工程介紹
廈門“海峽明珠廣場”初步設計說明第一章 建築設計總說明
一、設計依據
《辦公建築設計規範》JGJ67－2006
《高層民用建築設計防火規範》GB50045-95
《城市道路和建築物無障礙設計規範》JGJ50－2001
《汽車庫建築設計規範》（JGJ100－98）
《人民防空地下室設計規範》GB50038-2005
《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規範》GB50067-97
《公共建築節能設計標準》GB50189－2005
《廈門市城市規劃管理技術規定》2006年版
絕對標高採用黃海高程；坐標系採用92廈門坐標系
二、場地概述
1. 本工程位於福建省廈門市廈門島東部，國際會展中心地段，廈門觀音山CBD國際商務營運中心區內。西臨五號路、塔甫安置小區，東接規劃六號路、環島路，南臨觀音山北路、觀音山國際商務營運中心。自然景觀優美豐富，周邊交通便利，市政配套設施到位。2. 本項目為辦公建築，總建設面積 199107.03平方米，建築高度229.8m，一級耐火等級，抗震設防烈度7度，設防空地下室。建築地上50層，商業空間設定在地下一層、地下二層，裙房一層和塔樓二層，層高分別為5.5米、5.5米、14.2米和8.4米，辦公空間設定在裙樓的2～3層，塔樓的4層～15層、17層～31層及33層～50層，層高4～15、17～31層均為4.2米，33～50層為4.5米；位於16層和32層的設備及避難層將塔樓自然的分為低、中、高三個區域，16層層高為5米，32層層高為6米。地下三層至地下四層為車庫與設備用房，層高為3.8米、地下五層為設備用房及六級人防。
3. 本工程設計範圍包括建築、給排水、電力電信總平面圖設計；小區管網設計；各單體的建築、結構、給排水、電氣、通風設計等；人防地下室設計。
三、設計構思
社會、經濟、文化、科技等的空前發展給城市的面貌和生活都帶來了前所未有的變化，也給本案的建築和規劃提出了新的問題和要求：建築不再只是能滿足功能、空間、經濟的有機結合這個標準，而應該包括文化、生態環保、人性設計等內容和理念，所以如何做到能在充分利用基地珍貴的海景資源的基礎之上結合福建廈門特有的歷史文化，完成一個功能完善、空間動線合理，並滿足生態環保和經濟節能等要求的建築是本案努力爭取的方向，定將成為海峽西岸一顆璀璨的建築明珠。
第二章 總平面
一、設計依據
《辦公建築設計規範》JGJ67－89《高層民用建築設計防火規範》GB50045-95
《城市道路和建築物無障礙設計規範》JGJ50－2001
《廈門市城市規劃管理技術規定》2006年版本
建築工程設計方案批覆通知書建方字第350203200809126號
絕對標高採用黃海高程；坐標系採用92廈門坐標系
二、場地概述
本工程位於福建省廈門市廈門島東部，國際會展中心地段，廈門觀音山CBD國際商務營運中心區內。西臨五號路、塔甫安置小區，東接規劃六號路、環島路，南臨觀音山北路、觀音山國際商務營運中心。自然景觀優美豐富，周邊交通便利，市政配套設施到位。建設場地面積22725㎡，南北方向最長處約200米，東西方向最寬處約為134米，場地西高東低，約有5米高差，場地內建設條件良好。
三、總平面布置
1.充分利用珍貴的海景資源——由於本項目用地直接面對大海，因此如何儘可能使每一處空間都能享受到大海的景觀是設計的重中之重。
依照我們的主導思想和追求目標，總平布局針對我們基地的特點來展開。
本案將建築的主要立面朝向基地的東南面展開，使之面對大海，充分利用基地的景觀價值；本案選擇方形作為塔樓的平面形態，儘量發揮它在結構性能、經濟性和室內使用空間上的優勢，並使建築可以和諧的融入到周圍的城市建築空間中去；
扇帶狀的商業裙房在南北向伸展開來，並通過東面突出的辦公大堂空間與主樓相結合，這樣的布局結合東西面的兩個城市廣場可以使本案擁有最大化的臨街商業面和面海景觀面，併合理的解決了五號路和六號路的地面高差在建築空間和人流動線上帶來的問題。2、建築退線：建築退用地紅線西側為24.43米，北側為13.61米，東側為19.13米，南側退15.00米。
3、綠化景觀設計為綜合立體設計方案，道路兩側主要採用高大和高樹冠的熱帶樹種，在營造出熱帶海濱風情的同時保證人流和視線的通暢；
基地北側以灌木結合枝葉茂密的常綠喬木，在營造出豐富的生態景觀的同時可以對地面設備有效遮擋；
東西兩側的廣場空間將結合台階、疊水、草皮、雕塑小品等豐富的造景手法，以創造出錯落豐富的城市休閒花園廣場空間。
四、豎向設計
1、基地西臨五號路，東接規劃六號路，南臨觀音山北路、北臨擬建之藍海悅城。本地塊西高東低，其規劃最低點位於東北角，標高18.100，一層正負零相對標高相當於絕對標高之24.500，其與東、南、北側之高差均通過草坡過渡。西側為商業及辦公的主要出入口，建築基底與相鄰的五號路高差較小，通過廣場與之相接，平均坡度3%。
五、交通組織
1.基地設定3個主要人流出入口：辦公入口分別設定於東西兩側，通過合理的內部空間和垂直交通設定將各方向的辦公人流快速有效的分配；商業主入口設定於基地西側的中心部位，結合寬闊的商業廣場，打造出充滿活力的商業空間。
2.地下車庫出入口分別設定於基地的東北、西北、東南三個角部，使各個方向的來車都能方便快捷的進出車庫，並儘量避免人流和車流的相互干擾。
3、基地內部在建筑西側長邊設定消防車道及消防施救面，消防施救面距建築5m以上。在消防施救面範圍內，各單元消防電梯及防煙樓梯均可經底層直通室外。
4、消防車道寬均大於4m，轉彎半徑12m以上。消防撲救場地距高層建築5－12m，局部車道寬度擴大到6m，確保消防施救車輛能順暢行駛和操作。
六、主要經濟技術指標
總用地面積: 22724.560 ㎡
總建築面積: 199107.030㎡
其中地上建築面積: 102260.000㎡
地下建築面積： 96847.030 ㎡ (不計容)
各分項面積 辦公面積： 93745.670 ㎡ (計容)
商業面積： 6000.000 ㎡ (計容)
物業管理用房面積： 200.000 ㎡ (計容)
設備用房面積： 2314.330 ㎡ (計容)
避難空間面積: 1628.390 ㎡ (不計容)
容積率: 4.5
綠地面積: 6837.220 ㎡
綠地率: 30.09%
占地面積: 7330 ㎡(高層占地面積：1979.36 ㎡)
建築密度: 32.26%
建築層數
地上建築層數： 50 層
地下建築層數： 5 層
建築高度： 229.800 米計算停車位:1080個 辦公：93745.67平方米×1個/百平米=937個
商業：35686.43平方米×0.4個/百平米=143個
實際停車位: 1474個輛
其中地上停車: 0輛
地下停車: 1474 輛
第三章 建築專業設計說明
一、設計依據
《辦公建築設計規範》JGJ67－89
《汽車庫建築設計規範》JGJ100－98
《人民防空地下室設計規範》GB50038-2005
《高層民用建築設計防火規範》GB50045-95
《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規範》GB50067-97
《人民防空地下室工程設計防火規範》BG50098-98
《城市道路和建築物無障礙設計規範》JGJ50－2001
《公共建築節能設計標準》GB50189－2005
與本工程設計有關的國家現行技術規範、規程
《廈門市城市規劃管理技術規定》2006年版本
建築工程設計方案批覆通知書 建方字第350203201007062號
二、工程概況
本工程位於福建省廈門市廈門島東部，國際會展中心地段，廈門觀音山CBD國際商務營運中心區內。西臨五號路、塔甫安置小區，東接規劃六號路、環島路，南臨觀音山北路、觀音山國際商務營運中心。自然景觀優美豐富，周邊交通便利，市政配套設施到位。建設場地面積22725㎡，南北方向最長處約200米，東西方向最寬處約為134米，場地西高東低，約有5米高差，場地內建設條件良好。
本工程為集地下車庫、超高層寫字樓於一體的一類高層建築群，耐火等級為一級。
本工程總用地面積22724.560 ㎡,地上總建築面積102260.000㎡，地上50層，地下5層，建築高度229.8m。
本工程地下三至四層為車庫及設備用房，地下五層為車庫，設備及六級人防。
三、單體平面設計
1、標準辦公樓層設計特點：按照5A甲級寫字樓標準設計，利用超高層鋼管混凝土結構,創造出大跨度的辦公空間，視線通透，利用率高，層高4.2m.4.5，淨高達到2.8m。四邊形平面上核心筒布置在大樓中心，外為為辦公空間。在結構上，中心核心筒構成一個強有力的主要受力構件；通過這樣的布局處理，使觀海視線最大化,所有辦公空間儘可能朝向海面，又能在平面中創造出較為方正的辦公空間。
2、各樓層布置說明：
1）地下五層——主要功能：停車庫、人防、設備，
停車485輛，人防面積7176.18平方米，掩蔽人數2600人
2）地下四層——主要功能：停車庫、設備，其中停車位505輛
3）地下三層——主要功能：停車庫、設備，商業卸貨區，其中停車位484輛
4) 地下二層——主要功能：商業、設備用房
5) 地下一層——主要功能：商業、設備、開閉所、消防控制室、煤氣表房
6）首層——主要功能：辦公大堂、商業用房
7）二層——主要功能：庭院辦公、商業用房
8）三層——主要功能：庭院辦公
9）四層～十五層——主要功能：辦公空間（低區）
10）十六層（避難層）——主要功能：避難空間、設備用房
其中避難區面積：891.16平方米
11）十七層～三十一層——主要功能：辦公空間（中區）
12）三十二層（避難層）——主要功能：避難空間、設備用房
其中避難區面積：737.34平方米
13）三十三層～四十八層——主要功能：辦公空間（高區）
14）四十九層～五十層——主要功能：空中庭院辦公、露天泳池、機房
15）屋頂層——主要功能：疏散樓梯、管井出口
四、單體功能空間設計
本項目在功能上根據規劃要求分為商業和辦公兩個部分：
商業空間設定在地下一層、地下二層，裙房一層和塔樓二層，層高分別為5.5米、5.5米、14.2米和8.4米，高大的挑空空間將美麗的海濱風景和陽光帶入室內，並有利於創造豐富的購物空間；
辦公空間設定在裙樓的2～3層，塔樓的4層～15層、17層～31層及33層～50層，層高4～15、17～31層均為4.2米，33～50層為4.5米；位於16層和32層的設備及避難層將塔樓自然的分為低、中、高三個區域，16層層高為5米，32層層高為6米，結合獨立運行的各區電梯系統，使其功能得到有效的發揮；
地下室設定為五層，地下一層～二層作為商業空間，層高均為5.5米；地下三層～五層作為停車空間，層高3.8米，以滿足停車空間和經濟性的雙向要求。
五、建築文化及藝術
廈門位於中國大陸的東南角，面對台灣海峽，擁有燦爛的海商文化。媽祖作為海上航行的保護神，其媽祖文化是海商文化最有特色的代表之一。本案取媽祖手中的“如意”作為建築的物化載體，運用簡潔抽象的造型手法，結合廈門當地的建築風格和石材資源，以物傳神，以形化韻，創造出富於特色的建築風格，並傳達出對於交流、平安、吉祥等樸素海洋文化的敬意。
六、豎向交通組織
豎向交通依據大樓功能分區如下：
1、商業電梯（客用）——服務樓層：B4、B3、1F；
2、商業電梯（貨用/消防）——服務樓層：B3、1F；
3、辦公電梯（庭院）——服務樓層：B4、B3、1F、2F；
4、辦公電梯（低區）——服務樓層：1F～15F；
5、辦公電梯（中區）——服務樓層：1F、17F～31F；
6、辦公電梯（高區一）——服務樓層：1F、33F～38F；
7、辦公電梯（高區二）——服務樓層：1F、39F～49F
8、辦公電梯（貨梯/消防）——服務樓層：B5～49F
七、景觀綠化設計
景觀綠化設計為綜合立體設計方案：
道路兩側主要採用高大和高樹冠的熱帶樹種，在營造出熱帶海濱風情的同時保證人流和視線的通暢；
基地北側以灌木結合枝葉茂密的常綠喬木，在營造出豐富的生態景觀的同時可以對地面設備有效遮擋；
東西兩側的廣場空間將結合台階、疊水、草皮、雕塑小品等豐富的造景手法，以創造出錯落豐富的城市休閒花園廣場空間。
八、消防設計（詳消防專篇）
九、節能環保設計（詳節能環保專篇） 廈門海峽明珠投資開發有限公司簡介
廈門海峽明珠投資開發有限公司是由廈門市安溪經濟促進會發起組建，並於2006年4月12日成立。公司註冊資本金3億元人民幣。經營範圍涉及房地產開發與銷售、礦產品投資與銷售、物流投資、能源開發、建築金屬材料批發、進出口業務等，是一家以安溪籍在廈企業為主體，集投資開發和綜合經營為主業的多元化經濟實體。2006年4月公司通過競標方式取得了廈門觀音山國際商務運營中心2006G07地塊，並決定在該地塊自行開發建設廈門“海峽明珠廣場” 項目。該項目的開發建設，將為公司實現跨越式發展奠定堅實的基礎。
公司將立足廈門，面向市場，聯誼發展，主動參與海峽西岸經濟建設，以前沿的經營理念，誠實的商業信譽，現代的管理制度,理性的投資策略，參與市場競爭，進行多方位的投資經營拓展，以較好的經濟效益和社會效益回報社會，創造輝煌。
