簡介
社會公租房公共租賃住房是我國保障性住房體系中的重要組成部分，是指政府投資或提供政策支持，限定套型面積，按優惠租金標準，向符合條件的家庭供應的保障性住房，旨在通過梯度消費逐漸改善住房條件，解決城市中等偏低收入家庭及新就業職工、外來務工人員等“夾心層”群體階段性住房困難問題。公共租賃房這個概念在全國範圍內普及，很多人都認為源於一次新聞發布會，在2009年3月11日的住房和城鄉建設部新聞發布會上，針對記者提出的“對既買不起經濟適用房又不夠廉租房條件的夾心層，政府又如何解決”這個問題，住建部副部長齊驥給出的回答是：要加快公共租賃房的建設，用低於市場價或承租者能承受的價格向新就業職工出租。這場對話是第一次將“夾心層”的苦澀如此高規格地鋪陳於公共視野之中，也第一次給出了清晰的解決路徑。
產生背景
我國公共租賃住房的產生，有其深刻的歷史與現實背景：
已基本形成城鎮住房主要由市場供應的格局
新中國成立以來，我國城市住房制度經歷了一個由計畫分配到市場供給的過程。最初，城鎮居民實行的是福利分房制度即實物分房制度，但由於“僧多粥少”，人們總體居住條件長期得不到改善。改革開放後，為更好滿足人民民眾的住房需求，我國對住房制度逐步實行了市場化改革，住房實物分配逐漸被貨幣化分配所代替。特別是在1998年，我國開始停止住房實物分配，全面推進以市場化為基礎的城鎮住房制度改革，其後10多年，城鎮住房建設規模不斷擴大，商品住房發展迅速。據統計，1998—2008年間，我國新建住房65億平方米，已基本形成城鎮住房主要由市場供應的格局。
部分城市房價、房租過高情況嚴重
進入新世紀以來，在剛性需求與投資、投機性需求的多重推動下，我國住宅市場價格扶搖直上，長期保持較快的上漲比率，但與之對應的城鎮居民收入並未實現同步增長，買不起房的問題日益顯現並呈擴大化趨勢。受國際金融危機影響，2008年下半年房價曾一度有所回落，但2009年第二季度以來，房價迅速回升並出現大幅度報復性反彈。數據顯示，2009年全國住宅平均價格漲幅達25.1%。前不久央行公布的一份針對全國儲戶的調查顯示，超過70%的居民認為房價“過高，難以接受”。
2010年初，國務院辦公廳和國務院相繼出台了《國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》和《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》兩份檔案，加強和改善房地產市場調控，穩定市場預期。從4月中旬開始，房地產交易市場進入了清淡的觀望期，出現由“量價齊升”到“量跌價滯”的顯著變化，房價上漲的速度得到了一定程度遏制，但整體而言，房價仍居高不下，未出現明顯回落。但與此同時，房屋租賃市場卻悄然颳起了一陣漲價之風，租金上漲幅度之大令很多買不起房的人再次發出了“租不起房”的慨嘆。
夾心層住房困難問題突出
經過多年發展，我國城鎮居民居住條件明顯改善，數據顯示，2008年我國城鎮居民人均住房建築面積已達28平方米，為1978年的4.2倍。同時，我國的住房保障也初顯成效，針對不同類型的住房困難群體，我國制定了廉租房、經濟適用房、“二限房”和動遷安置住房等主流性住房保障政策，以滿足低收入及中等收入家庭住房需求，到2008年末，已解決了800多萬戶城鎮低收入住房困難家庭的住房問題。在肯定所取得成就的同時，我們也不能迴避存在的問題：即“夾心層”住房困難問題遲遲未能得到有效解決。所謂“夾心層”，是一種形象比喻，主要是指城市中等偏下收入家庭，包括新生代城市居民、新就業的大學畢業生以及外來工作人員等群體。
如果按收入水平將我國城鎮居民劃分為高、中高、中、中下、低五類群體的話，高收入群體與中等偏高收入群體可通過市場購買商品房解決住房問題；中等收入與低收入群體可藉助住房保障政策，分別通過經濟適用房、“二限房”和廉租房等解決住房問題；剩下的中等偏下收入群體則高不成、低不就，既無資格購買經濟適用房和“二限房”，也不符合租住廉租房的條件，又無經濟實力在短期內購買商品房，住房困難問題突出。同時，隨著城市化快速推進，新職工階段性住房支付能力不足的矛盾日益顯現，外來務工人員居住條件也亟需改善。這些新群體雖然在收入水平上不一定與城市中等偏下收入群體重合，但其在客觀上也長期游離於主流住房保障制度之外，住房問題處於少有人關注的邊緣化狀態。
時代呼喚公共租賃住房發展
“住”是人生存的基本需求，也是人的基本權利，所以住房既具有商品屬性，也是重要的準公共產品，是基礎的民生產品。無論是單純依靠計畫，還是單純依靠市場，都不能從根本上滿足整個社會的住房需求。即便是歐美已開發國家也不單純依賴市場供應住房，仍有相當一部分人居住在政府提供的公共住房。這些國家大都按照“市場——救濟型”或“市場——福利型”的二元政策解決全社會的住房問題。尤其在經濟起飛初期，住房嚴重短缺，主要由政府主導解決住房問題，其中又以提供公共租賃房或租房補貼為主要形式，幫助中低收入者或剛融入社會的人過渡到可自購的階段。在英國，大約30%的人口租房，其中有20%是住在政府的公共租賃房；而在美國，各州則是為窮人提供數額不等的租房補貼，讓居住有其屋。
不能租廉租房，卻買不起經濟適用房；不能買經濟適用房，也買不起商品房；剛剛畢業，收入不低但沒有積蓄，買不起房又租不到便宜、穩定的房--這就是人們常說的“夾心層”.儘管房地產市場和住房保障體系不斷發展完善，但仍然有許多這樣的家庭和新就業人員處在這個體系的“空白區”，北京、天津、上海、常州、青島、廈門、廣州、深圳等城市紛紛開工建設或收購了一定規模的公共租賃房房源。這種由政府建設、低於市場租金限價出租、能長期穩定居住的保障性住房，成為填補當前住房保障體系空白的希望所在。
自1998年國家實行城鎮住房改革以來，以單位福利房分配為主的住房制度正式讓位於以市場化供應為主的住房制度。但市場供需不平衡的現狀在不斷推高房價，使中低收入者無力承擔。且實踐證明，經濟適用房因價格競爭力不足、銷售監管不到位等問題而遭遇重重阻力，廉租房又因受益面過窄而無法讓城市“夾心層”人群受益。於是，為了進一步提升城市住房保障水平，2010年6月12日，中央七部委聯合發布了《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》，公租房正式成為我國住房保障體系的一個重要組成部分。
我國住房制度改革的歷史也證明，要解決中低收入階層住房難的問題，應該跳出單純的市場思維，不能僅藉助市場這隻“看不見的手”推動中高端商品住房的合理配置，更要用政府“看得見的手”建保障性住房托底。只有實行城市住房供應的“雙軌制”，才能真正城鎮住房“低端有保障、中端有支持、高端有市場”。公共租賃住房以其可循環使用，使用成本低，能迅速解決夾心層居住困難，成為城市保障性住房的新選擇。
申請條件
根據北京市公共租賃住房管理辦法（試行），北京公租房申請條件為：
第九條公共租賃住房的供應對象為本市中低收入住房困難家庭，包括已通過廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房資格審核尚在輪候的家庭以及其它住房困難家庭。
第十條已通過廉租住房、經濟適用住房或限價商品住房資格審核正在輪候的家庭，可直接到戶籍所在地街道辦事處或鄉鎮人民政府申請輪候公共租賃住房。
第十一條公共租賃住房實行公開配租制度，由產權單位編制配租方案報住房保障管理部門核准後組織配租。其中，符合廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房條件的家庭以及其它符合配租條件的家庭成員中含有60周歲（含）以上老人、患大病人員、殘疾人員、復轉軍人、優撫對象或屬重點工程拆遷的可優先配租。
第十二條符合配租條件的家庭只能承租一套公共租賃住房。
公共租賃房申請條件第十六條公共租賃住房的租賃期限最長不超過5年，契約期滿承租家庭應當退出住房。承租家庭需繼續承租的，應在契約期滿前3個月內提出申請，由產權單位會同相關單位覆核，符合條件的續簽租賃契約；承租家庭不符合承租條件暫時不能騰退承租住房的，租賃契約期滿後給予2個月過渡期，過渡期內按同類地段類似房屋市場租金收取租金。過渡期屆滿後承租家庭仍不退出承租住房的，按房屋產權單位規定的標準收取租金，具體在租賃契約中約定；拒不退出行為記入信用檔案。
第十七條承租家庭有下列行為之一的，產權單位可與承租家庭解除租賃契約，收回住房：
（一）將承租住房轉借、轉租的；
（二）擅自改變承租住房居住用途的；
（三）連續6個月以上未在承租住房內居住的；
（四）連續3個月以上未按期交納租金的；
（五）獲得其它形式政策性住房保障的；
（六）其它違反租賃契約行為。
第十八條違反本辦法規定，不如實申報家庭住房等情況，騙租公共租賃住房的，由產權單位解除租賃契約，承租家庭應當退出住房並按房屋產權單位規定的標準補交租金；騙租行為記入信用檔案，5年內不得申請政策性住房。
特點
1、配租對象:北京市中低收入住房困難家庭(包括已通過廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房資格審核尚在輪候的家庭以及其它住房困難家庭),暫不對外地人開放公租房申請條件。2、如何申請:取得廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房資格的家庭:無須再次申請,只要到戶籍所在地街道或鄉鎮住房保障管理部門登記。填寫《申請公共租賃住房輪候預先登記表》即可進入公共租賃住房輪候範圍。“三房”輪候家庭外的其他住房困難家庭:如果要申請公共租賃房,相關的細則還在制定中,這些家庭可以通過先申請“三房”資格,以同時獲得公共租賃房的申請資格。
3、所需材料:申請人身份證、“三房”審核備案通知單。
4、優先配租對象:其中符合廉租、經適、限價“三房”申請條件及家庭中有60歲(含)以上老人、患大病人員、殘疾人員、復轉軍人、優撫對象或屬重點工程拆遷的可優先配租。
基本原則
（一）政府組織，社會參與。各地區在加大政府對公共租賃住房投入的同時，要切實採取土地、財稅、金融等支持政策，充分調動各類企業和其他機構投資和經營公共租賃住房的積極性。
（二）因地制宜，分別決策。各地區要根據當地經濟發展水平和市場小戶型租賃住房供需情況等因素，合理確定公共租賃住房的供應規模和供應對象。商品住房價格較高、小戶型租賃住房供應緊張的城市，應加大公共租賃住房建設力度。
（三）統籌規劃，分步實施。各地區要制訂公共租賃住房發展規劃和年度計畫，並納入2010-2012年保障性住房建設規劃和“十二五”住房保障規劃，分年度組織實施。
租賃管理
（一）公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區，可以將新就業職工和有穩定職業並在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應範圍。公共租賃住房的供應範圍和供應對象的收入線標準、住房困難條件，由市、縣人民政府確定。已享受廉租住房實物配租和經濟適用住房政策的家庭，不得承租公共租賃住房。
（二）公共租賃住房租金水平，由市、縣人民政府統籌考慮住房市場租金水平和供應對象的支付能力等因素合理確定，並按年度實行動態調整。符合廉租住房保障條件的家庭承租公共租賃住房的，可以申請廉租住房租賃補貼。
（三）公共租賃住房出租人與承租人應當簽訂書面租賃契約。
公共租賃住房租賃契約期限一般為3至5年，契約示範文本由省、自治區、直轄市住房城鄉建設（住房保障）部門制訂。承租人應當按照契約約定合理使用住房，及時繳納租金和其他費用。租賃契約期滿後承租人仍符合規定條件的，可以申請續租。
（四）公共租賃住房只能用於承租人自住，不得出借、轉租或閒置，也不得用於從事其他經營活動。承租人違反規定使用公共租賃住房的，應當責令退出。承租人購買、受贈、繼承或者租賃其他住房的，應當退出。對承租人拖欠租金和其他費用的，可以通報其所在單位，從其工資收入中直接劃扣。
房源籌集
（一）公共租賃住房房源通過新建、改建、收購、在市場上長期租賃住房等方式多渠道籌集。新建公共租賃住房以配建為主，也可以相對集中建設。要科學規劃，合理布局，儘可能安排在交通便利、公共設施較為齊全的區域，同步做好小區內外市政配套設施建設。
（二）在外來務工人員集中的開發區和工業園區，市、縣人民政府應當按照集約用地的原則，統籌規劃，引導各類投資主體建設公共租賃住房，面向用工單位或園區就業人員出租。
（三）新建公共租賃住房主要滿足基本居住需求，應符合安全衛生標準和節能環保要求，確保工程質量安全。成套建設的公共租賃住房，單套建築面積要嚴格控制在60平方米以下。以集體宿舍形式建設的公共租賃住房，應認真落實宿舍建築設計規範的有關規定。
政策支持
（一）各地要把公共租賃住房建設用地納入年度土地供應計畫，予以重點保障。面向經濟適用住房對象供應的公共租賃住房，建設用地實行劃撥供應。其他方式投資的公共租賃住房，建設用地可以採用出讓、租賃或作價入股等方式有償使用，並將所建公共租賃住房的租金水平、套型結構、建設標準和設施條件等作為土地供應的前置條件，所建住房只能租賃，不得出售。
（二）市、縣人民政府要通過直接投資、資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式，加大對公共租賃住房建設和運營的投入。省、自治區人民政府要給予資金支持。中央以適當方式給予資金補助。
（三）對公共租賃住房的建設和運營給予稅收優惠，具體辦法由財政部、稅務總局制訂。公共租賃住房建設涉及的行政事業性收費和政府性基金，按照經濟適用住房的相關政策執行。
（四）鼓勵金融機構發放公共租賃住房中長期貸款，具體辦法由人民銀行、銀監會制訂。支持符合條件的企業通過發行中長期債券等方式籌集資金，專項用於公共租賃住房建設和運營。探索運用保險資金、信託資金和房地產信託投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。政府投資建設的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設試點範圍。
（五）公共租賃住房建設實行“誰投資、誰所有”，投資者權益可依法轉讓。
監督管理
（一）發展公共租賃住房實行省級人民政府負總責、市縣人民政府抓落實的責任制。各級住房城鄉建設（住房保障）部門負責公共租賃住房的行政管理工作，發展公共租賃房試點。改革、監察、財政、國土資源、規劃等有關部門按照各自職責負責相關工作。地方各級人民政府要加強組織領導，明確工作責任，健全住房保障管理機制和工作機構，落實人員和經費，確保公共租賃住房工作順利實施。
（二）市、縣人民政府要建立健全公共租賃住房申請、審核、公示、輪候、配租和租後管理制度。住房保障部門要按照規定的程式嚴格準入審批，加強對公共租賃住房運營的監督管理，做到配租過程公開透明、配租結果公平公正。對存在濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊等違法違規行為的，要依法依紀嚴肅追究相關單位和人員的責任。
（三）政府投資建設公共租賃住房的租金收入，應按照政府非稅收入管理的規定繳入同級國庫，實行“收支兩條線”管理。租金收入專項用於償還公共租賃住房貸款，以及公共租賃住房的維護、管理和投資補助。
（四）各地可根據本意見，制訂具體實施辦法。各地已經出台的政策性租賃住房、租賃型經濟適用住房、經濟租賃住房、農民工公寓（集體宿舍）等政策，統一按本意見規定進行調整。
重要意義
近年來，隨著廉租住房、經濟適用住房建設和棚戶區改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善。但是，由於有的地區住房保障政策覆蓋範圍比較小，部分大中城市商品住房價格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。同時，隨著城鎮化快速推進，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現，外來務工人員居住條件也亟需改善。大力發展公共租賃住房，是完善住房供應體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導城鎮居民合理住房消費，調整房地產市場供應結構的必然要求。
社會公租房1．完善了我國住房供應體系。大力發展公共租賃住房，培育住房租賃市場，是滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，有助於引導城鎮居民合理住房消費，調整房地產市場供應結構。
2．可以遏制投機，起到在一定程度穩定目前高房價的作用。公租房由政府和公共機構所有、只租不售，退租後還是歸政府或公共機構所有。居住多年後，允許個人買下來，但買下來之後，如果再想退出的話，只能再退還給公租房的管理部門，然後再由其轉給低收入人群，不能當商品房自由買賣。
3．有利於城市吸引高素質人才。《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》指出有條件的地區，可以將新就業職工和有穩定職業並在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應範圍。由此可見，公租房的建設可以解決一些剛畢業的高學歷人群和一些技術性農民工的暫時居住問題，有助於為城市留住人才。
我國公共租賃房屋的發展現狀
（一）建設序幕剛剛拉開
總體而言，我國公共租賃住屋的發展還處於初級階段，很多後續規劃尚處於探索、研究之中。此前，我國的部分城市曾進行過公共租賃房的試點工作，其中廈門作為最早一批試點的城市於2005年醞釀公共租賃房制度，保障對象主要是廈門戶籍的無房戶家庭。2009年前後，公共租賃住房政策經廈門、深圳、常州和天津等幾個城市的先期探索，逐步走入更多地方保障房的政策框架。
當前，在公共租賃房建設方面，重慶市走在全國前列。2010市在全國率先大規模建設公租房，以此構建市場供給與政府保障並舉的“雙軌制”住房體系。根據規劃，重慶市從今年起每年開建1000萬平方米公共租賃住房，未來三至五年內全市建設總量將達4000萬平方米，解決200萬中低收入民眾住房難問題。其首個公共租賃房項目“民心佳園”，以平均三天一層樓的建設速度在進行。
北京市在2010年建設、收購50萬平方米公共租賃房的任務後，又於三月份在住房保障工作會議上提出，將“大力發展公共租賃住房，進一步推動住房保障向租售並舉轉變”作為2010年住房保障工作的六大目標之一。公開資料顯示，北京的公共租賃房將在未來兩三年內大規模上市。
與此同時，其他省市也相繼根據本地實際情況，制定規劃，確定指標，分解任務，落實項目，並開展實質性工作，由此拉開了公共租賃房建設的大幕。
（二）配套政策頻頻出台
2010年，我國推出有關公共租賃房屋的配套政策，出台速度之快、頻率之高、力度之大，在住房保障政策制定史上相當罕見。年初，國務院辦公廳和國務院相繼出台《國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》和《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，要求把加快公共租賃房屋建設擺在顯要位置，將之作為解決中等偏下家庭等夾心層住房難問題的重要途徑。六月份，住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會等七部委聯合發布《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》（以下簡稱《指導意見》），對加快發展公共租賃住房的重要意義、基本原則、租賃管理、房源籌集、政策支持、監督管理、等均作了明確要求，為我國公共租賃房屋的發展定下了基調、勾勒了輪廓。九月底，國家稅務總局又下發《關於支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策的通知》，具體細化稅收減免的對象和內容。在此基礎上，各地紛紛結合本地實際情況，醞釀出台公共租賃住房的管理辦法和配套檔案。
這些政策，無疑為加快公共租賃住房建設提供了強大的制度保障，為推進公共租賃住房深入、可持續發展奠定了堅實基礎。
存在的問題
（一）思想認識不足
保障性安居工程建設，是保民生的重大舉措。大力發展公共租賃住房，是完善住房供應體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，在國家對房地產市場進行調控的背景下，發展公共租賃房還承擔著增加供應、平抑房價、穩定預期的重要作用，事關全局。部分地區之所以出現規劃少、力度小、速度慢、效率低的情況，一個重要原因就是所在地區政府對於大力發展公共租賃住房的意義理解不透徹、認識不到位。
在“經營城市”的理念下，土地可以賣錢，商品房可以收稅，不少地方政府往往熱衷於舊城改造和房地產開發。而發展公共租賃房卻是賠錢買賣、虧本生意，一是要政府投入大量資金，二是要劃撥建設用地，三是減免相關稅費。特別是政府主導投資的公共租賃房，資金來源除中央及省級財政專項資金外，無論是地方財政專項預算資金、不少於10%的土地出讓金還是扣除風險準備金和管理費用後的住房公積金增值收益等，都是掏地方政府的“腰包”。因此，不少城市對發展公共租賃房沒有積極性。
（二）基礎工作滯後
表現為：1、機構設定缺失。當前，不少地方只是簡單地將公共租賃房與其他保障性住房羅列在一起，沿襲經濟適用房或廉租房的運營模式，沒有設立專門從事公共租賃住房投資建設和租賃經營管理的運營機構和投資融資機構。
2、基礎信息缺失。發展公共租賃房作為一項系統性保障工程，其發展規劃、準入門檻及退出機制的制定，必須以客觀的收入水平及居住條件為基礎，必須以有效的需求底數為支撐。目前，不少地方並未開展相關的普查工作，個人信用制度、收入申報制度及住房檔案未能普遍建立，基礎信息缺失。
3、規劃制定不嚴謹。規劃是建設的前提和依據，就部分地方已公布的公共租賃房發展規劃來看，存在的主要問題是制定時缺乏科學依據，實施時缺乏可操作性。
（三）、投資主體缺位
對於公共租賃房建設，我國當前主要還處於政府包辦、單打獨鬥的階段，社會參與的程度較低。如在重慶，由政府的公租房管理局投資建設或收購房源，是最主要的投建模式。公共租賃住房的社會需求量大，僅僅依靠政府包辦、僅僅依靠政府投入無法滿足社會需求。由於缺乏土地、財稅、金融等支持政策的鼎力支持，各類企業和其他機構投資和經營公共租賃住房的積極性遠未被充分調動起來，多元化投資的道路尚任重而道遠，還需要不斷摸索。
（四）資金匱乏，房源不足
資金問題是影響公共租賃住房供給穩定性和持久性的關鍵因素，是公共租賃住房制度安排亟待突破的瓶頸。發展公共租賃房既要解決“房源”所需的資金，還要負擔長期的房屋維修費用、管理費用，包括提供相應的醫院、教育等公共設施與服務，所需資金巨大且占用周期長，這是對資金長期供應的嚴重挑戰。目前，我國發展公共租賃房的資金來源渠道狹窄，無法滿足其快速發展。第一，作為最主要投資主體的政府，在資金供應上有壓力。在金融危機影響下，地方政府的稅收減少；在地方政府嚴重依賴土地財政而且當前財政負債較為嚴重的階段，低迷的房地產市場又使得作為政府財政收入主要來源之一的土地出讓金銳減，因此，作為公共租賃房投資主體的地方財政面臨著重重壓力。第二，政策支持有限，社會融資困難。表現為金融機構沒有興趣發放中長期貸款，保險資金、信託資金和房地產信託投資基金不願介入建設和運營。由於各類企業和其他機構的積極性未被充分調動起來，社會資金不能流入投資和經營公共租賃住房的領域，限制了資金來源。第三，公共租賃房福利性的特徵決定了其建設管理必須堅持“保本微利”原則，資金的回籠速度極其緩慢，難以依靠自身積累實現自我發展。由於資金匱乏，導致的直接後果就是房源不足，無法滿足廣大中低收入家庭的住房需求。
（五）租賃管理不到位
社會公租房結合不少地方公共租賃房的實際運營情況來看，租賃管理方面的問題突出表現為三點：1、供應對象不明確，準入門檻模糊，準入資格審查不嚴謹。2、租金管理混亂。一是租金水平確定不科學，或過於接近市場租金，或脫離實際背離經濟規律，同時，在租金標準設定上存在“一刀切”的情況，未體現差異性；二是租金使用制度的設計有漏洞，使用的優先排序不合理。3、退出機制不健全。表現為：對承租人缺乏動態監管，對繼租審查草率，對退出保障系統的約定不具體或缺乏操作性，使輪候的人遲遲排不上隊。
（六）優惠政策待落實
《指導意見》對於加快發展公共租賃房的優惠政策，已在政府投入、用地、資金、稅費等方面作了總括性規定，未作進一步說明，這也是出於給地方政府更多自主性安排的考慮。除了後續下發的《關於支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策的通知》具體細化了稅收減免的對象和稅種外，其他諸如如何重點保障公共租賃房建設用地、如何加大政府投入、如何建立市場化投融資機制擴大資金來源等問題，更多地要靠地方政府根據本地實際情況來具體細化和統籌安排。目前，各地對於這些優惠政策大多處於解讀、研判階段，應儘快制定實施辦法予以貫徹執行，將支持公共租賃房發展的口號切實落到實處。
（七）立法缺失，制度不全
我國的住房保障制度啟動較晚，建設和推進滯後。儘管我國高度重視住房保障的制度建設，且各地已逐步建立起以經濟適用住房制度、廉租住房制度和住房公積金制度、公共租賃房制度為主要內容的住房保障政策基本框架。但我國的住房保障制度仍存在一些漏洞，運行中的問題較突出。在公共租賃房發展方面，我國雖然制定並頒布了《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》，但至今仍未建立起一套較為完善的有關住房保障的法律法規體系，制約了包括公共租賃房在內的保障性住房的建設發展。公共租賃住房制度作為住房保障制度體系的重要組成部分，在制度建設與人員落實層面，總體滯後於廉租住房、經濟適用住房的發展，難以有效發揮其住房保障功能。
發展公共租賃住房的對策
首先，鼓勵金融機構和企業參與公租房建設。逐步改變政府作為唯一的投資主體和管理經營主體的模式，鼓勵金融機構發放公租房中長期貸款，支持符合條件的企業通過發行中長期債券等方式籌集資金，專項用於公租房建設和運營。但同時必須加大監管力度，防止建設資金轉移。
其次，可以參照英國的住房改革，建立專業的政策性住房金融機構，用於向中低收入的居民家庭提供優惠的低息住房貸款和向公租房開發建設機構提供長期信貸資金支持，解決資金的瓶頸問題。
最後，繼續大力發展房地產投資信託基金（REITS），不斷引導民間資本進入公租房建設。
各級地方政府要提高認識，轉變土地觀念，在提供建設土地時，要捨得放棄部分地方利益。重慶在這一問題上堪稱典範，其計畫未來10年內在主城區興建2000萬平方米公租房，占地約需3萬畝，全部由政府無償劃撥，累計放棄約650億元的土地收益。
要不斷完善配套設施，使公共租賃住房與商品房樓盤有機融合在一起。在土地拍賣過程中，可把公租房開發的面積、地塊與商品房的面積、地塊捆綁在一起，防止貧民窟的出現。此外，公租房建設的選址不能離市區過於遙遠，以節約其出行的成本，促使其效用最大化。
