《房價博弈》出 版 社： 中國經濟出版社
出版時間： 2008-9-1 字數： 241000 版次： 1 頁數： 218 印刷時間： 2008/09/01 開本： 16開 印次： 1 紙張： 膠版紙 I S B N ： 9787501787005 包裝： 平裝 所屬分類： 圖書 >> 經濟 >> 各部門經濟 >> 房地產經濟/物業管理
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沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。房價快速上漲還會持續下去嗎；房價的下跌對誰影響最大，房價是住房平民化的核心，開發商為何不願把房價降下來，房地產應該進入完全公共決策程式，重構中國的房地產金融體系，中國住房保障體系如何確立……內容簡介
房地產市場的變化有一萬條理由，但價格博弈是核心。市場經濟最為簡單的常識，如果一個只有價格上漲近十年的市場而沒有下跌的市場，那么這個市場意味著什麼？目前國內房地產開發商，一方面認為房地產面對巨大困難，要政府來救市場，另一方面又寧可不賣一套也不降低價格，其要維護的就是房地產暴利模式，就是希望這種暴利永遠持續下去。這就是目前房地產市場價格博弈的核心所在。本書對房地產市場價格博弈作了深入的研究。作者簡介
易憲容，1958年出生於江西上高。1982年入上海華東師範大學，分別在1986年、1989年獲得上海華東師範大學學士和碩士學位。1989至1994年在湖南師範大學工作。1994年入中國社會科學院研究生院財貿系學習，1997年獲得博士學位。1997年7月進入中國人民大學經濟學博士後流動站。1998—2000年到香港大學經濟金融學院做合作研究。1999年7月曾到台灣清華大學做訪問研究。從1998年起為國際新制度經濟學學會會員。目前是中國社會科學院金融研究所研究員。著有《現代契約經濟學導論》、《交易行為與契約選擇》、《科斯經濟思想研究》、《金融市場與制度選擇》、《現代經濟學入門》（合著）、《金融市場的契約分析》、《經濟學與經濟的迷思》、《金融市場的震盪與發展》、《經濟繁榮與權力運作》、《香港強積金制度》、《國有銀行改革，泥淖中的大象》、《股市牛虻》、《現代金融理論前沿》、《繁榮下的理性》、《非理性下的繁榮》、《房地產與金融市場》等書．譯作有《佃農理論》、《經濟解釋》、《公司治理》等：90年代以來，在國內外刊物發表論文近3000多篇，並為香港《信報》、《香港經濟日報》、《明報》、《大公報》、《商報》、《聯合早報》（新加坡），內地《中國經濟時報》、《中國證券報》、《21世紀經濟報導》、《南方周末》等報刊專欄作家；策劃主持大型經濟學叢書多套。
專長：金融學、金融制度、制度經濟學
目錄
第一部分 瘋狂的房價，最不平靜的話題房價快速上漲還會持續下去嗎
樓市快速上漲價格會出現逆轉嗎
房價的下跌對誰影響最大
房地產市場投機炒作為何盛行
民眾是租房還是買房
房價是住房平民化的核心
徹底理清CPI指數與房價關係
按人口結構變化房價是上漲還是下跌
僅是增加住房供給不能穩定房價
北京房價是否踏上上海之路
高房價勢必嚴重削弱城市競爭力
用什麼方式來遏制過高房價
開發商為何不願把房價降低下來
第二部分 房地產調控：政府如何走出困局
對房地產市場政府應更有作為
房地產應該進入完全公共決策程式
房地產市場行政調控不會有成效
房地產調控為何會不理想
中國房地產市場巨觀調控與問題
房地產調控要分成三個層次目標
房地產巨觀調控的核心是什麼
房地產巨觀調控的常態化與效果
第三部分 房地產問題本質是金融問題
重構中國的房地產金融體系
銀行正在給過高房價推波助瀾
房地產宏調重點仍為銀行信貸
信貸政策是房地產宏調的核心
房地產真的得益流動性過剩嗎
按揭貸款進入股市給房地產帶來風險
從次級債危機看中國按揭貸款風險
全面遏制外資進入房地產市場
房貸新政中商業銀行的公共責任
第四部分 房地產新政銳評
房地產民生性在進一步強化
保障性住房同樣可用市場化方式來做
房地產市場的硬約束
個人集資建房的制度分析
當前住房預售制度問題是什麼
在拆遷中如何實現利益平衡
節約性用地是房地產市場發展根本
土地出讓金新規出台對房市的影響
土地管理和調控在於界定土地使用權
土地增值中的收入如何分配
要讓囤積土地儘快走上市場
二手房交易所得稅徵收有利於遏制炒房
首付比例提高能夠遏制住房投資嗎
創造條件開徵房地產物業稅
房地產企業資金斷裂說明了什麼
房地產企業社會公民之責任
追求品牌是房地產市場成熟標誌
第五部分 房地產發展之路：沉重的思考
論房地產市場的公共性
中國住房保障體系如何確立
書摘
第一部分 瘋狂的房價，最不平靜的話題房價快速上漲還會持續下去嗎
幾年來，國內房價一直在持續快速地上漲。國內房價上漲，在早幾年政府所公布的統計數據看上去是溫和的，正如政府所說房價上漲低於居民可支配收入上漲。比如2004年、2005年、2006年全國房價上漲分別只是9.7％、7.6％、5.6％，但是進入2007年，國內房價上漲則一浪高過一浪。比如據國家發改委、國家統計局昨天發布的最新調查顯示，10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5％，漲幅比上月高0.6個百分點；再創2006年以來的新高。而10月份新建商品住房銷售價格同比漲幅較高的城市有寧波19.1％、烏魯木齊18.5％、北京17.8％和深圳16.8％等；即使是二手房市場，10月份70個大中城市住房銷售價格也同比上漲8.7％，漲幅比9月份高1.1個百分點；環比上漲1.4％，漲幅比9月份低0.2個百分點。二手住房銷售價格同比漲幅較高的城市有深圳21.1％、寧波15.6％、烏魯木齊13.5％和北京11.7％等。
這些數據透露出以下幾個方面的信息。一是儘管政府幾年來對房地產市場一直在進行巨觀調控，但是這種調控所達到效果十分有限。不僅有限，反之越是巨觀調控其房價上漲越快。為什麼會這樣？政府沒有對症下藥，沒有找到國內房地產市場價格快速上漲的癥結所在。二是近期房地產市場的統計數據質量有所提高。儘管這些數據與規範市場的數據仍然相差太遠，但是我想這些數據會比以前好一些，因此它能夠包括多一些市場的信息。當然，這些信息與市場實際的情況還是相差很遠的。三是從所公布的數據來看，房價上漲快的地方，主要集中在國內一線二線城市。而且從一個月同比上漲近兩成的漲幅來說，房價上漲已經到瘋狂的地步。也就是說，政府統計出來的數據就表現出房地產價格瘋狂上漲的態勢，如果以實際市場情況來看，估計會比這種政府的公布數字更為瘋狂。這就是為什麼絕大多數民眾對房地產市場意見最大的原因所在。四是最近的情況有點兒反常，從市場上獲得的信息來看，不少地方的房價在不斷下跌，而且在早幾個月前就在下跌，但是政府公布的數據則一直在上漲，不知道哪個數據為真，市場當事人也無法對此作出一個準確的判斷。五是這種房價瘋狂上漲是不是還會持續下去？如果會持續下去，它又能夠持續多久？這也是目前經常有民眾問我的問題，也是民眾最為關注的問題。
對於國內房價連續快速上漲，目前市場彈得最多的老調就是市場的供求關係不平衡，房地產市場需求過大而供給不足。因此，政府應該提供更多的土地來生產更多的房子，以便來滿足市場這種對房子的需求。正如我早已指出的那樣，如果住房是投資品，而政府又要穩定這種投資品的價格，在銀行低成本及便利的金融槓桿下，即使把住房造到月球上去，也是滿足不了這種無限的需求的。其餘地方暫且不論，光說北京。
在98年住房改革時北京四環之內的房子大多還是平房，樓房也是6層以下的居多，但是就目前來看，許多地方都是幾十層的高樓了。也就是說，幾年來，光是四環之內，北京的住房就增加數倍以上。還有，再加上四環外的北京市城區的擴張，現在的北京已經是98年時的北京城區十倍以上了。而這些地方建造的住房更是以數十倍的速度成長。可以說，北京市住房幾何級數的增長早就超過了人口倍數的增長。但是，為什麼住房的供給會越來越緊缺呢？最為關鍵的問題還是現有政策條件讓更多的人進入房地產投資。
也就是說，在我上述所指出的條件下，如果房地產市場只是投資市場，那么住房的供給在什麼時候也是無法滿足這種投資者無限的投資需求的。這就是說，如果政府的房地產市場不改變，房地產市場發展模式不改變，那么房地產市場價格要炒得多高，市場是很難斷定的，除非到房地產泡沫最後崩潰。
對於這些問題，最近的24號檔案、359號檔案、39號令，有了一個明確的態度。也就是說，中國房地產市場應該是消費者的市場，是解決居民基本居住條件的市場。對於房地產市場投資者，當然政策也不反對，但是既然是個人投資，是為了增加收入，那么個人投資房地產就得承擔風險，就是按照市場的價格與機制來做。如果個人覺得這個房地產市場投資風險過高，投資收益不理想自然進入這個市場的人會減少。
特別可喜的是，對於359號檔案的第二套住房的界定，在各家商業銀行出台細則之前，網上爭論得十分激烈，不少人總是希望按照自己的利益來出台細則，提出各種各樣有利於自己的第二套住房界定的理由。但是，儘管這種第二套住房界定爭論十分激烈，最後國內商業銀行的主流意見還是採取更為公允的方式對第二套住房作出了清楚的界定。甚至於，不少商業銀行提出家庭已經購買過一套住房並付清貸款的，如果再購買住房要貸款也以第二套住房來界定。可以說，這些界定看起來對購買第二套住房的人的要求不高，不就是增加一點兒首付嗎？不就是增加一點兒貸款利率嗎？但是就這樣一點點變動，對市場影響極大。足見目前房地產市場區分住房的消費與投資的十分重要性，也足見目前房地產市場有多少人在房地產市場投資。如果國內房地產市場如其他國家那樣對房地產投資有更多的限制條件，那么國內居民對房地產市場投資肯定會更加減少了。可相信，隨著政府信貸政策進一步緊縮，隨著房地產稅收制度進一步完善，那么政府對房地產投資限制會更多。因為只有這樣，才能讓國內房地產市場真正持續健康發展。
還有，就目前的房地產市場來說，由於這個市場是中國從來就沒有過的事情，房地產市場的制度規則是相當不完善的，加上土地的公有制，讓房地產市場的利益關係更是複雜。這也讓我們的一些房地產企業利用房地產市場的制度缺陷瞞天過海。最近由《南方周末》披露出的張家界土地轉讓違規問題，說的就是地方政府一些官員如何與房地產開發企業合謀來侵占國家及民眾之利益。可以說，一些房地產企業暴利基本上是這種合謀之結果。既然報導已經把這些問題披露了出來，那么相關的職能管理部門也會知道其問題之要害，也預示著最近對房地產市場土地出售問題全面整頓新的高潮開始。
有媒體報導，深圳有一家較大的房地產中介機構的總經理攜款逃跑。還有媒體說，這種現象的出現，不僅預示著無論是房地產開發企業還是中介機構都面臨著資金鍊斷裂的問題，也預示這些地方的房價並非如政府公布的數據那樣陽光一片，反之可能會成為房地產市場價格調整的拐點。對此，儘管我們不能夠斷然結論，許多方面還得進一步觀察，但是顯示出的問題意義是重大的。
總之，國內房價暴漲已經有一些時候了，中國是不是只有上漲而不可下跌的房價呢？這豈不是與市場的基本規則相違背嗎？就如目前的股市一樣，早些時候不也是有許多人在說中國的股市會如何如何嗎？股市的價值應該如何來重估嗎？但市場給予答案是誰也逃脫不了市場基本規律的，市場的價格永遠是上下波動的，從來就沒有隻漲不跌的價格。對於中國房地產市場，難道它能夠超越市場的基本法則嗎？
樓市快速上漲價格會出現逆轉嗎
對於當前的國內房地產市場，一邊是政府部門公布的數據，房地產市場價格還在持續上漲。比如，據國家發改委、國家統計局近來發布的最新調查顯示，10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5％，再創2006年以來的新高。二手房市場10月份70個大中城市住房銷售價格也同比上漲8.7％。而深圳與北京這樣一線城市房價上漲最快。
另一邊，從媒體傳來的訊息看，深圳樓市繼續著8月份以來的市場成交低迷狀況，10月份深圳新房市場日均成交住宅不足60套，較9月份下降一半以上，而11月上旬，深圳新房日均成交僅在30套左右。而曾經以半年上漲四五成的數據演繹著特區速度的深圳房價近來也開始鬆動。
與深圳相鄰的廣州同樣是樓市成交低迷。10月份，廣州十區商品住宅簽約量為4502套，較上月下降14.77％；其商品住宅均價為11973元／平方米，環比增長6.44％。進入11月後，廣州樓市成交低迷狀況將更加嚴重。
在北京和上海，儘管房價依然堅挺，但成交量成急劇萎縮之勢。中國指數研究院監測的數據顯示，11月5日至11日這一周，上海樓市儘管供應量有一定幅度增加，但住宅類房源僅成交4332套，比前一周的5457套跌了20.6％。
同樣，在北京，住宅的成交量也在急劇萎縮。根據北京市房地產交易管理網的數據，11月5日至11日這一周，北京市期房住宅日均簽約量比前一周每天少了近100套。9月和10月，北京期房住宅的日均成交量都不大，分別為391套和404套。
看到這些數據，有人會問，早些時候快速上漲的房價是不是會出現根本性的逆轉？如果逆轉又在什麼時候開始？如果不是逆轉，這種高房價下的成交量萎縮以及部分城市房價的下跌，是不是國內房價上漲樓市的短暫喘息？
對於這樣的現象、這樣的問題，如何來判斷、如何來回答？關於房價的社會評論之多，網路關注度之高，相關文章的瀏覽量之大,說明不少值得深思的問題。
一是由於房價快速上漲、目前房價過高，絕大多數民眾都希望過高的房價能夠有所下降。也就是說，快速上漲的房價逆轉是國內絕大多數民眾的希望。二是過高的房價已經激起了絕大多數民眾與房地產市場對抗的心理，這就使得已經把房地產市場價格過高的經濟問題開始轉化為社會問題及政治問題。可以說，如果中央政府對此不能足夠重視，那么它給整個社會帶的問題會更多、更為嚴重。三是對房價上漲的鬆動，絕大多數民眾希望政府的政策能夠有所作為，但是根據過去幾年的經驗，民眾既希望但又不太敢相信政府的政策對房地產市場的作為。正是抱著這樣一些心態，太多人都對目前房地產市場形勢變化十分關注，特別是希望我們的媒體、我們的政府能夠給予他們一個清楚的答案。
對於當前房地產市場的形勢，我們如何來理解，又是如何來判斷？大家應該從下幾個方面來思考。
一是房地產是一個生產周期性較長的行業，價格變化往往也會反映在較長周期中，因此，如果房地產市場價格發生了逆轉，大家也不應該太著急，不要希望有立竿見影的效果，而是要靜觀其變，這樣才能有利於個人根據自己實際情況作出合理的決策。
二是房地產是不動產。國內房地產市場是由一個個分割的市場組成的，因此，各個房地產市場的價格變化也是不相同的。既然房地產是一個個分割的市場，因此各地房地產市場發展的程度、價格高低及漲跌程度也是不一樣的。因此，不同城市的民眾不可用同一標準、同一方式來判斷當前各地的房地產市場形勢，而要根據各地不同的情況作出不同的分析。這樣不同地方的民眾才能夠對自己所在的市場作出清楚的判斷。
比如說，國內一線城市早幾年的房價上漲快，特別是一些城市房地產炒作較嚴重，那么這些城市的房價泡沫成分就會高；而內地一些城市，由於起步晚，發展慢，價格水平可能還停留在比較低的水平上，因此房價的泡沫成分也就可能小。在這樣的情況下，如果房地產市場出現價格上的逆轉，它也應該是一個一個地方、一個一個城市，而不是全國性逆轉。儘管從這兩年房地產市場增長情況來看，國內房地產市場基本上掀起了全面投資過熱的高潮，但實際價格上漲差異性仍然很大。
正是在上述意義上，國內各地方房地產市場的調整，必須具備以下幾個條件。
一是當地房價早幾年的上漲幅度及將這種房價上漲幅度與當地居民的收入支付水平來比較。如果房價上漲過快、上漲價格過高，與居民實際收入水平或購買能力差距大，那么居民消費能力就小，房地產泡沫就會較大，那么這樣的地方房價調整就會快一些或早一些。
二是目前房地產市場發展模式重新認識並改變的程度。如果政府決心要改變目前的房地產市場發展模式，那么房地產市場的重大利益關係就得調整。對此，十七大報告已經給出答案，住房就是民生。因此，從最近出台的24號檔案、359號檔案及39號令來看，政府房地產市場發展模式將發生重大的調整。如果房地產市場的發展模式有重大的調整，那么目前房地產市場的利益格局就會發生巨大的變化。儘管早幾年政府關於房地產市場的政策有許多不理想之處，但是從這幾年的檔案已經可以看到這種利益關係調整的曙光。
比如，對於房地產市場發展模式，24號檔案、359號檔案、39號令，有了一個明確的態度。也就是說，中國房地產市場應該是消費者的市場，應該是解決居民基本居住條件的市場。對於房地產市場的投資者，當然政府的政策也不反對，但是既然是個人投資，是為了增加收入，那么個人投資房地產就得承擔風險，就是按照市場的價格與機制來做。在這樣的政策條件下，如果個人覺得這個房地產市場投資風險過高、投資收益不理想自然進入這個市場的人就會減少。
三是政府如何把一些房地產市場的基本原則轉化成可操作的政策。房地產市場可以通過銀行信貸、稅收、住房保障等政策來調整。比如，359號檔案對於第二套住房的界定。儘管這種第二套住房界定爭論十分激烈，最後國內商業銀行的主流意見還是採取更為公允的方式對第二套住房給出了清楚的界定。這些界定，對購買第二套住房的投資者來說，市場準入門檻並沒有提高多少，但其影響是相當大的。
對此可以看到，儘管就目前的情況來說，各家商業銀行對住房按揭貸款競爭十分激烈，但是國內商業銀行在基本道義上仍然是站在絕大多數人利益一邊。再就是從商業銀行防範風險角度來看，國內商業銀行這樣做也是有利防範其風險的，美國的次貸問題已經給國內商業銀行敲響了警鐘。
同時，我們也應該看到，359號檔案對目前房地產市場住房的消費與投資的區分，不僅提高了房地產投資者進入市場的門檻，也增加了房地產的投資者進入這個市場的成本。如果國內房地產市場如其他國家那樣對房地產投資有更多的限制條件的話，那么國內居民對房地產市場投資肯定會更加減少了。現在的問題是，不僅對國內房地產市場投資者要有比較多的限制，而且要對境外的進入中國的房地產市場的投資者進行嚴格的限制，甚至於採取嚴格禁止的原則，而不是目前所採取的居住原則。如果這樣，房地產市場的投資需求減少，房地產市場發生較大的變化就容易了。
可以相信，隨著政府信貸政策進一步緊縮，隨著房地產稅收制度進一步完善，那么政府對房地產投資限制會更多。只有這樣才能讓國內房地產市場真正持續健康發展，才能真正讓國內民眾的居住水平或居住福利水平不斷地增加。這應該是落實黨的十七大報告的重要方面。
如果是這樣，我想這些條件已經在向有利於絕大多數民眾的方向調整。特別是黨的十七大報告，明確地指出了住房的民生性，指出了房地產市場發展就是如何來保障居民的基本居住權利的問題。因此，我們應該相信中央政府一定會努力化解目前房地產市場的矛盾與問題，來保證房地產市場的健康發展。這些就是國內房地產市場快速上漲價格能否逆轉的條件。
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