套用領域
金融槓桿的基本原理並不複雜，但是如何將一個原理套用到一個實際範例中去呢？比如房地產？
(PS:美國次貸危機可以在根本上說是金融機構採用槓桿交易的結果)
使用貸款產品來操作房地產投資，實際簡單地說就是租用別人的資金來為自己賺錢。但是，即使對於房產下一階段的走勢可以預判是非常樂觀的情況，也無法使用金融槓桿無限制地吃進房產，在最開始的階段，投資者被允許使用金融槓桿的空間是非常小的。原因非常簡單，因為貸款的來源是金融機構，為了保護自己的資金安全，金融機構必須考慮到貸款客戶是否可以承擔得起每月的還款額，而且要考慮到如果一旦客戶的資金鍊出現問題，通過拍賣客戶抵押房產是否可以追回所貸出資金，因為這樣，首先投資者投資的房產很難貸到很高比例的貸款，即使貸到了，也必須要支付高得多的貸款成本，其次，貸款機構會根據貸款者的收入情況考慮其是否可以承擔每月的還款壓力，而還款能力的判定全部取決於貸款者所有的可確定收入，如工資、租金等等，另一方面，投資者的不可確定收益，如房產的增值、稅務上的抵扣等等是不可能作為收入被算進投資者的還款能力的。
基本定義
金融槓桿金融槓桿(leverage)簡單地說來就是一個乘號（*）。使用這個工具，可以放大投資的結果，無論最終的結果是收益還是損失，都會以一個固定的比例增加，所以，在使用這個工具之前，投資者必須仔細分析投資項目中的收益預期，還有可能遭遇的風險，其實最安全的方法是將收益預期儘可能縮小，而風險預期儘可能擴大，這樣做出的投資決策所得到的結果則必然落在您的預料之中。另外，還必須注意到，使用金融槓桿這個工具的時候，現金流的支出可能會增大，必須要考慮到這方面的事情，否則資金鍊一旦斷裂，即使最後的結果可以是巨大的收益，您也必須要面對提前出局的下場。
高低評價
對於金融投資來說，1：20槓桿-1：100槓桿-1：400槓桿到底有什麼不同？槓桿高好還是低好？
從事外匯槓桿交易或者說外匯保證金交易（同一個產品不同說法），從實質上說，就是從事契約的買賣。
第一、以歐元為例，歐元/美元1.1820，這代表1歐元可以兌換1.1820美圓。當歐元從1.1820波動到1.1821或者1.1819，波動0.0001，這就叫1個點。
第二、在國際上，通行的基本是這樣：1張標準契約價值100，000美金（10萬美金），一張迷你契約價值10，000美金(1萬美金)。一個點價值是多少呢？100，000美金X0.0001=10美金，10，000美金X0.0001=1美金。因此無論對於1：20槓桿，1：100槓桿還是1：400槓桿，1張標準契約的1個點盈虧都是10美金，1張迷你契約的1個點盈虧都是1美金。
第三、這樣10萬美金/20倍=5000美金，10萬/100倍=1000美金，10萬/400倍=250美金，也就是說做1張標準契約，如果是1：20槓桿，需要動用您賬戶資金5000美金；如果是1：100槓桿，需要動用您賬戶資金1000美金，如果是1：400槓桿，需要動用您賬戶資金250美金。那么您賬戶內還有多少資金是活動的呢？可以抵抗多大的風險呢？
舉例說明，以賬戶資金6000美元，買1張歐元/美圓跌為例（一個點10美金）：
1：20倍槓桿：占用資金5000美金，賬戶內還有1000美金是活動的，可以抵抗100個點的風險，當市場價格向上波動虧損100點的時候，發生保證金追繳，系統就會強制為你平倉。(風險極大)
1：100倍槓桿：占用資金1000美金，賬戶內還有5000美金是活動的，可以抵抗500個點的風險，當市場價格向上波動虧損500點的時候，發生保證金追繳，系統會強制為你平倉。（風險一般）
1：400倍槓桿：占用資金250美金，賬戶內還有5750美金是活動的，可以抵抗575個點的風險，當市場價格向上波動虧損575點的時候，發生保證金追繳，系統才會強制為你平倉。（風險相對於1：20和1：100倍槓桿都低）
最後，我們可以得出這樣的結論：在賬戶同等資金的條件下，做同等手數（1張契約稱為1手）的情況下，槓桿比例越高，風險越小！但是槓桿也是一把雙刃劍,槓桿過高或者過低都不好,過高的時候很容易導致自己無法很好的把握倉位,無法良好的分配資金.我們炒外匯在選擇槓桿時一定要慎重選擇，如果你是新手，可以先到FXCM環球金匯網去註冊外匯模擬賬戶，模擬炒外匯的步驟是怎么炒的，在選擇不同的槓桿看看有怎樣的收穫和差別，這樣慢慢學習多了你就懂了。
套用案例
下面介紹一個使用金融槓桿投資房地產的例子，為了使例子簡單化，首先假設投資者的收入為$60,000每年（稅前），每年的工資增長幅度為$3,000。房地產每年以8%的速度穩定增值。銀行貸款的利息不變，永遠維持在7.6%。
該投資者經過一段時間的努力，擁有了$100,000的存款，這時候他決定中止租房，開始為自己供一套房子。付出$100,000的首付。按照20%的首付計算，他可以買入$500,000的房屋，貸款額度為$400,000，每周還款額為$651.76。現在適用於他的稅率計算公式為：Tax Payable=2,580+30%*(60,000–25,000)=$13,080。所以他的淨收入為60,000–13,080=$46,920。所以他的周收入為$902.3。減去每周的還款額度，剩餘為902.3–651.76=$250.54。因為有了自己的住所，所以每周的消費極大地降低了，假設為每周$100，而且這位投資者為了減緩自己的還款壓力，將自己房屋的其他空餘房間租了出去，每周假設可以收入$300，那么現在這位投資者的每周結餘為$450.54。該投資者利用金融機構的提前還款和多存多取功能，將每周的結餘全部提前還款。
三年之後，該投資者的收入增長到$66,000，房產增值到了$620,000。貸款的剩餘為$287,851.6（為了方便計算，忽略了複利的影響）。現在實際上的貸款比例為46.4%。雖然前面的文章我曾經說過，一般房產的增值想要變現的話需要把房子賣掉，但是實際上如果通過轉貸款這種手法提高貸款比例而將房產增值的部分變現（因為實際上貸款比例在貸款期限之內是一直降低的）。所以現在該貸款人可以提出的現金額度為$208,148.4。在這三年之內，該投資者的存款就這么簡單地翻了一番，而且房產那邊還有相當於存款的$124,000，總共資產增值了$232,148.4。而這三年的工資淨收入為$147,060，每周$100的支出，要扣除$15,600，如果不買房，每周要付出$200的房租，所以實際上的支出在這三年之內應該是$46,800。如果不買房的情況，該投資者的資產增值為$100,260。所以這三年內投資者的收益多了一倍還多。
這時候，該投資者考慮使用房產現金化（轉貸款）所提出的$287,851.6來投資另外一所房產。現在他有兩個選擇，全款買房或者貸款買房，下面比較一下兩種做法三年之後的不同。首先，該投資者還有一個貸款在第一個房子上，所以他的每周還款額為$808.18。而現在該貸款人的每周工資淨收入為$1,023.46。所以現在他的賬面表示每周結餘為$215.28。因為第二所房屋是用來投資的，所以這所房屋的租金收入可以被用來申請貸款。
按照上面的說法，假設全款買房，那么他可以買入$300,000的房產。每周租金為$300。該投資者每周的淨開銷依然為$100，所有剩餘資金用來提前還貸。三年之後的情況為，貸款剩餘$418,227.76。第一套房產增值為$740,000，第二套房產增值為$372,000。考慮到房產折舊的問題，假設房產折舊為每年3%，也就是$9,000，這個是可以抵扣所得稅的，三年的應該繳稅的收入為$262,800，扣除每年$9,000的折舊費用，最後得到$235,800。納稅公式為：17,850+40%*(Ordinary Income–750,000)。因為該投資者的工資加上收入高於$750,000，所以要交更多的稅。三年所有的稅額為$64,350。三年後的資產增值為：(740,000-620,000)+(372,000-300,000)+(496,000–418,227.76)=$269,772.24。
假設現在該投資者選擇貸款買投資房，貸款比例為60%，那么該投資者可以買入$750,000的房產。貸款額為$450,000。每周還款額為$726.11,每周租金假設為$700。這樣用收入來償還兩個貸款應該是沒有任何問題的，而且60%的貸款比例申請貸款也很簡單。因為第二個房產是用來投資的，所以折舊和貸款成本都是可以用來抵扣稅收的，所以每年可以抵扣的收入為$56,700。三年的總共收入為69,000+72,000+75,000+700*52*3=$325,200，稅本來應該一共是$93,630，但是因為投資房屋成本的抵扣，實際上的稅收應該為$32,580，稅上面就少交了六萬多塊，實際上，這等於政府在幫投資者付一部分投資房的貸款利息！按照原來假設，所有現金結餘都被提前還入貸款。三年之後，總收入為325,200+300*52*3=$372,000，稅收為$32,580，日常支出為$15,600。每周淨收入為$2075.77,每周總還貸額度為$1,541，結餘為$534。全部還入第一個房屋貸款。所以三年之後房屋總價值為740,000+930,000=$1,670,000。第一個房屋貸款上面還欠$399,704.32，第二個房屋貸款上面還欠$438,217.32，總淨資產為$832,078.36。相對於第一個三年，資產增值了$599,929.96是上一種情況資產增值的兩倍以上。
後面就可以根據這種方法不停地把房地產投資滾大，從而享受租金回報，資產增值和稅務優惠三方面的全方位服務了。
