歷史考察
《羅馬法》大陸法系的抵押權制度大多數源於羅馬法，德國亦不例外。羅馬法中的抵押權制度經歷了信託、質押，最後發展為抵押權制度。這三個階段是按次序演變的。信託是指當事人在證人或公職人員的面前舉行儀式，一方把物的所有權轉給他方，並取得信託書，規定他方在約定的情況下歸還原物的契約。後來由於信託制度的缺陷，主要是由於有時候債權人違約處分標的物的情況下，對債務人將會很不利。在這樣的情況下，信託為質押所代替。在羅馬法時期，質押主要適用動產，偶爾也用於不動產。由於質押的成立需要交付質物，由此導致了物主失去了對質物的占有和收益，不能充分發揮物的效用。為了充分發揮物的效用，抵押制度應時而產生了。抵押制度使物主可以保留占有，並繼續使用、收益，只有在債務人不履行債務的情況下這種占有才被中止。在羅馬時期，與質押不同的是，抵押主要用於不動產，與質押形成了對照。由於在古羅馬沒有登記制度，抵押權制度發展緩慢。
抵押權制度快速發展和完善發生在普魯士把登記制度引入了抵押權制度之後。十八世紀中葉，為了保護普魯士封建地主的利益而成立了土地銀行，由此把地主貴族從高利息的抵押債務中解放了出來。同時由於土地銀行制度的推行，也激起了資金的流動，並推動了抵押權投資運動。正是在這樣的背景下，普魯士進行了一系列的抵押權立法活動，主要內容有：完善了公示制度，登記實行了實質審查主義，創設了“抵押證書”制度。十九世紀德國開始了工業革命，大量資金投入到工業領域，由此導致了農業生產資金匱乏，史稱“農業金融恐慌”。為了保證農業生產就需要調整資金的流向，使社會資金也能流向農業。在這樣的背景下，通過擯棄抵押權的附隨性廢除實質審查主義等手段而賦予抵押權和票據一樣的流動性成為了一種必須。1872年《普魯士土地所有權取得法》就是在這樣的背景下制定的，這部法律是1896年德國民法典中抵押權立法的基礎和立法藍本，在德國民法典里抵押權規定了兩種形式：附隨於被擔保債券的保全抵押權和流通抵押權。至此，流通抵押權的立法在德國最終完成。
通過對羅馬和德國的抵押權制度的考察，我們可以得出以下結論：其一，商品經濟的發展是抵押權制度發展的根本推動力。當今世界也是如此，商品經濟發達的國家抵押權制度就發達，商品經濟不發達的國家抵押權就不發達。中國古代實行“重農抑商”，抵押權制度發展緩慢也是很好的例證。其二，公平交易和交易安全是抵押權制度發展的根本原則。抵押權制度設立的初衷是為了保證債權的實現確保交易安全，但是公平原則推動著抵押權制度不斷演進，使抵押權制度日臻完備。其三，讓與擔保、占有質、非占有質依次發展是抵押權制度演進的基本規律，這一規律不僅體現在德國和其他的西方國家的抵押權制度的發展，在中國也是如此。抵押權制度一般都是始與權利與占有的共同轉移到權利與占有的分別轉移最終到權利和占有都不發生轉移的發展過程。
發展趨勢
《德國民法典》“現代抵押權”就是以德國的抵押權制度的發展為依據，認為流通抵押權是抵押權的現代化和最理想的擔保物權形式，並認為世界各國無一例外都要經歷這樣一個發展歷程，這一理論由日本學者我妻榮和石田在二十世紀三十年代所倡導，至六十年代該理論遭到了以鈴木教授為首的日本學者的批判。這個理論具體到某個國家未必適合，但是從整個資本主義已開發國家的不動產抵押發展總的情況來看，這一理論確由其合理性：各國早期的抵押權制度為保全抵押，此種抵押以債權的存在為前提，是一種附從於債權的權利，至近代抵押權的作用由一種擔保債權的實現轉到媒介金錢的投資，是為流通抵押權。這種抵押權是有產者進行金錢投資和不動產所有人之間的媒介。因此有學者說，在現今的資本主義市場經濟已開發國家，應是流通抵押權一統天下的時節。
從現在世界市場經濟發展的情況來看，“現代抵押權論”關於流通抵押權的觀點是對抵押權現代發展趨勢的一種從理論角度的詮釋。從某種意義上講，“現代抵押權論”和抵押權制度在全世界發展的總趨勢也指明了中國抵押權發展的方向，值得我們深入研究。
中國的立法
《民法通則》流通抵押權制度的重要性如前所述，建立這個制度的重要性自不待言。“中國現實尚未建立證券抵押制度，但因證券抵押制度為現代市場經濟一項不可或缺的重要制度，因而可以預料，於不遠的將來，中國必將建立這一重要的抵押制度。”（注；證券抵押權即流通抵押權）
注意問題
流通抵押權其一，完善中國的登記制度。登記制度是抵押權的公示方式，一經法定機關登記，就可以推定第三人已經知道這個抵押的事實。事實上抵押權之所以能夠有“擔保之王”的美譽，其根源就在於完善的登記制度確保了交易的安全，使其具有了留置和質押所無可比擬的優勢，抵押權制度取得了擔保物權的核心位置就是在德國民法將日爾曼法中的“都市公簿”這種登記制度引入抵押權制度，使抵押擔保的缺陷得到根本的矯正的結果。因此若要建立中國的流通抵押權制度，完善中國現有的不動產登記制度將是刻不容緩的第一步。也許有人會認為現在中國市場經濟和不動產登記制度都很落後，根本不適合建立流通抵押權制度，但是他忽視了這樣一個現實，那就是流通抵押權制度在十九世紀末就已經規定到了民法典中，難道現代的中國在這方面還不如十九世紀末的德國嗎？
其二，抵押權的獨立化。前已詳論，獨立化是現代抵押權發展的趨勢。抵押權作為一種價值權，使其和被擔保的債權分離，使抵押權憑藉自身的價值而獨立存在。如果抵押權不具有獨立性而是仍從屬於被擔保的債權，則必然影響抵押權的確定性和安定性，進而成為抵押權流通的最大阻礙。
其三，抵押權次序的固定。“順位對擔保物權非常重要，因為權利人只能依其順位享有和實現其權利，優先順位的權利對後序順位的權利有絕對排斥的效力。因此，順位就是權利入實現其權利的次序權的根據。”（註：順位即次序）中國現行的立法關於抵押權的次序採用的是升進主義，而要建立流通抵押權則又必須採用次序固定主義不可。“值得注意的是，在中國大多數學者積極主張改變順序升進主義而採納順序固定主義。”“由於抵押權人次序的升進，可得導致抵押人在抵押物上始終設定一個抵押權，以維護期穩定的預期，不利於物的價值的實現。由此可見，我們主張在抵押權次序問題上採用次序固定主義更為有效。”更何況採用次序升進會因為第二次序人因前序債權的消滅，而致優先於其他債權人受償，對債務人不公平。因此也有改變的必要。次序固定可以使抵押權獨立存在，因為抵押權的次序固定，實際上表示各個抵押權支配的交換價值確定不變的，先次序抵押權所擔保債權雖因清償而消滅，但是其可以支配的抵押物的交換價值仍然存在的。這也是抵押權可以在市場上可以流通的原因所在。二是可以為所有人抵押權的存在提供空間，因為如果規定先次序抵押權所擔保的債權消滅後，抵押權仍然不消滅，實際上是認可了抵押權為抵押物的所有人享有，即成立了所有人抵押權，這也就有利於發生新的債務債券關係，抵押權的流通也就成為可能。
其四，抵押權的證券化，即把抵押權正式化，是指以證券作為抵押權的載體而使抵押權動產化，使其依有價證券規則而於市場上流通。為了使抵押權作為商品的一種而於金融市場上流通，最有效的辦法莫過於使抵押權證券化。抵押權的獨立在形式上也有賴於抵押權的證券化的實現。若抵押權不能實現證券化．則流通將同樣受到嚴重的障礙，即便抵押權具有獨立性，當抵押權在不同的債權間流動適用時，當事人只能到登記機關進行變更登記，此時，抵押權對特定債權的擔保才能獲得公示，在這種情況下，交易的便捷價值與抵押權制度的內在矛盾仍然沒有得到很好的解決。而通過抵押權的證券化，使抵押權在形式上取得動產的形態，可以運用占有的方式進行公示，抵押證券的持有人即為抵押權人，抵押權可以根據需要而自由轉讓，而不會因此損害其他人的利益。“可見，抵押權證券化，實為一項頗能合乎現代工商業發達社會之需要的法律制度。”抵押權一旦被化為證券，其媒介投資手段作用便可以一覽無餘。
