| 各縣（市）區人民政府，市直及部省屬駐甬各單位： 近年來，隨著我市經濟社會的發展和城市化進程的加快，物業服務業已逐漸成為提升城市形象和人民民眾生活品質不可或缺的新興行業。根據省政府辦公廳《關於加快發展現代物業服務業的若干意見》（浙政辦發〔2012〕19號）、《中共寧波市委關於進一步加強和創新社會管理的決定》（甬黨〔2011〕11號），現就進一步加強物業管理和扶持物業服務業發展提出如下意見。 一、總體要求和目標任務 物業管理是社會管理的基礎性工作和重要組成部分，是各級政府創新社會管理、創建平安社區的重要載體。進一步加強物業管理、扶持物業服務業發展，是貫徹落實科學發展觀、推動“六個加快”戰略、建設“四好示範區”的必然要求，是營造和諧宜居城市環境的現實需要，是新形勢下惠民生、保穩定、促發展的重要舉措。 （一）總體要求 堅持以科學發展觀為指導，以打造全國社會管理創新樣板城市為契機，以構建平安、宜居、和諧社區為目標，以解決民眾反映強烈、影響社區和諧穩定的突出問題為突破口，按照以人為本、服務為先、屬地為主、部門聯動、業主自治、綜合施策的原則，著力完善物業管理工作體系，著力深化體制機制創新，著力最佳化行業發展環境，不斷提升寧波物業管理水平和行業發展水平，形成與現代都市相適應的行業發展新格局，努力為實現“兩個基本”目標、建設“四好示範區”創造良好條件。 （二）目標任務 通過5年的努力，全市物業管理和物業服務業發展水平明顯提升。 ——物業管理工作體系進一步完善。將物業管理工作納入各級政府年度工作目標考核，街道（鄉鎮）物業管理服務站實現全覆蓋，社區物業管理實現機構、人員、職責、經費四落實，“市、區、街道、社區”四級物業管理體系健全、職責明確、銜接順暢。 ——聯動工作機制進一步健全。屬地政府作用得到充分發揮，各職能部門履職到位，綜合執法隊伍建立，物業管理區域內的突發事件得到及時有效處理，違章搭建、違規裝修、破壞公綠、無序停車等行為得到有效遏制，物業管理秩序得到有效維護。 ——行業發展環境進一步最佳化。將物業服務業納入現代服務業扶持範疇，全面落實稅收支持、財政補貼、人才引進、業務培訓等配套政策措施，不斷最佳化行業發展環境。積極探索完善老舊住宅小區、拆遷安置小區、保障性住房小區的長效管理機制。 ——企業實力進一步提升。加快打造具有較強核心競爭力、較高品牌美譽度的物業服務企業，培育年營業收入1億元以上的企業5～10家，其中1～2家企業年營業收入力爭達到5億元以上。 二、大力提升物業管理水平 （一）強化屬地指導監督職責 各縣（市）區人民政府成立物業管理領導小組，加強對轄區內物業管理工作的領導和綜合協調，落實物業管理補貼（獎勵）經費和人員經費，並納入對街道（鄉鎮）的年度目標考核；組建綜合（聯合）執法機構或依託城管、公安、住建、工商、規劃等綜合執法隊伍，明確受理途徑和執法時限，及時處理物業小區內的違法違規行為；建立健全物業小區糾紛快速處理機制，及時化解物業管理服務中的矛盾和糾紛。 街道（鄉鎮）設立物業管理服務站，負責對轄區內物業管理工作的統籌協調，由街道（鄉鎮）領導擔任站長，配備專職工作人員；積極指導業主大會、業委會的成立和換屆，規範業委會運作，協調社區居委會、業委會和物業服務企業之間的關係；參與轄區內前期物業招投標工作，負責小區物業服務企業退出監管工作；指導社區居委會和業委會正確使用物業專項維修資金；對轄區內的物業服務企業進行日常考核，並督促有關問題的整改。 社區應配備專職物業管理協調員。專職物業管理協調員由街道（鄉鎮）統一派駐到社區，接受街道（鄉鎮）物業管理服務站領導，負責小區物業管理的日常指導工作，及時了解業主需求，參與物業服務企業的日常考核，指導業委會依法開展業主自治工作，監督物業服務企業履行契約約定。業委會未成立前，由社區居委會暫時代理業委會的職責。 進一步加強社區居委會、業委會、物業服務企業三方聯動，形成工作合力。建立由社區居委會牽頭，業委會、物業服務企業共同參與的物業小區聯席會議制度，定期不定期通報有關情況，共同商議解決小區物業管理服務中遇到的疑難問題。倡導業委會成員通過依法選舉成為社區黨組織和社區居委會成員。積極探索社區居委會、業委會和物業服務企業創建聯合黨支部，充分發揮黨員在業主自治、和諧小區創建中的作用。 （二）加強物業服務行業監管 住建部門應加強對全市物業服務行業的監管，健全市場準入、退出機制，加強市外物業服務企業進甬備案管理，強化物業招投標監管，切實規範物業服務市場秩序；完善物業服務企業信用體系，將物業服務企業信用記錄與資質晉升、招投標、政府補貼等掛鈎；推行崗前培訓和繼續教育制度，建立物業服務關鍵崗位人員持證上崗制度，全面提高物業服務從業人員職業素質；落實物業住宅小區財務公示制度，提高物業服務企業經營透明度。 價格主管部門應加強物業服務收費的監管，監督和指導物業服務項目按質定價，加大對違法違規收費行為的查處力度。各級價格主管部門會同物業主管部門根據物業服務等級制定相應的普通住宅小區前期物業服務收費指導標準，並適時作出調整。 （三）著力解決物業小區管理突出問題 針對物業管理中業主反映較為集中、影響小區和諧穩定的突出問題，各相關職能部門應按照各自工作職責，積極受理業主投訴，及時查處違法違規行為，形成各部門齊心協力、齊抓共管的工作格局。 1.加強物業小區房屋裝修管理。 物業服務企業應切實做好房屋裝修備案、日常巡查等工作，將房屋裝修的禁止行為和注意事項書面告知房屋所有人、使用人；發現可能存在違法裝修情形的，要立即進行勸阻；勸阻無效的，要及時報告房屋使用安全管理、城管（規劃）等職能部門。房屋使用安全管理部門應切實強化房屋裝修管理，加強房屋裝修執法隊伍建設，依法及時查處影響房屋使用安全的行為。城管（規劃）部門應依法加大對違法搭建、破牆開店、開挖室內地坪（未影響房屋安全的）等違法違規行為的查處力度，在接到投訴舉報後應及時派員查處。街道、社區應加強轄區內房屋裝修管理的宣傳教育和督促檢查。 2.加強物業小區停車管理。 物業服務企業應切實做好物業小區內車輛停放秩序的維護工作，引導業主有序停車。公安（交警）部門應指導物業服務企業、業主委員會科學劃分停車位，合理制定物業管理區域內的行車路線。對於小區內破壞消防設施、占用消防通道、亂停車等違法違規行為，在物業服務企業勸阻無效後，公安（交警、消防）部門應及時介入處理，對惡意堵塞進出通道的車輛實施拖離。 3.加強物業小區治安、環境衛生管理。 物業服務企業應按照契約約定做好物業小區內公共秩序維護、環境衛生管理等工作。公安部門應加強對小區安全防範工作指導，督促物業企業落實人防、物防、技防措施，減少偷盜發案率；加大對房屋租賃、無證養犬等行為的查處力度。城管部門應嚴厲查處破壞公綠、違法戶外廣告等行為。工商部門應加強對小區內違法經營現象的監管，對未能提供合法有效經營場所證明的，不予核發營業執照；會同相關部門取締物業小區內無證經營行為；依法查處物業小區內的違法廣告。 4.加強業委會自治管理。 街道辦事處和社區居委會應積極牽頭組織、指導物業小區儘早成立業委會；業委會應依法履行職責，接受街道辦事處和社區居委會的監督和指導，督促和協助物業服務企業履行約定，協調處理業主和物業服務企業之間的矛盾、糾紛；業委會活動經費可以按規定在物業共用部位、共用設施設備經營收益中列支，並做到財務公開；住建、公安、城管等部門要加強對業委會的對口業務指導和培訓，不斷提高業委會自我管理和自治能力；積極探索民政部門賦予業委會獨立法人資格；積極探索現有物業小區採用業委會直接向業主收取物業服務費，並按照契約約定將物業服務費支付給物業服務企業模式。 三、加大對物業服務業的扶持力度 （一）促進行業提升發展 物業服務業納入我市現代服務業範疇，享受我市現代服務業各項優惠政策。鼓勵物業服務企業轉型升級，在服務領域上，從住宅小區、商務辦公樓向醫院、學校、廠房、城市綜合體、市政設施、公共建築、農居點等拓展；在服務內容上，從傳統的建成交付後的建築物管理向物業全過程管理和為業主提供全方位服務延伸拓展，加快形成完備的現代物業服務體系。機關、事業單位、國有企業的辦公生產用房，原則上應當採用公開招標方式擇優選聘具有相應物業經營資質和市場信用等級的物業服務企業，支持和推動我市現代物業服務業發展。 （二）落實財政稅收扶持政策 積極貫徹落實我省現代物業服務業稅收扶持政策。市地稅局、市國稅局、市住建委要根據省地稅局、省國稅局、省住建廳聯合制定的《關於貫徹落實我省現代物業服務業稅收扶持政策的通知》（浙地稅函〔2013〕286號）檔案規定，切實落實物業服務業稅收扶持政策關於合理確定稅基、減免相關稅收、不徵收營業稅項目、規範稅收減免程式等各項規定，完善我市現代物業服務業稅收扶持政策。 建立補助（獎勵）專項資金。各縣（市）區人民政府要加大對城鎮老舊住宅小區、拆遷安置小區、保障性住房小區物業管理經費補貼的力度，由屬地政府結合本地實際明確補貼標準，保障小區物業服務正常運行。每年要根據轄區內物業服務企業經營情況，安排物業服務行業專項獎勵資金，加強物業服務考核，對經考核為合格及以上的普通住宅小區的物業管理項目給予相應的獎勵。鼓勵各地積極推行業主滿意度測評和物業服務星級評定工作，並與考核相掛鈎。具體考核獎勵辦法由各縣（市）區人民政府制定。 （三）完善有關收費政策 各專業管理部門對物業服務企業實施相關職業技能培訓的，除按物價部門規定標準收取培訓費外，不得額外收取其他費用。各專業管理部門可利用自身資源與師資力量聯合物業主管部門或物業行業協會開展培訓工作，培訓費用按實際成本價核算並報物價部門備案。 物業服務業企業在住宅小區共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣（管道燃氣）價格，按照當地居民生活類銷售價格標準執行。 給排水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視等相關專業單位在接收管理物業區域內共有設施設備後，應當及時做好共有設施設備維修、養護、更新改造，確保物業區域共有設施設備的安全運轉和全體業主的正常使用。垃圾集中清運、路燈照明等費用由各縣（市）區人民政府相關職能部門承擔。 四、強化組織保障 （一）成立物業管理領導小組 由市政府分管領導擔任組長，市住建、公安、城管、工商、民政等有關職能部門和各縣（市）區政府負責人擔任成員，辦公室設在市住建委。各單位各司其職，密切配合，切實加強物業管理工作，共同推進現代物業服務業加快發展。 （二）將物業管理工作納入年度目標考核 物業管理工作納入市政府對各縣（市）區政府的目標責任制考核範圍，由物業管理領導小組負責制定物業管理考核辦法與評分細則，並會同人大、政協和相關部門組織實施具體考核工作。各縣（市）區人民政府應建立相應的考核激勵機制。 （三）倡導機關黨員幹部發揮模範帶頭作用 積極倡導機關事業單位黨員領導幹部自覺遵守業主管理公約和物業管理各項規章制度，行使業主權利，履行業主義務，樹立公職人員良好的社會形象。對有違法搭建、破壞公綠、破牆開店、違法出租、欠繳物業服務費等不良行為，且經勸阻無效的，由街道、社區核實後將名單上報有管理許可權的紀檢、組織部門處理。 （四）加強輿論宣傳引導 廣泛宣傳物業管理政策措施，在全社會形成人人自覺遵守相關規定、共建和諧宜居小區的良好氛圍。新聞宣傳部門應指導各類新聞媒體堅持正面宣傳引導，客觀公正報導物業服務糾紛事件，引導廣大業主依法理性維權，促進物業服務業持續健康發展。 本意見自發布之日起30日後施行。 寧波市人民政府辦公廳 2013年9月26日 |
