深圳將現斷供潮
斷供深圳房價持續下跌，許多人發現他們過去買的房子其價值正在不斷縮水，他們所欠銀行的購房貸款，其數額甚至超過了房子現在能賣出的市場價，也就是說，這些房子已經成了負資產，而一些房主則是選擇把房子扔給了銀行，當然他們也不再償還銀行的貸款。
個人住房貸款，向來被視作商業銀行最優質的業務，不過近期深圳部分商業銀行卻被捲入“斷供”風波。昨天，深圳銀監部門在接受採訪時沒有向《第一財經日報》披露“斷供”的具體數據，但有部分銀行內部人士向記者表示“斷供”並未大規模發生。
深圳一家國有商業銀行的分行行長向記者透露，現在銀監局正在逐家銀行排查，去年有違規貸款的分行壓力都比較大。但真實“斷供”情況並不是外界猜測的那么嚴重，事實上幾乎沒有分行因為“斷供”問題面臨壓力。該人士表示，在銀行的所有貸款中，個貸比例並不高，因此即使有“斷供”，其所占比例也非常小，再加上個人住房貸款以房子作為抵押，銀行比較容易處理這些資產，這也是商業銀行並不擔心“斷供”的原因。
而深圳另一家銀行的信貸負責人則向記者指出，從他所在的銀行情況看，“斷供”一直都有發生，現在並沒有大規模發生的跡象。
據悉，深圳銀監局已就各個分行的房貸問題進行調查，目前該局尚未披露調查結果。但深圳銀行間有未經證實的數據顯示，截至5月末，深圳個人住房貸款餘額為2200億元，不良率為0.67%，並未出現大面積“斷供”。
深圳中原地產總經理李智耀日前接受《第一財經日報》採訪時稱，“斷供”不會大面積爆發。在他看來，在高價位買房並出現負資產的比例不多，且其中並不是所有人都選擇“斷供”。
有公開數據顯示，2007年底深圳房貸餘額接近2300億元，較2006年底的1719.7億元有大幅度增加。由於目前深圳房價約為2006年底的水平，這意味著去年的新增貸款可能面臨壓力。李智耀指出，大部分人不會選擇輕易“斷供”，因為一旦“斷供”不但意味著所有投入一去無回，更關鍵的是個人信用將受重創，基本不可能再從銀行獲得任何貸款。
購房者說
斷供深圳的小邱最近面臨異常痛苦的抉擇：房子要不要“斷供”？更嚴重的是精神壓力太大，“這事已經讓我有點神經兮兮了”。
小邱是在表哥的影響下開始“炒房”的。2007年5月，表哥想買套房子給父母住。他看中一套總價52萬元的房子，就支付了4萬元定金。沒過多久，由於父母對房子不滿意，表哥就委託售樓處把房子轉讓出去。不料想，剛把風聲放出去，立即就有多個買家爭搶，有人出價56萬。結果，除去給中介的費用，表哥淨賺了3萬多。
表哥掙的“快錢”讓小邱好生羨慕，他決定如法炮製。經過一段時間的研究，小邱最後在去年7月以1.6萬元/平米的價格買入一套50多平米的房子，貸款七成，月供5000多元。雖然月供占到他月收入的六成多，但他感到的只有興奮。
接下來的幾個月，小邱每次登入社區論壇，都能聽到房價又漲了的訊息。基於對樓市堅定的信心，雖然曾經有機會以1.8萬元/平米的價格將房子出手，小邱卻不為所動。他的目標價位已經從1.8萬元/平米漲到了2萬元/平米。因為他看到，旁邊一個樓盤的開盤均價已達到2萬元/平米，部分單元的價格直逼2.5萬元/平米。
斷供甜蜜的日子只過了半年。2008年元旦過後，小邱突然感覺氣氛不對。社區論壇里突然出現了1.6萬元/平米轉讓房子的帖子。他開始瘋狂收集關於房價走勢的分析資料，希望找出房價不會大跌的理由。而北京大學中國經濟研究中心兼職教授徐滇慶2007年的講話，是小邱最願意看到的預測之一。徐滇慶說，購房者、擁有住房的人、房地產開發商、地方政府和新聞媒體是推動房價上升的力量，這些力量都很強大，所以沒有不上漲的理由。房價下跌的幾個主要原因都不具備，包括產業轉移、經濟蕭條、利率和匯率上升、土地政策放鬆、政府干預、金融危機等。2008年2月，小邱房子所在的樓盤三期開盤，帶2000元/平米精裝修的房子均價也僅有1.2萬元/平米左右，而且還有認購97折、7天內簽約98折等額外優惠。這樣算下來，三期房子均價已在每平米萬元以下，相對於小邱的買入價格1.6萬元/平米，等於縮水了將近四成。
“負資產”瞬間降臨到小邱的身上，這讓他一時不知所措。
此時，小邱想以每平米1萬元以上的價格出手已經不可能了，甚至降到每平米9000元都乏人問津。
“我想斷供了之，撒手不管。”小邱無奈地說。但到銀行一問，卻發現事情沒有這么簡單。工作人員告訴小邱，斷供並非明智之舉。他給小邱算了一筆賬：小邱的房子原值80萬，貸款56萬，單價1.6萬元/平米，現在該房子每平米價格1萬元，市場價值僅為50萬，已經低於貸款額。更為重要的是，如果小邱選擇斷供，那么到時的拍賣價比市場價還要低，一般要有10%-20%的折扣，這樣算下來，能夠收回的房款可能僅有45萬，相比56萬的貸款額還有10萬元左右的差距。
最要命的是，銀行工作人員告訴他，按照相關法規的規定，銀行對按揭貸款是有無限追索權的，這意味著，銀行還可以追討那相差的10萬元。也就是說，即使房子被拍賣了，小邱還欠銀行10萬元。這些錢是必須還的，“我總不能隱姓埋名出走江湖吧”。
斷不斷供？這是擺在小邱面前的一個難題。繼續供下去，過高的月供壓得他喘不過氣來，如果不是仍住在父母家，他早就頂不住了；選擇斷供，不僅20多萬的首付打了水漂，而且還要背上10萬元的債務。進退兩難之下，小邱只有寄望於房價再次漲起來。但情況似乎並不樂觀。小邱說，幾天前，深圳市官方的房地產研究中心建議政府出手“救市”，“這就說明，房價要再起來是一件困難的事情”。
小邱的女朋友說，“他已成了驚弓之鳥，什麼訊息都首先從負面的角度來考慮！”
現象解讀
斷供斷供房貸有多大麻煩,深圳爆發的樓市斷供現象引起全面關注。金融和法律界人士對江蘇商報表示，斷供之後購房者不可能撇清關係：除了會被列入央行徵信“黑名單”，房被拍賣後不足以償還貸款部分仍須償還。不過，南京房價目前沒有巨幅下跌可能，市民不必為斷供煩惱。“斷供”，很多南京購房者可能想都沒想過。而在深圳，現在越來越多的購房者選擇了斷供。
經過央視《經濟半小時》的報導，深圳“斷供現”象成為全國人的新話題。房價有怎樣的跌幅才會逼得購房者出此下策?斷供之後，能和銀行撇清關係嗎?這一行為，會為今後的生活帶來多大的麻煩?
江蘇商報採訪金融和法律界人士，為讀者全面解讀“斷供”這個樓市新現象。
現狀,去年2.3萬/平方米的房子現在1.1萬，房價租金雙雙降低,深圳部分樓盤房價跌了一半
深圳樓市目前情況究竟怎樣，記者昨日採訪了一位知情人士。許先生3年前因工作變動，從深圳來到南京，從事房產中介的他，在深圳目前還有不少朋友從事地產銷售方面的工作。
斷供
斷供許先生告訴記者，自己上月還曾回過深圳，深圳房價已經比2007年的時候有很大差異了。 “泊林花園2007年10月份二手房掛牌價格12000元/平方米，2008年7月市場實際成交價只有9000元/平方米;嘉多利花園2007年報價13000元/平方米，今年9500元/平方米成交;廬峰翠苑去年報價13000元/平方米，今年9500元/平方米成交……這種例子現在太多了，數都數不過來。”
“和深圳蛇口地區部分房產的降幅來看，這些都算不了什麼。”許先生的一位朋友告訴他，“蛇口地區一個大盤的均價從去年的2.3萬元/平方米降到了現在的1.1萬元/平方米，均價降了一半都不止。其實這樓盤的地理位置可以說非常好，因為蛇口和香港隔海相望，2007年兩地間的深圳灣大橋通車，更讓蛇口的房價猛漲。這個樓盤就在深圳灣大橋的旁邊，一度受到熱捧，這也是其均價叫到2.3萬/平方米的原因。這么好的盤子，今年卻因為市場的冷淡，開發商只有採取降價銷售的策略，目前每平方米的價格只有1.1萬元。而且這樓盤的租金價格也有所下降，去年那裡130平方米的房子每月租金能達到8000元，而今年只能租到3500元。”
親歷,“這套房子我不要了!”
英郡年華是深圳市布吉的一個樓盤，李小姐今年年初在這裡通過按揭買了一套40多平方米的一居。但是在交了3個月的月供後，李小姐決定斷供——就是不再向銀行交納月供，這套房子她不要了。
李小姐說：“太過分了，拚命地降價!現在布吉整個樓盤，英郡是很出名的，它降價降得很出名。”
李小姐購買英郡年華的單價是11000多元/平方米，很多早一點購買的業主價格更高，最高的是13000多元/平方米。但是現在，這裡新開的英郡年華三期售價只有6888元/平方米，跌幅超過了40%。
李小姐說：“它的跌價太嚇人了，今天是6888元，是不是再過一個月就是5888元，都有可能。”
不僅如此，李小姐她們買的是毛坯房，現在6888元的新房不僅送精裝修，還有一系列的優惠。
深圳英郡年華業主劉先生告訴記者：“據說下一步還會送車，上次來的時候開發商就承諾，會在10套房子裡面送一輛車。”
斷供李小姐說，這套房子已經是實實在在的負資產，因為這套房子30萬元都賣不到，但是她卻欠了銀行40萬元的貸款。“我寧願這套房子不要了，什麼都不要了，大不了以後租房子——也只能是這樣。”李小姐是這個月剛剛斷供，和她一起斷供的還有兩個人。
李小姐告訴記者：“剛開始銀行每天打電話給我，後來就變成每天發信息。再後來，告訴我3個月了要有起訴函給我了。”對此，李小姐明確表示，如果開庭的話她也不會去，反正就不管了。
斷供對購房者來說，意味著給銀行的每個月的還款，全都打了水漂，更嚴重的是她的名字從此會打入銀行的信用黑名單，以後再辦信用卡、辦貸款，都會是個麻煩。
說“法”,要背一輩子“信用債”,律師提醒，“斷供”不僅使買房人經濟受損，一旦被列入“黑名單”，今後消費和貸款都會受影響
“深圳房價大跌，下降幅度已經達到40%了。”最近，江蘇蘇源律師事務所地產部主任朱曉飛一直在關注全國各地的房地產市場。對於部分貸款買房人“斷供”的現象，朱曉飛稱，銀行面臨著“道德風險”。但他提醒廣大買房人，“斷供”不代表啥事情也沒有，相反，隱患很多，如再次購房時會喪失銀行信用，有錢故意不還的，還有可能被拘留。
罰的錢比“斷”的多
“斷供”給借款人帶來最直接的影響之一便是經濟風險。相關人士告訴記者，借款人“斷供”後除了支付正常的本金和利息之外，還將產生罰息，一般按每天萬分之2.1計算，而且，按照銀行的規定，“斷供”後銀行是有權計算復息的。這對貸款者是筆巨大的負擔。
“別以為房子不要了就沒事了，銀行還是要找你麻煩的!”江蘇海浪律師事務所消費信貸專門法律服務中心肖鵬律師告訴記者，貸款買房人在銀行辦了按揭貸款之後，兩者之間便是一種借款契約關係，借款人將房產抵押給銀行，並應當按期還款。
消費和再次貸款受到制約 貸款買房人“斷供”後，還將面臨信用危機。“放棄歸還貸款，在個人信用方面，將會是個污點，今後消費和再次貸款都會受到種種制約。”江蘇海浪律師事務所消費信貸專門法律服務中心肖鵬律師提醒。
肖鵬律師介紹，如今，中國人民銀行已經建立了個人徵信系統，該系統與全國各大銀行聯網，如果借款人逾期達到一定期數的話，將會產生不良徵信記錄，也就是進入“黑名單”。一旦進入“黑名單”，將會對借款人再貸款產生影響，如再次購房貸款時，將會喪失銀行信用，貸款面臨比較困難。據悉，該系統將可能與工商、稅務等機關聯網。一旦進入“黑名單”，借款人將來申請開公司時可能會遇阻，將來也很難享受稅收優惠政策，甚至小孩出國也會受到影響。
為此，律師提醒購房者在決定貸款購房前一定要慎之又慎。
預測,南京沒有“斷供”風險
“深圳房貸斷供只是當地的個人案例，南京目前為止還沒聽說過。”從事房貸業務有近10年經驗的華夏銀行南京分行個人業務部副總經理王成福告訴記者，收入跟不上房貸支出而導致房貸斷供的現象全國各地都有，但是像深圳那樣，因為房價跌幅過大而導致買房人斷供的南京還沒出現。不過這種現象應該讓銀行業警覺。
那么，通常情況下，買房人斷供銀行會如何處置?對此，王成福介紹，一般來說，買房人第一個月出現逾期還貸，銀行就會電話通知買房人。因為有的人不是惡意逾期還貸，可能是因為出差、家庭變故等多種原因而導致的。但是到了第二月，買房人還是逾期還貸的話，銀行的信貸人員就會上門或是直接到其所在單位催討。而如果到了第三月，買房人還是無法還貸，銀行就會給他發律師函。此時，也標誌著處置買房人的房產已經進入了司法程式。“走到這一步，是任何一家銀行都不願看到的。”王成福表示。
而一旦進入司法程式，也意味著買房人的房產將被拍賣。王成福透露，雖然目前南京的房價出現滯漲，但是也沒有出現大幅下跌，這是跟深圳最根本的區別。由於買房人在辦理房貸時支付了近30%的首付，除非南京房價下跌30%以上，否則銀行仍然不會虧本。
銀行方面對南京的樓市還是有信心的，一些銀行人士表示，銀行有專門的機構對南京樓市做出評估。機構出具的報告認為，南京主城區的房價不可能下跌30%。
解釋,房拍了，不夠部分還得補上
江蘇蘇源律師事務所地產部主任朱曉飛介紹說，銀行將通過訴訟的途徑提前收回全部貸款本息，並確認對借款人抵押的房產享有優先受償權。訴訟後，若借款人無法償還全部貸款本息，銀行會申請法院執行，進而拍賣借款人所抵押的房產。
根據法律規定：抵押物折價或者拍賣、變賣該抵押物的價款低於抵押權設定時約定價值的，應當按照抵押物實現的價值進行清償。不足清償的剩餘部分，由債務人清償。也就是說，抵押房屋的拍賣款不足以償還全部貸款本息及相關費用時，銀行有權繼續向借款人追償。
如陳小姐2007年花100萬元買了一套房子，首付付了兩成，即20萬元，分期還款又還了5萬元，如今還差銀行75萬元。而按照現在的市場價格，銀行將這套房子拍賣後，只能獲得60萬元，並不足以償還75萬元的貸款。剩餘的15萬元，陳小姐仍需償還。
相反，如果拍賣款項高於借款人應當償還的貸款，銀行在扣除相關成本費用之後，將把餘款歸還給借款人。
江蘇蘇源律師事務所地產部主任朱曉飛提醒，對於拒不還款的人，銀行還可以申請法院強制執行，如通過直接扣工資，限制消費等方式，有意躲藏、轉移財產的，法院有權拘留借款人。
延伸閱讀,房價下跌30%是臨界點
房價從坐上雲霄飛車一飛沖天後，非理性上漲引發的結果，必然是跳水。深圳房地產市場出現調整後，房價有較大幅度的下降。深圳房地產研究中心最新的研究報告稱，今年5月，深圳房價比去年最高點下降了36%。而個人房貸風險臨界點是房價下跌30%，因此，去年高位接盤者的個人房貸風險讓人擔憂。
在深圳房價從2007年年底最高點下跌三成時，風語的一篇博文《深圳銀行斷供過千億》引起關注。目前深圳房價繼續下跌，風語向記者爆料稱，深圳房貸負資產人數超過30萬。
目前，相繼有業主站出來表示自己成為負資產，選擇了斷供。記者了解到，他們中有的是真正的住房需求者，但也有不少是炒樓者。在去年房價直線上升時，炒樓者高位接下“擊鼓傳花的最後一棒”，如今面對高額月供，無奈之下，一些扛不下去的炒樓者只好選擇斷供，以減少損失。有自住房業主向記者表示：斷供後，重新買一套也划算。
有關專家表示，對於炒樓者來說，房價下跌一步步吞噬了他們手中的資產，在租不抵供的情況下，斷供成了很多炒房客的選擇;而對於自住房業主來說，房價下跌對他們影響其實很小，斷供實在是下下策。畢竟，斷供會引發一系列問題，個人信貸將產生污點。
專家觀點
“斷供”不會引發次債危機 作者：馮玉國 發布時間：2008-07-17 08:45 來源： 《上海證券報》
深圳房價持續下跌，使一些人發現他們過去買的房子其價值正在不斷縮水，甚至，所欠銀行的購房貸款，超過了房子現在能賣出的市場價，也就是說，這些房子已經成了負資產，一些房主因此選擇把房子扔給了銀行，當然他們也不再償還銀行的貸款。這就是“斷供”。而美國次貸危機的導火索，就是大量貸款人還不了房貸，結果銀行壞賬劇增，引發嚴重危機。於是，有人擔心，“斷供”會引發中國式次債危機。
我認為，這種擔憂可能過於悲觀。
首先，“斷供”的人數很少，在整個銀行貸款中的占比很小。中國銀行深圳分行提供了數據顯示，其房貸的爛賬率大概是0.5%，比去年上升了0.3個百分點，以前是0.2。這個數據與其他貸款品種相比，依然是安全的，並且，依然算得上是優質貸款。
其次，“斷供”者以炒房者為主。據央視記者調查，深圳目前斷供的“有很多是炒樓客”。而前幾天有媒體報導稱，深圳一位炒房客在最多的時候囤積了60多套房子。另外，《深圳藍皮書：中國深圳發展報告（2007）》顯示，深圳2006年置業者中，有超過30%置業者在取得產權證後半年內轉手，投機之嚴重由此可見一斑。投機客經歷一次房價下跌的洗禮，才能變得理性，房地產市場才能變得理性。否則，炒房就能賺錢的結果只會進一步助長投機潮。
實際上，即使在投機客中，“斷供”的現象也僅僅是個別。比如，深圳那位囤積60多套房子的炒房客，在房價下跌後賣不出去的情況下，無法應對各大銀行每個月30多萬的還貸壓力，就把他的69套房子全部協定轉讓給以前的炒房團朋友。這69套房子有人接收，至少說明，還有人看好未來的房價走勢，顯然，個別“斷供”現象根本不值得擔憂。
再次，樓市調整的範圍非常有限。我們知道，除了深圳、廣州等極個別城市，全國絕大部分城市的房價仍然在上漲過程中，僅僅是成交量有所下降而已。因此，負資產的情況在國內還極為罕見，僅僅是在極個別城市出現的極端案例，不具普遍性，怎么可能引發次債危機呢？
最後，絕大部分商品房是在2007年以前就成交的，且有30%的首付比例限制。而現在，即便跌幅最深的深圳市，其房價也才僅僅恢復到2007年上半年的水平，對銀行的承受能力並不構成威脅。事實上，房貸在整個銀行貸款業務中的比例本來就有限，央行發布的數據顯示，到2008年3月底，與房地產相關的貸款僅占整個國內銀行體系貸款總額的17%，即使以現在上升後的壞賬率來計算，也遠不足以對金融安全構成壓力，更不足以引發次債危機。 另外，除非萬不得已，一般不會有誰選擇“斷供”。第一，如果貸款人選擇“斷供”，意味著他放棄房屋產權，銀行將對房屋進行拍賣，貸款人將白白損失掉首付款。第二，承擔相應的違約責任。第三，放棄未來房價重拾升勢，資產恢復正值的機會。
“斷供”現象將開發商的暴利暴露無遺。據央視記者調查，深圳某樓盤原來每平方米單價是11000多元，最高時達到13000多元，但現在新開的三期樓盤售價只有6888元，不僅送精裝修，送全套家電，還有一系列的優惠。而這一切，都是在短短的幾個月時間發生的。在這一過程中，地價、建築成本、稅費都沒有明顯變化。“斷供”現象再次將開發商的暴利晾曬出來，而擠壓暴利的過程，同樣是促使房地產市場健康發展的過程。這不僅不可能引發次債危機，還可能在一定程度上剷除次債危機爆發的土壤。
因此，極個別“斷供”現象不會引發次債危機，對此，我們應該有足夠的信心。
