由來
賣地財政實際上，土地出讓後，地方政府還能獲取包括建築業、房地產業等營業稅為主的財政預算收入，這些收入全部歸地方支配。僅此兩項就占到地方稅收的近四成。在一些地方，“土地財政”成了名副其實的“第二財政”，有的甚至成了財政收入的主要來源。
利益
附著在土地上的收入，還有名目繁多的費。土地從徵用、出讓到規劃建設等環節，土地管理、房產、財政、水利、交通、人防等部門，都會收取不菲的費用。如果算上以土地作為抵押向銀行貸款，地方政府的實際可支配收入會更多。中國人民大學土地管理系主任葉劍平表示，地方政府手中的土地和政府信用是金融機構看好的優質抵押品。特別是在城市基礎設施投融資上，地方政府獲得的抵押貸款增長較快。據銀監會統計，截至2009年末，地方政府融資平台貸款餘額為7.38萬億元。而賣地收入是還貸的主要來源。
拍賣槌一落，少則幾億元多則幾十億元甚至過百億元的收入就來了，土地整理一下，就能到銀行換取大量貸款，哪個地方能拒絕這種“快錢”的誘惑。而要加大投資力度，做大GDP，彰顯政績，恐怕沒有比圍繞著土地做文章更短的路徑了。正是認識到土地的資本和資產功能，越來越多的地方開始走上了以“經營土地”來“經營城市”、“經營發展”的道路。
危害
賣地財政客觀地說，十幾年來，“土地財政”對緩解地方財力不足、公共品供給融資難，創造就業機會和提升城市化水平等都有很大促進作用，功不可沒。“土地財政”為人詬病，不在於地方政府由此獲得了較為充分的財政收益，而是獲得這一收益的過程不盡合理、公平，以及可能帶來的一系列弊端。
2、“土地財政”所帶來的利益聯接機制，最為人詬病。“存在多年的‘土地財政’，事實上造就了‘征地—賣地—收稅收費—抵押—再征地’的滾動模式，在這一過程中，地方政府、開發商、銀行成為最大的受益者。”中國社科院農村發展研究所研究員王小映坦言。
要維持這一模式，並獲取較高收益，就要壓低補償標準征地，再通過拍賣等方式高價出讓。幾萬元一畝征地，幾百萬甚至上億元賣給開發商，征地與賣地之間的巨額利潤，讓不少地方以各種形式規避上級的規劃管制、計畫控制和審批管理，違規違法用地時有發生，農民“被”上樓現象頻頻上演，權益得不到有效保護，耕地保護也面臨空前壓力。而房地產業是這一模式的下游出口，城市購房者最終為高房價“埋單”。
在這種利益聯結機制下，地方政府不但是征地的大買家、土地出讓的大賣家，還是收支的大賬房。當流動性充裕、房地產市場向好時，地方政府有動力、有能力推升地價和房價；而當樓市出現危機，土地交易冷清時，地方政府的財政平衡壓力就會增大，也能通過構築政策防護牆，扭轉樓市下滑趨勢。2008年，各地紛紛出台緩交土地出讓金等措施扶持開發商，‘救市’風潮席捲南北就是例證。更令人擔憂的是，這種機制像個失去控制的發動機一樣，很難停下來。
國有土地畢竟是一種特殊的公共資源，如果將土地供應目標定位於地方財政的利益最大化，將有悖於其基本屬性，也有悖於國有即為全民所有這一基本屬性。在這種利益聯結機制下，難免產生高價地進而產生高房價，房價不斷上漲，就會導致住房不斷向富裕家庭集中，大多數居民家庭獲得住房的能力減弱、機會減少。政府獲取土地出讓金及其相關收入的目的應是社會公共服務最大化，在缺少必要制度約束情況下，手段往往成了目的，損害了社會公平。
3、“土地財政”還造成資金過度流向房地產領域，不利於最佳化經濟結構。從近幾年情況看，房地產已成為“吸金場”，甚至一些生產服裝、家電的大企業也紛紛轉型做起了開發商。這不是好現象，畢竟，土地的增值是虛擬的，沒有哪個國家可以依靠房地產來實現國富民強。
4、地方政府土地抵押收入的增長，則加大了金融風險。審計署公布的情況表明，審計調查的18個省、16個市和36個縣本級，截至2009年底，政府性債務餘額合計2.79萬億元。從債務餘額與當年可用財力的比率看，有7個省、10個市和14個縣本級超過100%，最高的達364.77%。“這些貸款很大一部分依靠土地出讓收入來償還。當行情看漲、土地出手順利時，政府可以通過豐厚的土地出讓收入歸還銀行貸款，一旦房價大幅下行，土地價值必定下降，薄薄的抵押契約書力量究竟有限，銀行、財政所承擔的風險顯而易見。”葉劍平說。
5、“土地財政”的收取和使用還嚴重透支未來收益。黃小虎說，各用途出讓的土地達40年、70年不等，地方政府在出讓土地時，按照年限累計的地租做了一次性收取並用於當期支出，雖然短時間增加了財政收入，但實質上透支了未來幾十年的收益，勢必損害子孫後代的利益，相當於“寅吃卯糧”。
6、“土地財政”也是不可持續的。一個城市的建設用地總量是有限的，一旦賣完，後續的財政開支就得不到保證。“城市化進程還有20年左右就會達到70%的平穩期，‘土地財政’之路只能是短期選擇，絕非長久之計。”鄒曉雲說。
應對
十二五期間，中央和地方政府在事權的稅權分配會更加合理，搞建設項目、抬高地價增加土地出讓收入等地方政府的短期行為將逐步消除，地方對‘土地財政’的依賴將逐步減小。這兩年財政部代理地方發行債券來彌補地方預算收支差是個好辦法。雖然每年僅2000億元，但是可以置換和替代地方隱性負債，減少其以地生財的衝動。
有專家指出，城市的土地屬於國家所有，自然就應由政府來獲得相應的土地收入，關鍵在於用好這筆錢，規範土地徵收行為，減少整個過程中的不公平、不合理因素。
為加強土地出讓金的管理，2006年，國務院下發了《關於規範國有土地使用權出讓收支管理的通知》，要求將土地出讓收支納入地方預算，但仍有許多地方政府沒有嚴格執行這一政策。2010年4月，審計署公布的情況表明，有11個市的674.81億元土地出讓收入管理不規範，未按規定納入基金預算管理，占徵收總額的20.1%。
2009年底，財政部、國土資源部等五個部委又聯合下發通知，要求地方將土地出讓收入全額繳入地方國庫，支出則通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”管理。
在現行的制度框架內，房產稅也是一個增加地方穩定財源的選擇。不少國家也有“土地財政”，但不是靠賣地，而是靠徵收不動產稅來實現。在房屋持有環節徵稅，既能給政府帶來穩定的財源，也能抑制住宅投機。
只要可以從農民手中低價征地，並向市場高價供地，地方政府就很難放棄對建設用地徵用的壟斷權。從制度層面上解決這個問題，還要加速推進征地制度改革。“縮小征地範圍，提高征地補償標準，規範政府征地行為是征地制度改革大方向。”葉劍平說，國家已提出，除公益事業以外，要減少徵用農民土地，當前，要加快從法律上界定“公共利益”，同時還要打破政府壟斷土地一級市場的格局，推動集體建設用地的流轉，讓地方政府逐步從土地經營者的角色中淡出，成為純粹的管理者，而不是主導者。
在新的歷史條件下，改變“土地財政”的過程，也是貫徹落實科學發展觀的過程。誰能占領未來戰略產業的制高點，誰就能在世界競爭格局中占據優勢。如果我們還在糾結於房地產是不是支柱產業，還在算計著土地出讓等相關收入所帶來的“財務自由”，還在追求著眼前的GDP和顯化的政績，就有可能錯過歷史給予中華民族復興的寶貴機遇。
土地永遠是一種稀缺資源，對於一個城市發展而言，相比起土地出讓所產生的種種“利潤”，安居樂業的百姓和欣欣向榮的企業更為重要。
