實質
捂盤惜售“捂盤惜售”提法的起源已經無從考究，從字面意思理解，應該是“捂住樓盤，捨不得把房子拿出來銷售”。從房地產銷售來看，這種提法有點滑稽，還沒有哪個發展商會“捨不得”把房子拿出來賣。可以說，實現銷售是開發商的最終目的，所謂“落袋為安”，但是選擇何時銷售則是開發商的一個策略考慮。因此，捂盤惜售所反映的只是一個表面現象，其本質是開發商採取的一種銷售策略，涉及到的是對銷售時機和推售節奏的選擇。開發商是理性的經濟人，存在著利潤最大化的追求，但是，開發商將為其在追求利潤最大化的過程中所選擇的行為承擔風險。
比如，在一個不斷下跌的房地產市場中，開發商可以選擇賣或者不賣，選擇先賣某部分單位而不賣其他單位的，這都是基於其對大市發展的理性或者非理性判斷，但一旦選擇後由此產生的風險，開發商將獨立承擔。同樣，在一個上漲的市場亦如此。我們不要只看到開發商風光的一面，殊不知很多開發商因為誤判大勢，損失慘重。又比如，同樣是一個樓盤，為什麼開發商會先推售某些單位，後推售其他單位呢？除了工程方面的原因外，主要是出於“不能將雞蛋放在同一個籃子裡面”的考慮，在投資時候需要這種考慮，在出售的時候同樣需要這種考慮，即不能將所有貨物一下子全部推出市場，而應該分時機、有節奏地推出。
市場風險
捂盤惜售捂盤要承擔法律風險，惜售要賭市場風險，理智的做法是“趕緊出貨、落袋為安”。
“捂盤惜售”誤導市場
深圳市社會科學院城市運營中心主任高海燕認為，從市場看，惜售論開始出現的背景有兩個：一是年後市場供應確實比較少，二是年後二手房市場明顯出現了一撥漲價的勢頭。“於是，市場開始擔憂，這是人之常情，”高海燕說，“關鍵是所有人都應該明白，政府必然要調控。‘領導很生氣、房地產很危險’，這是現在的大框架，因此理性的開發商應該不至於如此。”
另外，深圳已經公布，未來五年內將建政策保障住房14萬套，其中經濟適用房2.6萬套，公共租賃住房（含廉租房）11.4萬套。“以往房價高是因為供應太少，這樣，如果有開發商刻意‘捂盤惜售’，那是他對後市太樂觀，風險很大。”吳固林說。
吳固林認為，尤其應該注意的是，在如今房地產市場如箭在弦、一觸即發的微妙時刻，妄談“捂盤惜售”，不僅僅是損害開發商形象，激化矛盾，更可能影響置業者的消費心態，造成市場不必要的恐慌。
延期銷售多受調控影響
捂盤惜售至於年後市場供應減少，新盤比往年延後推出的原因，吳固林認為，一言以蔽之，是因為巨觀調控的影響，具體來說大致有三點：
一是受“90/70”結構調整的影響。吳固林說：“像我們的創富時代·俊景園，沒有進行大的結構調整，但施工建築依然被延期了兩個多月，其它要整體推倒重來的項目自然要到今年下半年才可能上市了。”二是受銀行信貸緊縮的影響。最近又加息，融資更困難，建築工期也受影響。三是年後施工單位人手緊缺，施工速度大打折扣。“現在民工短缺的情況在各大樓盤施工點普遍存在，沒人做事，民工都往北方去了。”吳固林說。
“以往開發商對建築商，是拖欠工程款，而我們是預付工程款，拚命趕貨。”吳固林說，“但樣板房、售樓處依然是不夠人手來施工，這可能是很多開發商的苦惱。”
手段
手段一：晚領證分批拿
開發商儘可能的拖延拿預售許可證的時間，或是分次分批的拿證，這是開發商想拉長銷售周期最直接的方法。這種方法不僅可以將一個項目中品質較差的房源先變現，同時還可以為樓盤爭取更多的宣傳和前期房價市場調查時間，但一般來說這種手段只能用在短期捂盤上。
手段二：大幅提高開盤售價
開發商脫離市場均價，大幅提高開盤價，導致市場內無人應價，變相拉長銷售周期，這是最典型的捂盤行為。對於想長期捂盤的開發商來說，這種手段效果很好。
手段三：後續房源轉售為租
開發商將一些項目的後續房源轉售為租，待租客撤離後，重新翻新外立面和內部裝潢，再高價出售，有的甚至就帶租約出售，瞄準長線投資。這種變相捂盤方式不但可以延長銷售周期，而且還可以拿租金來償還銀行利息。
手段四：謊稱進入尾盤期
這就是前面記者採訪中遇到的情況。有些樓盤，對外宣傳已經全部賣出，但如果上網查詢，則會發現還有房子根本沒有售出。這種手段不算高明，但被開發商廣泛利用。
整治
捂盤惜售2006年部委開展專項整治嚴打捂盤惜售囤積房源
建設部、國家發展改革委、工商總局2006年9月6日聯合作出部署，在全國範圍內集中開展為期一年的房地產交易秩序專項整治行動。其中，包括捂盤惜售、囤積房源及僱傭他人炒作房價等惡意炒作行為在內的六類違法違規行為將成為此次整治行動的重點打擊對象。
在三部門聯合召開的“全國整頓規範房地產交易秩序電視電話會議”上，建設部部長汪光燾表示：“當前房地產市場秩序混亂的問題還沒有得到根本解決，房地產市場中侵害民眾合法權益現象依然存在，特別是交易環節問題更為突出。”
建設部提供的一份數據表明，儘管房地產市場秩序近年來有所好轉，但在房地產銷售、中介、契約、廣告、價格等環節，投訴量仍然偏大，已妨礙了房地產市場持續健康發展。
根據三部門作出的聯合部署，六類違法違規行為將在此次房地產交易秩序專項整頓活動中被重點查處。包括：
未取得預售許可證擅自銷售或以認購等形式收取費用、取得預售許可證後未按規定時間開始預售、擅自將購買的未竣工預售商品房再行轉讓等商品房預售中違法違規行為；
發布虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源以及縱容工作人員或僱傭他人炒作房價等惡意炒作行為；
未取得預售許可證發布預售廣告，廣告中承諾售後包租、返本銷售，有關房地產項目的銷售信息內容虛假等廣告違法違規行為；
未按有關規定與購房人簽訂規範的預(銷)售契約，訂立契約前未向購房人明示契約示範文本，使用含有免除自己義務、加重購房人責任或侵害購房人合法權益格式條款的銷售契約以及契約欺詐，利用虛假契約套取銀行貸款、偷逃稅款等契約違法違規行為；
未取得營業執照從事房地產經紀業務，未按規定使用經紀契約示範文本，利用虛假信息騙取中介、服務、看房等費用，在經紀活動中賺取差價等違法違規行為；
違規收費，銷售商品房未實行明碼標價，經濟適用住房不執行政府指導價等違法違規行為。
“對民眾反映強烈的房地產開發、房屋拆遷、物業管理、集資合作建房中違法違規行為也列入查處範圍。”建設部副部長劉志峰說。
此前，根據國務院的部署，建設部等部門自2002年起組織開展房地產市場秩序專項整治。河北、山東、四川等省和北京、上海、重慶、深圳、南京等城市先後查處了一批違法違規開發經營的房地產企業和開發項目。
2007年針對“捂盤惜售”等問題各地政府再度發力整治
2007年8月24日，基於目前樓市供需失衡、房價繼續攀升的局面，上海決定加大對開發商的“引、逼”力度，加快市場供應節奏。來自上海市房地資源管理局的訊息，房地部門將採取多項措施督促開發商，如對以超出周邊樓盤數倍的畸高價格掛牌，並在1年內銷售率不到5%的，就將被認定為捂盤惜售。
2007年剛剛結束的全國城市住房工作會議強調，要進一步加強和改善房地產市場調控，調整住房供應結構，增加有效供給，促進房地產市場健康發展。
規範市場秩序，懲治違規行為，保護百姓利益，是房地產巨觀調控的重要內容，也是各級政府執政為民的重要體現。
謊言
“捂盤惜售”：絕對的謊言，我看過幾十個樓盤，沒發現有開發商捂盤惜售，頂多是女小兵說“不多了，快買吧”，抬腳要走時，通常都有長官出面，拉再看兩個位置絕佳的房。聽說政府還要打擊捂盤惜售，真真不可理解。有很多已經“售罄”的盤也有房賣，通過物業找到開發商就可以了，我找到他們時，他們都很熱情激動，很難和捂盤惜售掛鈎。“供不應求”：更大的謊言，小區的二手房源信息牌把人行道都堵了，幾個知名中介還爭槍最佳位置呢，新盤廣告到處都是，女小兵已經上街發宣傳了，覺得女小兵不能算白領，他們挺寒酸的。生活手機每天能收到20多房信息，沒有求購的，都是要賣的，這怎么能叫供不應求？我禁止了一些號碼，還請人編了JAVA程式，遇到有“房源”“樓盤”的信息就刪。
買房經驗
捂盤惜售2，言談，要彬彬有理，如果女小兵試探你，要寬容大度。話要少，不貶低樓盤，語氣溫柔，態度堅決，總之，要讓對方明白，掏不掏錢只在你一念之間。
3，別和女小兵砍價，當女小兵感覺到你掏不掏錢在一線之間，長官會及時出現的，如果長官感覺到你就差一點點就掏錢了，連將軍都會來見你。別以為開發商老闆是高不可攀的大富豪，其實他們的財富很虛，而且頭上頂著手榴彈呢，為二百萬的買賣，他們當然要屈尊，如果是三，四百萬的買賣，你要見將軍他爹都行。這其實是心理遊戲，開發商故意製造一種氛圍，那就是他很有實力，不在乎你買不買，其實他非常在乎。
4，開發商們有自己的組織，也有組織紀律，他們不敢為潛在客戶輕易違反組織紀律，破壞市場秩序，但是他們一旦確認你掏不掏錢只在你一念之間時，通常就顧不得紀律了。有很多樓盤最後都是走假按揭處理的，這時開發商只能得到市場價的60%不到（得到80%，付出20%多用於公關），而且還要為此頂上手榴彈，你看，他們的心理底線有多低。買第二套房時，就是以70%市場價買的，當然契約價不可能這么低，開發商是通過其他手段返還的。
5，銀行手裡有很多房，都是抵押來的，以前曾經公開拍賣過，後來政府害怕影響社會買房心理，叫停了，現在銀行都是私下處理，如果你不用貸款，現金一次付清的話，價格便宜得難以想像。大家可以通過銀行的朋友了解一下。注意，一定要看法院的判決書，別惹上糾紛。
影響
捂盤惜售一、捂盤惜售抬高了房屋價格
一路飆升、居高不下的房價，除了政策性原因、房屋供量不足等因素外，開發商的人為炒作也是很重要的原因之一。一些開發商，故意捂盤以製造房源緊俏的緊張局面，藉以抬高房屋價格。前一段南京等市查處的一些開發商捂盤行為就屬此類。
二、捂盤惜售損害了公眾形象
開發商惡意捂盤、變相漲價、哄抬房價的行為，使開發商本來就不太好的公眾形象變得更加糟糕，公眾對開發商的整體認可度越來越低。捂盤惜售嚴重損害了開發商自身的公眾形象。前一段公布了納稅榜，看到一些開發企業榜上有名，這時就有人呼籲全社會來“為開發商正名”。這種心情是可以理解的，但開發商的社會公眾形象絕不會因為一個納稅榜單就會有實質性的改變！依法納稅是每個公民、每個企業的最基本法律義務，這與為開發商正名根本不搭界。納稅多隻說明企業效益好、利稅高，並不能說明企業其他方面任何問題，也就更談不上要為開發商正名了。這個名，只有開發商自己以回報社會的實際行動來正了。
三、捂盤惜售加大了項目成本
捂盤惜售無形中會增加成本，由於銷售進度的延緩，勢必會造成項目各方面投入加大，增加項目開發、銷售成本，而這些新增成本無疑又會轉嫁給購房者，開發商通過提高房價來獲取最大利潤，最後還是苦了購房者。
四、捂盤惜售影響了開發進度
一個項目從開發建設到最後售磬交付使用，有一定科學的周期。由於利益驅使，一些開發商和建築承包商串通一氣，故意拖延工期。推遲工程交驗時間，為捂盤惜售找到表面上看來是合理的藉口。由於這類情況延期交房而引發的訴訟也不在少數。
五、捂盤惜售擾亂了市場秩序
房地產市場有自身的遊戲規則，市場銷售也有相應的法規、規章。捂盤惜售則是明目張胆地破壞規則，擾亂整個房地產市場秩序，破壞了房地產業健康可持續發展的市場環境。
六、捂盤惜售增加了金融風險
房地產業屬資金密集型行業，大量資金來自銀行等金融機構貸款。捂盤惜售將會無形中增加金融風險，一旦出現經濟形勢波動、房價走勢波動，都會對提供貸款的金融機構產生重大影響，增加金融風險。
七、捂盤惜售侵犯了購房權益
房價的飆升已經成為社會熱點，開發商為了自身利潤最大化，不顧法規約束，惡意捂盤惜售，不僅對社會公眾不負責任，更直接地侵害了購房者的權益。一些開發商對購房者採取變相漲價等種種欺詐手法，使其落入圈套，嚴重侵犯了購房者的合法權益。
八、捂盤惜售違犯了相關法規
房地產銷售相關條例、規章明確規定，要在依法取得銷售許可證後，按法定時間開盤銷售。一些開發商故意把項目拆開報批銷售許可，或者故意拖延報批時間，挖空心思鑽法規空子，有的乾脆就明目張胆地嚴重違法操作。
九、捂盤惜售破壞了城市形象
城市和社區都有一個整體形象。捂盤惜盤造成一些項目售售停停，甚至人為拖延工期、建建停停，這就產生了許多馬拉松工地、馬拉松項目。有些項目建設周期三五年甚至七八年，有的工地一拖就是好多年，造成城市和社區“髒亂差”的不良形象，影響整個城市和社區的整體風貌。
十、捂盤惜售減少了住房供量
開發商大量捂盤惜售，人為導致房源緊缺，人為減少住房供應量，使整個房地產市場呈現出“供不應求”的假象。前一段一位只為富人蓋房子的開發商就在叫囂說：捂盤惜售是開發商無奈之舉！把責任一股腦都推給了政府。這是極其不負責任的做法。開發商捂盤惜售，無論怎么說都是十分錯誤的做法，而且也違犯了相關法規的規定，其責任不能一推了之！本來就相對緊張的住房供應量，開發商捂盤惜售則更加雪上加霜，開發商的這種做法不能不說是有背於社會公德，有背於所應承擔的社會責任！
“捂盤惜售”是房地產業可持續健康發展的大敵！政府相關部門必須重拳出擊、嚴厲打擊！對於個別嚴重對抗國家法律法規、大肆哄抬房價的不法開發商，要堅決依法嚴懲！要打掉個別開發商長期與政府對抗、與法律對抗、與社會對抗的囂張氣焰！還百姓一個健康的、可持續發展的房地產市場。
編後語
目前，政府要打擊“捂盤惜售”，其實質就是涉及到政府能否干預開發商銷售時機及推售節奏的選擇權利。從一般商品市場來看，買方有買與不買的權利自由，自然，賣方亦有賣與不賣的權利自由，這是市場經濟所遵循的自由交易原則。但是，房地產市場不是一般的交易市場，根本原因在於房地產存在一定的壟斷性，這種壟斷性不是體現在市場占有份額之上，而是體現在區位的壟斷上——一定區位的房源只能是有限的。因此，從房地產市場的特殊性來看，政府似乎很有理由干涉房地產業。但是，追究房地產業的壟斷性，我們發現其根源在於土地的稀缺性及區位的不可複製性，這是一種自然壟斷，這種壟斷權力集中在政府手中。當土地從政府手中轉移到開發商手中的時候，若無特殊限制，則表示土地資源一定時段的壟斷性從政府轉移到開發商，而且在目前公開拍賣的市場機制下，開發商也為此壟斷性付出了壟斷成本。如果政府要對這種先天的壟斷性進行干預，首先就要在土地轉讓的過程中進行限制，在土地轉讓成本中要相應減少該部分成本。開發商不能既承擔壟斷成本，又不能獲取壟斷價格。退一步，即使政府要對這種壟斷性或者壟斷程度進行干預，那也是對價格進行干預，而不是對開發商的銷售時機選擇進行干預——要知道，開發商在選擇銷售時機的時候，不僅承擔著實際利息成本，也承擔著市場發展一旦出乎預料所帶來的巨大風險。再退一步，即使政府要干預開發商的銷售時機選擇權利，所能帶來的效果亦將非常有限。首先，開發商可以根據銷售策略，按棟領取預售證，然後分批推售——在領取預售證方面政府總不能要求開發商一次性領完吧？其次，即使在同一批推售單位中，開發商亦可以通過巨大的價差，大體實現按批推售的目的。
