電梯管理
電梯是一種具有高技術含量的專用設備，電梯的正常運行與人們的生活質量緊密相連。電梯管理更顯重要，電梯管理包括電梯的運行管理、設備管理、安全管理與經營管理。
電梯管理組織
物業管理企業應設定專門組織機構（電梯管理科或組）對所管電梯的運行、維修進行集中專業化管理，有利於提高服務水平和經營效益。
電梯運行管理內容
電梯運行管理的內容主要有：（1）制定合理的運行制度；（2）制定服務規範。
電梯運行制度建立的原則
電梯運行制度建立的原則主要有兩點：（l）保證為全體業主（使用者）服務好；（2）根據樓房的類型、客流量、服務對象的不同，在服務好的同時要本著節約的原則。
電梯運行制度的類型
24小時電梯連續運行制度可分為以下幾種類型；（I）單梯。24小時運行，夜間值班（即司機不在轎廂內，在值班室隨叫隨到或預約開梯）運行。（2）並列雙梯和高通道的雙梯。按設計客流量應為雙梯同時運行。但可執行1部24小時制，1部18小時制，即夜間只設1部電梯值班運行，保證全天任何時間都有電梯運行。（3）三梯有通道電梯；執行1部24小時，2部18小時制，白天3部電梯同時運行，夜間只有l部值班運行。
運行報表制度
為掌握電梯運行狀況，保證電梯安全運行，搞好經營，應建立填寫運行記錄與報表制度。
電梯運行記錄
該表格是對電梯運行情況的記錄，由司機每天填寫，一式二聯。
電梯報修單
電梯報修單指電梯需要零修而填寫的協單，也是對零修情況的記錄，由維修工隅，報修人（司機）簽字驗收，一式三聯。
電梯運行月報表
是電梯每個月運行情況的報表，是考核本單位（或每部）電梯運行率、故障率指標的依據。月報表由統計員填報。
電梯設備年報表
是電梯設備一年運行情況的報表，它主要反映單位電梯的年保存量、類型、增減情況，是考核本單位電梯運行情況的依據，也為領導決策維修等級、保養管理提供依據。
電梯事故月報表
是每個月對電梯運行中所出現的事故進行統計的表格。
設備管理
為了保證電梯的設備良好，提供優質服務，必須重視對電梯設備進行規範管理，其設備管理的主要內容有：電梯的接管驗收，維修管理和技術檔案資料管理。
接管驗收的重要性
驗收工作是由設備安裝轉人使用的一個重要過程，把住這一關，對日後的管理和使用有著重要意義，因此每部電梯都應個別進行驗收。
接管驗收程式
接管驗收程式通常分為兩個階段：第一次驗收為初驗，對發現的問題應商定解決意見並確定復驗時間；第二次驗收為復驗，復驗不合格的應限定解決期限。對設備的缺陸及不影響使用的問題，可作為遺留問題與建設單位簽訂協定保修或賠償。
驗收標準及規定
驗收的具體技術標準按國家的現行規範、標準執行。主要技術規範如下：（1）安裝質量機械部分應符合TJ231（四）一78《機械設備安裝工程施工及驗收規範；（2）電氣部分應符合GBJ232-82《電氣裝置安裝工程施工驗收規範》有關規定；（3）產品製造質量應符合GB7588-87《電梯製造與安裝安全規範》中的規定沃的建築部分應符合JB1435一74電梯及其井道機房型式，基本參數與尺寸》的規定。
驗收申的重點檢查部位與基本要求
為了保證電梯設備的質量，驗收檢查時，應注意以下重點部位：（1）曳引機運行平穩、振動與噪聲不超標、油箱元滲漏。（2）軌道的軌距與垂直度偏差不超標；（3）鋼絲繩張力應均衡不姐標刊的轎廂運行平穩平層準確，開門噪聲不超標；（5）各部位安全裝置、最主要的是門鎖、限速器、限位與極限開關需動作靈敏準確可靠；（6）電氣裝置接地良好、絕緣合格；（7）機房高度、頂層高度與底坑深度符合標準等等。
維修管理
電梯是一種使用相當頻繁的設備，在運行過程中，其主機與各零件都在發生不同程度的自然損耗。因此，經過一段時間的運行，必須要進行維修保養，減少損耗，提高可靠性，延長電梯使用壽命，節約資金。
維修管理的要求
電梯的維修管理要想正常有序地進行，必須制定有關規定與要求：（1）配備合格的維修人員，具有上崗證；（2）制定電梯的保養維修規程、保養維修計畫；（3）定時巡查，以便及時發現故障並維修；（4）注意門匙的管理，防止發生人為破壞。
電梯零修
電梯零修是指日常維修保養，其中包括排除故障的急修和定時的學規保養。常規保養分為周保養、半年保養和一年保養三種。
周保養 電梯周保養是指電梯每周一次，每次不少於4小時。
半年保養 電梯每半年保養一次，每次不少於1小時。側重於重點部位的保養。
一年保養 電梯每年保養一次，每次不少於16/ll時。為較全面的檢查和保養。
電梯中修
電梯中修指電梯運行較長時間後進行全面檢修保養，周期一般定為3年。但第2個周期為大修周期，如需要大修，則可免去中修。
電梯大修
電梯大修是指在中修後繼續運行三年時間，因設備磨損嚴重需更換主機和較多的機電配套件，以恢復設備原有性能而進行的全面徹底地維修。
電梯專項修理
電梯專項修理通常指不到中修、大修周期，又超過零修範圍的某些需要及時修理的項目，如較大的設備故障或事故造成的損壞，稱專項修理。
電梯更新改造
電梯連續運行15年以上，如主機和其他配套件磨損耗蝕嚴重，不能恢復又無法更換（舊型號已淘汰）時，就需要進行更新或改造。
電梯維修工程的審批
除零修外，中修、大修與改造更新列為電梯維修工程。電梯應每年進行一次全面普查，從而制定大修、中修，改造更新計畫。經上級物業管理部門批准實施。工程結束後，植技術檢驗部門驗收合格，方可投入使用。
電梯維修隊伍的素質要求
電梯是集機械、電氣為一體的高技術設備，電梯維修工同樣是一種技術密集型工種，應對維修保養技術人員有明確的要求：（l）懂技術要求、質量標準、驗收規範；（2）精通電梯設備的原理與構造，熟悉所營電梯的性能及圖紙。
技術檔案資料管理
技術檔案資料的管理一般指對設備原措資料與維修管理資料的管理。
電梯設備檔案
每部電梯在接管後，應建立技術檔案。擺有：（l）電梯驗收檔案，包括驗收記錄，測試記錄，產品與配套件的合格證，電梯訂貨契約、安裝契約，設備安裝圖與建築結構圖等。（2）設備登記表，主要記載設備的各種基本參數與性能參數。（3）大修、中修工程記錄，它包括大修、中修的時間、次數、維修內容等。（4）事故記錄等。
電梯維修資料
電梯維修資料指包括報修單、運行記錄，普查記錄、運行月報表等在內的一些維修記錄資料。
電梯安全管理
電梯作為一種交通運輸設備，本身就具有一定的危險性。其維修工作又具有高空作業和帶電作業的特點，安全工作十分重要，因此必須建立嚴格的安全管理制度。
司機操作規程
要使電梯安全運行，司機操作應規範，故需要制定操作規範，規範操作行為。操作規程主要內容有操作方法、安全要求和緊急情況的處理。
保證操作規程執行措施 執行操作規程的主要是司機，因此對司機來講，必須要強化安全意識，採取一定的措施，通常是：(l）對司機的培訓；（2）崗前訓練；（3）定期考核。
司機培訓
對司機的培訓主要包括講授和操作兩方面。通過講授應使司機對所駕駛電梯各部件的名稱、作用有基本的了解，對控制圖紙有初步理解，對性能應熟悉。在此基礎上進行操作訓練。
崗前訓練
司機正式上崗前，應經過兩周的崗前訓練，由有經驗的司機帶班，具體地傳授幫助，使司機熟練地掌握操作程式。
定期考核
對司機每半年進行一次安全規程的考核。可以口試、筆試，同時要對實際操作進行考核，考核成績要有記錄，以作為評比、晉級的根據或參考。
持證上崗
根據政府有關規定，電梯作業屬特種作業，電梯司機和維修工要統一考核後持證上崗。
維修工的安全管理
電梯工作的傷亡事故絕大多數為電梯維修工，因此對電梯維修工的安全管理十分重要。通常應做好以下主要工作：（1）制定好《電梯維修安全操作規程》；（2）嚴格遵守操作規程工作：（3）堅持上崗考核和技術等級考核川的進行技術培訓等。
安全管理措施
要使電梯設備保持良好狀態，需要制定有關安全管理措施。通常如下：（1）使用電梯設備時，必須經常檢查這些裝置的可靠性；（2）定期進行安全機構動作試驗與整體性能試驗；（3）做到防火、防水、防盜。
乘梯須知
保證電梯正常運行、防止意外事故，對乘電梯的人員制定的有關規定通常稱"乘梯須知",並在電梯間公布於眾。
司機守則
保證電梯正常運行，提高服務質量，防止事故發生，司機應遵守的規定，稱之司機守則。例如，堅持正常出勤，不得擅離崗位，電梯不帶病不超載運行，操作時不吸菸，不閒談等。
維修工的培訓
為了運行安全，在維修過程中堅持質量第一，必須對維修工進行崗前培訓，使維修人員熟悉維修基本程式與技術標準，故障的檢查，排除方法等。
電梯維修安全操作規程
電梯是一種具有較高技術含量的專用設備，電梯維修工在維修過程中不僅要有較高的操作技術，還需要有安全的操作管理規範。為此，一些單位編制了《電梯維修安全操作規範》手冊，凡是維修工人手一冊，嚴格執行。
電梯服務標誌
為了讓乘客了解電梯的工作狀況，物業管理部門應在候梯廳設立統一的標誌牌或標誌燈，有的稱之電梯服務標誌。
經營管理
經營管理主要指電梯的經營費的籌集與使用管理，物業管理部門應在合理負擔的原則下向用戶收取電梯運營費，井在加強核算的基礎上降低運營費，同時專款專用，用好這筆費用。
電梯運營費
為保證電梯正常運行而必須支付的費用，包括電梯司機及維修工的工資、獎金，電梯的各項管理費、電費及保養材料費等。
電梯運行率
某個時期內，電梯實際運行的工時數，
占計畫運行工時數的百分比。它是考核電梯服務水平的指標之一。其計算公式為：
其中計畫運行工時=日曆工日×每工日規定運行的工時-電梯保養工時-電棉大修、中修工時。
安全責任制
電梯的正常安全運行與人們的生活質量密切相關，物業管理企業應有主管領導負責安全管理工作，要建立安全責任制，對造成重大人身、設備事故的責任人要做認真、嚴肅的調查處理。
