簡介
房地產雖然風險較少，但並不是毫無風險。因自然災害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時都存在。一旦這種可能性轉化為現實性，那將會給房屋所有者帶來經濟損失甚至人員傷亡。因此，為了儘量規避風險、減少經濟損失，購買房地產保險就很有必要。房地產保險的建立或發展，對房地產業的經營和管理提供了保障和支持。房地產商品是一種高價值資產，在設計、建設、銷售、分配和使用的各個環節中一旦遭受意外事故，則損失巨大，但如果參加了房地產保險，這種損失就能降低到最低限度。因為房地產保險將眾多投保人的保險費集中到一起，建立起強大的經濟後備，可以為遭受損失的投保單位提供必要的資金補償，從而為房地產資金的正常運用提供良好的條件，在一定程度上能起到資金融通的作用。因此，房地產保險也是房地產金融的重要內容。
保險內容
第一，保險對象即辦理房屋抵押貸款的房屋所有人；第二，保險財產主要是抵押貸款所購買的房屋；其它因裝修。購置而附屬於房屋的有關財產不屬投保範圍；
第三，保險期限，與貸款期限一致。在抵押期間，如果借款人中斷保險，貸款銀行有權代保，一切費用由借款人負擔；
第四，保險金額及保險費、以所購房屋價格定額確定保險金額，保險費每年計收一次；
第五，被保險人義務；
第六，損失賠償。
品種
目前，在商品房交易過程中，辦理房地產保險已經成為必須的一道手續。我國各保險公司推出的與房地產業相關的保險險種主要有：房屋建築工程保險、房屋保險、個人住房按揭保險、房地產財產保險和房地產責任保險。其中，與個人購房密切相關的是後四項。不僅是在購房時是必須的，而且由於房地產的使用時間一般在60年以上，也是在這個相當長的時間內保障你對房屋的使用權的一種有效措施。房屋保險該保險屬家庭財產保險範疇，主要保障火災、爆炸、雷擊等自然災害和意外事故造成的房屋損失。房屋保險一般由屋主或住戶投保，保險費率為0.1～0.2%，發生損失時，保險公司按房屋的實際價值計算賠償，但以不超過保險金額為限。
個人住房按揭保險近幾年來，一些商業銀行開辦了住房抵押貸款業務，為了保障受押人的利益，保證抵押的房屋在抵押期間若遭受災害事故損失時能得到相應的賠償，各商業銀行都規定辦理“個人住房按揭保險”作為獲得抵押貸款的條件之一。“個人住房按揭保險”與前述的家庭財產保險在保險內容方面無多大區別，它主要通過抵押條款規定了抵押人在保險期內的權利和義務。“個人住房按揭保險”保險期限與貸款期限一致，並要求抵押人在投保時一次性繳清保險費。
自購公房保險是對居民因房改從而購買原租住的公房的險種。兩種保險的責任相同，因自然災害而造成的保險財產損毀以及為防止災害蔓延或因搶救、保護等必要措施而造成的保險財產的損失。所保的財產只能是房屋及其附屬設備和室內裝修材料等財產，保險期一般為一年，可續保，保險費由雙方按規定約定。
房地產的風險主要來自於財產。責任，人身等方面，因此房地產保險的種類主要包括這些方面的內容，在我國，房地產保險品種較多，一般投資大眾或工薪階層關心的與住房有關的保險有：
1.房地產財產保險。它屬於財產保險的一種。投保人可以是團體、法人、自然人等，與居民有關的主要是商品住宅保險和自購公有住房保險。
2.房地產責任保險，在這裡主要強調房屋所有人。出租人和承租人的責任保險，一般稱為房地產公眾責任保險。它主要承保在房屋使用過程中產生的賠償責任。
3.房地產人身保險，主要是指房屋被保險人遭受因房屋造成的意外傷害而死亡或永久致殘，由保險人支付保險金額的險種。
4.貸款抵押房屋保險，它屬於房地產融資保險的一種，是為了保障貸款資金安全而由借款人作相關投保的一種房地產保險。
組成要素
房地產保險的組成要素即是房地產保險運行的必備條件， 要有：（一）建立保險基金
保險基金的建立是保險人履行賠償義務的重要物質基礎，是房地產保險業務經營的必要條件。房地產保險基金是房地產保險公司向投保人收取的保險費，或稱保險付款的總和，是專為應付意外事故的損失而作經濟補償之用的特殊資金。保險費的確定主要根據房地產的保險金額、保險費率及保險期限。
（二）房地產投保人
房地產投保人是指對保險房地產具有保險利益，與保險人訂立保險契約，並交納保險費的人，可以是法人，也可以是公民自然人。房地產投保人必須是被保險房地產的所有人或經營管理人，或者是對保險房地產有利害關係的人。 房地產投保人具有以下義務：
按期如數交納保險費； 被保險房地產一旦出險，如實向保險人報告發生危險的情況； 在房地產保險中，投保人應當及時維護被保險房地產的安全，並接受保險人對房地產安全的監督和合理建議，切實做好安全防災工作； 房地產保險範圍內事故發生後，投保人應及時通知保險人； 投保人當事故發生時，應積極採取措施，以防止損失的擴大； 如果投保人將房地產出售或轉讓給第三人,當保險責任範圍內的自然災害和不幸事故發生而造成經濟損失時，如按契約規定，需要通知保險人的，應及時通知。 投保人有權按保險契約向保險人索賠，獲得約定的保險賠償。
（三）房地產保險人
房地產保險人即是與房地產投保人訂立保險契約，收取保險費和在房地產出險後負責賠償的人，如保險公司。房地產保險公司以及承辦保險業務的銀行等金融機構。
保險人的義務是：
在約定的保險事故發生後，承擔賠償責任，支付按照契約規定並進行調查後審定的損失費，叫做保險賠償，又稱理賠； 當保險事故發生後，保險人應該立即履行 對投保人承擔的義務，查勘現場，並根據損失的實際情況，核算 確定經濟補償金額予以賠償； 積極開展保險房地產的防損工作，及時檢查房地產可能發生的危險隱患，予以消除。
保險人的權利有：
按照契約收取保險費，這是保險人最基本的權利； 保險人有要求房地產投保人按契約履行義務的權利； 有適當靈活使用保險金的權利。
（四）房地產保險的可保風險
在房地產經營的各個環節，不可避免地存在諸多風險，會引起巨大損失，保險是減少風險的一種有效手段，但並不是所有風險都可以通過購買保險方式轉嫁給投保人。保險人承保的風險是有一定條件和一定範圍的，房地產保險的可保風險條件有以下幾點：
1.風險必須是偶然的 指風險導致的損失具有不確定性，既有發生的可能性，又不是必然發生的。就某一具體的保險標的物而言，什麼時候發生損失，以及發生損失後損失的程度，人們都無法事先預知。
2.風險導致的損失必須是意外的意料之中的損失是不能保險的，如房屋折舊，另外，被保險 人故意行為造成的損失也是不予承保的，如被保險人故意或唆使他人縱火。
3.風險屬於純粹風險，而不是投機風險投機風險是指那些風險發生的後果既有損失機會又有獲利可能的風險，如房地產經營本身既有賺錢也有虧損的可能，房地產市場價格波動，也會使有的人虧本或獲利；純粹風險是指那些只有損失的機會而無獲利可能的風險，如房屋遭受火災、水災等。 保險承保的風險必須是純粹風險。
4.風險必須是大量的同類標的物均有遭受同類風險損失的 可能性 大數法則是保險賴以建立的數理基礎，大量同類風險的發生，才可能使保險費率制定建立在可靠的數理統計基礎上，也就 是說，風險具有巨觀的確定性與微觀上的不確定性。
5.風險損失必須是能以貨幣衡量的，具有較大損失的可能性 保險本身實際上是經濟上的風險轉移行為，不能明顯地表現為經濟損失的風險，不能以貨幣衡量的風險，造成損失輕微的風險，是無法承保和投保的。房地產風險種類眾多，但只有符合以上條件的特定的。可保的風險才能以保險責任的形式，反映在各種保險的條款之中，保險人只對保險責任範圍內的風險事故或約定事件所遭受的損失負責。
（五）房地產保險契約
房地產保險契約又稱保險單。保險契約，是保險雙方當事人之間訂立的明確雙方權利和義務的協定，屬於經濟契約的一種。 它的主要內容包括：
1.保險標的及金額。保險標的是指保險載明的特定的投保對象，它是確定保險關係和保險責任的依據；保險標的金額即保險金額，是指當事人約定在保險事故發生後，保險人負責賠償的最高限額，它既是保險人賠付的依據，又是計算保險費的基礎，一般是通過對保險房地產的估價確定的。房地產投保當時的實際價值就是保險價值，保險人和投保人在保險價值內，根據投保人對該標的物存在的利益程度和保障願望，確定保險金額，作為保險保障的最高限額。比如，一幢價值100萬元的別墅，如投保100萬元，則是足額投保，如投保50萬元則是部分投保，假設在一次火災中別墅損失80%，則前者可獲賠80萬元（100萬元×80%），後者獲賠40 萬元（50萬元×80%）。在保險契約中，對於保險標的的有關事項，如位置。結構。構造、面積等，必須按契約要求詳細填寫。
2.保險費。保險費是房地產投保人為請求保險人對其保險的物業及利益 承擔保險風險而支付的與保險責任大小相適應的價金。房地產保險費一般以千元為單位，即每千元房屋保險金額交納若干元保險 費，它根據具體的保險範圍。保險責任以及險種來確定。如一套價值50萬元的商品房全額投保，保險費為 元/千元調年，則1年應交保險費500000×l元/千元調年=500元。另外，也可採取保險儲金形式來交納保險費，即在投保時存一筆儲金，保險期 滿，保險公司只退還儲金的本金，相當於以儲金的利息作保險費。
3.保險責任。保險人所承擔的風險項目在房地產保險契約中稱為保險責任，或叫責任條款。責任條款列明保險人承擔的風險種類，叫保險風險。保險標的因保險風險而遭損害，叫保險事故或保險事件。保險責任就是當保險事故發生時，根據保險房地產的損害程度，保險人在保險金額限度內應負的經濟賠償責任。
4.保險期限。指房地產保險契約的成立和終止時間，保險契約從生效到終止日的期間。在這一期間內發生的保險事故，保險人負經濟責任。為了確保保險契約的效力，投保人和保險人雙方在訂立房地產保險契約時，必須對期限達成協定，在房地產保險契約中載明。房地產保險期限一般以一年為期，但也有長期和短期保單。
5.違約責任。房地產保險在契約中明確規定違約責任是相當重要的。因為房地產保險契約是最大誠信契約，雙方當事人任何一方不履行義務的行為，都會造成種種不利後果，所以房地產保險契約應把違約責任列入。房地產保險契約的訂立一般先由投保人到保險公司提出申請，填寫投保單，交清保險費，然後由保險公司發給保險單或保險憑證，這時保險契約即告成立。
存在問題
為什麼房地產保險市場沒有活躍起來，其主要原因是在實際操作過程中普遍存在著以下問題，阻礙了住房抵押貸款保險的健康發展。1、險種匱乏
保障範圍不夠大一般而言，根據貸款買房過程中存在的不同風險因素，個人貸款購房業務至少需要三類風險保障：一是抵押住房的財產保險，主要保障房產遭受意外事故和自然災害毀損的風險;二是貸款者的定期信用人壽保險，主要是在還貸期內貸款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下，保證銀行能安全收回貸款，貸款者的家人能繼續居住;三是抵押貸款購房履約保證保險，主要是在當被擔保人因為死亡、失業等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償余債，同時行使追償權，從抵押物中得到補償或向投保人追回賠款。
以上三類險種特點各異，各保其險，共同組成一個完整的風險保障體系，作為一個成熟的住房保險市場可以說缺一不可。然而目前國內住房按揭保險市場上卻只有抵押房屋財產保險一個險種，缺乏其它兩類險種，因此保障範圍不夠大。
2、保費昂貴，設計不合理
主要表現在：一、保險金額過度，即不是以抵押房屋建築價格或是消費者貸款金額的多少來確定投保金額標準;二、保險期限過度，即要求住房財產保險的期限與貸款期限相同;三、保險費率過度，即住房按揭保險在出險率極低的情況下卻一直維持著較高的費率水平。
3、受益人不合理
由消費者繳納保費的保險受益人必須填銀行為受益人，否則不予貸款。
根據個人住房按揭保險的條款，一旦發生保險賠償，銀行將是第一受益人，而貸款買房者是第二受益人。也就是說，購買保險者居然不是保險的最大受益者。如果在貸款初期房屋發生事故，保險公司的賠款將首先賠付給銀行，而投保人卻只能作為第二受益人享受剩餘的保險權益。另外，銀行憑藉其壟斷地位對老百姓實行了“毫無彈性的強制保險”，並制訂了高昂的保險費率，而自己只承擔“接近於零的理賠風險”，顯然是不合理的。
4、銀行和保險公司相關環節運作不規範
按照保險法規定，固定資產是不能重複投保的。對於房產實際交付使用之前這一段時間的保費，人民銀行明文規定應予退款。但普通投保人不可能人人都熟知保險條款，銀行和保險公司存在著該退不退的問題。
5、保費繳納方式不合理在保費交納上
6、保險標的劃分不合理
房產從價格構成來看，應劃分為兩部分：一部分是建築物，另一部分是以及附屬的地段、朝向、樓層等因素。因此，在計算投保人應當繳納的保險費時，應當以房屋的建築成本為基數。由於建築成本中還包括了配套設施的費用，因此，如果配套設施也遭受承保範圍內的損失，相應的修復費用也應由保險公司賠付。但是，在目前的房屋貸款保險中還沒有這樣的劃分。
7、壟斷操作，強制購買保險
作為向銀行貸款購房的消費者，貸款人有權選擇是否要購買住房按揭保險，也有權選擇投保的保險公司和保費的支付方式，但在實際操作中，銀行一般採取強制購買保險和指定保險公司的手段。首先，在貸款時，消費者必須按照銀行的要求為房屋購買一份保險，否則就無法得到貸款，住房保險成了“毫無彈性的強制搭配商品”。其次，在購買保險時，銀行和保險公司往往實行“聯姻”，在購買貸款保險時通常由銀行指定一家保險公司。因此消費者根本無法自由選擇保險公司，只能按照銀行的意願投保。
