定義解釋
學區房學區房成為一些房地產商的一個促銷手段，好的學區房普遍高出其他房源的20%，儘管價格不菲，但往往常受關注。
學區房的出現折射出現行教育體制方面的弊端，主要體現在一個城市教育資源的分配非常不均衡，造成一些所謂的“好”的優質中國小，這也同時體現出教育的不公平性。也就是說不是所有的義務教育階段的孩子都能享受到優質教育的權利。
投資優勢
學區房相對於普通商品住宅而言，“學區房”具有單價相對較高、升值空間相對較大的特點。隨著房地產市場調控政策的收緊，“學區房”的投資優勢日漸凸顯，無論是商品房市場還是二手房市場，即使是在樓市的低迷期，學區房的成交量與租賃量仍舊保持比較穩定的狀態。
學區房要以居住功能為主，房子是要住很久的，不能為了學校而放棄了自己想要的生活動能。看房子的時候，還是要看它的居住品質、樓盤景觀以及居住功能等方面。當然，擁有良好居住價值的基礎上，如果周邊還有學校教育資源，那么這個房子是非常值得考慮的。
理由一：孟母三遷 給孩子更好的成長環境望子成龍是每個父母的心愿，學校周邊文化氣息比較濃重，人文環境比較好，家長希望讓孩子在好的環境中受到薰陶，使他們的身心得到更好的發展。
理由二：交通便捷 安全 配套設施完善
名校周邊向來是交通密集的場所，也是政府會加大力度保證安全的區域，並且必然能夠感受到學校帶來的成熟配套設施所帶來的方便，生活便利，孩子成長環境安全。
理由三：教育房產雙投資升值空間大
購買學區房也不失為一種投資行為，只要重點國小、名牌國小不搬走，學區房的升值空間將十分巨大，當孩子畢業之後，完全可以把升值多倍的房子再賣出去。
現狀分析
學區房最近2個月，北京的學區房竟然每個月上漲1500元左右。像這種現象並非北京市所獨有，在南京，目前的學區房價格是10年前的三倍還多。為了孩子能上一個好國小，家長們不惜自己作出犧牲，要么放棄大房子選擇小房子，放棄新房子選擇舊房子；要么寧可自己上班繞遠路，也要孩子上學方便。但是，即使上百萬的付出，家長們可能最後也難以如願以償地把孩子送進希望中的學校。
北京市海淀區四環內的兩棟樓房，兩者相距20多米。雖然外牆粉刷顏色和新舊程度看似不同，但兩棟樓房都建於1988年，建築風格和樓層結構也完全相同。兩樓之間僅僅隔著一道鐵柵欄和樹木。但是，作為二手房，在交易市場上，相距只有20多米的這兩棟樓房，它們的價格卻有著天壤之別。
學區房某房地產經紀公司業務員：“ 你比如說對面這個小區吧，東南小區927號樓，它的價格單價是兩萬五到兩萬六，然後對面這個小區，就是大泥灣小區這個房子呢，這個價格呢大概市場價是一萬五到一萬六”。
建設年代、建築結構和地理位置幾乎沒有差異，為何中關村927號樓的二手房價格要比大泥灣2號樓的價格每平米高出9000到1萬元呢？因為這個小區這個樓它是學區房。”那么，什麼是學區房？為什麼學區房與非學區房相比，價格高出那么多呢？ 如果一位客戶買了學區房，他的孩子就可以上重點國小；如果買了非學區房，他的孩子只能上一般的學校。那么，究竟什麼是學區房呢？
就是說由教育部門或者由學校規定的招收的這種招生啊，或者入學的指定的一個地域劃分的範圍。在這個範圍裡邊學生可以通過享受義務教育，免試就近入學，這么一個範圍，所以我們把這種範圍裡面的那些物業、房產，我們叫做學區房。那么這些學校，主要是重點國小，還包括一部分重點中學”。
據了解，包括北京市在內，中國城市在國小入學政策上，都採取的是就近免試入學，因此，對於哪條街道哪一棟樓房裡的孩子可以進哪一所學校，都有明確的劃分。而重點國小劃片內的房子，便成了二手房市場上熱炒的一個概念。目前，在北京市已經形成了幾個頗具規模的學區房熱點板塊。其實最典型的、最集中的有這么幾個板塊：首當其衝的就是中關村這個地區，中關村、學院路，包括萬柳這一大片，裡邊呢其實相對來說，學校、國小，重點國小、重點中學相對都非常集中。另幾個呢，其實相對中關村來說稍微差一些，但是也是一個比較重要的一個學區板塊。比如說東城東四地帶，西城比較有名的比如說四中、八中，這都是全國全市非常有名的一個重點學校，另一個板塊就是朝陽板塊。
就整體而言，在二手房市場上，北京市的學區房比非學區房價格平均能高出多少呢？ 差距在幾千塊錢。估計一下，基本上也差三千左右，至少得差到三千元/平米。
反映問題
學區房的確，按照專家的說法，與交納贊助費擇校相比，通過購買學區房擇校是一種進步，體現出一定的合理性，因為它避免了交納贊助費所帶來的權錢交易和暗箱操作，用市場化手段讓擇校規則變得簡單和透明。但是，把擇校變成擇房，仍然是一種變相的不公平。家裡經濟條件好些的孩子就近進好學校，條件不好的孩子只能靠邊站。顯然，這與政府當初推行就近入學政策的目的還是背道而馳，明里買房和暗裡交擇校費，在結果上沒有多大的區別。
學區房會不會像贊助費擇校一樣，成為一個難以解開的死結呢？其實，不管是贊助費擇校，還是買學區房擇校，都是因為教育資源的不均衡，因為優質資源的集中和稀缺，這才是癥結所在。只有從根本上實現教育資源的公平配置，才是解決擇校問題的根本出路，也才能消除學區房的市場基礎。
其實，不止是學區房，學校和地產聯姻在當下的房地產市場上顯得越來越普遍，在很多開發商的廣告上都極力突出宣傳周圍的名校，藉以作為漲價的理由。一種不公平導致另一種不公平，從根本上說傷害的是家長和消費者的利益。我們的有關部門，還有房地產商們，在追逐利益的時候，不應該忘了自己對社會應負的責任。
注意事項
下手前先了解當地入學政策由於優質教育資源供應有限，樓盤在宣傳上大做名校文章，抓住的就是家長望子成龍的心。
雖然長沙各區國小招生實行屬地管理，實行“就近入學”的大原則，但各區的招生政策各有不同。“就近入學”在具體的執行上還有很多細節，對於購買“學區房”的家長來說，購房前應到區教育局查詢清楚招生政策，並留意各名校近幾年來的招生範圍，儘量選一些常年歸屬在名校範圍內的、更靠近學校的物業。同時，購買學區房還要注意戶口的遷移，在一些學位緊張的學區，房戶一致在錄取序列上有時會更優先。這種情況，購買新房的時候，記得也要把戶口轉過去。因為除了少數的樓盤不要求戶口外，大部分的情況下，入讀國小與房產證和戶口掛鈎。
區域配套及社區配套需相輔相成
學區房開發商在樓盤項目中引入學校，是增加該項目附加值的一種方式。除了有優秀的教育資源外，更多還需要從居住者的生活便利性方面考慮，提供更多的優質配套資源來滿足人們生活和精神等多方面的需求。很多樓盤因地理位置的優越性，通常有良好的教育資源配套，也就形成了傳統意義上的學區房，但小區自身基礎建設相對較為薄弱。
對於孩子的健康成長，好的教育固然排在首位，好的居住環境也十分重要。消費者在投資購買樓盤時，不能只為購買教育而購買樓盤。樓盤的生活配套，如社區商業、醫院等方面是提升業主生活便捷度的關鍵，此外還要注意樓盤的品質，如樓盤的美譽度、設計品質等各個方面都是開發商需要考慮的問題。
契約註明，避免買學區房無法讀名校
過去，不少開發商均宣傳自己的樓盤是“教育地產”，附近有多少家名校或孩子在家門口就能從幼稚園上到大學，但事實證明，並不是樓盤“近”名校就能“進”名校。置業者在購房前一定要諮詢清楚，自己購買的學區房是否有學區名額。因為開發商畢竟不是教育機構，樓盤承諾的教育環境要受到第三方的制約。同時，在購買二手學區房的時候，一定要在付清全額房款之前確保房主的戶口已經遷出。學區房購房者可通過公安局戶政處詳細了解戶口情況，為了保險起見，業主最好挑選沒占用過指標的學區房。如何避免買來學區房無法入讀名校，最保險的做法是：在契約的附加備註寫明條款，要開發商承諾房子有某某學位，若承諾是假的，將作出多少賠償。
四大要素
購買“學區房”要特別注意戶口的遷移問題，同時還要注意“山寨學區房”，也就是說，購買學區房也有需要注意的地方，否則會弄巧成拙。
落戶關鍵
對出於子女就讀而購房的情況而言，儘早落戶是其中的關鍵所在。業內人士表示，在二手房買賣過程中，由於產權過戶與戶口遷移並不是同時進行，一般情況下是先辦理產權過戶手續，而後再行辦理戶口遷移手續，賣家將原有戶口從房產所在的地址中遷出，而後買家才能將家庭成員的戶口遷入。其關鍵問題是，戶口的遷出和遷入有前後關係，即必須是原有戶口全部遷出之後，才能辦理戶口遷入手續。否則，即使產權屬於自己，但仍有可能會面臨由於房中仍有戶口未能及時遷出而無法辦理遷入手續的尷尬局面。
此外，有時由於特殊原因，交易中賣方會推遲戶口遷出的時間，這種情形並不少見。對於上述類情況，雙方應書面約好戶口遷出的時間及違約責任。由於戶口一般無法強制遷出，因此買方對戶口延遲遷出問題應當採取慎重的態度。
片區調整
學區房受生源人數影響，每所學校每年招生區域也會適當進行調整，這樣勢必會影響到有就近入學需求的購房者，如果提前“打埋伏”所選擇的區位不準，很有可能會面臨“放空炮”的尷尬情形。
記者從上海教育部門了解到，由於每年各個學校片區適齡入學人數會出現相應變化，特別是名校周邊，一般人數會出現大幅增多現象，因此各地主管教育部門會根據實際情況對“就近入學”進行微調，調整學區劃分。因此建議購房者在考察房源之前，一定別忘了前往教育部門了解清楚，是否會出現學區重新劃分的情形。特別是對於兩個學區交界線附近的房產要當心，因為每年教育部門會對學區劃分做一些細微的調整，從名校學區調整到另外一個普通學區，這會導致產生花高價買房而孩子無法上名校的尷尬情況。
了解政策
即使是在同一個城市，各個區縣對“就近入學”規定也有所不同，因此對於購買“學區房”的購房者來說，在購房之前一定要事先了解清楚政策上的區別。
如在北京、上海，有些名校因為生源過剩，對“就近入學”招錄的學生戶口轉入時間做出了限制，這些因素使得孩子無法入讀心儀的重點學校。還有些學校在招生時會對入住時間進行硬性規定，如上海有些學校對每年新招收的生源戶口遷入時間要求提前3年。對此專家建議一定要在購房之前到該區域學校就此事詳細諮詢，包括入學的年限、同一套房的名額標準等，確定自己的購房行為和學校入學要求相吻合。
此外動遷風險也要當心。要了解區域是否存在被拆遷的情況，以免造成不必要的損失。
隨著全國各地相繼取消限購政策，央行[微博]高調錶態放水救市，堪比2008年的房地產大拯救終於達到了最高潮。回顧這幾年的嚴格限購、限貸，很多人的生活軌跡都因此受到影響，其中既有為了孩子上學孟母三遷、反覆騰挪的學區房；也有極端一些的為了買房離婚、為了貸款離婚；更有高房價下如春筍般冒出的各種新城，在盛況之後成了讓人驚悚的“鬼城”。
山寨版
學區房有些樓盤雖然與名校僅一牆之隔，但並非意味著就能進入該學校就讀。
雖然“就近入學”是指在距離居住地一定範圍內的學校就讀，但是記者在諮詢上海市教委時，有關人士對此解釋說，“就近入學”中的“就近”指的是相對就近概念，而非絕對地理位置的遠近，不是指某個學生的家庭住址距離某一所中學最近就能就近入學，也不是指某一所國小距離某一所中學近就是就近入學。
據了解，按照相應規定，每個學校的招生範圍每年都會公布一次，但招生範圍的確定是以小區或者街道整體劃分，這就產生居住地與學校雖然僅一牆之隔，卻不一定能被划進家長想要選擇的學校的情形。說到底，是政府職能部門工作缺乏人性化。
還有，市場上有些樓盤不管三七二十一，將附近所有學校統統放進自己的樓書中來，並宣稱自身為“學區房”，其實樓盤能否劃入學校的招生範圍，需事先了解清楚。而對於少數與名校距離很近，但並不是其招生範圍內的“山寨學區房”，則一定要當心。
價格現狀
價值趨勢
面對一波又一波的樓市調控政策，學區房的抗跌性最強，價值高，與其它房地產板塊不同的是，學區房基本上都是望子成龍的父母為了給孩子準備優質學校學位而購買;同時，它受到二套房貸上漲影響遠遠小於其他的商業性購房，有限的優質教學資源導致越來越少的學位房價格不斷攀升，在一定程度上抵消了房貸政策的衝擊。從全行業來看，學區房非常緊俏，基本上屬於賣家一放盤立刻就有人接下，其房價在其他商品房價普遍得到
遏制時還在穩步上漲。從板塊本身來看，30-70平米的二房式賣得最好，面積越小的學區房越受歡迎，但同時單價也越貴。
天價搶手
北京五道口天價房教育資源分布不均，家長不願讓孩子輸在起跑線上，直接讓北京的學區房成為炙手可熱的高價搶購品，也造就了被戲稱為“宇宙的中心”的天價房。
2013年5月，網友在微博上發了一個房地產中介的價目表，顯示北京市五道口的房子10萬元每平方米。其實，這是北京海淀區五道口的學區房，37平方米預售價350萬元，均價為10萬元每平方米。
當年的開發商任志強感嘆道：“當年開盤價格才4000多元一平方米。”有網友戲稱五道口是“宇宙的中心”，“這下死了在北京買房的心了”。
而五道口能有如此天價房的出現，關鍵在於它的屬性——“學區房”。
潛規則
背景
“一紙小升初，兩行辛酸淚……”一篇網上廣為流傳的《新木蘭辭》道盡了家長的糾結和無奈。有業內人士透露，“小升初”之所以煎熬，是因為起支配作用的，不是政策法規，而是一套套“道高一尺，魔高一丈”的“潛規則”。
具體內容
潛規則1：隱秘的“共建生”盛宴
所謂共建，就是政府機關或企事業單位為滿足子女上學，通過單位贊助錢或物的方式，與知名中學建立起“共建”關係，共建單位的子女在小升初時可以直接“劃”入這所知名中學。
“能建立起這種共建關係的都不是一般的單位或企業。”一業內人士透露，一般來說，這些單位或企業要么有權，要么有錢，能為學校提供一定的便利或福利。
據透露，這些共建單位的孩子，無論戶口及家庭實際住址，只要是內部子弟，就可以“正大光明”地進入該所中學。
潛規則2：開發商與學校“互惠互利”
在沒有這種“強大背景”的情況下，要想上好國中，還有一個眾所周知的潛規則：買學區房。
“按照就近入學原則，有些新開發的小區並不一定都能划進好國中。”有業內人士表示，如果開發商動點“腦筋”，結果可就大不相同了。
該業內人士透露，開發商在開發小區前，就會和旁邊的熱點中學談“協定”，一般來說，開發商或者幫其建某個場館或樓，或者捐車、捐設備，小區業主的孩子就可以劃片進入該中學。
一切談妥後，開發商就可以打出“上××中學”的招牌吸引買主，房子價格自然也比周邊貴不少，而學校也從中獲了利。
“現在，很多開發商只解決業主的孩子，二手房業主的孩子一般都不解決。”該人士透露。
潛規則3：有上層關係的“條子生”
“條子生”向來是學校最頭疼，也最無可奈何的生源。
“劃片招生，一般來說，都是50人/班的標準班額確定的招生班級總數。”某校長告訴記者，但等到開學，大家就會發現一個班能有60人~70人或者學校被迫擴班，秘密就在“條子生”。
據他講，很多條子生都是各種領導的關係戶，哪一個也得罪不起。每年快開學時，也都是校長們最頭疼的時候。
他還透露，有些學校在上報招生計畫時，故意少報1~2個班，而少報的班級，說白了就是為了照顧各種各樣的“條子生”。
潛規則4：直接“買通”劃片人
與這些間接找人走後門入好學校相比，還有一種最直接的方式，那就是直接“買通”劃片人，順理成章地被划進好學校。
“這也是被公認為風險最小的方式。”業內人士透露，現在各公辦學校都是劃片招生，但各個片區究竟有多少學生、生源是增加了還是減少了、哪個片區內生源壓力大……很多人都是從表面上對此有大概了解，但特別具體的，只有參與劃片的人最清楚。
據透露，某個學校片區內生源少三五個，參與劃片的人正好可以趁機將自己的“關係戶”塞進去，給各學校下發名單時，學生的名單都已經在其中了。
“這些家長一般很低調，不願與人交流孩子到底去哪所學校上國中。”該業內人士表示，等到開學，學生、家長都忙著送孩子上學、報到，根本就沒有人會在意這些孩子到底去哪所學校上國中了。等回頭再了解此事已經毫無意義。
潛規則5：招進民辦學校進本校就讀
以前，很多國中都辦有分校，現在，儘管分校已經改制完成，但不少仍屬於分校的教育集團或與本校有著千絲萬縷的聯繫。
“只要與本校有扯不清的關係，很多事都好商量。”業內人士透露，現在民辦學校，可以正大光明地對學生進行測評，說是測評，其實就是考試，招優秀學生。
據他講，招來優秀學生，有些學校為了留住生源，為三年後的中招鋪路，就會“暗度陳倉”，將本來該在民辦學校就讀的學生弄去本校就讀。
“在本校就讀的學生有很多學籍都是在民辦學校。”該業內人士表示，但對家長來說，只要能在本校就讀就行，學籍在哪兒都無所謂。
潛規則6：考得好進實驗班
不是“官二代”、“富二代”，拼不了爹、堆不了錢的普通家庭，通過考試進入國中學校的實驗班則是唯一途徑。儘管小升初一直在明令禁止考試，但考試則是家長們公認的最公平的方式。
“實驗班，說白了就是重點班。”一業內人士表示，現在很多國中都有重點班，而且，無論是優質學校還是薄弱國中，重點班也是家長們公認的，軟體硬體都“過硬”的班級。
據透露，一般來說，家長們從四五月份都開始打聽各國中的情況，有意向考試的學校會讓家長們留下詳細信息，為避免諮詢的家長中出現“間諜”，學校就會通過各種渠道打探該學生是否該上國中、成績如何等，等到一定時間，學校就會通知學生進行考試，錄取的學生被許以實驗班。“有些學校，普通班才招4個班，但實驗班都能招4~6個。”
潛規則7：教師子弟隱形福利
與找人、托關係、找門路的方式相比，只要能有在優質中學當教師的父母就意味著一出生，就注定了要上優質中學。
“很多優質學校都對教師有隱形福利。”一業內人士表示，只要是教師子女，不管成績如何、住址如何，都可以與正常劃片就近入學的學生一樣，正大光明地來該校讀國中。
據透露，其實，不僅是教師，只要是該學校的工作人員，甚至後勤工作人員很多時候都能享受到這種福利。
房產過戶
方式
房產過戶有三種方式，繼承、贈予和買賣。
具體分析
一、繼承方式，最省錢，但是受限條件挺多。
繼承從費用上來算，只有兩部分：一是公證費，二是到房管局去辦理過戶登記的工本費。兩筆費用加起來也不過數千元。
目前各地公證收費標準不一樣，杭州的公證費用是按照房產的面積算，每平方為30元。如果一套90平方米的房產，那么公證費就是30×90=2700元。
房產繼承分兩種，一是法定繼承，二是遺囑繼承。法定繼承也就是說，父母只有郝女士一個女兒，那么去世後房產自然繼承給郝女士。如果郝女士有兄弟姐妹，那么父母需要立遺囑明確房產由郝女士繼承，或者其他兄弟姐妹去公證放棄自己的繼承權，統統讓給郝女士一人。
寫到這裡，很多人就知道了，“繼承”需要遺產人死後才能進行過戶。
所以，郝女士目前的情況不適用繼承。
二、贈予方式，相比繼承方式多加一個契稅。
要繳納契稅3%+公證費+過戶登記費。只是有一點值得注意，以繼承和贈予兩種方式取得房產，如果今後要交易的話，費用就比較高了。因為相當於你之前得到房產為零成本，那么當你將房產賣出時，涉及的個人所得稅會比較高。
如果這套學區房價值100萬元，那么要徵收20%的個稅，也就是20萬元。
三、買賣過戶，可能涉及到的費用有營業稅+個稅+契稅+公證費+過戶登記費。
這裡也分幾種情形。
情形一：如果這套房產是老人唯一的房產，小於90平方米（屬於普通住宅），距離上次交易滿5年，那么，營業稅免徵，契稅1.5%，個稅免徵。
也就是說，如果是老人的唯一房產且小於90平方米，那么買賣過戶的方式比贈予方式的費用還要省。
情形二：如果這套房產大於90平方米（屬於非普通住宅），契稅要3%，個稅為差額部分的20%（比如以前這套房產兩老是房改房20萬元買下，現在市值100萬元，那么差額就是80萬元，個稅為16萬元）；而營業稅，滿5年免徵收；不滿5年，營業稅將近6%。
學房瘋漲
學區房由於北京市的優質重點國小資源十分稀缺，就學需求量又十分巨大， 重點國小“門票”一票難求。擁有一間指定區域內的住房(有的學校還需要學生的戶口與住房一致)，孩子便可以有資格進入重點學校讀書。
北京各重點國小附近的學區房價格一路水漲船高。根據北京市教育部門的規定，文昌胡同屬於實驗二小的劃片區域。在一房難求的局面之下，文昌胡同一帶的房源近年來也是步步高漲。
除了一套10平方米340萬元的房子外，文昌胡同另一套14.6平方米的房子，賣到了460萬元，單價同樣超出了30萬元/平方米。
北京西城區學區房6年內只能直系子女入學
