通知公布
國務院辦公廳下發《關於進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護民眾合法權益的緊急通知》。通知要求尚未按照有關規定公布新的征地補償標準的省區市，必須於2010年6月底前公布實施。
國務院修改徵地補償標準
國務院辦公廳出台的“緊急通知”，要求嚴格征地拆遷管理工作，切實維護民眾合法權益。通知中規定，因工作不力引發征地拆遷惡性事件，有關領導和直接責任人將被追究責任。可見，高層堅決糾正侵害人民民眾利益的問題，切實維護社會穩定的決心和力度。
通知要求，各地不能強行實施征地，對於民眾提出的合理要求，必須妥善予以解決。
同時，還要嚴格按照各級人民政府公布的征地補償標準，對拆遷戶進行補償。尚未公布新的征地補償標準的省區市，必須在2010年6月底前公布實施。已公布實施，但標準偏低地區，必須儘快調整提高。
另外，對於程式不合法、補償不到位、被拆遷人居住條件未得到保障以及未制訂應急預案的，一律不得實施強制拆遷。
征地報批前
【征地情況告知】在征地報批前，市、縣國土資源局應當製作《征地告知書》，將擬征土地的用途和位置告知被征地的農村集體經濟組織和農戶。
《征地告知書》由國土資源所負責在被征地土地所在地的村內張貼。在有條件的地方，市、縣國土資源局應當將《征地告知書》在網際網路上發布、在當地電視台播出。張貼、發布或者播出《征地告知書》的過程，應當進行攝像和錄像，取出的照片和視頻資料要妥善保存備查。《征地告知書》不得
泄露國家秘密。
【征地調查確認】在征地報批前，市、縣國土資源局或者國土資源所工作同調查核實擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、規格和數量等，據實填寫《征地調查結果確認表》，並經被征地的農村集體經濟組織、農戶以及地上附著物所有人蓋章和簽字予以確認。
【函告征地情況】市、縣國土資源局將被征地農村集體經濟組織和農戶確認的擬征地的權屬、種類、面積和有審批權的人民政府等情況函告同級勞動保障部門。同級勞動保障部門及時確定被征地農民社保對象的條件、人數、養老保險費的籌資渠道、繳費比例，並函告同級國土資源局。
【征地聽證告知】在征地報批前，市、縣國土資源局應當製作《聽證告知書》，將擬征土地的補償標準、安置途徑、當地勞動保障部門確定的被征地農民社保對象的條件、人數、養老保險費的籌資渠道、繳費比例等內容，告知被征地農村集體經濟組織和農戶，並告知被征地的農村集體經濟組織和農戶對補償標準、安置途徑和社保措施享有申請聽證的權利。《聽證告知書》由國土資源所負責在被征地土地所在地的村內張貼並告知被征地農民。
【組織征地聽證】在征地報批前，被征地集體經濟組織和農戶就征地補償標準和安置途徑申請聽證的，市、縣國土資源局應當組織聽證。涉及社會保障有關事項的，邀請勞動保障部門參加。舉行聽證的，應當製作《聽證筆錄》和《聽證紀要》，全面準確地反映當事人的意思。確有必要的，應當對征地補償標準和安置途徑進行必要的修改和完善。被征地農村集體經濟組織和農戶自願放棄聽證的，應當填寫《聽證送達回執》。
國土部通知要做到同地同價
《通知》要求，推進征地補償新標準實施，確保補償費用落實到位。
全面實行征地統一年產值標準和區片綜合地價。制定征地統一年產值標準和區片綜合地價是完善征地補償機制、實現同地同價的重要舉措，也是提高征地補償標準、維護農民權益的必然要求，各類建設徵收農村集體土地都必須嚴格執行。國土資源部對於新的建設項目，在用地預審時就要嚴格把關，確保項目按照公布實施的征地統一年產值標準和區片綜合地價核算征地補償費用，足額列入概算。建設用地位於同一年產值或區片綜合地價區域的，征地補償水平應基本保持一致，做到征地補償同地同價。
探索款預存制度
為防止拖欠征地補償款，確保補償費用及時足額到位，各地應探索和完善征地補償款預存制度。在市縣組織用地報批時，根據征地規模與補償標準，測算征地補償費用，由申請用地單位提前繳納預存征地補償款；對於城市建設用地和以出讓方式供地的單獨選址建設項目用地，由當地政府預存征地補償款。
為防止拖欠征地補償款，確保補償費用及時足額到位，各地應探索和完善征地補償款預存制度。在市縣組織用地報批時，根據征地規模與補償標準，測算征地補償費用，由申請用地單位提前繳納預存征地補償款；對於城市建設用地和以出讓方式供地的單獨選址建設項目用地，由當地政府預存征地補償款。
用地經依法批准後，根據批准情況對預存的征地補償款及時核算，多退少補。
拆遷按建築重置成本補償
征地批後實施時，市縣國土資源部門要按照確定的征地補償安置方案，及時足額支付補償安置費用；應支付給被征地農民的，要直接支付給農民個人，防止和及時糾正截留、挪用征地補償安置費的問題。征地補償
住房拆遷要進行合理補償安置。在城市遠郊和農村地區，主要採取遷建安置方式，重新安排宅基地建房。拆遷補償既要考慮被拆遷的房屋，還要考慮被徵收的宅基地。房屋拆遷按建築重置成本補償，宅基地徵收按當地規定的征地標準補償。
在城鄉結合部和城中村，原則上不再單獨安排宅基地建房，主要採取貨幣或實物補償的方式，由被拆遷農戶自行選購房屋或政府提供的安置房。被拆遷農戶所得的拆遷補償以及政府補貼等補償總和，應能保障其選購合理居住水平的房屋。
事件介紹
征地補償河北邯鄲廣平縣是國家扶貧開發工作重點縣，2009年年財政收入僅1.3億元。2010年，縣裡提出“11168”工程目標，計畫年內完成20多億元的市政工程建設，並用10天完成33萬多平方米的拆遷任務，使1000多戶民眾的房屋被拆，土地被徵用。而這些拆遷都是在沒簽訂補償協定、沒對民眾進行妥善安置情況下進行的，屬違法拆遷。
廣平縣這次拆遷採用的是貨幣補償方式，補償標準分10個等級，其中最高等級是每平方米570元，而大部分只有三四百元。目前當地商品房均價已達1500元/平方米，拆遷戶想要購買商品房，這筆補償款根本不夠。就是自建住房，也不足以支付建築成本。
對於為什麼被拆遷，一位居民說，“因為三年大變樣，你拆也得拆，不拆也得拆”。
政府回應
2009年10月4日下發的湖北省人民政府關於公布湖北省征地統一年產值標準和區片綜合地價的通知（鄂政發〔2009〕46號，簡稱46號文），即為湖北省最新的征地補償標準。省國土廳征地管理處相關人員介紹，省內各市、縣因區域發展有差異性，各地補償標準不一，省人民政府將根據經濟社會發展情況，適時對新征地補償標準進行修訂，但目前新的標準剛開始執行，兩三年內不會調整。
根據46號文，武漢、襄樊、荊州、黃石四地的主城區實施征地區片綜合地價。最高的為武漢市I區，30萬元/畝，範圍在江岸區後湖、花橋、紅橋等地，最低的在黃石IV區，3.718萬元/畝。在征地統一年產值標準中，宜昌城區I區的征地補償標準最高，為4.9497萬元/畝，區域為西陵區窯灣鄉、峽口風景區、伍家崗區伍家鄉、宜昌經濟技術開發區。最低的是長陽IV區，1.62萬元/畝。
安置原則
先安置後拆遷，堅決制止和糾正違法違規強制拆遷行為，國土資源部稱這是該部首次明確對農民房屋拆遷安置原則。該部在7月13日公開的《關於進一步做好征地管理工作的通知》(以下簡稱《通知》)中表示，住房拆遷要進行合理補償安置。
國土資源部稱，農民住房拆遷補償安置涉及土地、規劃、建設、戶籍、民政管理等多方面，同時也關係到社會治安、環境整治以及民俗民風等社會問題。為此，《通知》明確房屋拆遷原則———嚴格執行相關法律法規和政策規定，履行有關程式，做到先安置後拆遷，堅決制止和糾正違法違規強制拆遷行為。
征地補償同時《通知》提出，征地中拆遷農民住房應給予合理補償，其中，在城市遠郊和農村地區，主要採取遷建安置方式，重新安排宅基地建房；在城鄉接合部和城中村，原則上不再單獨安排宅基地建房，主要採取貨幣或實物補償的方式，由被拆遷農戶自行選購房屋或政府提供的安置房。被拆遷農戶所得的拆遷補償以及政府補貼等補償總和，應能保障其選購合理居住水平的房屋。
《通知》要求，拆遷補償既要考慮被拆遷的房屋，還要考慮被徵收的宅基地。房屋拆遷按建築重置成本補償，宅基地徵收按當地規定的征地標準補償；在城鄉接合部和城中村，當地政府應根據城市發展需要，合理預測一段時期內征地涉及的農民住房拆遷安置規模，統籌規劃，對拆遷安置用地和建造安置住房提前作出安排，有序組織拆遷工作。
《通知》要求，安置房建設要符合城市發展規劃，防止出現“重複拆遷”。其中，在城市遠郊和農村地區，實行遷建安置應在村莊和集鎮建設用地範圍內安排遷建用地，優先利用空閒地和閒置宅基地。納入拆並範圍的村莊，遷建安置應向規劃的居民點集中；有條件的地方應結合新農村或中心村建設，統籌安排被拆遷農戶的安置住房。
補償標準
2010年7月，農民征地補償標準，將動態調整逐步提高。
征地補償為確保被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障，我國農民征地補償標準將實施動態調整、逐步提高並及時足額直接支付給農民個人。國土資源部日前就此發出《關於進一步做好征地管理工作的通知》，要求多措並舉，推進征地補償新標準實施，確保補償費落實到位。
《通知》要求各地全面實行征地統一年產值標準和區片綜合地價、探索完善征地補償款預存制度、合理分配征地補償費。建立征地補償標準動態調整機制，根據經濟發展水平、當地人均收入增長幅度等情況，每2年至3年對征地補償標準進行調整，逐步提高征地補償水平。
《通知》要求採取多元安置途徑，優先進行農業安置，規範留地安置，推進被征地農民社會保障資金的落實。本著“誰用地，誰承擔”的原則，鼓勵各地結合征地補償安置積極拓展社保資金渠道。被征地農民納入新農保的，還應落實被征地農民的社會保障，不得以新農保代替被征地農民社會保障。
為做好征地中農民住房拆遷補償安置工作，國土資源部還要求先安置後拆遷，堅決制止和糾正違法違規強制拆遷行為等。
新補償標準
第三章 補償
第十七條 作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：
（一）被徵收房屋價值的補償；
（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。
第十八條 徵收個人住宅，被徵收人符合住房保障條件的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。征地補償
第十九條 對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。
對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請覆核評估。對覆核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑑定。
房屋徵收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開徵求意見。
第二十條 房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作，任何單位和個人不得干預。
第二十一條 被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。
被徵收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用於產權調換的房屋，並與被徵收人計算、結清被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價。
因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
第二十二條 因徵收房屋造成搬遷的，房屋徵收部門應當向被徵收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋徵收部門應當向被徵收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。
第二十三條 對因徵收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第二十四條 市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規划進行建設的，依法予以處理。
市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償；對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。
第二十五條 房屋徵收部門與被徵收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協定。
補償協定訂立後，一方當事人不履行補償協定約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
第二十六條 房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協定，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照徵收補償方案作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。
補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協定的事項。征地補償
被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。
第二十七條 實施房屋徵收應當先補償、後搬遷。
作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予補償後，被徵收人應當在補償協定約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。
任何單位和個人不得採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
第二十八條 被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。
強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。
第二十九條 房屋徵收部門應當依法建立房屋徵收補償檔案，並將分戶補償情況在房屋徵收範圍內向被徵收人公布。
審計機關應當加強對徵收補償費用管理和使用情況的監督，並公布審計結果。
（註：以上內容是關於國有土地上房屋徵收與補償的相關規定，不適合集體土地上的補償規定。）
6修改標準
在2012年11月28日召開的國務院常務會議上，討論通過《中華人民共和國土征地補償地管理法修正案（草案）》，對農民集體所有土地徵收補償制度作了修改。會議決定將草案提請全國人大常委會審議。雖然目前具體修改條款還未可知，但有業內專家推測，此次修改，主要內容是提高征地補償數額，提高額度可能至少為現行標準的10倍。有專家表示，修正案草案獲得通過，也為《農村集體土地徵收補償條例》的儘快出台鋪平了道路。
修法背景
2012年年初，全國經濟體制改革工作會議在瀋陽市召開。國家發改委相關負責人表示，今年要重點推進征地制度改革，制定出台農村集體土地徵收和補償條例。今年7月，有訊息稱，由國土資源部制定的《農村集體土地徵收補償條例》已上報國務院。
而在條例頒發前，必須先修改土地管理法，才能制定條例，否則不符合法律規定。北京大學法學院教授姜明安及北京大學法學院教授王錫鋅均表示，修正案（草案）獲通過，“是農村集體土地徵收補償條例推進到了關鍵性的一步”。
焦點前瞻
對於此次會議透露出的修改信息，中國社科院農村發展研究所社會問題研征地補償究中心主任、教授于建嶸表示，應該只涉及提高農民集體土地的徵收補償，不涉及農村集體土地交易主體等改革。
姜明安推測，修正案草案對農民集體所有土地徵收補償制度作了修改，應該是修改了土地管理法中的第四十七條。土地管理法第四十七條中規定，徵收土地的，按照被徵收土地的原用途給予補償。土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵收前三年平均年產值的30倍。
補償標準提高
如果對土地管理法中土地徵收的補償標準作了修改，具體會提高多少徵收補償？對此，姜明安教授表示，目前還不知道修改細節，但徵收補償應該會提高到現在補償值的至少10倍。
姜明安稱，農村集體土地或集體土地上房屋的徵收，比國有土地上房屋徵收複雜很多，包括城鄉接合部、鄉鎮、新城等大量的土地都是集體土地。按照目前的土地管理法，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵收前三年平均年產值的30倍。也就是說，一畝地一般徵收補償不超過6萬元，折合到每平方米補償不足100塊錢，所以老百姓肯定有意見。
姜明安舉例說，政府以一畝地6萬元的價格徵收後，轉手就可以通過招拍掛賣給開發商，價值600萬元，巨大的價差導致了矛盾頻發。而在土地管理法修正案中，如果將徵收補償提高10倍，農民一畝地能拿到60萬的徵收補償。
7改革趨勢交易主體
未來農民直接參與土地交易
在這次修改土地管理法的基礎上，多名業內專家表示，未來，土地管理法還可能進行更多的修訂，改革後農民可稱為農村集體土地交易的主體，通過稅收調節的方式，使部分土地收益成為地方財政收入。征地補償
姜明安教授稱，土地管理法需要修改的地方，不只是補償的問題，未來還要明確誰是土地交易主體的問題。目前，大量的土地搞開發，有的並不是為了公共利益。而依據現在的土地管理法，所有的土地都必須徵收。姜明安稱，未來土地流轉應該是兩個途徑，其中20%—30%的搞徵收，如捷運、高速公路建設等；70%—80%應該是市場交易，比如用於商業住宅開發、重大項目建設等。
浙江大學公共政策研究院研究員楊遴傑也表示，征地制度改革有兩種思路，一種是縮小征地範圍，讓農民可以流轉自己的部分集體土地；二是提高農民土地收益的比例。不過，他更贊同縮小征地範圍、讓部分集體土地自由流轉的改革方向。
利益分配
以交易稅調節農民賣地收入
如果一畝地賣了600萬元，是否600萬元全部給農民就合適？姜明安教授稱，改革也並不是這樣的思路。在農民成為農村集體土地交易的主體後，將通過徵收土地交易稅，調節農民收入，增加地方政府財政收入。
姜明安教授舉例稱，如果所有賣地的錢都給農民，政府就沒有資金改善醫療、民生建設等方面，所以600萬的賣地錢，徵收土地交易稅300萬元，農民還是樂意接受的。這樣的做法，減少矛盾，政府也有獲利。
姜明安教授認為，目前政府壟斷土地還導致了土地財政，並推高了地價和房價。他表示，如果允許農民成為土地市場的交易主體，多個主體之間有競爭，地價反而不會這么高，房價也就不會這么高。
中國社科院研究員楊重光也表示，農民交換土地，政府用稅收的辦法獲得財政收入，就解決了財政吃緊的問題。對於如何徵稅，他稱應進行系統科學的研究，不光要考慮賣地農民的收益，同時要通過稅收平衡不同區域經濟發展，“有的地方城市化發展快，農民賣地獲益太高，也不合理。”
農民保障
農民城市化同步土地城市化
北京大學法學院教授王錫鋅表示，未來土地制度改革的趨勢，是要讓失地農民有保障，讓農民與土地一起實現城市化。
王錫鋅表示，土地徵收補償制度修改，有兩個基本的原則必須遵守。首先，土地徵收是城市化發展帶來的，要保證被征地的農民生活水平不下降，有發展。其次，要有更多的利益向被征地農民傾斜，在土地管理法修訂中，要通過機制反映出來對農民傾斜利益。征地補償(6張)
王錫鋅認為，過去集體土地的徵收是各個地方制定的補償標準制定，實行“一口價”，而一口價又是按照農業用地的價值來補償，與實際價值相差很遠，這是血拆和拆遷自焚事件多發的主要原因。制定農村集體土地補償標準時，要將土地與同類、同區域、同時間段的建設用地市場價格做類比，如果被徵收以後被用作建設用地、重大工程，應該參考基本的建設用地的地價，將更大比例的收益分配給農民。
王錫鋅表示，未來土地的城市化應該與農民的城市化同步。因為土地對農民來說不光是一種資源，還是一種生產資料，還有社保功能，要考慮如何解決農民失去土地之後的培訓、就業、社保等，不能在征地後，將所有人員安置問題甩給社會。
此外，姜明安和于建嶸均提出，土地管理法的修改中，應首先規定好農民對於集體土地的權利，對農民集體土地進行確權。“明確農民如何集體所有土地”非常重要。
補償計算公式
（一）土地補償費的計算標準
土地補償費=前三年平均年產值×補償倍數（6<補償倍數<10）
（二）安置補助費的計算標準
（1）（被徵用地塊需安置人數×補償倍數）>15時
總安置費=該被征地塊前三年平均年產值×15
（2）（被徵用地塊需安置人數×補償倍數）<15時
總安置費=該被征地塊前三年平均年產值×補償倍數×被征地塊需安置人數
（三）地上附屬物和青苗補助費補償的計算標準=省、自治區、直轄市規定（一般按市場價格進行補償）
