發布
2012年2月10日上午8時30分，蕪湖市政府召開新聞發布會，副市長洪建平向社會正式公布了《關於進一步加強住房保障 改善居民住房條件的若干意見》。
各縣、區人民政府，經濟技術開發區、長江大橋開發區管委會，市政府各部門、各直屬單位，駐蕪各單位：
《關於進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見》已經2012年2月1日市政府第55 次常務會議討論通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。
二O一二年二月七日
全文
關於進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見
為貫徹落實國務院辦公廳《關於保障性安居工程建設和管理的指導意見》，進一步加強保障性安居工程建設，不斷改善居民住房條件，引導合理住房需求，加快城市化步伐，現結合蕪湖實際，提出以下意見：
一、強力推進保障性安居工程建設，建立健全保障性住房體系
(一)全面加快保障性安居工程建設。遵循“保障性住房優先發展、商品房開發合理布局、基礎配套設施超前謀劃”原則，統籌規劃、分步實施、組團式發展，強力推進產業新城建設，逐步形成“以產業新城為載體、以公共租賃住房為主要形式、以宜居投資(集團)公司為融資主渠道、以保障性住房用地指標單列和政府性投資補助為保障”的發展思路，對各產業新城中列入2012年保障性住房建設計畫項目，編制修建性詳細規劃，明確項目地塊、規模、開工時間、竣工時間，強力推進項目前期工作，確保項目按時開工。2012年，全市新建公共租賃住房5.2萬套、廉租住房0.91萬套，竣工保障性住房0.8萬套，完成棚戶區改造0.82萬戶，完成農村危房改造0.23萬戶。
(二)最佳化土地供應結構。按照加大增量、激活存量、集約節約的要求，科學確定土地供應年度計畫和出讓規模，在新增建設用地年度計畫中，首先確保保障性住房用地。保障性住房用地和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量的70%。年度商品住房用地供應計畫總量原則上不得低於前2年年均實際供應量。
(三)健全保障性住房體系。多渠道籌集房源，逐步形成以廉租住房、公共租賃住房、棚戶區改造、農村危舊房改造並舉的多層次、寬領域住房保障體系。實行廉租住房和公共租賃住房統籌建設、統籌資金、統籌使用、統籌管理。積極探索和完善誠信保證、承諾、擔保等制度，主動接受公眾監督，嚴格準入與退出機制，確保配租過程公開透明，結果公平公正。切實加強租後管理，嚴格租賃契約，落實管理主體。對擅自改變保障性住房功能和用地性質的，堅決糾正查處。
(四)擴大住房保障覆蓋面。保障性住房覆蓋範圍逐步擴大到解決城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和有穩定就業的外來務工人員。
二、加強市場調控，保持房地產市場平穩健康發展
(五)根據本市經濟社會發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，2012年，市區新建商品住房平均價格同比漲幅控制在當年我市人均可支配收入增幅以內。
(六)營造信貸和融資的良好環境，鼓勵和支持居民合理的住房需求，繼續落實好居民自住首套普通商品住房的貸款首付比例、利率優惠政策。同時，各商業銀行要對違反我市住房價格控制目標、土地閒置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為的房地產開發企業，實行“黑名單”管理，停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。
進一步加強房地產開發企業企業所得稅和土地增值稅預征管理，依法適時調整預征率。對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，由市住建委抄告稅務部門，進行企業所得稅和土地增值稅繳納情況的重點稽查。
(七)從2011年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。
(八)嚴格履行土地出讓契約，確保開發項目按期開工、竣工。各房地產開發企業開發建設的商品房，必須嚴格履行土地出讓契約中的開發時序約定，凡因開發企業原因未按契約約定開工且超過3個月、未完成年度開發量或達到預售條件未預售的，一律轉為現房銷售。
對延期開發的企業進行約談，對有違規行為的企業給予相應的處罰，並在媒體上公開曝光。
(九)按時收繳土地出讓金。開發企業未按《國有建設用地使用權出讓契約》約定期限繳納土地出讓金的，市國土局、土地收儲中心會同地塊所在區政府、經濟技術開發區管委會、長江大橋開發區管委會、城東新區管委會負責清繳;因開發企業原因逾期未繳納的，按契約約定追繳滯納金，並對欠繳土地出讓金或滯納金的開發企業設立預售資金監管賬戶，逾期未繳納土地出讓金及滯納金的，根據約定從預售資金監管賬戶中扣繳(每次不少於預售資金額的50%)。
(十)建立健全考核問責機制。對保障性安居工程目標任務實行縣、區人民政府、經濟技術開發區管委會、長江大橋開發區管委會、宜居投資(集團)公司負責制;對穩定房價實行市、縣區人民政府和相關部門負責制，市住建委、監察局、國土局、物價局要會同有關部門，建立健全約談、考評、問責機制，加強對住房保障和穩定房價工作的監督檢查，並將上述工作納入縣區、相關開發區和部門年度目標考核。
各縣區政府、相關開發區、市直部門對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，從而影響社會發展和穩定的，實行責任追究。
三、建設節能省地環保型住宅，保障市場有效供給
(十一)合理調節土地供應規模。按照城市總體規劃要求，合理確定房地產開發地塊規劃功能和用地強度。
(十二)依法做好房屋徵收與補償工作。對符合房屋徵收條件的項目，要加快房屋徵收工作進度，及時收回土地使用權，保證住宅項目用地出讓後按時開發投資建設。新增商品住房的土地供應全部實行“淨地”出讓。
(十三)對符合條件的房地產開發項目實行建設行政規費、政府性資金(基金)等費用延緩徵收。市財政局會同市城鄉規劃局、國土局、住建委等部門按照《國有建設用地使用權出讓契約》約定的投資、建設期限對房地產開發項目進行審核，符合契約約定的開發項目，其在報建環節應繳的城市基礎設施配套費、人防易地建設費、白蟻防治費、新型牆體材料專項基金、散裝水泥專項資金、有線電視數位化建設專項資金、煤氣入戶安裝費推遲至辦理商品房預售許可環節徵收;對不能按照契約約定的時序進度開竣工的項目，其後期項目上述費用連同前期推遲繳納的上述費用立即徵收，並且其他後續項目上述費用一律在報建環節徵收，否則，停止房地產開發企業預售或停止辦理商品房初始登記，並加收相應的滯納金。
(十四)鼓勵房地產開發企業建設生態、節能和中小戶型普通住房。滿足下列條件之一且嚴格履行《國有建設用地使用權出讓契約》的項目，其建設規費、政府性資金(基金)等費用延緩至辦理初始登記時繳納：
1.房地產開發企業建設的90平方米及以下的戶型占總套數50%及以上;
2.達到國家住房和城鄉建設部“三星級綠色建築標識”的住宅;
3.住宅小區全部使用太陽能或地(水)源熱泵;
4.全裝修住宅占總套數的50%及以上。
(十五)加快已出讓土地開發進度。房地產開發企業按契約約定開工日期滿1年未動工建設或雖開工但自開工之日起1年內開工建設面積不足開發建設總面積的1/3或投資額占總投資額不足25%，按閒置土地處置，徵收相當於土地出讓金20%的土地閒置費;滿2年未動工開發的，依法無償收回土地使用權。
四、引導合理住房需求，改善居民居住條件
(十六)2012年1月1日至2012年12月31日期間，在蕪湖市區購買自住普通商品住房(含二手住房，二手房政策自本意見發布之日起執行)，在辦理產權登記時，財政部門給予所納契稅100%的補助。對購買新建自住商品住房面積在90平方米及以下、70平方米以上的，財政部門再給予50元/平方米購房補貼;對購買新建自住商品住房70平方米及以下的，財政部門再給予150元/平方米購房補貼。
(十七)鼓勵實用和專業人才在蕪湖就業創業。2012年1月1日至2012年12月31日期間，下列人員在蕪湖市區購買自住商品住房，在辦理產權登記時，財政部門給予所納契稅100%補助。對購買新建自住商品住房按以下標準給予再補貼：具有中專及以上學歷或初級及以上專業技術資格(含初級工及以上職業資格)的購房人，財政部門再按所購房屋面積給予100元/平方米購房補貼;具有碩士學位研究生或副高級專業技術資格(含高級技師資格)的購房人，財政部門再按所購房屋面積給予200元/平方米的補貼;具有博士學位研究生或正高級專業技術資格的購房人，財政部門再按所購房屋面積給予300元/平方米的補貼。
(十八)外地人員在蕪湖市區購買商品房，人均面積達到15平方米以上的，可憑《房屋所有權證》準予房主及共同居住的直系親屬戶口遷入;外地人員在蕪湖市區購買45平方米及以上的新建商品住房，可以通過在房屋產權登記部門備案的《商品房買賣契約》、購房發票辦理本人、配偶、未婚子女戶口遷入。
(十九)規範已享受補助的房產轉讓。已享受市政府以往年度及本意見相關財政補助政策的普通住房，自產權登記之日起3年內不得轉讓，否則退回已享受的財政契稅補助和購房補貼。
(二十)規範購房補助、補貼政策適用時限。符合第十六、十七條款的購房人購買的新建自住商品住房，不得重複享受財政補助、補貼政策，並在房屋產權登記部門備案，其產權登記和享受財政補助、補貼日期截止到2014年12月31日。
2012年1月1日至2012年6月30日期間購買的商品住房由購房人選擇按蕪政〔2011〕56號檔案或按本檔案規定執行，但不得重複享受財政補助、補貼政策。2011年1月1日至2011年12月31日期間購買的新建商品住房，其產權登記和享受財政補助、補貼的截止日期延長至2014年12月31日。
房改售房、直管公房、拆遷安置商品房、拆遷安置存量房、房屋互換等交易類型，以及購買定向銷售房、單位集資建房、購買部分產權或部分贈與、部分繼承及同一戶口簿內家庭成員之間房屋產權轉讓等交易行為，不享受本檔案規定的財政補助政策。
(二十一)充分發揮住房公積金解決和改善職工住房的作用，擴大住房公積金制度的受益面。
全市非公有制企業必須嚴格按照國務院《住房公積金管理條例》和市住房公積金管理委員會的有關規定建立住房公積金制度，擴面提率;對因房屋徵收造成住房公積金二次貸款的，享受首套房公積金貸款政策。
五、強化服務管理，規範住房市場行為
(二十二)切實做好跟蹤服務工作。市保障性安居工程領導小組要協調解決保障性安居工程建設、管理中存在的問題;市房地產項目開發協調服務領導小組實行定期調度制度，積極幫助房地產開發企業協調解決開發建設中的供水、供氣、供電、消防、人防等基礎設施配套工作，促進房地產項目早開工、早建設、早使用，切實改善服務環境。市國土局、城鄉規劃局、住建委、財政局、國稅局、地稅局等部門要會同項目所在區政府、經濟技術開發區管委會、長江大橋開發區管委會、城東新區管委會加強對土地供應、規劃審批和施工許可後的跟蹤服務和監管，督促房地產開發企業依法依約投資建設，增加市場供應量，改善市場供求關係，穩定市場預期，促進住房市場穩定健康發展。
(二十三)規範收費行為、創新審批機制。規範收費科目，建立收費明白卡制度;建立健全集中辦公、並聯審批、缺席默認、限時審結制度，取消所有不必要的審批項目，創建一流的審批服務機制。
(二十四)完善房地產市場預警機制。加強對房地產行業發展的研究和市場走勢分析，完善房地產統計、信息分析和披露制度，健全房地產市場預警預報機制。同時，建立和完善房地產開發企業信用檔案、質量保證體系以及失信行為聯合懲戒機制，促進房地產開發規模化、品牌化發展。
(二十五)規範房地產市場秩序，切實執行商品房預售許可每次不少於2萬平方米、對形象進度已達到預售條件而開發企業不申報預售的項目以及超過《國有建設用地使用權出讓契約》約定的竣工期限開發建設的項目一律轉為現房銷售的規定。推行商品房預售資金監管和二手房網上籤約及交易資金監管，進一步規範商品住宅銷售價格行為，完善落實商品住宅銷售價格明碼標價、“一價清”及備案制度。已經批准預售的商品住房成交價格不得高於備案價格。
各職能部門要加大房地產交易市場監管檢查力度，依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽契約”等行為。對房地產開發企業欠繳出讓金、土地閒置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售、散布虛假信息、不實行明碼標價、價格欺詐等違法違規行為，要繼續加大曝光和處罰力度。對欠繳出讓金的房地產開發企業，要暫停其新購置土地，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款延期。
(二十六)積極引導開發企業注重住宅品質的提升，加強房地產開發質量、安全和環境配套的監管，讓老百姓住上安心房、舒心房。
六、本意見執行時間自2012年1月1日至2012年12月31日止，由市住建委、財政局負責解釋。此前相關規定與本意見不一致的，按本意見執行。市各相關部門根據本意見制定相應實施細則。
熱議
2月9日，安徽省蕪湖市出台了被業內稱為地方政府“龍年救市第一槍”的房地產新政。新政規定，蕪湖市區購買新房、二手房全免契稅，且購房面積在90平米以下的均給予特定補貼。
蕪湖新政之所以一石激起千層浪，主要是新政對在該市購房給予多重優惠補貼，救市意圖明顯。業內人士普遍認為，蕪湖此舉與中央提出的“支持居民自住和改善性購房需求”政策並不衝突，2012年在繼續深化樓市調控的同時，各地有可能支持剛性購房需求。
除了順應中央的總體方針，地方政府採取契稅補貼買房措施，也同樣有利於自身的收益。這些措施表面上看將使政府損失部分稅收，並且增加政府支出，但是，一旦這些措施促成當地樓市回暖，地方政府可以通過其他稅收種類彌補，更重要的是，樓市回暖將緩解開發商資金壓力，增加土地市場熱度，有利於土地出讓金的提高，同時也有利於開發商的後續開發建設。部分二三線城市有可能效仿蕪湖這一舉措，尤其是那些地方經濟對房地產業依賴度較高的城市。
蕪湖“組合拳”
新政共有26項內容，其中對契稅的優惠政策最引人關註：2012年，在蕪湖市區購買自住普通商品住房（含二手住房）的，財政部門給予全額契稅補助；“實用和高端人才”享受的補貼更多；外地購房者則享有 “買房送戶口”的政策優惠。
尺度遭質疑
從蕪湖的具體政策來看，其優惠力度和操作空間都比較大。目前整個樓市大環境不好，蕪湖和其他城市一樣經歷了2011年的持續低迷，積壓了大量存貨，隨著房價持續下降，市民的觀望情緒越濃，政府也面臨著較大壓力。蕪湖此時出台新政無疑是及時雨。
中國房地產學會副會長陳國強表示，如果明確政策界限，只針對特定群體的特定需求，這對於穩定樓市乃至穩定地方經濟都有積極意義。但如果一味刺激住房消費，而不注意政策的尺度與範圍，無疑就是放鬆調控乃至放棄調控。
或引發跟風效應
在掙脫調控政策束縛的 “努力”中，蕪湖並非首例。春節前夕，廣東中山曾暗自調高最高限價標準，鬆綁“限價令”。2011年10月，佛山也出台檔案取消“限購令”，但很快被廢止。
多數業內人士認為，在地方財政、銀行貸款等壓力下，未來會有更多的城市放鬆調控政策。蕪湖的高調“鬆綁”很可能引發跟風。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，未來一年，會有更多地方政府助力剛需。但要想巿場回暖，關鍵還得靠中央放鬆政策。
事實上，在日前召開的央行金融市場工作座談會上，央行首次提出 “滿足首次購房家庭的貸款需求”，這是繼住建部、財政部之後，又一個表態鬆綁首套房貸的部委。儘管這並不意味著全面鬆動，但有專家認為，局部放開的趨勢已現端倪。
回應
2月10日蕪湖市政府舉行發布會，市政府負責人向新華社記者表示，新出台的房產政策並非是對調控政策的“鬆綁”和“救市”，而是為了進一步加強住房保障，促進房地產市場健康發展，滿足合理住房需求，吸引和鼓勵更多人才來蕪落戶。蕪湖市政府有關負責人表示，隨著工業化、城鎮化進展不斷加快，來蕪就業創業的人才日益增多。據統計，目前蕪湖每年新增就業人員達9萬多人，實際需求11萬人，還有缺口2萬人，其中80%為實用和專業人才。“這些優惠政策是為了鼓勵實用和專業人才在蕪湖就業創業和安居樂業而制定的”。
叫停
蕪湖市政府網2月12日發布通告，宣布暫停執行此前公布的《蕪湖市人民政府印發關於進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見的通知》。
通告稱，《通知》公布後，社會各界提出了有益的參考意見〖慮到該《通知》要求制定的配套實施細則正在研究完善之中，為保持房地產市場更加平穩健康發展，經研究決定該《通知》暫緩執行。
據悉，中央檢查組已在11日抵達蕪湖。事實上上級部門檢查組2月9日已經在安徽，“去了合肥之後才來蕪湖，並非針對此次事件來調查”，蕪湖的房產新政公布日期為2月9日，從時間上來說，調查組專程來調查該事件的可能性不大。住建部房地產監管司已經關注蕪湖新政，並要求蕪湖市住建委和安徽省住建廳人士就政策出台的背景、原因和相關政策進行解釋說明。
評論
關於進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見2月13日CCTV2《今日觀察》播出《蕪湖地產救市令：緣何短命？》，央視財經頻道主持人史小諾和著名財經評論員馬光遠、劉戈共同評論。 馬光遠：蕪湖新政被叫停 中央政府的決心表露無疑
蕪湖新政又是一個非常短命的政策，這個政策被業界稱為“龍年救市第一槍”，這個評價本身在我看來是比較準確的，從蕪湖本身出台的政策，以及本身的一些具體內容來說，比如百分百免契稅，比如對一些相關人士的住房補貼等等，具備了之前我們看到的地方救市的自選動作的一切特徵。來也匆匆，去也匆匆。當我們看這個政策的時候，蕪湖市政府自己解釋說，我不是救市，我是為了滿足自住的合理需求，我是為了房地產市場的健康發展，我想這個可能是站不住腳的。
劉戈：蕪湖新政的短命是其必然結果
其實吸引人才的辦法很多，為什麼要和房價綁在一起？那么顯然用心就是在救市。開始的時候，沒有首套的概念，沒有確定一定得是首套才可以有這樣的補貼政策，那么在第二天加上了，然後第三天副市長又出來解釋，但是由於這樣的一個政策，在開始的時候就站不住腳，所以立場就不那么堅定，態度就不那么堅決，思路就不那么清晰，所以最後的結果必然就是終止。
陳國強：地方政府要更全面地理解中央調控意圖 (中國房地產學會副會長《今日觀察》特邀評論員)
從地方的角度，還是要更多更全面地來理解中央調控意圖，有一個長期利益和短期利益的平衡的問題。在調控當中，不同的市場主體應該說的確存在一定的差異。無論是地方政府，還是開發商，還是銀行等等，還是需要統一到中央的調控要求上來，那么在堅持調控政策的基本的方向，基本的基調的前提之下，對於不同的城市，也需要注意政策執行一定的靈活的空間，但是這個靈活空間需要服從於中央的統一的要求，這個是我們需要堅持的。對於地方政府來說，它所有的投資建設的資金，甚至包括一些保障的資金，它主要來自於土地的收入，當沒有其他的收入來補充這一塊非稅收入的時候，地方政府的日子會非常難過，在這種情況下，一定要避免一輪非常嚴重的上下博弈。
