簡介
十五細則房地產業是中國新的發展階段的一個重要支柱產業。引導和促進房地產業持續穩定健康發展，有利於保持國民經濟的平穩較快增長，有利於滿足廣大民眾的基本住房消費需求，有利於實現全面建設小康社會的目標。當前，要針對房地產業發展中存在的問題，進一步加強市場引導和調控。要按照科學發展觀的要求，堅持落實和完善政策，調整住房結構，引導合理消費；堅持深化改革，標本兼治，加強法治，規範秩序；堅持突出重
十五細則針對房地產業發展中存在的問題，為進一步加強市場引導和調控，建設部、發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、統計局、銀監會聯合制定的《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，已經國務院同意，國務院辦公廳近日轉發這一《意見》，要求各地區、各部門認真貫徹執行。
《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》中指出，要按照科學發展觀的要求，堅持落實和完善政策，調整住房結構，引導合理消費；堅持深化改革，標本兼治，加強法治，規範秩序；堅持突出重點，分類指導，區別對待。各地區、特別是城市人民政府要切實負起責任，把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發展工作的目標責任制，促進房地產業健康發展。國務院有關部門要組成聯合檢查組，對各地2005年以來落實中央關於房地產市場調控政策的情況進行一次集中檢查。對巨觀調控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結構性矛盾突出、拆遷問題較多的城市，要予以通報批評，並限期整改。
內容
十五細則（一）制定和實施住房建設規劃。要重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設規劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標，並納入當地“十一五”發展規劃和近期建設規劃。各級城市住房建設規劃要在2006年9月底前向社會公布。直轄市、計畫單列市、省會城市人民政府要將住房建設規劃報建設部備案；其他城市住房建設規劃報省級建設主管部門備案。各級建設（規劃）主管部門要會同監察機關加強規劃效能監察，督促各地予以落實。
（二）明確新建住房結構比例。“十一五”時期，要重點發展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上。直轄市、計畫單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批准。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整。
二、進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用
（三）調整住房轉讓環節營業稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免徵營業稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。稅務部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。
（四）嚴格房地產開發信貸條件。為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35％等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。對閒置土地和空置商品房較多的開發企業，商業銀行要按照審慎經營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。
（五）有區別地適度調整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低於30％。考慮到中低收入民眾的住房需求，對購買自住住房且套型建築面積90平方米以下的仍執行首付款比例20％的規定。
（六）保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。各級城市人民政府要編制年度用地計畫，科學確定房地產開發土地供應規模。要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低於居住用地供應總量的70％；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，採取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。
（七）加大對閒置土地的處置力度。
土地、規劃等有關部門要加強對房地產開發用地的監管。對超出契約約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高徵收土地閒置費，並責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按照契約約定日期動工建設，但開發建設面積不足1／3或已投資額不足1／4，且未經批准中止開發建設連續滿1年的，按閒置土地處置。
三、合理控制城市房屋拆遷規模和進度
（八）嚴格控制被動性住房需求。各地要按照《國務院辦公廳關於控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》的要求，加強拆遷計畫管理，合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規模原則上控制在2005年的水平以內。要量力而行，嚴禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷，不得損害民眾合法利益。
四、進一步整頓和規範房地產市場秩序
（九）加強房地產開發建設全過程監管。對已經規劃許可仍未開工的項目，要重新進行規劃審查。對不符合規劃控制性要求，尤其是套型結構超過規定的項目，不得核發規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。對擅自改變設計、變更項目、超出規定建設的住房要依法予以處理直至沒收。
（十）切實整治房地產交易環節違法違規行為。房地產、工商行政主管部門要依法查處契約欺詐等違法違規交易行為，對不符合條件擅自預售商品房的，責令停止並依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產企業，要加大整治查處力度，情節惡劣、性質嚴重的，依法依規給予經濟處罰，直至吊銷營業執照，並追究有關負責人的責任。
五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難
（十一）加快城鎮廉租住房制度建設。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，併合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓淨收益的一定比例用於廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規模的廉租住房開工建設。
（十二）規範發展經濟適用住房。各地要繼續抓好經濟適用住房建設，進一步完善經濟適用住房制度，解決建設和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴格執行經濟適用住房管理的各項政策，加大監管力度，制止違規購買、謀取不正當利益的行為。嚴格規範集資合作建房，制止部分單位利用職權以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規行為。
（十三）積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。
六、完善房地產統計和信息披露制度（十四）建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調查，全面掌握當地住房總量、結構、居住條件、消費特徵等信息，建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度，增強房地產市場信息透明度。要完善市場監測分析工作機制，統計和房地產主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地發布市場供求信息。
（十五）堅持正確的輿論導向。要加強對房地產市場調控政策的宣傳，客觀、公正報導房地產市場情況，引導廣大民眾樹立正確的住房消費觀念。
四個後果
十五細則在中央大量發展普通商品住房的政策指導下，城市化進程會加快，從而帶動大量衛星城市的開發。為了減緩拆遷引起的被動型需求，城市中心區改造步伐會減緩；另外近郊住房主要是滿足“改善型”需求，而政策中界定僅為30%；而“遠郊”正是解決政策中所界定的所謂70%部分。現在國家把重點放在了解決“和諧”上，即解決大量中低層百姓安居問題，從而帶來的遠郊住宅開發，造就大量衛星城鎮的發展。
造成新一輪的結構不合理
注意到該細則對於以90平米為界把供應結構以“三七”開來劃分，擔心這恐怕會造成新一輪的住宅結構不合理。
以寧波為例，可以說投資型購房就已經極少，基本都是自住型需求。在自住需求這塊，基本就是所謂90平米以下首次置業和130平米以上的改善型需求，而上半年寧波房地產的現狀也正是這“兩頭”的房源賣得最好。但這兩者的比例應該是多少？是不是就是“三七”開？依照財富“二八”理論的原理，像寧波這樣的城市，假使也按“三七”開來劃分社會人群和財富的話，那么70%的人可能只有30%的財富，有占總量70%的住房需要；而另外30%的人具有70%的財富。先分析70%的群體，這裡面底端的人可能還屬於需要政府通過非市場手段解決住房，或者說只有住房需要而不是需求，假使這部分是30%，則剩下占總量40%的人有實際購買力，這40%的人用不到30%的購買力來消化政策所規定70%的90平米以下的房子？這恐怕就會帶來新一輪住房結構不平衡。
真正缺房的人有可能還是買不起或買不到
“細則”對於90平米以上的住房提高首付至30%等措施，實際上對有較大購買力的改善型需求來說影響不大，真正影響的反而是經濟實力較弱的購房者，所以該政策也沒有解決另一部分屬於“買不起”房的人的住房需要，這應該通過增加收入或建立經濟適用房或廉租房綠色通道來解決的。
未來“真實的房價”還是下不來
綜合多方面因素，預計該政策執行的結果並不能抑制房價，還有可能反而拉動了房價的上漲。但因為中央政府的態度比較堅決，在近期內各地方政府的要務可能都是通過各種方式使統計意義上的房價穩定或出現下跌，尤其是近期社會反映比較大、受到點名的一些中心城市房價會有明顯的變化。但因為上面分析的一些原因，會導致普遍真正意義上的房價還是下不來。
特別是對於90平方米以上的那部分房子，肯定會漲，因為有大量實實在在需要改善住房的需求存在，但由於供應的有限，供需出現不平衡。就目前寧波市場上來看，170平方米左右的大戶型房子賣得相當不錯，這就說明至少寧波改善型需求量很大。
