購房步驟
購房現場1.購房的資金準備－－準備用多少錢買房？
購樓者(潛在業主)在購樓前需要無數遍地問自己兩個問題：為什麼要買房？到底需要什麼樣的房子？思考清這兩個方面的內容，對多數購樓者都有所幫助，大家知道買房前準備的資金數額，決定了買房中的一切重要行為。
2.購房的心理準備－－你想把家安在什麼地方？
購房者一般都有地域的偏好，東西南北中， 漢口、武昌、 漢陽等地購房者需要反覆思考的第二個問題是：到底想把家安在什麼地方？多數人在購房時會考慮 房產與本人及配偶工作單位之間的交通狀況，包括公共運輸體系、路況和路程長短。但值得提醒的是，購房是長期行為，購樓前對交通狀況的考慮要預留工作變動的充分餘地。在郊區購房時還要注意 樓盤與 城市之間的交通情況，想必經過長時間堵車的人都有體會。
第二步：了解樓市狀況
1.買房的知識準備———先讓自己成為半個房產專業人士。
孫子說過“多算勝少算”，對於房地產這個對售購雙方來說信息不對稱的市場，消費者主動縮小信息差距，總會減少盲目購買或者上當購買的機會。因為房地產市場是一個正在發展和逐步成熟的新興產業，老百姓自己購買住房也是近幾年才開始的新鮮事，所以購房者在準備購房之前更需要對樓市有所了解。
2.買房的選擇準備－－查詢打聽情報與實地看盤。
這是一道比較複雜而且非常重要的“工序”，因為購房者要學的東西比較多，而且，購房者在此期間所得知的信息，對是否買到滿意的房產至關重要。查詢和打聽情報不是漫無目的的大海撈針，要想看出門道還要靠朋友的介紹，房展的 樓書、報紙上的廣告，當然不要忘了上網查查看。
第三步：與開發商過招
1.購房的最終抉擇－－確定購買目標
經過深思熟慮之後，購房者對幾個入圍 樓盤進行了篩選，在這個時候，千萬要記住：“聽別人千句不如聽家人一句”－－房子終歸要自己和家人一起住的。
選擇自己的房屋，首先要從小區的整體規劃入手，對整個項目有個通盤考慮。一般來講，能占據最多小區綠化的樓盤位置最好，因為綠化不僅是賞心悅目的景觀，它對隔離噪音、粉塵，製造良好的小氣候，比如濕度、溫度等十分有效。
2.購房的談判階段－－壓價與取得優惠
開發商在樓盤的銷售上有一整套的銷售技巧，其中包括：優惠、 折扣、造就搶購態勢等。怎樣逃脫銷售技巧的“欺騙”，以最低價格取得自己選中的房屋就需要特別的談判技巧。需要明白的是在 廣州購樓者能夠通過談判取得利益包括：銷售人員手中2到3個百分點的折扣、煤氣/電話安裝費、1到2年的管理費、其他優惠銷售贈品等。
第四步：簽單與過戶
1.簽單階段———預售登記與契約
與發展商簽契約時要千萬小心，不妨詢問一些法律方面的人士，要知道房產糾紛的產生多半是由於契約出現了問題，契約沒簽好，今後的煩惱會像滔滔江水。
2.買房的實質階段———交易與過戶
契約有預售契約和買賣契約兩種，預售契約是相對於期房而論的；買賣契約則用於現房交易。立契過戶是發展商和買房人進行交易、更換房屋產權不可缺少的重要環節。
立契過戶應該是買房人親自辦理的，如果不能親自辦理而需他人代辦的，買房人一定要出具委託書，委託書上必須加蓋所在單位或街道辦事處的公章(有些區縣房地產交易所要求同時具有公證處的公證書)。
第五步：驗收與入住
1.收尾工作--驗收與繳納稅費
拿到新房鑰匙先別高興，經過驗收才能入住。驗收方面需要特別注意，首先要知道驗收房屋的標準，還需要清楚不合格的房屋是否有權向 開發商拒收，這個階段需要在專家的指導下進行。
在辦理入住之前，購樓者還需要交清契約款，辦理結算； 發展商要統一審核的付款情況，每期付款的底單複印件都須立檔保存，在最後入住時以供審核。購房人持契約就可以到 物業管理公司拿鑰匙，拿鑰匙時，要求籤訂 物業管理公約。
2.清理工作裝修和入住
裝修在購房之中是個可有可無的過程，因為有相當購房者購買的是 毛坯房，自己在找裝修公司進行裝修，此時發生的糾紛和業務已和購房沒有關係。購買基本裝修房屋的購樓者需要在房屋的裝修的驗收時倍加小心。
注意事項
房屋採光
房子最重要的就是採光，要看你買的那棟樓南邊有沒有樓，沒有樓最好，這樣買低樓層都可以，畢竟樓層越高價格越貴嘛，能省點就省點；如果有樓的話，你的樓層就要往上選了，具體看兩棟樓的樓間距大不大，樓間距越小樓層就要選越高，畢竟買房時為了居住，如果採光不好的話，你會很難受的，就連曬衣服都沒地方，家裡陰嗖嗖。而且樓層越高空氣越好，視野越好……
配套設施
要關注小區周邊有什麼配套，小區本身有什麼配套，比如：超市，醫院，學校，銀行網點，菜市場，學區，商業街，公交路線等。如果那個小區有本身的學區的話，那就更好了，價格也比較貴，很搶手的。
開放商實力
開發商的品牌、實力，小開發商喜歡搞些小動作，經常扯皮，買時保證有的東西等到交房時沒有了，因此要關注開發商的信譽。
房屋所在地發展潛力
關注那塊區域的發展潛力，這點主要是投資方比較關注，但是，買房子住的人也是要關注的，比如A房子一年能升值1000元/平方米，B房子一年升值100元/平方米，你願意買哪個呢？
房型
戶型越方正越好，越利於家具的擺放和房間布局，也流行方正的戶型。
交房流程
交房的時候，根據購房契約以及交房標準的約定，逐一檢查，看看開發商有沒有落實。如果沒有根據契約追究賠償。這都是你應該關注的，至於樓房質量，基本大同小異，只是一些細節上不一樣，比如外立面塗料的質量，小區綠化有沒有落實百分百，這些你看不出來的，關注也沒用，不用去在這些方面鑽死理，當然為了避免樓房質量問題，我們必須選一些口碑好，信譽好的房產開發商開發的房子。
公積金購房
使用公積金購房有“三項注意”
其一，公積金不能直接用作購房首付。如果市民想要通過住房公積金貸款購房，需要先消費後提取，即先墊付首付款，然後再攜帶本人或者夫妻雙方的身份證、戶口本，已結婚的需要提供結婚證等證明材料，到當地住房公積金管理中心提取其公積金內的存儲餘額。
其二，公積金的提取總額不能超過房款總額。比如，一位市民貸款購買的房屋總價為20萬元，而他的公積金存儲餘額有30萬元，他只能提取20萬元的公積金，剩餘的10萬元公積金不能提取。
部分城市公積金貸款達60萬。比如：西安特殊情況可達70萬、成都、廣州等多地區。
其三，結清公積金貸款後可以再用公積金購房。無論是在婚前還是在婚後辦理的公積金貸款，夫妻雙方中有一方辦理過公積金貸款，公積金中心繫統上就會有相應記錄，在上次貸款未還清前，夫妻雙方不能再使用公積金貸款購買第二套房。但如果第一套房的公積金貸款已結清，夫妻雙方再次使用公積金貸款買房，仍視為首次購房，不受二套房的政策限制。
分期付款購房
定義
購房分期付款是指買房先付部分款項就能取得房屋使用權，遷入居住，而其餘款項要在規定的年限內逐年付清。
付款方式
購房需要大筆金額，在短期內很難湊足，所以很多購房交易採用分期付款方式。分期付款最後的總支出一般要比一次性付款的總金額多。
分期付款買房是住房賒銷業務的一種價款結算方式，它普遍運用於住房買賣。我國在出售舊有公房時普遍採用了購房分期付款方式。一般情況下，購房職工先交付30%—50%的房價，其餘款項要在5年或更長時間內付清。在新房出售結算中，分期付款方式也在大量運用。
作用
1、擴大銷售商品住宅，使一部分滯銷房屋儘早投入使用，發揮錢、物效益，
2、促使一部分暫時無力購買住宅的購房者成為買方，實現住宅交易，
3、通過政府金融界的調節，可以使低收入的居民住上房，
4、吸引部分社會遊資，
5、現有公房可以通過分期付款方式售房給住戶，回收大批資金。
詐欺案例
昆明警方破獲一起詐欺案，多名受騙者被“熟人”以“購房”為名騙去多年積蓄，損失慘重。警方提醒：警惕購房租房中的“熟人”詐欺。昆明市公安局西山分局經偵大隊破獲的這起契約詐欺案，作案手段新穎、隱秘性強。警方查明，2007年9月，犯罪嫌疑人劉某以幫張某購買某單位集資房為名，與其簽訂購房協定後，騙取了張某11．5萬元。經查，劉某以同樣方式詐欺20餘人，涉案金額高達380餘萬元。
陷阱
購房現場陷阱2：隨意虛構贈送面積：“33平方米的單身公寓”變身“55平方米的小複式”、“買一送一”、“兩房變三房”……贈送面積成為時下部分樓盤誘人上鉤的重要行銷手段。
陷阱3：無中生有引人入彀案例：日前，某樓盤5位業主將開發商告上了法庭。原因是業主們發現當初賣房的時候建設的漂亮花園到了入住時竟然消失，地上停車場又被開發商擅自更改為綠地。
陷阱4：製造現場熱銷假象調查：在銷售現場，開發商總是在製造銷售興旺的氣氛，經常會在售樓中心的房源公示欄上打出“售完”的字樣，或者在銷售業績示意圖上標識出大面積的已售單元，讓購房者覺得已經沒有多少套房屋。銷售人員也會採取很多方法來製造熱銷氣氛，讓購房者產生緊張感，在沒考慮清楚的情況下，一衝動，就簽了契約，交了錢。
陷阱5：樣板房被悄悄放大：一些開發商為了使空間看上去更加通透、視覺舒適，往往使用高亮度照明，並打通一些牆體，做成開放型廚房或透明式衛生間，這對於實際居住來說都是不實用的。一些開發商為了讓樣板間看上去更寬敞，會將樣板間做得比實際房間面積大一些。而購房者不可能看樣板間時找開發商要建築圖紙，並拿尺自己丈量。因此，消費者要擦亮眼睛，以防被漂亮的樣板間迷了眼。
警方透露
利用租房、購房名義進行詐欺已有多起案例。此案中犯罪嫌疑人劉某事先租好房來冒充要賣的房子，並利用與張某的朋友關係，使被害人產生麻痹心理。
警方提醒
警惕購房租房中的“熟人”詐欺。如今通過“熟人”買房、租房的越來越多，民眾在涉及此類問題時應採取以下防範措施：首先，對於“熟人”的熱情幫助不能盲目相信，關係再好的朋友，在涉及錢物等交易時也一定要有防範心理。其次，在簽訂房屋轉讓、轉賣、轉租等契約時，對手續的規範和步驟一定要事先了解。可向有關專業部門諮詢，或找專業的房屋中介公司幫忙，切勿隨意與任何人私自簽訂房屋的轉讓、轉賣、轉租契約。再次，簽訂類似契約時一定要了解契約方真實、確切的信息，必須有書面證明。
購房契約
出賣人(以下簡稱甲方)：______________________________
法定代表人：_________________聯繫電話：______________
註冊地址：__________________郵政編碼：______________
營業執照號碼：___________________________________
開戶行：__________________帳號：_________________
委託代理人(房地產經紀機構)：___________________________
法定代表人：_________________聯繫電話：______________
註冊地址：__________________郵政編碼：______________
營業執照號碼：___________________________________
房地產經紀機構資格證書編號：____________________________
開戶行：__________________帳號：_________________
買受人(以下簡稱乙方)：______________________________
國籍/法定代表人：__________身份證(護照)/營業執照號碼：_________
地址：____________________郵政編碼：______________
聯繫電話：_____________________________________
委託代理人：____________________________________
國籍/法定代表人：__________身份證(護照)/營業執照號碼：_________
地址：____________________郵政編碼：______________
聯繫電話：_____________________________________
根據《中華人民共和國契約法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關法律、法規的規定，甲乙雙方遵循平等、自願、公平、誠實信用、守法的原則，經協商一致，達成如下條款：
第一條商品房情況
該商品房銷售許可證號：_____________________商品房坐落：_______區、縣________________路、道、街__________________________。設計用途_____，建築結構_____，建築層數為_____層。建築面積_____平方米，其中：套內建築面積_____平方米，公共部分分攤建築面積_________平方米。
商品房平面圖見附屬檔案一，商品房抵押、租賃等情況見附屬檔案二。
商品房土地來源為：________。以出讓方式取得土地使用權的，土地使用年限為_______年，自____年____月____日至______年______月______日止。
第二條商品房價款
商品房銷售按建築面積計算，每平方米價格為___________元(幣種：___)，價款為_______元，計_____(大寫)。
第三條商品房交付日期
商品房竣工，經驗收合格後，方可交付;未經驗收或驗收不合格的，不得交付。
甲方於_____年____月____日前，將商品房交付乙方。如遇不可抗力，不能履行契約，雙方同意按下列第____種方式處理：
1、變更契約
2、解除契約
3、_____________________________。
第四條乙方付款形式及付款時間
乙方按下列第種形式付款：
1、一次性付款。
2、分期付款。
3、其他方式。
第五條甲方逾期交付商品房的處理
除遇不可抗力外，甲方如未按本契約第三條約定日期交付商品房，逾期在_____日內的，乙方有權向甲方追究已付款利息。
推薦契約範本
·北京購房契約·南京購房契約·西安市購房契約
·蘇州市購房契約·武漢購房契約·重慶市購房契約
如超過上述約定期限的，乙方有權按照下述的第_______種約定，追究甲方違約責任：
1、契約繼續履行。甲方應支付乙方已付款利息，利息自契約約定甲方應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。
2、解除契約。甲方應退還乙方已付款、支付已付款利息，利息自契約約定甲方應交付商品房之日次日起至甲方退還乙方已付款之日止，此外，甲方還應每日按商品房價款的萬分之_____向乙方支付違約金。乙方的實際損失超過甲方支付的違約金時，甲方還應承擔賠償責任。
3、_____________________________________________________________。
第六條乙方逾期付款的處理
乙方如未按本契約第四條約定日期付款，逾期在_______日內的，甲方有權追究乙方逾期付款及其利息，按銀行同期貸款利率計算。
如超過上述約定期限的，甲方有權按照下述的第_______種約定，追究乙方違約責任：
1、契約繼續履行。乙方應支付逾期付款及其利息，利息自契約約定乙方應付款之日次日起至實際付款之日止。此外，乙方還應每日按商品房價款的萬分之_____向甲方支付違約金。
2、解除契約。乙方應按商品房價款的萬分之_____向甲方支付違約金。
第七條商品房建築面積與銷售建築面積差異的處理
商品房建築面積以房屋所有權證記載面積為法定依據。商品房建築面積與甲方銷售面積差異不超過±3%(包括±3%)的，每平方米價格保持不變，商品房價款按商品房建築面積與銷售面積的差異多退少補。
面積差異超過±3%的，雙方約定如下：
第八條商品房質量及保修責任
甲方交付的商品房的質量和設備等應符合國家有關規定和甲方的承諾(見附屬檔案三)，未達到國家規定標準和承諾的，甲方應承擔責任。
在乙方正常情況下，甲方應按照《**市商品房住宅質量保證書》的規定履行保修責任。因乙方擅自拆改造成損壞的，甲方不承擔責任。
第九條商品房配套設施運行的約定
下列配套設施運行日期約定如下：
1、上水___________________________。
2、下水___________________________。
3、供電___________________________。
4、燃氣(氣源種類)_____________________。
5、暖氣___________________________。
6、_____________________________。
上述配套設施未按約定日期運行的，甲方應在日內採取撲救措施，並賠償乙方損失;超過上述約定期限的，甲方應賠償損失，並且每項還應按商品房價款的______%向乙方支付違約金。
第十條商品房設計變更的約定
甲方未徵得乙方同意，不得擅自變更商品房的房屋設計和環境布局(見附屬檔案四)。確需變更的，甲方應自設計變更方案確定之日起_____日內與乙方協商。
乙方同意變更的，雙方訂立補充契約。
乙方不同意變更，或甲方擅自變更的，乙方有權解除契約。解除契約的，甲方應退還乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之外，甲方還應按商品房價款的______%向乙方支付違約金。
第十一條商品房交接
商品房交付時，甲方應書面通知乙方辦理商品房交接手續，提供《天津市商品住宅質量保證書》和《天津市商品住宅使用說明書》，交接房屋鑰匙。
第十二條商品房產權登記
商品房竣工驗收合格後，甲方須在30日內辦理房屋所有權初始登記。初始登記完畢後，甲方應協助乙方辦理房屋所有權轉移登記。
甲方未按時辦理房屋所有權初始登記或未協助乙方辦理房屋所有權轉移登記，給乙方造成損失的，甲方應承擔責任。
第十三條物業管理
關於物業管理的服務內容和收費標準等，按有關規定由乙方與物業管理企業訂立物業管理契約。
第十四條產權糾紛和債權債務糾紛的約定
甲方保證在交付商品房時，無產權糾紛和債權債務糾紛。如存在產權糾紛和債權債務糾紛，由甲方承擔全部責任。
第十五條爭議處理
本契約發生爭議，甲乙雙方應協商解決。協商不成時，按下列第____種方式處理：
1、向_____________仲裁委員會申請仲裁;
2、向人民法院提起訴訟。
第十六條契約附屬檔案
本契約未盡事宜，甲乙雙方另行訂立補充契約(見附屬檔案五)。
附屬檔案一至附屬檔案五均為本契約不可分割的部分，具有同等效力。
第十七條契約份數
本契約連同附屬檔案共______，一式五份，甲、乙雙方各執一份，備案機關存留一份，其他二份備用，具有同等效力。
第十八條契約生效
本契約自甲乙雙方簽字或蓋章之日起生效。當事人另有約定的，按照其約定。
甲方：
乙方：
年月日
年月日
委託代理人：
委託代理人：
年月日
年月日
附屬檔案一：商品房屋平面圖
附：商品房方點陣圖;分門分層平面圖(1：100或1：200)，將該商品房圈紅，加蓋騎縫章。
附屬檔案二：商品房抵押、租賃等情況
附屬檔案三：商品房質量和設備等情況
附屬檔案四：商品房房屋設計和環境布局情況
附屬檔案五：補充契約
契約登記備案欄
經辦人：
年月 日
三大標準
廳臥面積要適當
戶型是否合理，關鍵還在於你自己的判斷。在設計師眼中，戶型可分為工作型、生活型、休養型等幾種常見類型，置業者一定要先明確自己的需求。如果你強調私人空間，可選擇房大廳小的戶型；如果你社交廣泛，經常有朋友來“鬧嗑”，大客廳就必不可少。但不管怎樣，你要能保證有置放一些必要設施的位置。
起居室是全家生活的中心，應設定在南向，並開設直接對外有充足日照和視野的門窗。在保證臥室居住要求的前提下，才能允許擴大廚房、衛生間，並設立學習間，以滿足更高層次的需求。
廚衛通風很重要
一般說來，廚、衛的設計應做到：廚房原則上應該要靠近外牆，並且有良好通風的位置，做到明廚明衛。住宅內有些房間如廚房、衛生間等在使用過程中，會產生一定的垃圾、油煙和氣味等，而客廳、臥室則需要清潔衛生的環境。好的房型應能通過適當合理的設計手法，做到清污分隔，互不干擾。
另外，廚房的操作順序關乎日後生活，也需要引起置業者注意。注重各種設備安裝方便，留有放置冰櫃的位置；廚房與餐廳應有便捷的聯繫，避免與其他行為空間交叉。衛生間應有必要的分隔，符合生理衛生要求。大面積衛生間應獨立分設廁所，洗衣機位置儘可能設在衛生間內，衛生間的門則應避免直接面向起居室。
保持臥室獨立性
跟起居室、廚房、餐廳的開放性不同，臥室、書房和衛生間都有較強的隱秘性。這三者當中，臥室的獨立性體現得尤為明顯。在選購二手房時，要特別注意這一點。
為保證起居室和臥室的獨立性，面向起居室的臥室數，以不多於私室總數的二分之一為宜。也可設定玄關，即從室外到室內有一個過渡空間。推薦採用可拆隔牆和推拉門、摺疊門，以擴大空間使用效率和提供改造的便利，也可以適應居住者的需求變化。
