有資格被考慮。”
“按照每個班級30名學生計算，一個學校一年大約有300個招生名額，兩所學校大約600個名額。在售的二手學區房總共不到100套，所以購房者基本上能夠實現購房為孩子辦入學的初衷。”劉勇說。
“如果孩子進不了一個好學區或者好國小，可能就進不了好國中；進不了好國中，就考不上好高中；考不上好高中，就考不上好大學；考不上好大學……”家有學齡兒童的李女士一語道破了無數家長的心聲。她向記者直言，這就是家長擠破頭都要讓孩子進名校的原因——不能輸在起跑線上。
記者找到的一個網友蒐集的數據顯示，進入市重點，尤其是中學實驗班的孩子，大多來自“名小”，各“教育強區”的前20%的國小占據了名牌中學實驗班80%的生源。例如西城近50所國小，排在前十之後的國小，能進入市重點實驗班的學生少之又少。
2011年高考，超過600分以上考生比例，西城區繼續高居全市各區縣榜首，每3個600分以上考生就有一個來自西城。2012年，西城文理科一本上線率均居全市第一。最牛的北京四中，12人保送北大、清華，70名國際班畢業生100%進入美國排名前五十的大學，其中20人被哈佛、耶魯、哥倫比亞等排名前五的美國高校錄取。
此外，如果一名小學生的學籍和戶籍，都不在西城、東城、海淀，意味著他小升初的時候，想要跨區報考好國中，還需來一場難度更高的“擇校大戰”。
“現在競爭那么激烈，一件事即使只有1%對孩子有用，家長都會搶著去做，更不用說這么重要的選擇國小。”一位家長對記者表示，所以一所好的國小的重要性是不言而喻的。
戰爭
演變成“戰爭”的學區購房
很多家長表示，讓孩子上普通國小“不甘心”，但有能力買學區房的家長也畢竟有限。北京的幼升小、小升初早已演變成一場“戰爭”。
記者從爭相購買學區房的家長們處還聽聞眾多故事。有位父親，孩子剛出生，就為其購買了西三旗的學區房。還有一位母親，7年來，為了兒子上國小，從東六環外的通州，搬到了位於西三環外中關村三小的學區房“新紀元家園”。為了兒子上國中，又從這裡，搬去了緊鄰人大附中西山分校的西山華府。據她回憶，新紀元家園，剛入手的時候，174平方米，花了153萬元，平均每平方米8793元，如今已經漲到每平米均價7萬元。而西山華府的房子，從2009到2010年，僅用了一年時間，就從1.8萬元每平方米漲到了3萬元每平方米。
房產經紀人劉濤告訴記者，由於購買大戶型和小戶型學區房，進入名校的資格是一樣的，因此大量購房者都將購買需求鎖定在小戶型學區房上。由於小戶型學區房備受青睞，房源消耗較大，最近一套小戶型二手房就出現房主上市出售，就引來數家中介公司帶著客戶及定金現場搶房的情況。
“了解學區房晚了，現在很多名國小都有自己的土政策，要求落戶必須滿3年至5年，孩子的戶口要和父母的戶口在同一個戶口本上，恨不得一點毛病沒有，才能算學區房。”一位知情人對記者透露。
但是，購買學區房並非沒有風險。學區劃片採用的是彈性機制，這意味著，今年是學區房，明年則未必。另有傳言稱，為打擊房地產炒作，有關部門正醞釀學校有權拒絕一所住房十年內有兩個孩子在同一學校上學。
但無論多貴、多難以實現，都阻擋不住眾家長義無反顧的腳步。教育資源的失衡才是問題的關鍵所在。據21世紀教育研究院的調研報告，北京中國小因“擇校費”每年產生的收入在15億元左右，以最低70%的比例返還，國中階段的學校可掌控的收入在10億元以上。
所以，有網友建議：“要讓北京的房價降，那也簡單，現在主要是最好的學校集中於北京，只要政府規定無論是不是北京戶口都能享有平等入學的條件，北京的房價自然就會降下來了。”
購需謹慎
天價學區房需求拉動學區房
“我買房子主要是為了讓孩子上學方便，能夠接受好的教育，不想讓孩子輸在起跑線上。”一位齊魯樓市購房俱樂部的會員這樣說到。在採訪中，記者發現許多家長都有這樣的心理，不惜高價置辦房子就是為了給孩子一個好的教育環境，更有甚者，一些家長捨棄自住大房擇校租房。
教育配套已經成為購房者的重要考慮因素，在如今勢頭漸起的改善型住房需求中，一大部分購房者為了孩子選擇周邊教育資源豐富的樓盤。張女士剛剛成為名士豪庭的新業主，作為一位二次置業者她很直接的告訴記者：“我之所以買名士豪庭的房子，就是因為它的大地名士雙語幼稚園和東方雙語實驗學校名士校區吸引了我，讓我的孩子能夠就近上學，而且是一開始就能就讀於高品質的學校，解除了我們家長的後顧之憂。”
名盤+名校成為共贏模式
從濟南近幾年樓市的發展情況來看，將知名的幼稚園、國小引進社區的房地產項目已經越來越多，比如重汽翡翠郡、名士豪庭、陽光100國際新城、文華園、書香苑等，濟南教育地產愈演愈烈。學區房的高附加值屬性給開發商帶來利好，這是他們逐利的根本所在，他們對於教育資源的投入獲得了超額回報，學區房空前白熱。
2006年伊始，重汽翡翠郡與北師大聯合打造優質學區，引領濟南教育地產。學區房對於樓盤銷售功不可沒，重汽翡翠郡邱在振斌總經理這樣說道：
“學區房對於翡翠郡的銷售起到了很大的作用，單今年銷售額就達到了5個億，價格漲幅在40%左右，樓盤已進入收尾階段了。”書香苑周邊優質教育資源帶來銷售佳績，記者通過採訪了解到，目前書香苑學區房均價8500元，5月份推出產品，銷售達40餘套;地源優勢成就文華園優質樓盤，“坐在客廳里看你的孩子在教室里讀書”吸引眾家長眼球，行銷總監王青告訴記者80%客戶前來都是為了諮詢孩子上學問題，文華園打出廣告：歷下區教育局批覆，文華園商品住宅的原始業戶子女可入學山師附小接受義務教育。可見，均價9600元每平米的房價包含著巨大的教育附加值。
不少購房者把學區作為選擇房產的重要指標，甚至不少準父母未雨綢繆，提前為孩子進行教育規劃。鑒於目前教育資源的不均衡性，確實存在優質教育資源在中心區域集聚的情況，如果家有財力，不妨儘量為孩子創造一個好的讀書環境。
1、就近原則。購買學區房，首先要確定區域，要根據自己的實際情況劃定區域比較購買。一般購買學區房有兩種選擇，一種是購買一套小戶型落戶口，平時出租，並不自住。另一種是舉家搬遷，既是學區也兼顧改善。無論哪一種，都要考慮家人上班、孩子上學路途的遠近，是否方便。
能力許可的範圍內選擇一所比較好的學校。
2、詳細諮詢。首先，要關注權威信息。每年教育局會公布學區的劃片信息，有可能會對學區劃分做一些細微的調整。其次，對於新房而言，有些開發商可能會以學區作為賣點，購買的時候需謹慎，在調查確定在此購買新房即可上重點學校的情況下方能購買。另外，在與開發商簽訂契約時最好能把學區作為補充條款寫進契約里。最後購房前要事先調查清楚目標學校的入校政策，以免買了房也入不了學。除了到學校詳細諮詢，包括入學的年限、同一套房的名額標準等，確定自己的購房行為和學校入學要求相吻合外，還可以去所在居委諮詢。
3、早做打算。如果打算購買學區房，建議早做打算。不少知名學校要求孩子必須和父母的戶籍都在學區內並至少落戶1年，有的甚至要求滿3年。因此，在入學前三年早做打算還是必要的，但沒必要過早。有些新婚夫婦買婚房時就考慮學區房，考慮過早反而容易生變。學區房具有一定的保值和增值功能，出售時也比較搶手。
