海口市地價管理辦法

依據《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》及有關法律法規，制定《海口市地價管理辦法》。該《辦法》1998年8月18日以海口市人民政府令第19號發布；根據2004年3月18日《海口市人民政府關於修改〈海口市地價管理辦法〉的決定》第1次修正；根據2010年12月14日《海口市人民政府關於修改〈海口市地價管理辦法〉等13件政府規章的決定》第2次修正。《辦法》共29條，自發布之日起施行。

海口市地價管理辦法
（1998年8月18日海口市人民政府令第19號發布；根據2004年3月18日《海口市人民政府關於修改〈海口市地價管理辦法〉的決定》修正；根據2010年12月14日《海口市人民政府關於修改〈海口市地價管理辦法〉等13件政府規章的決定》再次修正）
第一條 為加強本市地價管理,合理調控、引導地價水平,規範市場行為,保障國有土地所有人和使用人的合法權益,依據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》及有關法律、法規,制定本辦法。
第二條 在本市行政轄區內進行基準地價、標定(準)地價、國有土地使用權出讓價格、交易價格等地價的評估和管理,應當遵守本辦法。
第三條 市土地管理部門會同市價格主管部門具體負責本市行政轄區內的地價管理。
第四條 本市對土地使用權價格實行直接管理和間接管理相結合的原則,建立以基準地價、標定(準)地價為基礎的地價調控機制。
第五條 基準地價是城鎮內一定時期的不同土地區域或級別的不同用途的土地使用權單位面積平均價格。
標定(準)地價是以基準地價為基礎確定的標準宗地在正常土地市場和正常經營管理條件下某一期日的土地使用權價格。
第六條 基準地價和標定(準)地價由市價格主管部門會同市土地管理部門等有關部門擬定,經市人民政府批准後,定期向社會公布,並報省級相關行政主管部門備案。
第七條 基準地價、標定(準)地價依照國家有關標準擬定。
第八條 基準地價和標定(準)地價在首次公布後每2至3年調整、公布一次；土地市場價格漲落幅度較大時,也可以每1年調整、公布一次。
第九條 基準地價、標定(準)地價評估成果可以採用圖、表兩種形式公布。
基準地價評估成果包括城鎮土地的級別或區域界線、範圍及區域範圍內不同用途的基準地價和評估的基準期日等內容。
標定(準)地價評估成果包括所選標準宗地的具體位置、條件及相應的土地使用權價格和評估的基準期日等內容。
第十條 以協定方式出讓土地使用權的,出讓價格不低于海南省人民政府確定的最低價。
第十一條 以招標、拍賣方式出讓土地使用權的,招標、拍賣底價由市土地管理部門、市價格主管部門按不低於標定(準)地價的原則共同核定,報市人民政府批准後執行。
第十二條 土地使用人經市規劃部門批准增加容積率的,應當依法補交容積率調整後的地價款差額。
第十三條 市土地管理部門應當在每個月的前3個工作日公布上月出讓宗地的出讓價格及出讓方式、出讓年限、受讓人、使用用途、面積、位置等內容,接受社會監督。
第十四條 土地使用權轉讓、出租、抵押的,交易雙方當事人應當在簽訂轉讓、出租、抵押契約後10日內到市土地管理部門辦理登記,申報交易土地的評估價格、轉讓的成交價格、租金、抵押擔保金額,不得瞞報或作不實申報。市土地管理部門應當在10日內作出是否給予登記的決定,並書面通知當事人。
在土地所有權、土地使用權、土地他項權利變更登記過程中涉及的其他地價管理事項,依據《海南經濟特區土地管理條例》等規定執行。
第十五條 土地使用權轉讓的成交價格明顯低於同期、同類、同質宗地的市場價格,市人民政府可以按成交價格直接行使優先購買權。
市人民政府行使優先購買權時,製作《國有土地使用權優先購買決定書》,並送達土地使用權轉讓雙方當事人。《國有土地使用權優先購買決定書》的內容應包括優先購買宗地的位置、面積、用途、權屬狀況,行使優先購買權的原因等。
優先購買的土地,由市人民政府委託市土地管理部門管理。
第十六條 土地使用權轉讓的市場價格在一定時期內因不合理投機等非正當因素導致上漲過快過高,嚴重影響房地產市場秩序的,市人民政府可以採取凍結地價、限制特定區域內土地轉讓等必要措施。
第十七條 國有土地使用權轉讓、抵押、入股,或者企業改制、改組涉及國有土地使用權變更流轉的,當事人應當委託有相應資質等級的土地評估機構對土地使用權價格進行評估。其中涉及土地使用權轉讓的納稅價格基數和企業改制改組的土地估價報告應當經土地行政主管部門確認；土地使用權涉及國有資產的,應當由土地行政主管部門作初步確認,再由國有資產管理部門作終極確認。
第十八條 以劃撥方式取得的土地使用權轉讓時,應當按規定辦理出讓手續並按標定(準)地價40%繳納土地使用權出讓金。
房屋所有權人以營利為目的,將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的,應當將租金中所含土地收益上繳國家,其標準由市土地管理部門會同市價格主管部門擬定,報經市人民政府批准後執行。
第十九條 具有下列情形之一的,應當進行地價評估：
(一)土地使用權出讓；
(二)土地使用權出售、交換和贈與；
(三)土地使用權出租、抵押；
(四)處分抵押的土地使用權或以土地使用權清償債務；
(五)企業兼併、分立、破產清算、聯營、股份制改造等引起土地使用權轉移的；
(六)依法收回土地使用權；
(七)法律、法規規定需要進行地價評估的其他情形。
第二十條 地價評估必須由具備相應資格的評估機構辦理。
在本市範圍內從事地價評估業務的地價評估機構必須向市土地管理部門備案,並於每年的12月31日以前向市土地管理部門報送年度地價評估業績報告、專業技術人員變動情況及三宗地的地價評估實例報告書。
第二十一條 評估機構做出的地價評估結果,報市土地管理部門備案。改建或新設股份有限公司的地價評估結果的確認按國家有關規定執行。
第二十二條 以拍賣方式處分抵押的土地使用權或以拍賣的土地使用權清償債務的,拍賣底價不得低於經市土地管理部門確認的評估價格。國家另有規定的,從其規定。
第二十三條 地價評估應當遵循公正、公平、公開的原則,按照國家規定的技術標準和評估程式,以基準地價、標定(準)地價為基礎,參照本市的市場價格進行評估。
第二十四條 根據評估目的,地價評估應依照《估價規程》分別或綜合採用以下幾項方法：
(一)基準地價係數修正法；
(二)剩餘法；
(三)收益還原法；
(四)市場比較法；
(五)成本逼近法；
(六)路線價法。
其中,(一)、(二)、(三)、(四)項方法應作為主要評估方法,(五)、(六)項方法作為輔助評估方法。
第二十五條 當事人對市土地管理部門不予確認、登記的決定或對市人民政府行使優先購買權的決定持有異議的,有權依法申請行政複議或提起行政訴訟。
第二十六條 違反本辦法第二十三條規定,地價評估機構不按國家規定的技術標準和評估程式評估地價、出具虛假證明檔案的,由市土地管理部門提請授予其資格的行政管理部門依照有關規定處理。
第二十七條 本市集體建設用地使用權的地價管理,參照本辦法執行。
第二十八條 本辦法由市土地行政主管部門負責解釋。
第二十九條 本辦法自發布之日起施行。本市過去制定的有關規定與本辦法相牴觸的,以本辦法為準。