簡介
城鎮土地使用稅城鎮土地使用稅是以開徵範圍的土地為徵稅對象，以實際占用的土地面積為計稅標準，按規定稅額對擁有土地使用權的單位和個人徵收的一種行為稅。
現行《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定：在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。
城鎮土地使用稅具有以下特點：
（1）徵稅對象是國有土地。我國憲法明確規定，城鎮土地的所有權歸國家，單位和個人對占用的土地只有使用權而無所有權。國家既可以憑藉財產權力對土地使用人獲取的收益進行分配，又可以憑藉政治權力對土地使用者進行徵稅。開徵城鎮土地使用稅，實質上是運用國家政治權力，將納稅人獲取的的本應屬於國家的土地收益集中到國家手中。
（2）徵稅範圍廣。現行城鎮土地使用稅對在我國境內使用土地的單位和個人徵收，徵稅範圍較廣。
（3）實行差別幅度稅額。為了有利於體現國家政策，城鎮土地使用稅實行差別幅度稅額。對不同城鎮適用不同稅額，對同一城鎮的不同地段，根據市政建設狀況和經濟繁榮程度也確定不同的負擔水平。
開徵城鎮土地使用稅，有利於通過經濟手段，加強對土地的管理，變土地的無償使用為有償使用，促進合理、節約使用土地，提高土地使用效益；有利於適當調節不同地區，不同地段之間的級差收入，促進企業加強經濟核算，理順國家與土地使用者之間的分配關係。
納稅人
2.擁有土地使用權的單位和個人不在土地所在地的，其土地的實際使用人和代管人為納稅人。
3.土地使用權未確定的或權屬糾紛未解決的，其實際使用人為納稅人。
4.土地使用權共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方分別納稅。
例如：幾個單位共有一塊土地使用權，一方占60％，另兩方各占20％，如果算出的稅額為100萬，則分別按60、20、20的數額負擔土地使用稅。
徵稅範圍
徵收範圍城市、縣城、建制鎮和工礦區的國家所有、集體所有的土地。外商投資企業、外國企業和在華機構的用地也要徵收城鎮土地使用稅。
稅額計算
城鎮土地使用稅一、計稅依據
1、凡有由省、自治區、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的面積為準；
2、尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準。
3、尚未核發出土地使用證書的，應由納稅人申報土地面積，據以納稅，待核發土地使用證以後再作調整。
注意：稅務機關不能核定納稅人實際使用的土地面積。
二、稅率
城鎮土地使用稅適用地區幅度差別定額稅率。
三、應納稅額的計算
應納稅額＝實際占用的土地面積×適用稅額
稅收優惠
主要有兩大類優惠：
一、國家預算收支單位的自用地免稅
城鎮土地使用稅二、國有重點扶植項目免稅
可以和房產稅、車船使用稅結合起來學習。
一、國家預算收支單位的自用地免稅
（1）國家機關、人民團體、軍隊自用的土地。但如果是對外出租、經營用則還是要交土地使用稅。
（2）由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地。
（4）市政街閉道、廣場、綠化地帶等公共用地。
（5）直接用於農、林、牧、漁業的生產用地。
（6）經批准開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳城鎮土地使用稅5年至10年。
（7）對非營利性醫療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛生機構自用的土地，免徵城鎮土地使用稅。對營利性醫療機構自用的土地自2000年起免徵城鎮土地使用稅3年。
（8）企業辦的學校、醫院、託兒所、幼稚園，其用地能與企業其他用地明確區分的，免徵城鎮土地使用稅。
（9）免稅單位無償使用納稅單位的土地（如公安、海關等單位使用鐵路、民航等單位的土地），免徵城鎮土地使用稅。納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應照章繳納城鎮土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用、共有使用權的土地上的多層建築，對納稅單位可按其占用的建築面積占建築總面積的比例計征城鎮土地使用稅。例如一共是15層的大廈，一單位租用5層，一單位租用10層，則並不是只占有一層的單位交稅。
（10）對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行(含國家外匯管理局)所屬分支機構自用的土地，免徵城鎮土地使用稅。
二、從11條起算國家的重點扶植項目。
1、對企業的鐵路專用線，公路等用地，在廠區以外，與社會公用地段未加隔離的，暫免徵收土地使用稅。
2、對企業廠區以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地，暫免徵收城鎮土地使用稅。
3、對水利設施及其管護用地(如水庫庫區，大壩，堤防，灌渠，泵站等用地)，免徵土地使用稅；其他用地，如生產，辦公，生活用地，應照章徵收土地使用稅。
4、對林區的有林地，運材道，防火道，防火設施用地，免徵土地使用稅。林業系統的森林公園，自然保護區，可比照公園免徵土地使用稅。
5、對高校後勤實體免徵城鎮土地使用稅。
三、下列土地由省、自治區、直轄市地方稅務局確定減免土地使用稅
1、個人所有的居住房屋及院落用地
3、民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地
5、房地產開發公司建造商品房的用地，原則上應按規定計征城鎮土地使用稅。
徵收管理
城鎮土地使用稅納稅義務發生時間
注意從當月起交稅的，如填海、開荒山整詒的土地和廢棄地的用地自使用之日起開始。納稅人新徵用的耕地，自批准徵用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅，其餘都是從次月起繳納，如出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征城鎮土地使用稅；購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征城鎮土地使用稅；購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征城鎮土地使用稅；房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅。城鎮土地使用稅：以土地為徵稅對象，以實際占用的土地面積為計稅依據。城鎮土地使用稅將“從嚴從高”徵收經濟發達地區和城市中心區按高限執行。
“經濟發達地區和城市中心區徵收城鎮土地使用稅，原則上應按稅額幅度的高限確定適用稅額標準；經濟發達地區如需突破稅額幅度上限、進一步提高適用稅額標準，須報經財政部、國家稅務總局批准”。
徵收標準
財政部、國家稅務總局日前下發的“關於貫徹落實國務院關於修改《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的決定的通知”如是表示。
業內專家認為，按高限確定稅額、允許發達地區“突破稅額上限，進一步提高稅率”都暗含鼓勵的政策傾向，明
確了通過稅收政策調控房地產的意圖。如果都按“上限”制定城鎮土地使用稅，那么大城市每平米將按30元徵收，中等城市每平米也需支付24元城鎮土地使用稅。通知明確表示，要嚴格執行城鎮土地使用稅政策，對征管過程中遇到的新問題，要認真研究，妥善解決，重大問題要及時上報財政部、國家稅務總局。通知對今年的城鎮土地使用稅增幅也下了明確“指標”，即稅額幅度原則上應在2006年實際執行稅額幅度的基礎上提高2倍。
“要使稅額幅度能夠客觀地反映本地區經濟發展程度和地價水平”，通知強調，多年未調整稅額幅度的地區，調整力度應大一些。毗鄰地區在制定調整方案時，要注意溝通情況；經濟發展水平相近的地區，稅額幅度不應相差過大。有關專家指出，原來地方政府重視土地出讓金給地方財政帶來的收入，因此往往採取“就低不就高”的徵收方式，此次財政部和稅務總局出台通知也是為了嚴格土地稅收政策。這一方面是為了保證對土地調控政策的協調一致，另一方面更是為了保護土地資源。
通知還指出，要嚴格控制減免稅，根據國家加強土地管理的有關要求，從嚴控制各類開發區、各類園區用地和屬於國家產業政策限制發展項目用地的減免稅。對不符合國家產業政策的項目用地和廉租房、經濟適用房以外的房地產開發用地一律不得減免稅。通知還強調，“要制定完善的減免稅審批管理辦法，並加強對減免稅項目的後續管理。”社科院財貿所專家稱，城鎮土地使用稅雖會增加房地產企業的成本，但其實際影響可能會小於土地增值稅“清欠”。通知提出對城鎮土地使用稅徵收“從高、從嚴”，“以及提出稅收增幅，嚴格控制減免稅，甚至允許‘突破稅額上限’，結合最近頻繁出台關於土地的稅收政策等一系列調控措施，這些措施頻頻明確政策信號———通過增加成本控制房地產”。
會計分錄
城鎮土地使用稅的會計分錄按規定，企業交納的土地使用稅應通過“應交稅金——應交土地使用稅”科目核算。該科目貸方反映企業應繳的土地使用稅;借方反映企業已經繳納的土地使用稅;餘額在貸方，表示應繳而未繳的土地使用稅。
每月末，企業應按規定計算出應繳納的土地使用稅，作如下會計分錄：
借：管理費用
貸：應交稅金——應交土地使用稅
企業按照規定的納稅期限繳納稅款時，作如下會計分錄：
借：應交稅金——應交土地使用稅
貸：銀行存款
企業應當按照當地稅務機關確定的納稅期限，按照納稅申報表確定的應納稅額，如期足額地繳納城鎮土地使用稅稅額。
假如當地稅務機關確定城鎮土地使用稅納稅期限為半年。3月16日，企業開出支票，繳納上半年應納城鎮土地使用稅稅款7500元(1250×6)。
在具體進行會計核算時，企業應當根據實際繳納的稅款作如下會計分錄：
借：應交稅金——應交土地使用稅7500
貸：銀行存款7500
假定當地稅務機關確定城鎮土地使用稅納稅期限為一個季度。4月2日企業開出支票，繳納一季度企業應納土地使用稅稅額3750元(1250×3)。
在具體進行會計核算時，企業應當作會計分錄為：
借：應交稅金——應交土地使用稅3750
貸：銀行存款3750
與耕地占用稅區別
城鎮土地使用稅與耕地占用稅的區別：
(一)徵稅範圍：
(1)城鎮土地使用稅：城市、縣城、建制鎮和工礦區;不包括農村集體所有的土地。
(2)耕地占用稅：
耕地占用稅徵稅範圍包括占用的國家所有和集體所有的耕地。
耕地是種植農作物的土地，包括菜地、園地。園地包括花圃、苗圃、茶園、果園、桑園和其他種植經濟林木的土地。
占用魚塘及其他農用土地建房或從事其他非農業建設視同占用耕地。
占用已開發的灘涂、草場、水面和林地，由省、自治區和直轄市結合情況確定是否徵收耕地占用稅。
在占用之前3年內屬於規定範圍的耕地或農用土地，也視為耕地。
(二)納稅人
(1)城鎮土地使用稅：凡在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內使用土地的單位和個人;
(2)耕地占用稅：是占用耕地建房或者從事非農業建設的單位或者個人;
(三)特點
城鎮土地使用稅：
1.對占用土地的行為徵稅。
2.徵稅對象是土地。
3.徵稅範圍有所限定。
4.實行差別幅度稅額。
耕地占用稅：
1.兼具資源稅與特定行為稅的性質。
2.採用地區差別稅率。
3.在占用耕地環節一次性課稅。
4.稅收收入專用於耕地開發與改良。
(四)適用稅率
城鎮土地使用稅：
1.大城市1.5至30元;
2.中等城市1.2至24元;
3.小城市0.9至18元;
4.縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。
耕地占用稅：
1.人均耕地不超過1畝的地區(以縣級行政區域為單位，下同)，每平方米為10元至50元;
2.人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區，每平方米為8元至40元;
3.人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區，每平方米為6元至30元;
4.人均耕地超過3畝的地區，每平方米為5元至25元。
經濟特區、經濟技術開發區和經濟發達且人均耕地特別少的地區，適用稅額可以適當提高，但是提高的部分最高不得超過上述規定的當地適用稅額的50%
(五)計稅依據
城鎮土地使用稅：以納稅人實際占用的土地面積(平方米)為計稅依據
耕地占用稅：納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據
暫行條例
城鎮土地使用稅中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例
國務院令[1988]第17號
第一條為了合理利用城鎮土地，調節土地級差收入，提高土地使用效益，加強土地管理，制定本條例。
第二條在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。
第三條土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算徵收。前款土地占用面積的組織測量工作，由省、自治區、直轄市人民政府根據實際情況確定。
第四條土地使用稅每平方米年稅額如下：
一、大城市0.5元至10元；
二、中等城市0.4元至8元；
三、小城市0.3元至6元；
四、縣城、建制鎮、工礦區0.2元至4元。
第五條省、自治區、直轄市人民政府，應當在前條所列稅額幅度內，根據市政建設狀況、經濟繁榮程度等條件，確定所轄地區的適用稅額幅度。市、縣人民政府應當根據實際情況，將本地區土地劃分為若干等級，在省、自治區、直轄市人民政府確定的稅額幅度內，制定相應的適用稅額標準，報省、自治區、直轄市人民政府批准執行。經省、自治區、直轄市人民政府批准，經濟落後地區土地使用稅的適用稅額標準可以適當降低，但降低額不得超過本條例第四條規定最低稅額的30％。經濟發達地區土地使用稅的適用稅額標準可以適當提高，但須報經財政部批准。
第六條下列土地免繳土地使用稅：
一、國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；
二、由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地；
三、宗教寺廟、公園、名勝古蹟自用的土地；
四、市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；
五、直接用於農、林、牧、漁業的生產用地；
六、經批准開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5�；10年；
七、由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。
第七條除本條例第六條規定外，納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的，由省、自治區、直轄市稅務機關審核後，報國家稅務局批准。
第八條土地使用稅按年計算，分期繳納。繳納期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。
第九條新徵用的土地，依照下列規定繳納土地使用稅：
一、徵用的耕地，自批准徵用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅；
二、徵用的非耕地，自批准徵用次月起繳納土地使用稅。
第十條土地使用稅由土地所在地的稅務機關徵收。土地管理機關應當向土地所在地的稅務機關提供土地使用權屬資料。
第十一條土地使用稅的徵收管理，依照《中華人民共和國稅收徵收管理暫行條例》的規定辦理。
第十二條土地使用稅收入納入財政預算管理。
第十三條本條例由財政部負責解釋；實施辦法由各省、自治區、直轄市人民政府制定並報財政部備案。
第十四條本條例自1988年11月1日起施行，各地制定的土地使用費辦法同時停止執行。
