內容介紹
《房價必跌?!》通過香港房地產周期、日本房地產泡沫（1985-2003年日本房地產周期）、美國房地產周期（1997-2009年美國房地產周期）等歷史實踐案例，結合投機泡沫及房地產周期理論，說明房地產行業存在顯著的大循環周期。通過中國房地產運行規則及歷史回顧，明確房地產行業未來將進入下行周期，即房價下跌周期，最後解析房地產調控政策。房價必跌，中國一線城市房價會進入為期數年的下跌調整周期。作者介紹
朱貴明，中國人民大學畢業，房地產業資深人士，具有多年房地產業經營管理和投融資從業經歷，深諳房地產業資本市場運作方式。作品目錄
目錄第一章 高房價：誰受益？誰受損？………………………………………………………／001
高房價下，受益的是誰，受損的又是誰？所謂的供求關係偏緊絕對不是高
房價的主要因素，推動房價“無限”上漲的主要動力是來自銀行和投機者的充
沛的資金流，來自對政策的“博弈”，這是一場開發商和投機者的盛宴！
一 資金流—博弈………………………………………………………………………／002
二 供求非房價主因……………………………………………………………………／005
三 高房價受益者：地方政府…………………………………………………………／007
四 房價上漲受益者：開發商及投機者………………………………………………／012
五 高房價受損者：無房者、房奴、投機最後接盤者………………………………／014
第二章 地王！地王！………………………………………………………………………／017
地王！地王！又見地王！開發商義無反顧地高價拿地，為什麼不擔心成本
呢？原來他們可以……更有甚者莫過於央企！
一 土地市場亂象：囤地、修改規劃、低保證金損失退地…………………………／018
二 2007年各大城市地王………………………………………………………………／019
三 2008年土地流拍……………………………………………………………………／026
四 2009年地王再現……………………………………………………………………／028
五 2009年央企地王……………………………………………………………………／033
第三章 中國式房價…………………………………………………………………………／035
上漲，狂漲，回調，瘋漲！2007～2009年，演繹了驚心動魄、波瀾壯闊的
中國式房價。
一 2007年上半年：房價上漲…………………………………………………………／036
二 2007年下半年：房價狂漲後滯漲…………………………………………………／046
三 2008年上半年：成交低迷…………………………………………………………／058
四 2008年下半年：房價下跌…………………………………………………………／067
五 2009年：房價飆漲…………………………………………………………………／078
第四章 香港房地產周期……………………………………………………………………／097
房價可以跌！1997～2000年，比中國內地土地更稀缺、需求更剛性的香
港，房價下跌了50%，誤判房價趨勢的當時最大地產商香港置業因此衰落，誤
判房價趨勢的演藝界明星因此破產。
一 1946～2003年香港房地產的五個周期……………………………………………／098
二 1997年房價泡沫分析………………………………………………………………／105
三 地產商香港置地衰落記……………………………………………………………／107
四 明星鍾鎮濤因1997年地產泡沫破產………………………………………………／110
第五章 日本房地產泡沫及經濟大蕭條……………………………………………………／114
有沒有大幅下跌後再也沒有漲回去的房價？ 1990年日本房價、地價到達
高位後，迅速下跌，房價跌幅達到80%，地價跌幅達到75%。20年後的今天，日
本很多地區的房價只有高位時的40%～50%。我們的疑問是，人多地狹的日本，
其“剛性需求”哪裡去了呢？
一 日本房地產泡沫……………………………………………………………………／114
二 房地產泡沫原因……………………………………………………………………／117
三 泡沫破滅時期經濟及對策…………………………………………………………／121
四 經濟持續大蕭條原因分析…………………………………………………………／125
第六章 美國1997～2009年房地產周期及次貸危機………………………………………／131
年邁的格林斯潘又被美國國會要求出來為次貸危機作證了！次貸危機引致
了1929年“大蕭條”以來最嚴重的全球性金融危機，其實質不過是在房地產周
期作用下的房價下跌而已。有專家指出，此次房價調整的底部應該是1997年時
的房價，即“從哪裡來，還到哪裡去”。
一 美國百年房地產周期概述…………………………………………………………／131
二 1997～2009年美國房地產大周期…………………………………………………／135
三 美國房地產泡沫與抵押貸款金融體制……………………………………………／142
四 美國次貸金融危機及原因…………………………………………………………／154
第七章 投機泡沫與房地產周期……………………………………………………………／166
是誰推動了泡沫？是誰放大了泡沫？又是誰刺破了泡沫？是泡沫，終究要
破滅的，這是房地產周期的鐵律。於是，日本房地產泡沫破滅了，美國房地產
泡沫也破滅了。中國呢？
一 投機泡沫……………………………………………………………………………／166
二 明斯基經濟泡沫模型………………………………………………………………／167
三 索羅斯：反身性原理………………………………………………………………／169
四 羅伯特·希勒：泡沫放大機制……………………………………………………／170
五 美國房地產泡沫……………………………………………………………………／173
六 日本房地產泡沫……………………………………………………………………／175
七 房地產大周期………………………………………………………………………／175
八 哈里森房地產周期模型……………………………………………………………／178
第八章 房價必跌……………………………………………………………………………／180
房價收入比、房價租金比這兩個國際上用來衡量房價高低的指標，在高得
離譜的中國房價面前，被認為“不符合中國國情”。正在進行的城市化被認為
將推動中國房價“長期”上漲。但是，“不符合中國國情”≠房價將永遠“無
限”上漲，城市化≠高房價，未來三年，中國房價將毅然決然地進入下跌周期，
其下跌幅度之大，將是許多“預言家”始料未及的。
一 房地產體制不可持續………………………………………………………………／181
二 房價暴漲暴跌原因解析……………………………………………………………／182
三 可怕的房價泡沫……………………………………………………………………／184
四 高得離譜的房價……………………………………………………………………／185
五 城市化≠高房價……………………………………………………………………／192
六 中國房價進入下跌周期……………………………………………………………／193
第九章 房地產調控政策解析………………………………………………………………／195
如何調控暴漲的中國式房價？億萬股民所關心的導致股市暴漲暴跌的物業
稅政策其實是無效的，多建中小套型住房、加息也是無效的調控政策。我們正
在實施的大幅提高第二套房首付比例及房貸利率、提高第一套房首付比例及房
貸利率、加大政府保障性住房建設等才是有效的調控政策。
一 物業稅無效…………………………………………………………………………／196
二 多建中小套型住房無效……………………………………………………………／196
三 加息無效……………………………………………………………………………／198
四 大幅提高第二套房首付比例及房貸利率…………………………………………／200
五 提高第一套房首付比例及房貸利率………………………………………………／201
六 公布地方政府土地收支……………………………………………………………／202
七 清理開發商所囤土地………………………………………………………………／203
八 加大政府保障性住房建設…………………………………………………………／204
九 房價下跌時慎用貨幣政策及財政政策……………………………………………／205
附錄 房價數據………………………………………………………………………………／208
一 全國2004～2009年房價……………………………………………………………／208
二 北京2004～2009年房價……………………………………………………………／209
三 上海2004～2009年房價……………………………………………………………／214
四 重慶2004～2009年房價……………………………………………………………／216
五 天津2004～2009年房價……………………………………………………………／217
六 廣州2007～2009年房價……………………………………………………………／220
七 深圳2007～2009年房價……………………………………………………………／222
八 杭州2007～2009年房價……………………………………………………………／223
九 武漢2007～2009年房價……………………………………………………………／225
十 廈門2007～2009年房價……………………………………………………………／226
附表1 全國、北京、上海、天津、重慶2004～2009年住宅成交數據 …………………／227
附表2 深圳、廣州、杭州、廈門、武漢2007～2009年住宅成交數據 …………………／229
寫在後面的話…………………………………………………………………………………／231
