定義
商品房限購令是政府出台的控制百姓投資房地產的一種政策。主要是限制百姓購買二套住房和投資者炒房，目的是控制日益高漲的房價。概述
商品房限購令是政府出台的控制百姓投資房地產的一種政策。繼北京市在（國發 2010 10號檔案）印發後出台了樓市新政以後，我國很多城市開始出台商品房限購令，用來控制房價的日益高漲。河南科技報社文獻部主任張員啟是最早提出國家對商品房限購的專家學者，他在2010年1月7日在《求是》官方網站發表《用社會主義核心價值觀破解房價難題》一文，明確建議要對商品房實行限購政策。
各地商品房限購令
北京樓市新政(部分)
●嚴格執行國發[2010]10號檔案關於首套及二套住房貸款首付款比例和貸款利率的要求。(購買首套自住房且套型建築面積在90平米以上的家庭，首付款比例不得低於30%；對貸款購買第二套住房的家庭，首付款不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。)●要求商業銀行根據風險狀況，暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發放貸款。
●採取臨時性措施限定新購房套數。規定自本通知發布之日起，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。
●個人售房在計徵稅款時，納稅人不能提供原購房價款相關憑證和其他完整準確稅費憑證的，稅務部門可通過住房城鄉建設部門查詢相關信息資料，或者按照相關法律法規規定確定徵收方式和應徵稅款。?
廣州市商品房限購令
廣州市國土房管局於10月15日上午正式公布廣州“限購令”。在廣州公布的二次樓市調控4大措施中，戶籍家庭和常住非戶籍家庭只能限購一套新房，二套房貸首付不低於5成，三套房及以上房貸全面停貸，住房公積金同步實行差別化信貸政策。廣州市國土房管局副局長黃文波說在發布會上說，根據我們廣州市房地產近期運行的態勢，以及國務院國家五部委房產巨觀調控政策，為了鞏固房地產調控的成果，堅決遏制房價過快上漲，我們聯合人民銀行、省銀監局以及地稅實行了關於貫徹住建部等部位巨觀調控政策促進我市房地產市場持續健康發展的意見，將有關的意見向媒體公布，其中內容包括四個方面：
一是堅決遏制不合理的住房需求，堅決限制炒房。
主要的措施有第一是戶籍家庭和常住的非戶籍家庭，家庭成員包括夫妻雙方和子女，常住就是提供在本市一年以上的納稅證明和社保證明，常住的非戶籍只能購買一套商品住宅，第二非常住的外地家庭不可以在本市購買商品住房，第三未滿18歲的人士不能單獨購買商品住房；第四境外機構和個人住房嚴格按照住建部等部門2006年171號文有關的政策執行，廣州市城區、直轄區。
二是嚴格貫徹國家差別化住房信貸政策。
各商業銀行對第二套放房貸首付比例不得低於5成，貸款利率不得低於基礎利率的1.1倍；禁止在全額房貸前追加貸款；住房公積金同步實行差別化的政策，對購買經濟適用房和90平方米以下的首套商品住房首付比例可為2成，首次購房但是建築面積超過90平方米以上首付比例為3成，第二套房貸的首付比例不低於5成，第三套以及以上房貸全面停貸。
三是差別化的稅收政策實行房地產調控。
嚴格執行廣州市地方稅務局關於調整我市增值稅預征率的公告，實行差別化的土地增值稅，對經濟適用住房不預征普通商品房按照2%的稅率預征，對帳房過快的樓盤，市地稅局會同國土局密切關注，進行輕鬆和稽查。
四是擴大住房保障力度。
在完成困難家庭保障住房後，將逐步擴大住房保障面，多渠道加快加大公共租賃房的建設，妥善解決夾心階層的住房困難的問題。這是我們這次聯合市部委制訂的廣州市貫徹國務院以及國務院五部委房地產巨觀調控的實施意見。
公積金三套房貸全停
此前，外界盛傳的公積金第三套及以上房貸全面暫停也成為定論。在廣州版新政中，對於限貸方面，各商業銀行嚴格執行差別化住房信貸政策，對第2套房貸首付比例不得低於5成，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；第3套及以上房貸全面停貸。同時，禁止各商業銀行發放消費性、浮動型住房貸款和不指明用途的住房抵押貸款，且全額還款前追加貸款。
而有專家認為，本輪穗版新政限外僅限制套數，而其中關於公積金房貸措施，對市場的影響會比較大。
廣州版新政除了在限購、房貸收緊措施外，同時加強土地增值稅的增收和保障房的建設。據悉，對普通商品住房按2%的稅率預征，對非普通商品住房按3%的稅率預征，對別墅按4%的稅率預征。?
鄭州限購令
?2011年5日，鄭州市房管局通報鄭州市政府《關於進一步貫徹落實房地產市場巨觀調控政策的通知》和房管局《關於本市及非本市戶籍居民家庭在我市限購商品住房的通知》，宣布從6日起鄭州市開始實施“限購令”。即自2011年1月6日起，在鄭州市建成區內對人口過密區域（人口過密區域暫定為農業路以南、桐柏路以東、航海路以北、未來路以西區域，未來路與農業路未交界處以中州大道為界）和其他區域實施差異化的限購政策。 按照這一規定，無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭暫停在人口過密區域購房，只能在其他區域新購1套商品住房。能提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭在人口過密區域或其他區域暫定只能新購1套商品住房。本市戶籍居民家庭在人口過密區域暫定只能新購1套商品住房。限購城市已經翻番
早在去年4月，“國十條”就曾經提出過商品房限購的問題，當時只有北京回響；9月底，決策層再次強調部分房價上漲過快的城市要採取一定的限購措施，隨後又有15個城市開始限購；今年1月以來，又有7個城市加入限購陣營。根據1月26日國務院常務會議的最新要求，“各直轄市、計畫單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施”。
京、津、滬、渝4個直轄市，大連、寧波、廈門、青島、深圳5個計畫單列市，再加上27個省會城市，明確將要實行限購的城市就已經達到了36個。與此前提出的制定和執行限購政策的城市範圍相比，此次要求制定和執行限購措施的城市基本上包括了房地產市場上所有的所謂“一、二線城市”，部分三線、四線城市也被納入到限購政策的行列當中。根據北京中原三級市場研究部的估計，按照新的政策要求，從目前市場的情況來看，在全國範圍內施行限購政策的城市很可能將達到60個，幾乎是現在施行限購城市數量的兩倍。
在制定和執行限購政策的城市範圍進一步擴大的同時，限購政策的嚴厲程度也進一步提高。政策明確提出對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。
這就意味著，已經出台限購令的20多個城市很可能將重新調整限購的口徑，因為除深圳外，大部分已經出台限購政策的城市都規定居民還可新購一套住房。
商品房限購令的影響範圍
部分炒房者暫放棄購房
北京樓市新政剛剛推出，記者昨日走訪崇文區、朝陽區多家售樓處，門庭冷落。一售樓經理稱，新政出台後，房地產商和購房者都在觀望。?房地產商推遲開盤
昨日下午，朝陽區芳園南街4名麥田地產的銷售人員坐在石台子上閒聊。尹小姐指著門前空著的車位說：“都沒有什麼人，往常絕不會這樣。”銷售經理吳先生說，去年五一正是房價上升期，今年卻如此冷清。吳先生稱，最近北京推出很多房地產政策，周圍有一房產商，原定於五月份開盤的期房推遲。
位於朝陽公園西路的某小區銷售經理稱，樓市新政不會影響到高檔小區。雖然新政規定一個家庭只能買一套商品房，但有錢人可以通過成年子女買房。該銷售經理表示，新政還需等上兩三個月才能顯現出來效果。他個人認為，房地產商有大量的資金，可以推遲開盤。北京的房價不會下降，增速會減緩。部分地區二手房價格可能略微下降。
昨日，城鐵回龍觀站附近一新開樓盤售樓處，近百購房者正在大廳內選房。“肯定有人因為新政策放棄購房。”工作人員稱，售樓人員已電話通知此前搖號的客戶新政內容，有部分炒房者放棄購房。在接下來的認購階段，購房者需填寫《家庭成員情況申報表》，由上級部門審核。?
新推預售房一周成交一套
2010年4月17日，國務院公布樓市新政。據了解，4月19日以來，北京共有8個項目推出新的預售房，共2377套新房上市預售，截至4月27日僅成交1套。?長期執行會扭曲市場
相比之前北京等區域執行的限購政策，“國八條”中有關限購的要求更加嚴格。新的限購政策不僅針對新購住房，同樣嚴查存量住房，如果嚴格執行的話，市場需求將被有效遏制。楊紅旭表示，在此嚴厲行政干預之下，整體而言，2011年全國樓市降溫情況將明顯大於2010年，70個城市房價指數很可能將於二季度出現同比負增長，年內多個月份房價會出現環比負增長。部分房價偏高的一、二線城市，房價將出現一定幅度的下跌。
北京中原三級市場研究部研究總監張大偉以北京為例介紹，目前北京樓市有40%左右的購房者是外地人，而其中10%左右的人是原來有房產，現在需要改善或是投資的。外地人已有一套不得再買的政策很可能影響目前市場上10%左右的購房人群。另外對本地人嚴查存量的約束也將影響10%左右的購房者，預計市場將最少減少20%的購買力。
限購政策對於短時間內給樓市降溫，穩住高企的房價無疑具有立竿見影的效果。不過如此直接的市場干預同樣也會帶來一定的副作用。
“而在各地落實細則之前，不排除會出現部分城市的搶購潮。”張大偉表示。除此之外，新的政策進一步加大了對已有存量住房的監測，部分人群，尤其是非本地戶籍人群改善性購房的需求將被嚴格控制。
另外，也有一些人擔心，限購可能導致需求的進一步積壓，為樓市的報復性反彈埋下隱患。
何時取消商品房限購令
?“作為一個特定時期的特殊手段，限購政策的實行短期內在調節市場、抑制投機購房方面肯定會有明顯的效果。”北京大學房地產研究所所長陳國強說，“但這並非長久之計，如果長期實行，肯定會扭曲市場關係。”因此，在限購政策執行的同時，必須加快保障性住房的建設，增加商品房和保障性住房的供給，使限購政策在退出時，樓市能夠軟著陸。楊紅旭表示，無論是中央還是地方，其實都清楚地知道限購政策這種直接干預市場的調控方式只能是一種中短期政策。何時退出，主要取決於調控的目標和效果是否能夠達到預期。
事實上，限制投資、投機性購房，加快保障性住房的建設，目前已經成為房地產調控的一種長期性政策指向。在這種政策指向下，限購政策的強勢推出與其說是一種給樓市降溫的權宜之計，更大程度上講，其實是在為深層次的房地產調控爭取時間。一方面通過限購和限貸，減少市場上的投資、投機性需求，做減法；另一方面，增加保障性住房和普通商品房的供應，做加法。只有二者同時推進，才能逐漸將市場關係捋順。
張大偉表示，限購及限貸等政策在2010年起到了抑制價格過快上漲的作用。但是因為需求的基數比較大，實際市場成交依然居高不下。在2011年只有繼續落實調控措施，利用限購等政策獲得增加供應的時間，對投資、投機需求繼續實施減法。同時，在2011年還必須增加住房有效供給，且保持土地供應平穩。在加減法的配合下，2011年的調控力度才能繼續保持。
