撞限房

撞限房是指因房屋土地使用年限到期或即將到期的建築房屋，《物權法》規定住宅建設用地使用權屆滿自動續期，但具體如何續期，目前國家尚未出台相關實施細則，因此，商品房土地使用權到期後該不該補交土地出讓金？這個問題引發巨大爭議，從普通公眾到物權法專家等都對此發表了各自看法，有人認為應當補交費用，有人則認為應當無條件自動續期。對此，法學專家表示，這類房屋如果自住是不受限制的，但要轉讓和出售恐怕就面臨繳納土地出讓金的問題。

背景概述

撞限房

中國從上世紀90年代開始實施城鎮國有土地使用權出讓制度，在這一制度下，絕大多數住宅的土地使用權期限都是70年，然而當時在溫州、深圳、青島等地，為順利推進國有土地使用權出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續，並交納相應的土地出讓金額。因此從2015年開始，20年期限的這批住宅土地使用權到期或即將面臨到期。

儘管20年期限的個案有特殊的歷史原因，但拋開年限的差異性，土地使用權到期後如何後續接應，總該有個說法。《物權法》第149條規定“對於住宅建設用地使用權期間屆滿的，採用自動續期的方式。”而在相關條文釋義中，又明確提出“續期的期限、土地使用費支付的標準和方法，由國務院規定。”可見，在續期問題上，目前尚無具體實施細則，所以令地方執行者摸不著頭腦。

在這一背景下，作為土地使用權制度改革的先行先試者，一些地方只能慢慢嘗試和探索相關續期模式——在土地使用權到期後，補繳地價和自動續期都非免費，都要支付土地使用權出讓金。不同的是，深圳以基準地價的35%計算費用，而溫州和青島是以100%的基準地價來計算。

問題

“撞限房”所帶來的問題，一則讓業主們沒有安全感，擔心有一天被要求補交費用或者被要求拆遷；二則，由於沒有土地使用證，可能貸款不好貸了。這是法律不健全給業主們帶來的麻煩。

如何解決

撞限房

解決“撞限房”問題，在沒有物權法之前，地方政府可以按照地方規定改革和操作，但物權法實施後，地方政府都應該根據法律明確授權來操作。當法律沒有明確授權地方政府對“撞限房”收取土地出讓金，一些土地使用權收費政策就有待商榷，如果操作不當會損害法律公信力和權利人利益。

需要指出的是，《城市房地產管理法》第22條規定的“經批准準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓契約，依照規定支付土地使用權出讓金”，似乎讓補費有了法律依據。但這條規定是關於土地使用權出讓契約，而這個契約是地方政府與開發商的契約，未必能約束購房人，而購房契約中似乎又沒有相關約定。

據報導，溫州部分房屋20年土地使用證到期情況，已引起國土資源部的重視。而一些法律人也希望最高法儘快給出司法解釋。但在一些媒體認為，“撞限房”問題涉及廣大權利人的權益，也關乎物權法威信，應該通過立法完善給出答案，因此，這個法律缺陷只有讓全國人大來彌補，“補丁規定”才能與物權法精神保持一致。