簡介
定義
酒店式公寓是指物業的建築結構形式類似於酒店，而負責管理的物業公司提供酒店模式的服務，如客房打掃、洗衣等，同時居室內配有全套家具及廚房設備，概括地說，就是將星級酒店的高標準服務融於日常生活之中。服務對象
酒店式服務公寓的目標市場主要以在華從事商務活動，較長期居住的外國人為主，雖然沒有特定的標準，較長期居住的定義一般在4天或以上。這個市場的主要客人有長期在華的商務人士，外企的經營管理者以及正在放長假的家庭來華旅遊等。酒店式公寓吸引懶人和忙人。在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服務，又能享受居家的快樂，住戶不僅有獨立的臥室、客廳、衛浴間、衣帽間等等，還可以在廚房裡自己烹飪美味的家餚。早晨可以在酒店餐廳用早餐；房間由公寓的服務員清掃；需要送餐到房間、出差定機票，只需打電話到服務台便可以解決了，很適合又懶又忙的IT小兩口。由於酒店式服務公寓主要集中在市中心的高檔住宅區內,集住宅、酒店、會所多功能於一體，因此今後要是出租，價格一般都不低。
發展
歷史
酒店式服務公寓，最早始於1994年歐洲，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是當時旅遊區內租給遊客，供其臨時休息的物業，由專門管理公司進行統一上門管理，既有酒店的性質又相當於個人的“臨時住宅”。這些物業就成了酒店式公寓的雛形。真正意義上的酒店式服務公寓的出現至今已有約30年時間。上世紀中葉，一些發達歐美國家的主要城市，尤其是在美國，經歷了巨大的社會變革。這些社會變革帶給更多人們以文化和教育的機會，人的流動性更強，家庭結構趨於鬆散，城市社會居住者的生活方式也產生了很大的變化，隨之開始對配有家具的公寓產生需求。而當星級酒店式管理的概念被引進時，更受到那些喜歡“流動”者的廣泛歡迎。社會經濟飛速發展，人們生活不再拘泥於一個地區。商旅生活的興起，造就了“酒店式管理、家居式服務”的公寓住宅功能日趨完善。國際標準化的酒店式服務公寓，是結合酒店的管理模式和設施標準，採用公寓房型設計的一種物業經營模式。由於價格低於酒店標準，而服務水準又大大高於普通公寓，因而深受中長期出差的高層人士的歡迎。
國內發展
我國的酒店式服務公寓經過十幾年的發展，在原有基礎上已經形成自己的特點，具有“自用”和”投資”兩大功效。與傳統的酒店相比，在硬體配套設施上毫不遜色，而服務更加家庭化。由於它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，因此，備受投資人士以及在我國工作的外籍商務人士的青睞。特點
戶型
酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求，在裝修上統一為精裝修，提供全套的家居設計和電器。對於不同戶型也有不同的格調，在服務上根據住戶的要求提供酒店式服務的同時，附屬設施還增加了銀行、會所、小超市等其他項目。
設計
酒店式公寓項目本身的設計也是個性化的，它不能流於一般形式，因為酒店式公寓的客戶群是知名跨國企業高級員工、經理、總裁等，它的物業管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業公司進行管理，這就消除了房東對物業管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務。產權
業主擁有酒店獨立產權。投資者通過一次性付款或分期或按揭的方式獲取客房的獨立產權。目前在市場上還有一種物業就是公寓式酒店，從服務內容上來看，和酒店式公寓沒有沒有太多差別。本質區別在於：酒店式公寓可將每個客房出售給投資者，投資者擁有產權，可自住、可出租、可轉售，所以它是擁有私家產權的酒店，公寓式酒店卻沒有產權。不過大多數酒店式公寓，投資者在一定期限內只擁有客房的所有權，而沒有經營權。
管理
酒店式管理。酒店式公寓屬於酒店的一種，同樣提供各種酒店式的服務，如家居清潔、送餐、洗燙衣物、更換被單、叫醒服務，以及各種鐘點等服務，就這方面而言，產權式酒店與酒店並無二致。由於酒店式公寓的公共設施均類似酒店，故可以彰顯居住者的身份和氣派。
功能
兼具居住度假與投資兩種功能。酒店式公寓既可以用來居住度假，也可以用來投資，或兩者兼而有之。不同的購買者，想法有所不同，同一購買者，在不同的時段用途也有所不同。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。
特性
完善的服務和管理
酒店式服務公寓借鑑豪華酒店的服務及管理模式，提供酒店式服務，主要包括家政服務、安全服務、交通服務等，比酒店更進一步的是酒店式服務公寓由於長租客比較多，更體現出一種家庭式服務，例如24小時送餐、社區聚會、幼兒看護等。酒店式服務公寓融合了酒店式星級服務和家庭式溫馨服務，較普通高檔公寓更完善，服務內容更多，更加人性化。家庭式的居住布局
酒店式服務公寓與傳統酒店相比，在硬體上毫不遜色，更重要的是它在一定程度上提供了家庭式的居住布局。與酒店的標房不同，酒店式服務公寓的功能比較齊全，有居家的格局和良好的居住功能，廳、臥室、廚房和衛生間，具備較大的空間，以及比較個人的環境和家居化的家俱。再加上提供家居式服務，使酒店式服務公寓更增添了家的味道。區別
產權式公寓
產權式公寓酒店的實質是酒店，其軟硬體配套都是按照酒店標準來配置，且納入酒店行業管理範疇，它所銷售的是設於酒店內部的公寓形式的酒店套房。產權式酒店的本質在於購買者目的並非自住，而是將客房委託酒店管理公司統一經營和出租，以獲取客房利潤分紅和獲得酒店管理公司贈送一定期限的免費入住權。酒店公寓
酒店公寓與普通住宅樓比較起來，其結構和設計均有所不同。酒店公寓需要配套齊全、高檔，能為住房提供星級酒店式的生活環境和物業管理。酒店式公寓布局新穎、方整氣派，現代、優雅的表現手法，融合了共享空間理念的開放式設計，營造出極為人性化的舒適居停，像中鐵青島中心酒店公寓共享威斯汀酒店提供的五星級酒店服務。與普通住宅相比，酒店式公寓為商務精英提供精緻的生活理念。酒店式公寓
酒店式公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”。選擇酒店式公寓最大的特點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務，如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。
公寓式酒店
在2003 年12月1日起實施的《上海市城市規劃管理技術規定》（以下簡稱新《規定》）中首次對“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分別作出了定義，並明確其區分與界定。新《規定》中的名詞解釋第13條明確寫明：“公寓式酒店指按公寓式（單元式）分隔出租的酒店，按旅館建築處理。”第14條：“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建築處理。”其根本的性質是按土地使用權的性質進行劃分：凡商業用地，土地使用年限為40年；凡住宅用地，其土地使用年限為70年。因此，土地使用年限為40年的屬“公寓式酒店”，按旅館建築處理，屬於商業性質；土地使用年限為70年的屬酒店式公寓，是按居住建築處理，屬於住宅性質。也就是說在2003 年12月1日之前已經預售的以“酒店式公寓”命名的樓盤，其土地性質如果是40年的商業用地，那樓盤所涉及的房屋其產證必然是與公寓式酒店相同歸類為商業性質的“旅館”。 土地使用年限和性質是政府統一規劃確定的。
搞清這是兩種不同性質的物業，酒店式公寓屬於住宅類物業，公寓式酒店則是酒店類物業（非住宅）。
正因為兩類物業性質不同，所以前者可擁有個人產權，可以居住、出租或轉售。由於此類房子往往集中在一個或幾個單體建築內，便於某家機構或公司採用酒店服務方式進行統一管理，所以這種管理方式被冠名為“酒店式”。必須注意的是，因為這類物業屬於住宅，就不能開展經營。如果開發商提出為你開展“保值經營”的話，必定是假話。
而公寓式酒店本質上是酒店類物業，整個物業只能由機構或公司進行投資再交由一家專業酒店公司進行管理。由於產權屬於機構或公司的，當然不能將客房分割出售給個人。
分類
一般來說，酒店式公寓可以分為商住、商務及新生代酒店式公寓三種類型。商務酒店式公寓
商務酒店式公寓與商住酒店式公寓相比，有更好的商務氛圍。大城市CBD及周邊地帶中大中小型企業聚集，便利的交通、優越的地理位置、齊全的配套設施，從而形成了濃郁的商務氛圍。目前在許多大型中心城市中，很多項目定在商務酒店式公寓上。因為商務酒店式公寓面對的客戶主要是中小型公司。而中小型公司過去都住在辦公樓里辦公，辦公的租金的水平較高，而如果購買商務酒店式公寓的話，大約辦公樓七八年的租金足以買下一百多平米的商務酒店式公寓，這些公司就認為買比租更合算。所以目前酒店式公寓一般都以商務酒店式公寓為主。
商住酒店式公寓
這類物業基本上具有住的功能，但是由於地處繁華商業地段，因此具備了既可居住、又可商住的價值，所以稱之為商住的物業。雖然商住酒店式公寓商務環境還不錯，但卻沒有寫字樓、商務酒店式公寓的那種商務氣氛。商與住混合在一座樓中，辦公環就大打折扣。它只在特定區域記憶體在，其物業功能模糊，辦公、居住混合，環境雜亂。辦公的人經常能聞到鄰居住戶家裡飄出的炒菜味；而住戶則要面對川流不息的陌生面孔。通訊、網路、物業管理、消防、安全、停車等難以讓商、住在這裡的客戶滿意。但由於商住酒店式公寓投入少、成本低、資金回收快、風險相對較低，以中小戶型為主，房款總價不高，使其在市場上具有一定的競爭力，甚至從中低檔寫字樓中搶了一部分市場，這說明商住酒店式公寓受人青睞是有其獨特的背景與生存空間的。新生代酒店式公寓
近期，在北京的房地產市場上又出現了一種集酒店、公寓、寫字樓三類物業於一體的公寓新品種，即“三合一”的新生代酒店式公寓。新生代酒店式公寓比商住更有氛圍比商務更便捷，同時，在同樣品質的環境與氛圍中，新生代酒店式公寓在生活與工作上又比商務酒店式公寓更便捷。在生活上，新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所沒有的精裝修，全套的品牌家具、電器，再加上商務酒店式公寓所沒有的與之相匹配的酒店式高檔、體貼、細緻的服務項目和全天候商務服務，它可以作為老闆或高級員工的日常居住場所，為人們贏得了較多的工作與休息時間。優劣勢
優勢
酒店式公寓主要體現在以下幾個方面：總價低、投資靈活。酒店式公寓一般以小戶型為主，面積一般在50㎡左右，由於總價較低，就有不少投資者受出租回報的吸引，熱力追捧。近兩年來沿海地區酒店式公寓項目銷售一個比一個火爆。 空間分割靈活。由於很多酒店式公寓項目在產品設計時就考慮以辦公為主，所以在空間分割上比傳統的公寓具有更大的靈活性。建築設計的創新和工程技術的全面套用，也給了該類物業更大的發揮空間。因此市場出現了分割自如、大小隨意的項目，小到20-30㎡大到一層樓逾1000㎡。因此，這類項目不僅適合小公司，也適合一些中型公司。 良好的生活和商務環境。眾多酒店式公寓在其廣告中都提出諸如“拎了皮箱就入住”、“全方位家庭保姆式物業管理”等誘人口號。與一般公寓有區別的是，酒店式公寓在提供這些物業、家政服務的渠道上比較暢通，只要你想得到，基本上酒店管理公司都能辦得到。酒店式公寓不僅有商務中心等配套，很多項目還為商務辦公和區內員工提供打字、複印、傳真、票務定購和酒店諮詢等業務。還有些項目通過合作方式引進與商務辦公有關的商業配套，如辦公用品租賃和採購、小型超市、24小時員工餐廳、快遞公司等。
劣勢
從經濟性來講，就產品的供應方來講，每層空間的大分割量增加了小戶型的造價成本，包括重新安裝管道(水、電、煤)、增加消防通道等；就需求方而言，由於戶型不規則，造成使用率較低。從舒適性來說，暗衛出現，影響居住生活的舒適度；在技術指標控制範圍內，開發商選擇利潤最大化的設計原則，於是，在有限空間分割出更多個單元，導致小戶型在設計上對生活實用性的考慮較少，其格局更接近於家庭旅館。從實用性來說，每天上、下班大量人流上、下電梯，等待極不方便。從觀賞性來說，因為窗戶的增加占據更多外牆面，破壞了原本很規則的建築立面。從安全性來說，標準層戶數的增多，造成居住人群參差不齊；如果增加電梯，會對施工造成隱患。從服務性來講，因為容積率的制約，服務配套很難跟上等原因。投資風險特徵
居住功能差
一些改造的小戶型酒店式公寓，戶型單一，無獨立廚房、客廳，缺乏足夠的儲存空間，只具備旅店的暫住功能，雖然在價格上有一些優勢，但從綜合角度考慮，既不適宜日常起居，也會讓投資貶值。成本過高
由於酒店式式公寓的經營也相當非常複雜，所以定位時必須把握準確、條理、便捷的原則。盲目追求奢華，不僅會增加成本，也會與市場脫節。另外，開發商缺乏此類產品開發經驗，卻堅持自己經營，也會為交房後的矛盾留下隱患。得房率低
多數酒店式公寓項目只有60%多的得房率，最多也只有70%左右的得房率，這就在無形之中抬高了其套內實際使用面積的折合單價，降低了其性價比，並直接影響其保值增值功能。酒店物業管理費大於公寓物業管理費。酒店式公寓 怎么投資不賠錢
在高檔物業中，包含一種酒店式服務公寓，它始於1994年，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”。最早源於歐洲，由專門的酒店管理公司進行統一管理，既有酒店的性質又相當於個人的“臨時住宅”。如果想要投資這一類房子，就要全面對它進行了解。
酒店式服務公寓兼具傳統酒店和公寓的長處。它們大多位於成熟商務中心，外國企業和外籍人員聚集流動的地帶，周圍的服務配套設施完善。公寓本身在硬體配套設施上毫不遜色，住戶只兩手空空都可以安心住到裡面；其服務也更家庭化，聘請專業的酒店物業管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，提供普通公寓所沒有的有償商務服務，如進行商務活動所需的列印、傳真等服務。由於它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，並且月租和各種服務費加一起比傳統酒店少得多。因此，備受在京工作的外地與外籍商務人士青睞。
區域價值決定投資價值
買酒店式服務公寓進行投資不能盲目，要選對區域。北京酒店式服務公寓市場經過10餘年的發展已經形成了特色鮮明的區域市場特徵。金融街、CBD及其輻射區域、中關村及麗都商圈是高檔公寓集中的熱點區域。其中CBD及其輻射區域是發展最早、租金最高的地區。該地區租戶大多為外國公司或機構的外籍工作人員，就連其輻射區的高檔酒店公寓也因此而租價上漲，比如在2003年就已經迎來開發熱潮的廣渠門地區，這一地區的項目基本上都是精裝修的房子，像華城和金橋國際公寓。發展潛力最大的區域當數金融街，該地區寫字樓眾多，公寓的商務功能相對較弱，更貼近居住的本質，將會得到本地區商務人士的認同。麗都商圈則是老牌的外銷公寓集散地。
了解投資目標人群
據了解，在京的海外公司高層管理人員，以及在京海外社團和駐華使館的工作人員等，構成了北京酒店式公寓的主要需求群體，一些小型公司也將其作為商住使用。這些企業的中高層領導都有享受租用酒店的權利。他們希望在市中心或交通便捷地區生活，有傳統酒店的硬體配置，相當水準的上門服務，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛圍，又有高檔酒店的良好環境和專業服務。在京外企目前有數千家，從商務局得到的訊息來看，僅2003年1月至11月，本市新批設立外商投資企業的數量已經達到了1234家，這個數字還會繼續攀升。而酒店式服務公寓的數量還遠遠不夠，因此投資這種物業毫無疑問是可以獲益的。
如何投資收益好
怎樣選擇酒店式服務公寓進行投資才能獲得良好收益呢？一看位置。是否具備可持續發展潛力；二看配套。全套生活、商務服務，超市甚至嬰兒託管所都要有。三看物業管理。客戶的去留很大程度上取決於物業管理的質量，提供良好的服務是吸引客房的最直接條件。要有專業的酒店物業管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，比如麗都物業就接管了東方新天地公寓，而國貿酒店物業管理公司最近接管了金橋國際公寓提供全套酒店式服務並全面指導經營管理投資部分戶型；四看完整計畫。每年、每月，甚至每周的租務計畫都應該有；五看推廣。持續、穩定的市場傳播是物業發展的基礎；六看整體經濟的發展態勢。
兩種物業類型可投資
目前北京市場上有兩種酒店式服務公寓可進行投資，一種範圍較寬泛，位於郊區，借旅遊吸引客源；另外一種便是嚴格意義上的酒店式服務公寓。前景的酒店式管理不是很明顯，可能要投資客自己配家具等。比如美妙時光和第一城，就借周邊風景和投資回報作賣點吸引投資客。而嚴格意義上的酒店式服務公寓比如旺座、鼎極·嘉華世紀，都是北京較早出現的能用來投資的酒店式服務公寓。而新近在國貿剛剛結束的春季精品展上，金橋國際公寓推出100套特殊政策的房子，這100套房任何一套，首付15萬元購房，與國貿酒店管理公司簽訂為期15年的租約。此後的15年內即可坐享每年1萬元左右的固定收益，外加每年按照剩餘房款20年按揭計算的月供標準收益，投資者還同時像一般商品房購買者一樣擁有對所購戶型的完全產權。以面積為56平方米的C戶型舉例來說，總價50萬元，最低首付款為14萬元，首付款月回報約為778元，廣渠門地區的平均租價為4500－5000元/月，回報率大概在7%左右，這樣算下來，一套C戶型月回報總計約為3200元。
不過，投資客應當知道，酒店式公寓並非每個購房者的提款機，它像走在鋼絲上的舞者，與股市一樣是高端市場的高風險產品，條件要求極為苛刻，因此要求投資客需要具有準確的投資眼光。可以說，酒店式公寓給投資人多了一種投資選擇，同時也就多了一種風險。因此，作為一個理性的投資者，一定要睜大眼睛，不要輕易把錢投進去，無論有多大的誘惑，在開始時都要把預期得到的投資回報縮小，放大風險。
