概述
房貸保險保險市場上的房貸險都含有新條款，增加了針對被保險人的還貸保證責任，規定還款人在保險期限內因遭受傷害事故導致死亡或傷殘，喪失全部或部分還貸能力，造成連續三個月未履行或未完全履行借款契約上約定的還貸責任，保險公司將按規定的比例承擔銀行貸款餘額的全部或部分還款。同時，在契約中列出了死亡和不同傷殘等級相應的償付比例。上海市場上目前的房貸保險主要以“上海個人住房抵押綜合保險”為主，包括了財產責任險和還貸責任險。
還貸責任險這種類似普通人身意外險、又在費率上有所優惠的保障險種，對於那些以房產為最大資產、且又沒有足額人身保障安排的人群來說，不失為一種聰明的選擇。按照貸款多少安排好房貸險，就不會因為自身遭遇各種意外傷害失去還貸能力，而導致所購房產因還不了貸款而被銀行收回。
上海的一些銀行已經不再強制要求貸款客戶購買房貸險，不過從實際支付的費率來看，對於準備買房的人而言，房貸險對於意外保險或者定期壽險而言，可以起到巧妙的替代作用。
房貸險的投保時機，是商業銀行已經和借款人簽訂抵押貸款契約，只差房貸險就可放款的時候。
內容
房貸保險二是財險公司和一些壽險公司已經開辦的還貸保證保險，這類保險對貸款人在貸款期間內產生的意外提供保障。
三是壽險公司開發的帶有還貸性質的兩全型保險。投保人可以根據自己的貸款年期和貸款總額選擇相應的保障期限和保額，隨著貸款金額的減少，保額也逐年遞減，使風險與保障充分匹配，更合理地分配每一分保費。保障期內，被保險人一旦發生身故或全殘，其家人即可獲得相應的賠償，用以償還剩餘貸款。
作用
房貸保險自2005年10月中國工商銀行率先取消強制房貸保險後，以房產抵押擔保方式申請個人貸款的人士，可以自主選擇所抵押房產購買保險事宜，房貸險不再是獲得貸款的必要條件。但是房貸保險的作用卻是不可忽視的。
1、提供基本的風險保障
房貸保險主要承保房屋損失，包括由於火災、爆炸，暴風、暴雨、颱風、洪水、雷擊、土石流、雪災、雹災、冰凌、龍捲風、崖崩、突發性滑坡、地面突然坍陷，空中運行物體墜落及外來建築物和其他固定物體倒塌等原因造成的房屋直接損失，將由保險公司負責賠償。
2、喪失還款能力，保險公司代還
房貸保險將保障延伸到人，當保險人因意外傷亡喪失還款能力的時候，保險公司負責向銀行償還剩餘貸款，這樣就避免了被保險人發生意外事故後給家庭留下償還壓力。特別是有些房屋貸款者就是家庭主要收入來源提供者，一旦遭遇不測，沒有房貸保險會給家庭造成很大的經濟負擔。
相關規定
房貸保險1、由於下列原因造成保險財產損失和費用支出，保險人負賠償責任：
①火災、爆炸、水管爆炸；
②雷擊、暴雨、洪水、颱風、暴風、龍捲風、雪災、雹災、冰凌、泥流石、崖崩、突發性滑坡、地面突然下降；
③空中運行物體的墜落，以及外界建築物和其他固定物體的倒塌；
④在發生上述災害或事故中，為防止其蔓延，採取合理的、必要的施救措施而造成保險財產的損失；
⑤以及為減少損失對保險財產採取施救、保護、整理措施而發生的合理費用。
2、由於下列原因造成的保險財產的損失，保險人不負賠償責任：
①戰爭、軍事行動或暴力行為；
②核子輻射或各種污染；
③地震及其次生災害；
④被保險人或其家庭成員的故意行為；
⑤保險財產因設計錯誤、原材料缺陷，工藝不善等內在的原因以及自然磨損，正常維修造成的損失所引起的費用。
3、保證期限：自投保次日(一般從入住之日)12時起到保單約定的終止之日12時止。
4、財產保險費計算：保險費=保險金額(即所購房款)×0.56%×保險期限。
退保
房貸保險房貸險很多是按照貸款金額投保的，保險公司承擔的還貸責任僅限於客戶欠銀行的本金餘額，這個餘額隨著客戶不斷還款而逐年減少，因而保險公司承擔的還貸保險責任也是逐年減少的。客戶繳的保費，分攤在前面年限的要高些，越往後越低，這符合“風險與保費對等”的保險原則。所以退保時不是簡單按照保險時間平均計算應退還的保險費用。
投保時間越長，費率越低，即分攤到每年的保費越少。而客戶提前退保時，實際承保時間比原保單的保險時間要大大縮短，那么實際應該收取的保費需按照較短年限的費率表計算，這與銀行的定期存摺提前取款，需按照活期存款利率計算利息是一個道理，這樣，在退保時，原費率再次提高了。
退保時，按照保單約定，保險公司一般會收取一定比例的手續費，作為客戶違約的費用，這也造成退保費進一步減少。
注意事項
房貸保險貸款保險契約規定，保險期限與貸款期限一致，保險責任知購房契約約定交房之日起至借款本息還清之日止。
對此，有關專家指出，保險責任的實際承擔期限，其實短於契約規定的保險期限。目前人們貸款所購的大多是期房，貸款發放日和實際交房日有一段時間差，人們一般是先貸款、後交房。而保險費是從貸款開始之日起開始計收，可契約中規定：保險責任自購房契約約定交房之日起開始承擔。在貸款發放日至交房日這段空白期，保險公司沒有承擔任何保險責任，因此，保險公司承擔保險責任的期限明顯短於貸款期限。
2、保費收費方式
有的保險公司在契約中規定保險費“按年收取”，但實際操作中，往往一次性收取。對此專家認為：它無償占用了購房者幾十年的利息收入，加重了購房者的經濟負擔。保險公司對此種方式的解釋是，如果逐年收取保費，不但要投入大量的人力物力，而且要承擔購房者不繳納續期保費的風險。很多壽險產品，保險期限長達幾十年，保費卻按年、按季，甚至按月收取。此外，即便購房者不能按期繳納保險費，保險公司完全可以解除保險合，不承擔保險責任。
3、誰是契約受益人
抵押住房貸款保險契約通常規定，銀行是第一受益人。對此，廣大購房者很不理解：明明是自己花錢買房，自己卻不是受益人。銀行完全沒有必要“冒天下之大不韙”，要求作為契約的第一受益人，受益人應該是購房者。
風險
借款人退保的風險
借款人提前還款進而退保是目前我國個人住房抵押貸款保險中保險公司面臨的最大風險。房貸險業務是保險公司委託商業銀行代辦的，保險費由商業銀行一次性收足轉交給保險公司，保險公司按所收保費的一定比例一次性付給商業銀行手續費。在實踐當中，通常由銀行指定一家保險公司來承保個人住房貸款保險，各保險公司為了在競爭中獲勝，往往支付給銀行高額的手續費，這從我國房貸險務手續費曾一度高達40%就可見一斑。一旦借款人提前還貸進而退保，保險公司需按未到期責任年限的保費全額退還給客戶，同時交付給銀行的高額手續費也無法取回，從而遭受巨大損失。
引起借款人提前還款的因素主要有兩個：
1.借款人對利率的預期因素。這是最重要的一個因素。目前國內銀行的個人房貸業務都是非固定利率貸款，在個人住房借款契約中明確規息貸款利率在借款期限內遇到國家法定利率調整時，於下年1月1日的開始，按相應利率執行新的利率。據此，一旦利率上升，借款人將承擔更大的還款負擔。因此，當借款人預期利率會上調時，提前還貸自然是明智之舉。據調查，我國在2004年l0月29日央行宣布加息以前，每年房貸險的退保率在l0%一20%之間，加息之後，房貸險的退保率曾一度達到30%以上。
2.借款人還款能力提高因素。借款人從銀行貸款需要將房屋抵押給銀行，這就面臨將來無法還貸時房屋被銀行強行收回的風險。現實生活中借款人大都是風險規避的，因此，一旦借款人還款能力提高，很可能會提前還貸。
注意事項
1.購房者可以自願購買房貸險。房貸險可以有效降低銀行貸款風險，但由於日前房貸市場競爭不斷加劇，同時也為了減輕購房者的瓜，近一步贏得市場份額，很多銀行開始放棄強制購房者投保指定的保險公司，允許購房者自願投保。因此，購房者可以自主選擇投保的保險公司，以更合理的價格求得保障。2.以貸款金額作為保險金額。一些銀行要求購房者完全按照房屋銷售價格投保，但實際上，銀行享有的債權應該是貸款的那部分金額，消費者的首付款本身就是消費者自己的錢，不存在信用風險，消費者不必為自己已經支付的錢再買保險。
3.提前還貸退保不合算。當央行提高貸款利率時，會有很多有償還能力的購房者選擇了提前還貸，他們得知可以把房貸險退保後，又急匆匆辦退保手續，而保險公司在退保時將扣除到期保費和經背成本等費用，貸款人最後獲得的退保保贊實際並沒有多少。這樣的話，購房者(貸款人)提前退保不僅退保保費所得尤兒，但房屋出險，又會落得無保險保障的境地。
4.提前還貸時最好選擇變更受益人，延續保障。房貸險投保時之所以約定貸款銀行是第一受益人，是因為債務人(貸款者、購房人)在貸款期間，對其房屋只具有使用權，而不具街完全占有權，因此作為債權人的銀行，就有主張成為保險受益人的權利。但被保險人還清貸款後，已具備對標的房屋的完全占有權，此時可以向保險公司申請變更受益人，以被保險人(購房者)作為受益人。
