背景
瑞安市上望街道的幾家房產中介所前停滿了轎車，“返回地指標”買賣十分火爆從2009年年初到10月底，溫州下轄的縣級市瑞安出現了一個不一般的景象——在城東某條僅僅500米長的路上如雨後春筍般出現了70家左右的房產中介。
更不一般的是，幾乎每天這條馬路上都人聲鼎沸，橫七豎八地“躺”著許多私家車。
許多中介的後門外則是一字排開的八仙桌，是中介所免費給炒家提供一伙食的地方，人們三五成群地聚在一起交頭接耳，全然不顧一側蜿蜒而過的臭水河。
附近的交警表示，每天要出動十來號人在這個路段維持交通秩序。人多的時候，每天要抄牌100多輛車，拖走七八輛私家車。
原因
令人們瘋狂的是當地的返回地指標。許多村民把所分得的建房指標即“土地分配計畫使用證”(民間稱“紅證”)私下拿到房屋介紹所出售，這些尚未規劃及審批甚至還只是一片空地的農村返回地，僅憑著一個個由村里劃分給村民的建房指標進入市場。
瘋狂炒作
最初這些“紅證”，每平方米不過2000元，由於投資客的介入，使價格一路上漲，目前地段好的村子，有的炒到每平方米15000元。
根據2009年7月末公布的第九屆全國縣域經濟基本競爭力百強縣(市)名單，瑞安被排在第20位。
而2009年年初瑞安開盤的樓價就直奔18500元/平方米。而到了10月，新開樓盤更是以2萬至3萬的單位價格直逼上海、北京等一線城市。
如今各種渠道的民間資金被聚集到城東的這幾條主幹道上，進行著瘋狂的“廝殺”。
究竟有多少返回地指標流入市場如今已無法統計。據當地房管局團委書記林傑表示，職能部門如今也只能給出一個不完全統計數據，近年來約推出了1500畝返回地。當地人戲稱，現在連不少原先村里賣早點的大嬸也一大早拎著個包去炒地基(即返回地指標)。
在樓市不斷攀升的同時，瑞安的返回地指標交易居然能演繹成一個類似17世紀荷蘭“鬱金香”的怪胎。類似情況在國內上世紀80年代中期“君子蘭”的炒作中也出現過，不僅脫離真實的需求，更在進一步的哄抬炒高中變為一個隨時都可能垮塌的“空中樓閣”。
除了本地的炒客，甚至一些旅外的僑民也紛紛將美元、歐元兌換成人民幣，或者將國外的店鋪變賣，攜親帶友參與到火熱的炒地市場裡。
目前手持一兩千萬元游弋在炒地市場中者眾多，至少人均都是上百萬的資金。事實上，在當地，借錢炒房並不是新鮮事，尤其是眼下地產和資本的紅利給了人們充分喜悅的理由，這種想像正支撐著這個城市虛幻的繁榮，也支撐著人們最後的瘋狂。
更有知情人士向記者透露，當地某銀行還專門設立了4000億的資金專供炒地。
人員
瘋狂炒作紅證的，不僅有專業炒家、企業白領，甚至還有公務員、家庭主婦。
方式
購買一個指標，需要首先支付40到50萬元的定金，另外的近100萬元的餘款要在半個月內付清，於是合夥炒地成了普遍現象：幾個親戚朋友合夥買下一個指標，在定金到期時間內轉手賺取差價。
風險
即使個別地方建起了房子，但由於違章，房產證和土地證也一直辦不下來。這種炒作中既有投機風險，又有政策風險。首先是投機風險。對於炒家而言，最重要的已經不是政策如何不確定，而是這種類似擊鼓傳花式的遊戲如何繼續下去。就是一個直接投機的風險。其實這個和土地、房地產已經無關了。第二，是法律和政策的風險。這個交易從法理、政策上說是不合規的。從目前這個法律政策環境下，購證的人不可能得到法律保護。日後可能會有許多問題，比如在辦理土地證、房產證等方面，肯定有許多問題。這就是巨大的法律政策風險。
政府介入
為了禁止炒作返回地指標，10月下旬《瑞安市人民政府關於進一步規範我市房地產市場的實施意見》明確嚴禁村集體組織發放的指標“紅證”上市流通，並要求在2008年10月1日前已按簡化程式審批的返回地項目，應儘快召開村集體會議決定返回地建房指標分配方案，並及時確定安置對象名單張榜公示，經鄉鎮政府(街道辦事處)審核認可後，於2009年11月30日前上報國土資源部門審核備案。逾期不上報安置名單的，按閒置土地處置。
《實施意見》要求鄉鎮政府(街道辦事處)負責牽頭，當地舊村改造辦公室負責指導，制訂出台返回地建房實施方案，加快返回地建房進度，有效減少返回地建設、分配等環節存在的問題。
同時，該份《實施意見》提出要轉變返回地建房及返回地利益分配方式。“今後返回地項目建設，可參照商品房建設模式，對返回地建設用地一律以招、掛、拍等方式公開出讓，由房地產開發企業參與集中建設，建成後的房屋或該房屋向社會公開出售所得的收益由村集體內部自行分配。”
