或其他具備收益性質資產進行估價的基本方法。此方法用於土地估價時，把購買土地作為一種投資，地價款
作為購買未來若干年土地收益而投入的資本。因此，收益還原法是估算土地在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法。
5.1 收益還原法
5.1.1 基本公式
以收益還原法評估土地價格按以下公式：
（1）土地收益為無限年期：
V=a/r （1）
式中： V：土地收益價格
a：土地純收益(或地租)
r：土地還原利率
（2）土地收益為有限年期：
V=（a/r）[1-1/（1+r）n] （2）
式中： V、a、r含義同前
n：未來土地使用年期
5.1.2 程式
（1）收集相關資料；
（2）測算年總收益；
（3）確定年總費用；
（4）計算年純收益；
（5）確定還原利率；
（6）選用適當的計算公式；
（7）試算收益價格；
（8）確定待估宗地地價。
5.1.3 收集相關資料
收集的資料包括：待估宗地和與待估宗地特徵相同或相似的宗地用於出租或經營時的年平均總收益與總費用資料等。出租性土地及房屋的宗地應收集三年以上的租賃資料。營業性土地及房屋的宗地應收集五年以上的營運資料。直接生產用地應收集過去五年中原料、人工及產品的市場價格資料。所收集的資料應是持續、穩定的，能反映土地的長期收益趨勢。
5.1.4估算年總收益
年總收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情況下，合理利用土地應取得的持續而穩定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。對總收益的收益期超過或不足一年的，要統一折算為年土地總收益。
5.1.5 確定年總費用
總費用是指利用土地進行經營活動時正常合理的必要年支出。在確定土地年總費用時，要根據土地利用方式進行具體分析。對總費用的支出期超過或不足一年的，要統一折算為年土地總費用。
幾種主要用地方式中土地年總費用的主要內容如下：
（1）土地租賃：土地使用稅、土地管理費、土地維護費及其它費用；
（2）房地出租：經營管理費、經營維修費、房屋年折舊費、房屋年保險費、房屋出租年應交稅金及其它費用；
（3）經營性企業：銷售成本、銷售費用、經營管理費、銷售稅金、財務費用及經營利潤；
（4）生產性企業：生產成本（包括原材料費、人工費、運輸費等）、產品銷售費、產品銷售稅金及附加、財務費用、管理費用及企業利潤。
5.1.6 確定土地純收益
純收益按總收益扣除總費用計算。土地純收益是在總純收益中扣除非土地因素所產生的純收益後的剩餘額。
幾種主要土地利用方式下的土地純收益應按下列公式計算：
（1） 土地租賃：a=R-C （3）
式中： a:土地純收益
R:年租金收入
C:年總費用
（2） 房地出租：a=Rin-Ihn (4)
式中： a:土地純收益
Rin:房地純收益
Ihn:房屋純收益
式中： Rin=RLG-CLG (5)
Rin:房地純收益
Rlg:房地出租年總收益
Clg:房地出租年總費用
式中： Ihn=Phc×r2 （6）
Ihn:房屋純收益
Phc:房屋現值
r2:建築物還原利率
房屋現值應根據估價期日的同類房屋建築的建造成本費用，結合房屋的物理、經濟和功能的退化狀況選用適當方法來確定。其公式如下：
Phc=Phk×Dn= Phk-E （7）
式中： Phc:房屋現值
Phk:房屋重置價
Dn:房屋成新度
E:房屋折舊總額
（3） 經營性企業：a=Ijp-Ijf （8）
式中： a:土地純收益
Ijp:企業經營純收益
Ijf:非土地資產純收益
Ijp=Yjp-Cjp （9）
式中：Ijp:企業經營純收益
Yjp:年經營總收入
Cjp:年經營總費用
（4） 生產性企業：a=Isp-Ijf （10）
式中： a:土地純收益
Isp:企業生產純收益
Isp:非土地資產純收益
Isp=YSP-Csp （11）
式中： Isp:企業生產純收益
Ysp:年生產總收入
Csp:年生產總費用
（5）自用土地或待開發土地：可採用比較法求取，即比照類似地區或相鄰地區有收益的相似土地的純收益，經過區域因素、個別因素的比較修正，求得其土地純收益。
5.1.7 確定土地還原利率
土地還原利率應按下列方法確定：
（1) 土地純收益與價格比率法：應選擇三宗以上近期發生交易的，且在交易類型上與待估土地相似的交易實例，以交易實例的純收益與其價格的比率的均值作為還原利率。
（2）安全利率加風險調整值法：即：還原利率=安全利率+風險調整值。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率；風險調整值應根據估價對象所處地區的社會經濟發展和土地市場等狀況對其影響程度而確定。
（3）投資風險與投資收益率綜合排序插入法：將社會上各種相關類型投資，按它們的收益率與風險大小排序，然後分析判斷估價對象所對應的範圍，確定其還原利率。
在確定土地還原利率時，還應注意不同土地權利、不同土地使用年期、不同類型及不同級別土地之間還原利率的差別。
綜合還原利率、土地還原利率和建築物還原利率的關係如下：
r=(r1L+r2B)/(L+B) （12）
式中：r：綜合還原利率
r1：土地還原利率
r2：建築物還原利率
L：土地價格
B：建築物價格
5.1.8 選用適當計算公式
根據未來年期土地收益的變化情況，選擇適當的計算公式。除上述基本公式外，因土地收益變化而應採用的公式見附錄A。
5.1.9 計算土地收益價格
在確定了土地純收益和土地還原利率後，可根據已選擇的公式計算土地收益價格。
5.1.10 適用範圍
收益還原法適用於有現實收益或潛在收益的土地或不動產估價。
