代建工程的賬務處理
賬戶設定
房地產企業代建工程的核算除了用到“主營業務收入”、“主營業務成本”、“銀行存款”、“原材料”等賬戶外，還用到兩個專門賬戶：“工程施工”、“工程結算”。
“工程施工”是用來核算企業實際發生的契約成本和契約毛利，它可按建造契約分別契約成本和契約毛利進行明細核算，該賬戶期末餘額一般在借方，表示企業尚未完工的建造契約成本和契約毛利。
“工程結算”是核算企業根據建造契約約定向業主辦理結算的累計金額，該賬戶可按建造契約進行明細核算。期末餘額一般在 貸方反映企業尚未完工建造契約已辦理結算的累計金額。當契約完工時，應將該賬戶的餘額與相關工程的工程施工賬戶相對沖。
賬務處理
同一會計年度完工的建造契約在施工過程中，當企業發生支出時：
借：工程施工——契約成本
貸：原材料、應付職工薪酬等賬戶
與委託方進行結算時：
借：應收賬款
貸：工程結算
建造契約完工時：
借：主營業務成本
工程施工——契約毛利
貸：主營業務收入
借：工程結算
貸：工程施工
1、代建工程跨年度，建造結果能可靠估計的。在施工過程中，當企業發生支出時，按照實際發生額，
借：工程施工——契約成本
貸：原材料、應付職工薪酬等賬戶
當企業向業主辦理價款結算時，按照結算金額，
借：應收賬款
貸：工程結算
資產負債表日，確認收入和費用時：
首先計算出完工進度，然後按照上述公式計算出當期應確認的收入、費用和毛利，會計分錄如下：
借：主營業務成本
工程施工——契約毛利
貸：主營業務收入
當契約總成本大於總收入時，按計算的金額，
借：資產減值損失
貸：存貨跌價準備
契約完工時；
當期確認的契約收入=契約的總收入—以前年度累計確認的收入
當期確認的契約費用=契約的總成本—以前年度累計確認的成本
當期確認的毛利=當期的契約收入—當期的契約費用
會計分錄如下：
借：主營業務成本
工程施工——契約毛利
貸：主營業務收入
借：工程結算
貸：工程施工
把計提的預計損失轉入主營業務成本
借：存貨跌價準備
貸：主營業務成本
2、建造結果不能可靠估計的。在施工過程中，當企業發生支出時，按照實際發生額，
借：工程施工——契約成本
貸：原材料、應付職工薪酬等賬戶
當企業向業主辦理價款結算時，按照結算金額，
借：應收賬款
貸：工程結算
在確認收入時：
借：主營業務成本(按照實際發生的支出)
貸：主營業務收入(按實際收到或預計能收回的金額)
工程施工——契約毛利(兩者差額)
信息披露
企業應當在附註中披露與建造契約有關的下列信息：
1、各項契約總金額，以及確定契約完工進度的方法。
2、各項契約累計已經發生成本、累計已確認毛利(或虧損)。
3、各項契約已辦理結算的價款金額。
4、當期預計損失的原因和金額。
主要套用模式
採用設計·施工或EPC交鑰匙承發包模式的優點是：使用一個承包商對整個項目負責，避免了設計和施工的矛盾，減少項目的成本和工期。在選定承包商時，把設計方案的優劣作為主要的評標因素，保證業主得到高質量的工程項目。業主可得到早期的成本保證。其缺點是：業主無法選擇設計人員；設計可能會受到施工者利益的影響，由於主要風險均由承包商承擔，因而可能工程的造價較高。
工程項目委託管理(託管)模式，指工程項目管理企業受業主委託，按契約約定，代表業主對工程項目的組織實施進行全過程或若干階段的管理與服務。
政府投資項目代建制的實施，使項目管理分為了兩個層次，即代建管理和施工管理，政府工程契約保證相應分為代建契約保證和施工契約保證。我國"代建制"試點中的三種契約模式從我國各地進行代建制試點的情形看，在採用招標方式選定代建單位之後，都需要與代建單位簽訂"代建契約"，明確規定代建單位的權利義務和責任，"代建契約"成為監督、考核、評價代建活動和對代建單位進行獎懲的依據。可以說，代建制就是一種契約制。
代建契約有三種模式。
“委託代理契約”模式
上海、廣州、海南的代建制試點採用這種模式。在政府投資主管部門下面，設立具有法人資格的建設工程"項目法人"，或者指定一個部門作為"項目業主"，由"項目法人"（或"項目業主"）採用招標投標方式選定一個工程管理公司作為"代建單位"，再由"項目法人"（或"項目業主"）作為委託方，與"代建單位"（受託方）簽訂"代建契約"。
此"委託代理契約"模式的實質，是委託代建單位對項目工程建設施工進行專業化組織管理，並代理委託方採用招標方式簽訂建設工程承包、監理、設備採購等契約。
特點：項目建成後的"使用單位"不是"契約當事人"；項目投資資金的管理權仍然掌握在投資人（"項目法人"、"項目業主"）的手中。
優點：可以實現防止公共工程招標中的腐敗行為和對公共工程建設的專業化管理的政策目的。
缺點一：相當於政府投資主管部門自己作為建設單位"包攬"項目工程建設，然後將項目工程"分配"（"劃撥"）給使用單位，將"政府投資"變成了"公房分配"，不符合改革政府投資體制的政策目的。
缺點二：使用單位不是"契約當事人"，難以發揮使用單位的積極性，甚至使用單位不予協助、配合，增加工程建設中的困難。
“指定代理契約”模式
重慶、寧波、廈門和貴州代建制試點採用這種模式。政府投資主管部門採用招標投標方式選定一個項目管理公司作為代建單位，由作為"代理人"的該代建單位，與作為"被代理人"的使用單位簽訂"代建契約"。
此"指定代理契約"模式的實質是政府投資主管部門指定代建單位作為使用單位的代理人，對項目工程建設施工進行專業化組織管理，並代理使用單位採用招標方式簽訂建設工程承包、監理、設備採購等契約。
特點：投資人（"政府投資主管部門"）不是"契約當事人"；投資和資金的管理權掌握在使用單位手中。
優點：可以實現防止公共工程招標中的腐敗行為和實現公共工程建設的專業化管理的政策目的。
缺點一：投資和資金的管理權仍然掌握在使用單位手中，實際上未對現行投資體制進行任何改革。
缺點二：投資人（"政府投資主管部門"）不是"契約當事人"，政府投資主管部門在選定代建單位後，實際上不可能對項目投資資金的運用和工程建設施工進行有效監督。
“三方代建契約”模式
北京、武漢、浙江代建制試點採用這種模式。政府投資管理部門與代建單位、使用單位簽訂"三方代建契約"。
北京市是由"發改委"（投資人）選定代建單位，並與代建單位、使用單位簽訂"三方代建契約"；武漢市是由政府指定的"責任單位"（投資人）選定代建單位，並與代建單位、使用單位簽訂"三方代建契約"；浙江省是由"政府投資綜合管理部門"（投資人）選定代建單位，並與代建單位、使用單位簽訂"三方代建契約"。"三方代建契約"，除規定代建單位的權利、義務和責任外，還明確規定了"政府主管部門"的許可權和義務：對代建單位（受託人）的監督權、知情權；提供建設資金的義務。"使用單位"的權利和義務：對代建單位（代理人）的監督權、知情權，對所建設完成的工程和採購設備的所有權；協助義務、自籌資金供給義務。
優點：可以發揮三方當事人的積極性，實現三方當事人的相互制約。可以防止公共工程招標中的腐敗行為，實現對公共工程建設施工和項目投資資金的專業化管理，保證工程質量和投資計畫的執行，實現政府投資體制改革的政策目的。三種契約模式的差別"三方代建契約"模式，與第一種"委託代理契約"模式和第二種"指定代理契約"模式的差別，集中體現在代建單位的"許可權"上
