簡介
在觀點地產新媒體舉辦的“2009城市觀點論壇武漢行”上，建設部政策研究中心陳淮主任在談論未來的房價走勢時表示，現在的重置成本處於一個下行的通道當中，建築重置成本的下降讓房價回升失去了客觀基礎，因此未來房價上漲並不現實。“請聽好，與供求關係變化無關的因素在左右著房價，這句話很重要。”演講中，陳淮多次向在場的嘉賓強調了這句話的重要性。建築重置成本：簡單地說，資產的重置成本就是資產的現行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復原重置成本和更新重置成本兩種。
①復原重置成本是指採用與評估對象相同的材料、建築或製造標準、設計、規格及技術等，以現時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產所發生的費用。
②更新重置成本是指採用新型材料、現代建築或製造標準、新型設計、規格和技術等，以現行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需的費用。
如何計算
建築重置成本包括購置或購建建築所發生的必要的、合理的直接成本費用、間接成本費用和因資金占用所發生的資金成本。建築的直接成本一般包括：施工淨價，即購買或建造費用、運雜費、施工費、基礎費及其他合理成本；間接成本一般包括：管理費用、設計費、工程監理費、保險費等。
建築淨價。建築淨價的計算方法包括：直接法、物價指數法、重置核算法、綜合估價法、重量估價法、類比估價法（指數估價法）。
A.直接法，獲得市場價格的渠道有市場詢價、使用價格資料。
B.物價指數法，物價指數可以分為定基本物價指數和環比物價指數。
採用定基物價指數計算重置成本的公式為：
重置成本=歷史成本×（當前年份指數/基年指數）
採用環比物價指數計算重置成本的公式為：
設備重置成本=原始成本×（P01×P21×......×PNN-1） 其中Pnn-1代表n年對n－1年的環比物價指數。
C.重置核算法，常用於確定非標、自製設備重置成本，重置成本是由生產成本、銷售費用、利潤、稅金組成。
如何界定
國土部近日發布《關於進一步做好征地管理工作的通知》，要求拆遷補償既要考慮被拆遷的房屋，還要考慮被徵收的宅基地；房屋拆遷按建築重置成本補償，宅基地徵收按當地規定的征地標準補償，並全面實行征地統一年產值標準和區片綜合地價。
同地同價是一種進步，但是，它在杜絕某些人面對拆遷補償漫天要價的同時，如何防止權力部門或開發商打著公益旗號來強行壓低價格，使之變成了同地同低價？現實中，即使是同樣面積的相鄰土地也因朝向等不同存在價值上的差異，同價是否需要對這種因素加以考量？……
隨著中國城鎮化建設的加快，“拆遷”、“征地”也成了社會生活中的熱點辭彙，拆遷亂象背後的利益糾結及由此引發的一系列問題，成了轉型時期的社會之痛。該通知正是基於這樣的背景而出台，並成了繼2004年《關於完善征地補償安置制度的指導意見》之後，國土資源部針對征地管理出台的目前為止最為全面的一個檔案。
問題是，如何理解、界定“合理居住水平”？這裡面的重置成本該如何計算？同樣的面積之下，每一棟房屋的結構、年限、建築成本等都不盡相同，如何補償才能體現出公平？
同地同價是一種進步，但是，它在杜絕某些人面對拆遷補償漫天要價的同時，如何防止權力部門或開發商打著公益旗號來強行壓低價格，使之變成了同地同低價？現實中，即使是同樣面積的相鄰土地也因朝向等不同存在價值上的差異，同價是否需要對這種因素加以考量？此外，事實上，多地已開始嘗試“同地同價”，但因行政區劃不同，處於邊界的相鄰地塊補償還是有不小差距，如何避免這種新的“同地不同價”？
更重要的是，如何制止這樣一種怪象出現——同樣的一塊地，政府從百姓手中徵收時以畝為計價單位，但是當它進入市場進行招拍掛時，其價格又往往以平方米為計價單位，這中間的巨大差價無異於變相掠奪。
很多時候，我們缺少的不是相關法律法規，而是對法律法規堅決有力地執行。在巨大的利益面前，在權力與被拆遷者的博弈實力懸殊的現實面前，如何防止國土部的通知被“架空”，如何建立更嚴密的監管機制與更嚴厲的剛性懲罰機制，防止其在操作層面走樣變形，值得深切思考。
從這個角度說，實現拆遷公平，國土部的這一紙通知只是邁出了第一步。
亮點
不難看出，該通知旨在提高征地補償水平，維護被拆遷者的正當權益。通知有兩大亮點值得關註：
一是首次明確了征地房屋拆遷的補償安置標準問題。現實生活中，之所以時有拆遷悲劇上演，民眾不惜用生命來捍衛自己的房子，往往是因為補償標準過低。在很多地方，土地業主獲得的補償款，按照當地的物價水平，只能維持三年左右的基本生活，失地者往往會淪為新的貧困群體。這種情況下，強行拆遷無疑會引發其絕望的抵抗。
二是全面實行征地統一年產值標準和區片綜合地價，也就是實施征地補償同地同價。拆遷之所以引發大量爭議和糾紛，往往就在於補償的隨意性較大，相鄰地塊的征地補償會因用途不同而相差很大。從某種程度上可以說，同地同價類似於同命同價，一碗水端平的做法，不僅有助於減少糾紛，也有助於減少“隨意”背後的利益輸送。
當然，作為一份指導意見，該通知欲發揮應有效力，還有待進一步完善有關細則，對某些標準進行更清晰的界定。通知規定，征地中的拆遷房屋不再作為附著物補償，而是按建築重置成本補償，被拆遷者所得的拆遷補償以及政府補貼等補償總和，應能保障其選購合理居住水平的房屋。
構成
1.土地取得費用
(1)征地和房屋拆遷安置補償費。 (2)土地使用權出讓金或者地價款。 (3)有關土地取得的手續費及稅金。其中，農地徵用費的構成包括：土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、房屋拆遷安置補償費、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發建設基金、征地管理費、政府規定的其他有關稅費等。城市房屋拆遷安置補償費的構成包括：被拆除房屋及附屬物補償費、購建拆遷安置用房費、安置補助費、被拆遷單位和個體工商戶停產、停業期間損失補助費、房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務費、政府規定的其他有關稅費。
2.開發成本
(1)勘察設計和前期工程費。 (2)基礎設施建設費。 (3)房屋建築安裝工程費。 (4)公共配套設施建設費。 (5)開發過程中的稅費。
3.管理費用
主要是指開辦費和開發過程中管理人員工資等。
4.投資利息
5.銷售稅費
(1)銷售費用，包括銷售廣告宣傳費、委託銷售代理費等。 (2)銷售稅金及附加，包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。 (3)其他銷售稅費，包括應當由賣方負擔的印花稅、交易手續費、產權移轉登記費等。
6.開發利潤
利潤計算應以土地取得費用與開發成本之和作為計取開發利潤的基數，並根據市場上開發同類房地產平均利潤水平來確定利潤率。求取建築物的重置價格(亦稱重置成本)或重建價格(亦稱重建成本)，是假設建築承包商根據發包人的要求完成新的建築工程後，發包人支付的全部費用，該費用就是建築物的重置價格或重建價格。如果建築物是自己建造的，也應假設全部費用與支付給承包商的相同。若從投資的角度出發，建築物的重置價格或重建價格還應在上述費用的基礎上加上合理的投資利潤;若從市場的角度出發，還應加上正常的銷售稅費。
估價探討
建築重置成本法估價的實質就是將在估價時點重置出與估價對象有相同效用的替代物（新建築物）所花費的成本作為估價對象建築物的評估價格。這種方法在房地產估價中還占有一席之地，但這種估價方法存在如下幾種嚴重不足與缺陷：
一、這種方法的假定前提不具有現實性。
從其內涵和操作實踐中可知，建築物重置成本法估價的基礎是建立在一個重要假定之上的，即房屋與土地在價值形態上可以分離。這一假定使得我們在估價時，得以認為土地的存在不會對建築物的價值產生影響，只需積算在估價時點重置出與估價對象有相同效用的替代物所花費的成本（重置成本）即可以評估出其價格。但現實中往往存在不同區位或地段的兩幢建築物，其重置成本完全一樣而實際交易價格卻大不一樣的現象。此現象的存在說明對建築物重置成本法估價由以成立的房地價值可分離這個假定這需重新審視。建築物與土地在實物形態上不可分離，作為一個整體，實際上使得兩者構成了一個系統，不妨稱之為房地系統。作為這個系統的功能的體現之一的價格無疑應該是房地合一的價格並且是這個系統中的兩個組成要素（土地與建築物）共同創造出這一價格。系統的功能不等於各個組成要素功能之和。同理，房地價格不等於建築物價格和土地價格的簡單相加。因此，從系統的角度看，這種方法的假定前提不具有現實性。而這個假定就方法論而言，它是作為推論前提和立論依據的，如果作為推論前提和理論依據的假設不具有現實性，則由此得出的結論也就不具有現實性。所以建築物重置成本法估價結論的現實性就大可懷疑。
二、即使捨棄前述的假定，從重置房地產價格中得出建築物重置價格也是不現實的。
如果我們不從房地價值的可分離假定出發，而是按照系統的要求，將土地與建築物合二為一，先求出整體房地產的重置價格，再對之作出劃分，得出純屬於建築物的重置價格。我們來看看這種方式是否現實。一般而言，我們可對系統的各個組成要素在實現系統整體功能過程中的相對重要程度作出判斷，通過相對重要程度來度量要素的貢獻並進而估算出要素的價值。具體到房地系統中，就是要確定土地與建築物在形成房地產整體價格中的相對重要程度，以此來衡量這兩個要素各自的價格。而確定這個相對重要程度有兩種可供選擇的方法：
1．由估價人員憑藉經驗判定。即估價人員憑藉其在掌握大量歷史數據基礎上得出的經驗，直接地給定一個某一區位內建築物價格（或地價）占房地產總體價格的係數的經驗值（這個經驗值即為相對重要程度）並以此來確定重置房地產中建築物的價格。這在作為經驗、藝術與科學三者結合的房地產估價中應該是允許的。但顯然這種方法過於主觀而科學性能不足：
首先，由於沒有一個統一的評判標準，不同估價人員會有不同的經驗值。經驗值的細微區別都會帶來評估結果的較大差異。而不同估價人員對同一對象的評估結果有較大差異是不允許的。其次，房價與地價這兩個要素是相互影響的，且關係複雜：土地會影響建築物價值，建築物會影響土地價值，並且影響的方向不是單一的，一個要素可能提高另一個要素的價值，也可能降低另一個要素的價值。這種複雜的關係因每宗房地產的不同而變化，試圖用一個經驗值來涵蓋多宗房地產的個別差異無疑是不現實的。反之，如果對每宗房地產都給定一個經驗值，雖然避免抹殺不同房地產差異的不足，但這只會使不利因素更為加劇。因此這種方法難以行得通。
2．以生產費用價值論為基礎，直接通過分別歸集到土地與建築物雙方的生產費用（其中包含合理利潤）的比重來衡量各自的價格。一宗需要用重置成本法估價的房地產當初興建時的全部生產費用大致包括如下幾項：①取得土地費用；②專業費用；③建築工程費；④投資利息；⑤銷售費用；⑥稅費；⑦利潤。在這裡，除土地取得費用對應地價、建築工程費用對應房價比較明顯外，其他費用是無法清晰合理地分攤到地價和房價上面的。可見，在房地系統中，希望通過分攤生產費用的方法來衡量建築物的價值也難以行得通。
總之，即使捨棄了房地在價值形態上的可分離假定，按照系統的要求進行評估以求得出單純建築物的價格仍是不現實的；這反過來促使我們思考，是否有對房地系統中的建築物實行單獨估價的必要這一問題。
三、這種方法忽略了環境因素對房地產價格的影響。
從上述兩點可以看出，就建築物與土地構成的單一系統而言，試圖將建築物單列出來按照重置成本進行估價是不現實的。而如果進一步考慮到環境這一大系統對房地系統的深刻影響，則通行的建築物重置成本法在估價實踐中還忽略了以下兩個重要方面：
1．地段和市場供求關係對建築物價格的影響。
繁華的鬧市區中的一幢極其破舊的建築物也可能比一般地段的全新建築物價格高出許多。如果使用重置成本法估價，評估出的結果就會是全新建築物的價格高，與實際情況不符。在多數情況下，房地產價格構成中有相當大的一塊屬於由地段和市場關係等形成的壟斷利潤，它不能硬性全攤到土地上面。如果使用重置成本法對建築物估價，就沒有考慮到這種分攤，因此評估出的結果就難以符合實際。
2．建築物使用的外部性對其價格的影響。
位於一定地塊上的建築物的使用，會造成外部經濟或外部不經濟。這種外部經濟或外部不經濟反過來又會影響建築物的價值與價格。例如小區內學校的興建與使用會令小區內其他房地產的價值增值，先不論這種增值到底屬於土地增值還是屬於房屋價值增值，僅就共具有帶來價值增值這一功能而論，該校舍的價格就應該在生產費用價格的基礎上增值以體現這一功能所具有的價值。使用重置成本法估價，雖則假設建築出來的新校舍具有同等的效用，實際上卻沒有在評估價格中將所有的效用反映出來，即評估中忽略了校舍能帶來價值增值這一效用的價格。通過對重置成本法估價實務的考察可以看出，其假設的同等效用基本上是從建築物的功能及設計方面著眼的，根本就未考慮上述效用以及類似的其他方面。在此還需順便一提的，重置成本只需測量提供相同效用的重置建築物的成本，該重置建築物不需拘泥於與評估對象建築物具有完全一致的建築材料、建築技術與工藝、建築式樣等，即可以在這些方面進行一定程度的替代。但這些替代是否確實能夠提供相同的效用呢？例如，評估對象建築物是磚石牆，在重置成本估算時合理地用混凝土替代，或者用鋁合金窗替代木結構窗，功能雖同，但是否具有同等效用還需評估者作出決策。
這兩個方面都是對房地系統的整體帶來影響，單獨對建築物進行重置成本法估價就無法在評估結果中反映出這兩個方面對其價格的影響。
四、重置成本法或者整個的成本法都存在著把成本等同於價值的危險。
古典經濟學家認為商品的內在價值是由生產成本決定的，而當代的經濟理論則認為價值是市場作用的結果，市場價值應該是商品在市場出售的價格，經濟規律只是使成本與價值在長時間內趨向於統一。由於房地產市場價值受區位和其他非成本因素影響較大（如上所述），建築物與其市場價值的等值關係不具有普遍性。雖然使用重置成本法估價的建築物多為甚少交易的舊有房地產，但這並不等於這些建築物就沒有交易的可能。既然有交易的可能性，就具有一種潛力在的價格，並且此價格還要受到市場供求關係的影響，一旦其實際投入到交易當中去，就應該以其受到市場供求關係影響下的潛在價格的轉化形式即市場價值作為交易的價格，而不是僅僅以其重置成本作為交易價格。從實際角度解釋這個道理，可以分為兩個方面：
1．重置成本法特別適用於既無收益又很少交易的學校、圖書館、醫院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公共建築、公益設施。這些建築物如果不交易，根本沒有進行估價的必要，而如果僅為滿足一般管理（如資產清查）的需要，確實可以運用重置成本作為計價的依據。但隨著經濟的發展，由於利益主體的多元化，經濟活動的日益廣泛、深入與複雜，這些甚少交易的房地產也越來越頻繁地成為交易的客體。這些建築物之所以要進行估價，主要在於交易的必要。既是進行交易，就應該以市場價格為主，在評估中充分考慮市場各種因素對價格的影響並在評估價格中將之反映出來。
2．如前所述，建築物重置成本法估價的基本原理是建立在替代原則之上的；這一原則從購買者的角度來看，是購買一幢建築物所支付的價金不應超過重新建造相應的建築物所花費的代價，兩者可以互相替代。如果他對土地及地段、區位等沒有特殊的要求，只看重建築物本身，那么這一點確實成立。但是他如果對區位與地段有特殊的要求，對位於這種區位或地段上的舊有建築物他願意支付的價格就不一定僅僅限於建築物的重置成本。而從出售者的角度來看，他不會滿足於僅僅獲得等於建築物的重置成本的價金，尤其是當其所有的建築物處於較佳的或特殊的地段及區位時，他更可能要求獲得超額利潤。在此，土地與建築物作為一個系統，使得在交易的叫價與還價中產生出來的建築物的價格再一次偏離了重置成本價格。
綜合以上的分析，可以看出，建築物重置成本估價方法中存在的種種不足與缺陷，其最根本的原因就是假定房地在價值形態上的可分離而將土地與建築物割裂開來進行評估。這個假定也使得我們形成了一種慣性思維，認為有必要對建築物單獨進行評估。從系統論的觀點來看，這個假定不具有現實性，因而不能將之用於指導估價實踐。從前面的分析可以看出，即使拋棄了房地價值形態上的可分離假定，對建築物單獨進行估價仍然極不現實，評估結果也難以令人滿意。就現實情況來看，現在的房價絕大多數都是包含了地價的，實際上是房地價格，不存在單純的建築物的價格，所以，我們不僅要拋棄這個不具有現實性的假定，同時也要拋棄由這個假定所帶來的慣性思維。也就是說，對土地與建築物不實行分離估價，而是統一估價，且放棄對建築物實行單獨估價的努力。
但顯然會有反對意見認為，在某些情況下確實需要對建築物單獨進行估價，不適宜將土地與建築物的價值統一評估。一種情況是所有制方面引起的。例如，對劃撥土地上的建築物實行貨幣化拆遷，開發商對居發的支付顯然只限於建築物的價值，因為居民只具有房屋所有權而無土地所有權。在此就可以撇開土地，只需對建築物使用重置成本法進行估價。另一種情況是由管理體制引起的。目前，房屋建築物與土地分別由不同的部門進行管理，在估價方面勢必導致分離估價。例如一宗抵押房地產被強行拆分為土地和房屋兩部分，分別由土地部門和建設部門進行評估和抵押登記。
就前一種情況而言，居民雖然不擁有土地所有權，但這並不表示他不會就土地使用權在叫價中提出要求，大多數情況下最終他得到的價款仍然包括土地與建築物兩方面的價格因素，而不是單純的建築物價格。對後一種情況而言，這種管理體制遲早會得到改變。總而言之，對房地產實整體評估，逐步取消單純建築重置成本估價是發展的趨勢。
