條件及程式
一、首次業主大會的召開及業主委員會成立的條件
業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構，業主委員會委員應當由業主擔任。
在一個物業管理區域內，有下列情況之一的，應當在召開首次業主大會，並選舉產生業主委員會。
1、物業出售並已交付使用的建築面積達到物業管理區域總規劃建築面積百分之五十以上的和入住50%以上的住戶。
2、首套物業出售並交付使用入住30%的住戶而費用已交付滿二年的。
二、成立業主大會籌備組
業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的區建設局和街道辦事處的指導下，由自薦或由業主推薦的業主代表組成業主大會籌備小組，負責業主大會籌備工作，第一次成立可由現任物業管理公司負責籌備工作，成立籌備組。
1、確立籌備組成員名單，並以書面形式在物業管理區域內公告。
2、籌備組應當做好下列籌備工作：
（1）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（2）擬定《業主公約》（草案）和《業主委員會章程》（草案）；
（3）根據上款的徵集結果，擬定業主委員會委員人數（應為單數），及候選委員名單，印刷選票。
以上的內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。
三、召開首次業主大會
1、業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式，但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加；業主因故不能參加的，可以書面委託代理人參加。
2、物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。
3、召開首次業主大會時，應當邀請物業所在地的區建設局、街道辦事處的有關工作人員參加。4、召開業主大會，介紹候選委員情況，選舉產生業主委員會委員，選舉決定必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。
5、大會作出制定《業主公約》、《業主委員會章程》的決定，決定必須經與會業主所持投票權2/3以上通過。
四、備案
業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，到區建設局綜合管理科備案。備案需提交以下資料：
1、業主委員會籌備小組會議記錄，業主委員會籌備小組成員名單；
2、召開業主大會的通知；
3、業主公約（業主委員會委員簽名）;
4、業主委員會章程（業主委員會委員簽名）;
5、填寫《業主委員會備案表》，填寫的內容包括：業主大會情況記述，投票記錄；業主委員會委員名單及其個人簡歷；
6、其他有關資料。
五、公布結果
備案完成後，業主委員會委員應當在物業小區內公布該小區已正式成立業主委員會的訊息。
附
業主委員會由業主大會選舉產生，業主委員會成員應當由業主擔任。在成立之前，是由發展商負責小區的前期物業管理，並有權選聘物業管理公司。要是住宅小區入住率達到50%以上，或者自第一位業主入伙之日起滿2年的，發展商或其委託單位就應當及時告知該區住宅主管部門，6個月內召開第一次業主大會。而第一屆業主委員會則由物業管理行政主管部門與發展商或物業管理公司、業主代表組成籌委會，推薦業主委員會候選人名單，提交第一次業主大會選舉產生。
有些小區是分期開發，如遇到這種情況，可以經過已入住半數業主的申請，成立臨時業主委員會，而臨時業主委員會則具有與業主委員會同樣的權利和義務。因為擔任業主委員會的成員，除主任可以是專職的以外，其他委員都是兼職，而且是義務地為廣大業主服務，所以經常被視為是一項“吃力不討好”的苦差事。那么，業主委員會的成員就應當是既熱心公益事業、責任心強，又有一定的組織能力和時間的人(不同階層的人員,如：年齡、族別、性別以及工作和離退休)。在通常情況下，業主委員會由11至17位成員組成，也可以適當增減，但最少不能低於5人。其每屆任期為3年，可以連任。在任期內，委員的撤換、增減，由業主委員會會議通過後，提交業主大會確認。
業主大會行使的職權
1.選舉、罷免業主委員會的成員；
2.監督業主委員會的工作；
3.聽取和審查業主委員會的工作報告；
4.決定住宅區內關於業主利益的重大事項；
5.修改業主公約；
6.改變和撤消業主委員會不恰當的決定；
7.批准業主委員會的章程。
要辦理的登記手續
業主委員會的成立，並不需要政府部門的審批，只需到所轄區的政府房管部門備案即可(在房地產管理部門填寫備案表,一式三份)。也就是說，即使物業公司不配合，業主們只需在“內部”完成有關程式，再到政府部門備案，即可獲得法定地位。業主委員會及其成員名單應當自選取產生之日起的15日內，持下列檔案報所在地的區住宅主管部門辦理登記：
1、成立業主委員會登記申請書；
2、業主委員會委員名單；
3、業主委員會章程。
此部門應自受理登記申請之日起15日內，完成登記工作，而對於不符合規定成立的業主委員會不予登記，並用書面通知申請人。房地產管理部門應與公安部門(法制科)取得聯繫為業主委員會刻制業主委員會印章.
權利和義務
業主委員會是一個代表全體業主物業管理權益的法定組織，獨立行使民事權利，承擔相應的民事責任。業主委員會的民事責任由全體業主分擔。
業主委員會行使的職權
1.召集和主持業主大會；
2.審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用；
3.採用公開招標方式聘請物業管理公司，並與其訂立、變更或解除委託管理契約；
4.審議管家制定的對本小區的年度管理計畫、住宅區配套工程和重大的維修工程項目；
5.審議住宅區物業管理服務費的收費標準；
6.監督物業管理公司對本小區的物業管理工作。
業主委員會履行的義務
1.執行業主大會的各項決定；
2.遵守和履行物業委託管理契約；
3.不能從事各種投資和經營活動；
4.對物業管理公司的正當經營和管理活動予以支持和配合。業主委員決定問題時採取少數服從多數的原則。
業主委員會必須有入住過半投票權的業主出席才能舉行。如果業主外出不能參加，還可以委託代理人出席，而不滿18周歲的小業主們，同樣擁有說話的權利，由其法定代理人代表出席。業主大會每年至少召開一次，在大會召開的前7天，業主委員會會將召開的時間和內容送達到每位業主的手裡。當只有部分業主覺得有必要就某個問題需要召開業主大會，而業主委員會又不執行時，這少部分的業主應該怎么辦呢？
要是有10%以上擁有投票權的業主提議，從接到提議之日算起，20日內業主委員會應該就此提議內容召開業主大會；如果逾期未召集的，提議的業主可以向區住宅主管部門申請，那么，該部門會責令或限期業主委員會召集業主大會。而業主大會的決議，由出席會議的業主所投票數的過半數通過為效。會議可以邀請政府有關部門、居民委員會、物業管理公司等單位的人員和非業主使用人代表參加。
任職條件
業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成業主委員會。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，並符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守國家有關法律、法規；
（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模範履行業主義務；
（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；
（五）具有一定的組織能力；
（六）具備必要的工作時間。
業主委員會委員必須符合下列條件
1．是本物業管理區域內業主；
2．能夠遵守物業管理法規、規章、規範性檔案和業主公約、業主委員會章程；
3．有一定組織能力和必要工作時間，能夠較好履行業主委員會成員職責；
4．品行端正無劣跡；
5．熱心公益事業。
責任
1.《物業管理條例》規定:
業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：業主委員會（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務契約；
（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務契約；
（四）監督管理規約的實施；
（五）業主大會賦予的其他職責。
2.《業主大會議事規則》的規定:
比如原上海市房屋土地資源管理局頒布的《業主大會議事規則》（示範文本）【滬房地資物[2008]389號】規定：
業主委員會除依法履行職責外，同時履行下列職責：
（一）擬訂選聘物業服務企業的方案；
（二）擬訂業主委員會的年度財務預算方案、決算方案，報業主大會決定；
（三）擬訂業主大會議事規則和管理規約修改方案，報業主大會決定；
（四）擬訂物業管理區域內公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的方案，報業主大會決定；
（五）擬訂物業管理區域內物業共有部分和共用設施設備的使用、收益方案，報業主大會決定；
（六）擬訂專項維修資金使用、續籌方案，報業主大會決定；
（七）擬訂改建、重建建築物及其附屬設施的方案，報業主大會決定；
（八）對違反管理規約的行為進行處理；
3.《業主委員會工作規則》的規定:
業主大會可以制訂《業主委員會章程》或者《業主委員會工作規則》對業主委員會的職責作出更具體的規定，比如成都市房產管理局頒布的《業主委員會工作規則》（示範文本）成房發[2007]87號規定：
業主委員會履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）根據業主的意見、建議和要求，擬訂選聘物業服務企業或者其他管理人的方案、選聘實施人以及解聘物業服務企業或者其他管理人的議案，提交業主大會會議決定；
（三）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務契約；
（四）根據業主的意見、建議和要求，擬訂建築區劃內公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的方案，提交業主大會會議決定；
（五）根據業主的意見、建議和要求，擬訂建築區劃內物業共有部分的使用、收益方案，提交業主大會會議決定；業主委員會
（六）根據業主的意見、建議和要求，擬訂建築物及其附屬設施維修資金使用、續籌方案，提交業主大會會議決定；
（七）根據業主的提議，擬訂本建築區劃的劃分、調整方案，提交業主大會會議決定；
（八）初審物業服務企業或者其他管理人制訂的年度服務計畫，提交業主大會會議決定；
（九）提請業主大會決定終止業主委員會委員資格，增補業主委員會委員；
（十）監督物業服務企業或者其他管理人履行物業服務契約，並每半年對物業服務企業或者其他管理人按照物業服務契約約定履行物業服務情況進行一次全面考核評定。
（十一）監督管理規約的實施，對違反管理規約的行為進行處理；
（十二）督促違反物業服務契約約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用；
（十三）督促未按照管理規約的約定繳存建築物及其附屬設施維修資金的業主，限期交納建築物及其附屬設施維修資金。
（十四）對有關檔案資料、會議記錄、印章及其他屬於業主大會的財物進行妥善保管；
（十五）及時了解業主、使用人的意見和建議，形成議案提交業主大會會議決定；
（十六）協調業主與業主之間以及業主與物業服務企業或者其他管理人之間的關係，調處業主與業主之間以及業主與物業服務企業或者其他管理人之間的物業管理糾紛；
（十七）加強對物業管理政策法規的學習和宣傳，不斷提高業主自主管理的意識和能力；
（十八）建立業主委員會接待制度，接受業主、使用人的諮詢、投訴和監督，並定期將工作情況以公告等形式向全體業主報告；
（十九）依法忠實履行職責，執行業主大會決定；
（二十）定期參加房產管理部門組織的物業管理培訓，接受街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會以及房產管理部門的指導與監督；
（二十一）按規定建立業主委員會信用信息；
（二十二）積極配合公安機關、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會做好計畫生育、流動人口、犬只管理等相關工作；
（二十三）不得以業主委員會名義從事與本建築區劃內物業管理無關的活動，不得組織、參與任何經營性活動，其委員及其近親屬不得在為本建築區劃提供物業服務的物業服務企業、機構中任職；
