基本簡介
“改善型住房”一詞的提出，無疑是要擴展以前只對90㎡以下小戶型採取的優惠，因此可能以面積作為界定標準，估計在100㎡左右；也有人認為，會以人均住房面積或房屋單價為標準。然而無論如何界定，以往一直被認為無法撼動的“90政策”以及“二套房標準”也開始引起了人們的關注。有業內人士認為，“改善”一詞包括很多情況，首先面積肯定是大於最低標準的90㎡，那么“90政策”無疑就廢止了；其次，有些購房者雖然是第二次購房，但確實用於改善住房條件，那么這顯然是符合“改善”一詞的目的。因此，這說明“90政策”及“二套房”或將鬆動了。
定義
改善型住房一直沒有十分嚴格的定義，從文字意義上解釋，是原來有一套房子，由於住房面積較小等原因無法滿足住房需求，無論原有住房賣或不賣，想再買一套普通住房，稱之為改善型住房，相應的購買改善型住房的客戶即為改善型客戶。從字面意義上理解，改善型普通自住房應該是原來有一套房子，由於住房面積較小等原因無法滿足住房需求，無論原有住房賣或不賣，想再買一套普通住房。
購買要求
改善型購房主要是指對目前的居住條件不滿意，需要重新購置房產來滿足對居住的要求。根據改善型居住需求的性質，又將改善型需求分為兩類：一類是目前的居住條件比較差，迫切需求改善居住環境而購房；另一類是收入頗豐，平時生活品質比較高，對現有住房不滿意，在新的高品質樓盤出現後，為了追求更高的生活質量，而去購買新房。
購買建議
1、對新居住區域的選擇：一般來講，改善型購房者對住房區域的選擇要有全面的考慮，如區域房價水平、生活配套、住房條件、小區環境、周邊交通、學校等的分布情況，全面衡量自己的經濟能力和換房的要求。
2、後續生活費用等的考慮：消費者改善型換房時，須考慮到自己目前的經濟實力是否能夠承擔外，還應考慮到日後的生活費用、孩子的教育費用、換房後到工作單位的交通費用的增加等，尤其要優先考慮是否有足夠的資金來保證未來孩子的教育費用。
3、相關的交易稅費要理清：換房業主在“賣舊買新”置業時，一定要理清自己作為賣方和買方雙重身份時，各自需要繳納的稅費。一般來講二手房買賣交易時出售方需要繳納營業稅和個人所得稅，購買方需要繳納契稅，但是要注意已購公房和回遷房交易時，購買方需要另外繳納土地出讓金；而在經濟適用房出售時則由出售方繳納土地出讓金。另外，按照規定在售房1年前後再購房時，契稅可以按差額計征，也可以節省部分開支。
4、原來住宅的處理：在實現自己的換房計畫後，對於原有住宅出售或是出租要結合市場情況和未來走勢來確定。如果原有住宅的位置較好，租金價格水平較高，可以考慮將其出租，利用租金來還換房後的貸款。
5、賣與買可考慮同步進行：如果想要換房，手頭資金又不充裕需售房款救急的消費者，可以考慮讓買、賣交易同時進行，以籌到售房款後實現自己的換房計畫。建議買與賣同步進行的消費者，先做好新房的選擇和購買前工作，比如看房、議價等，一旦自己的舊房進入交易程式，馬上啟動新房購買程式。即使買房程式稍微落後於賣房，可與買家溝通要求延後交房。這樣就可以依靠賣房的收入來繳納買房的首付款，其不足房款可以做商業貸款或公積金貸款。
政策要求
2016年3月31日，國務院下發《關於2016年深化經濟體制改革重點工作意見》，其中提到“推進以滿足新市民住房需求為主要出發點的住房制度改革”。
注意事項
注意1: 配套一步到位
改善型住房,說到底,購房者就是想一步到位,以後不再考慮換房了,那么,在配套的選擇上就要一步到位。生活配套必不可少,教育資源優先考慮,地段決定房屋價格,交通便利是王道,小區環境以及周邊環境提高生活質量,除了以上因素,還要看是否有醫療配套。作為上有老下有小的家庭,以上因素要進行綜合考量,最後依據自己的經濟實力購買合適的住宅。
注意2: 先買房還是先賣房,依據經濟實力
很多人都有先買房還是先賣房的困惑。如果經濟條件比較富裕,建議先買再賣。因為從開始看房到裝修完畢入住,通常需要較長時間。住原有的家會比租房子舒服。若手中資金拮据,建議考慮先賣再買。這樣做的好處有二:一是賣房後有充裕的資金,更利於鎖定購房目標,買到心儀的房子；二是有充裕的購房資金後,可減輕心理壓力和焦灼感。
注意3: 相關的交易稅費要理清
換房業主在“賣舊買新”升級置業時,一定要理清自己作為賣方和買方雙重身份時,各自需要繳納的稅費。一般來講二手房買賣交易時出售方需要繳納營業稅和個人所得稅,購買方需要繳納契稅,商品房交易時不需要繳納土地出讓金。
注意4: 後續生活費要備足
改善型換房時要考慮到自己目前的經濟實力是否能夠承擔外,還應考慮到日後的生活費用、孩子的教育費用、換房後到工作單位的交通費用的增加等,尤其要優先考慮換房後,自己是否有足夠的資金來保證未來孩子的教育費用。
政策界定
改善型需求和投資性需求儘管性質不同，但在購房行為上卻有很大的相似性，它們很難用一個明確的、可操作的標準予以剝離。改善型住房國家沒有出台統一的界定標準，通常從兩點界定。
第一，低於人均住房面積。由於國家沒有統一規定數據，各地出台標準有一定差別。北京標準為人均住房面積為27.7平方米；上海為34.6平方米；南京為26平方米；廣州為19.9平方米；成都為60平方米。明顯能夠看出二三線城市的人均住房面積大於一線發達城市。以廣州為例，廣州地區人均面積19.9平方米為參考標準，如果一家5口人，住房面積僅為60平方米，人均面積低於19.9平方米，如果有換房的打算，再買的房子即是改善型住房。
第二、90平方米。就是原有住房在90平方米以下的，再買第二套房不應視為投機行為，而是改善型居住行為。目前90平方米以下被界定為中小戶型，是一種過渡戶型。
從央行於2007年底規定“改善型普通自住房”可以享受貸款優惠政策以來，“改善型普通自住房”實際上扮演了第二套住房的角色，政府希望通過其實現改善居住條件、拉動內需的作用。善型普通自住房”存在難以準確界定、變通空間較大等先天不足，再加上監管部門對放鬆二套房貸持非常謹慎的態度，在銀行監管較嚴的地區，“改善型普通自住房”很難成為住房需求的助推器。銀行監管部門應適當擴大“改善型普通自住房”的範疇，與各地統計局加強合作，及時推出“改善型普通自住房”的操作細則。
央行規定，“如借款人家庭人均住房面積低於當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行”。作為界定改善型住房的關鍵，“人均住房面積”很難得出一個準確、合理的數據。雖然各地統計局每年都會有一個統計數據，但如果將大城市規模龐大的沒有戶口的常住人口計算在內，人均住房面積很難界定。
顯然，“人均住房面積”不能定得太高也不能定得太低，如果定得太高，就壓抑了部分真實的改善需求；如果定得太低，又便宜了投資購房者。即使如統計局等國家機關發布一個比較權威的“人均住房面積”，商業銀行仍有“變通”空間。比如說，如果把家庭的非常住人口算作家庭人口，人均住房面積很容易就會低於當地的人均住房建築面積。
正因為“改善型普通自住房”很難界定，商業銀行有一定的自主操作空間，監管部門為了防範貸款風險，才遲遲沒有出台操作細則。這就導致商業銀行對“改善型普通自住房”實行了兩種極端的操作，一種是嚴格執行央行“9·27政策”，對所有第二套住房不實行貸款優惠，一種是濫用“改善型普通自住房”概念，藉機對二套房貸放鬆限制，其中以前者居多。
各地政策
上海
【上海放寬公積金貸款購買第二套改善性住房限制條件】據上海發布訊息，上海自2016年3月1日起購買第二套改善型住房申請公積金貸款的家庭，現持有住房人均住房建面的標準，從此前的不高於35.1㎡調整為不高於35.5㎡。
北京
北京公積金認房不認貸首套自住房和改善型購房者將受益
5月30日訊息（記者劉天思）據中國之聲《央廣新聞》報導，北京市住房公積金管理中心昨天下發《北京住房公積金管理中心關於住房公積金個人貸款政策有關問題的通知》，宣布再次調整北京公積金貸款政策。專家解讀這一次調整，將使部分首套自住房和改善型購房者受益，進一步刺激市場需求。
通知還指出，購買第二套普通自住住房貸款的發放對象，不再僅僅是限於現有人均住房建築面積低於北京市統計局最新公布的城鎮居民人均住宅面積的繳存職工家庭。北京市公積金管理中心進一步解釋稱，本次公積金貸款政策調整，主要目的是落實支持繳存職工自住和改善性住房需求，進一步發揮住房公積金對合理住房消費的支持作用。中原地產首席分析師張大偉對此政策分析稱，北京此次公積金政策調整將直接刺激市場需求，會產生“非常大的影響”。
杭州
支持自住型住房需求。在市區首次購買140平方米以下的普通住房，給予房款總額1.3%的購房補貼。
支持改善型住房需求。在市區僅有一套住房，在2010年1月1日至2010年12月31日期間出售住房，並重新購買普通住房，給予房款總額1.3%的購房補貼。
因房屋拆遷（含危舊房改造）選擇貨幣安置的，在市區購買普通住房給予超過貨幣補償款部分1.3%的購房補貼。
上述住房消費享受購房補貼的時限為2010年1月1日至2010年12月31日，商品住房以契約備案日期為準，二手住房以產權登記受理日期為準。
上述購房補貼政策以家庭為單位認定，一戶家庭只能享受一次。
最新訊息
2015年3月30日中國央行和財政部出台的房地產新政。這劑“強心針”使得世界對於中國經濟的預期普遍樂觀起來，不過專家提醒說，此輪房市新政並不意味著中國經濟調結構的方向有任何改變，新政發出的清晰信號是支持改善型自住房的需求，而不是鼓勵房產投機。
