概念
建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建築物、構築物及其附屬設施（《物權法》第135條） 。
特徵
第一，建設用地使用權是存在於國家所有的土地之上的物權。建設用地使用權的標的僅以土地為限；而且由於我國城市土地屬於國家所有，農村和城郊土地，除法律規定屬於國家所有以外，屬於集體所有。所以，建設用地使用權只能存在於國家所有的土地上，不包括集體所有的農村土地。我國《物權法》 151條規定：“集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。”可見，如果使用集體所有的土地進行建設（如興辦鄉鎮企業、村民建造住宅、村內建設公共設施），則不屬於《物權法》第12章所規定的建設用地使用權。
第二，建設用地使用權是以保存建築物或其他構築物為目的的權利。這裡的建築物或其他構築物是指在土地上下建築的房屋及其他設施，如橋樑、溝渠、銅像、紀念碑、地窯，建設用地使用權即以保存此等建築物或構築物為目的。
第三，建設用地使用權是使用國家所有的土地的權利。建設用地使用權雖以保存建築物或其他構築物為目的，但其主要內容在於使用國家所有的土地。因此，上述建築物或其他構築物的有無與建設用地使用權的存續無關。也就是說，有了地上的建築物或其他構築物後，固然可以設定建設用地使用權；沒有地上建築物或其他構築物的存在，也無妨於建設用地使用權的設立；即使地上建築物或其他構築物滅失，建設用地使用權也不消滅，建設用地使用權人仍有依原來的使用目的而使用土地的權利。
由於人類文明的進步、科學與建築技術的發展，土地的利用已不再限於地面，而是向空中和地下擴展，由平面而趨向立體化。在這種情況下，理論上有主張採納空間權制度，以促進並規範對空間的有效利用。所謂空間權或稱空間利用權，是指對地上或者地下空間依法進行利用，並排除他人干涉的權利。但是，在建設用地使用權制度中，建設用地使用權人對於土地的利用，並不以地面為限，而包括土地上下之空間。因而土地所有人亦可依據建設用地使用權制度，就地面上下空間的一定範圍為他人設定建設用地使用權。建設用地使用權人也可以在自己的建設用地使用權之上設定次建設用地使用權。所以，建設用地使用權制度應當能夠滿足土地的立體化與多層次利用的需要。我國物權法規定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。
第四，是他物權、用益物權、有期限物權、不完全物權、主物權、定限物權、不動產物權。
產生方式
建設用地使用權的產生，如果從建設用地使用權人的角度來考察，就是建設用地使用權的取得。建設用地使用權作為一種不動產物權，則不動產物權的一般取得原因(如繼承)，自然也適用於建設用地使用權。在此只敘述建設用地使用權取得的幾項特殊原因。根據承載建設用地使用權的土地法律屬性，可將建設用地使用權的取得分為兩大類：在國家所有的土地上設立的建設用地使用權和在集體所有的土地上設立的建設用地使用權。
在國家所有的土地上設立的建設用地使用權，它的產生方式包括：
劃撥方式
土地劃撥，是土地使用人只需按照一定程式提出申請，經主管機關批准即可取得土地使用權，而不必向土地所有人支付租金及其他費用。我國物權法規定，嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。採取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關於土地用途的規定。《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》 第43條規定：“劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。”根據土地管理法的有關規定，可以通過劃撥方式取得的建設用地包括：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；法律、行政法規規定的其他用地。上述以劃撥方式取得建設用地，須經縣級以上地方人民政府依法批准。
出讓方式
建設用地使用權出讓是國家以土地所有人身份將建設用地使用權在一定期限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付建設用地使用權出讓金的行為。土地使用者通過這種出讓建設用地使用權的行為即取得建設用地使用權。與劃撥相比，出讓有以下幾個特點：
（一）交易性。出讓是國家作為土地所有權人與土地使用人之間的交易行為，必須以書面契約的形式完成。
（二）有償性。交易性決定了出讓的有償性，土地使用人取得建設用地使用權必須繳納土地出讓金。
（三）期限性。以出讓取得的建設用地使用權均有期限限制。
建設用地使用權出讓有四種形式：協定、招標、拍賣和掛牌。
協定出讓國有建設用地使用權，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門代表國家作為出讓方，與土地使用人按照平等、自願、有償的原則協商一致後，簽訂建設用地使用權出讓契約的行為。出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當採用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可採取協定方式。協定出讓國有土地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。以協定方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低於國家規定所確定的最低價。協定出讓最低價不得低於新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和；有基準地價的地區，協定出讓最低價不得低於出讓地所在級別基準地價的70%。低於最低價時國有土地使用權不得出讓。《協定出讓國有土地使用權規定》第15條規定，土地使用者按照《國有土地使用權出讓契約》的約定，付清土地使用權出讓金、依法辦理土地登記手續後，取得國有土地使用權。第16條規定，以協定出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地適用出讓契約約定的土地用途改變為商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓契約變更協定或者重新簽訂土地使用權的出讓契約，按變更後的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，並依法辦理土地使用權變更登記手續。
招標出讓國有建設用地使用權，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發布招標公告，邀請特定或者不特定的自然人、法人和非法人組織參加國有建設用地使用權招標，根據投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。如果在獲取較高的土地出讓金外，還具有其他綜合性的目的或者特殊要求，採取招標的方式比較合適。
拍賣出讓國有加設用地使用權，是指出讓發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。
掛牌出讓國有建設用地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在制定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請並更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或者現場競價結果確定國有土地使用權人的行為。
採取招標、拍賣、協定、掛牌等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當採取書面形式訂立建設用地使用權出讓契約。建設用地使用權出讓契約一般包括下列條款：①當事人的名稱和住所；②土地界址、面積等；③建築物、構築物及其附屬設施占用的空間；④土地用途；⑤使用期限；⑥出讓金等費用及其支付方式；⑦解決爭議的方法。
流轉方式
建設用地使用權流轉，是指土地使用人將建設用地使用權再轉移的行為，如轉讓、互換、出資、贈與等。建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。基於土地使用權流轉的法律事實，新建設用地使用權人即取得原建設用地使用權人的建設用地使用權。
在集體所有的土地上設立的建設用地使用權，根據我國物權法的規定，集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。
1、鄉（鎮）村公益用地使用權。農村集體經濟組織或者由農村集體經濟組織依法設立的公益組織，在經過依法審批後，對用於本集體經濟組織內部公益事業的非農業用地所享有的建設用地使用權。根據土地管理法和《土地管理法實施條例》的規定，鄉(鎮)村公共設施、公益事業建設，需要使用土地的，經鄉(鎮)人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批准許可權，由縣級以上地方人民政府批准。
2、鄉（鎮）村企業建設用地。農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業，或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批准檔案，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按省、自治區、直轄市規定的批准許可權，由縣級以上地方人民政府批准。如果其中涉及占用農用地的，應當依照土地管理法的有關規定辦理審批手續。
期限
我國法律、法規中對於土地使用權的期限，是分別不同種類的土地使用權進行規定。通過土地劃撥及鄉(鎮)村建設用地程式取得的土地使用權，是無期限的。通過這種程式取得土地使用權的土地使用權人，除了法律規定的使土地使用權消滅的原因外，可以無期限地使用土地。
通過建設用地使用權出讓取得建設用地使用權的，根據《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條的規定，按照土地的不同用途，土地使用權出讓的最高年限為：(1)居住用地70年；(2)工業用地50年；(3)教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；(4)商業、旅遊、娛樂用地40年；(5)綜合或者其他用地50年。每一塊土地的實際使用年限，在最高年限內，由出讓方和受讓方雙方商定。根據我國物權法的規定，建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與的，當事人應當採取書面形式訂立相應的契約。契約的期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩餘期限。
內容
建設用地使用權的內容就是地上權人享有的權利和承擔的義務。
（一）建設用地使用權人的權利
1、占有和使用土地。建設用地使用權就是為保存建築物或其他工作物而使用土地的權利，因此使用土地是土地使用權人的最主要權利。建設用地使用權人對土地的使用權，應當在設定建設用地使用權的行為所限定的範圍內進行。例如，限定房屋的高度、限制房屋的用途，建設用地使用權人使用土地時不得超出該項範圍。由於建設用地使用權為使用土地的物權，建設用地使用權人為實現其權利，自然以占有土地為前提；同時，建設用地使用權人也可以準用不動產相鄰關係的規定。
2、權利處分。建設用地使用權人可以處分其權利。這主要有以下幾種情形：
（1）建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。既然建設用地使用權是以保存建築物或其他工作物為目的，則其必須與建築物共命運，建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一併處分。建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施占用範圍內的建設用地使用權一併處分。但是，在設定建設用地使用權時如果當事人對建設用地使用權的轉讓做了限制，則建設用地使用權人不得轉讓其建設用地使用權。
（2）抵押。建設用地使用權可以為抵押權的標的物，此時，其地上的建築或其他工作物也隨之抵押。另外，當地上的建築物或其他工作物抵押時，其使用範圍內的建設用地使用權也隨之抵押。
（3）出租。建設用地使用權人可以作為出租人將建設用地使用權連同地上的建築物或其他工作物租賃給他人使用並收取租金。在建設用地使用權出租後，建設用地使用權人(出租人)仍須向土地所有人履行義務。
但是，通過土地劃撥取得的建設用地使用權，只有在下列幾種情況下，才可以轉讓、抵押、出租：①土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；②領有國有土地使用證；③具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；④簽訂土地使用權出讓契約，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。在其他情況下，通過劃撥土地取得的建設用地使用權不得轉讓、出租、抵押。
3、附屬行為。建設用地使用權人可以在其地基範圍內進行非保存建築物或其他工作物的附屬行為，如修築圍牆、種植花木、養殖等。
4、取得地上建築物或其他工作物的補償。建設用地使用權人在土地上建造的建築物或其他工作物以及其他附著物，其所有權應當屬於建設用地使用權人。立法例上有認定建設用地使用權人對於建築物或其他工作物有取回權。但取回難免會使物受到毀損，而且即使取回後恢復土地的原狀，也往往對土地不利，從社會的利益上看是有害的。因此，立法例上又往往確認土地所有人對建築物或其他工作物以購買權補救之，即土地所有人以時價購買地上的建築物或其他工作物時，地上權人不得拒絕。這種購買權是否行使，由土地所有人決定，建設用地使用權人不得勉強；而且該項購買權一旦行使，建設用地使用權人即不得再行使其取回權。我國物權法規定，建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照法律規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，並退還相應的土地出讓金。另一方面，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
（二）建設用地使用權人的義務
1、建設用地使用權人應當依照法律規定以及契約約定支付出讓金等費用。
2、建設用地使用權人在建設用地使用權消滅時，應當將士地返還給所有權人，原則上應恢復土地的原狀。因此，如果建設用地使用權人以取回地上建築物或其他工作物及附著物為恢復原狀的手段時，則取回不但是建設用地使用權人的權利，也是他的義務。
3、建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批准。
權利消滅
建設用地使用權的消滅原因主要有：
1、因為使用期限屆滿而未續期（住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期）。《物權法》第149條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
2、被依法收回。《土地管理法》 第58條規定有下列情形之一的，由有關人民政府土地主管部門使用權：為公共利益需要使用土地的；為實施城市規划進行舊城區改建，需要調整使用土地的；土地出讓等有償使用契約約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批准的；因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；公路、鐵路、機場礦場等經核准報廢的。《物權法》第184條規定，建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依法對該土地上的房屋及其不動產給與補償，並退還相應的出讓金。《城市房地產管理法》第26條規定，已出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓契約約定的土地用途、動工開發期限開發土地。滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發延遲的除外。
3、土地滅失。作為權利客體的土地不存在，則建設用地使用權自然消滅。
《物權法》規定，建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照法律規定對該土地上的房屋級其他不動產給予補償，並退還相應的土地出讓金。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，由於訂單的，按照約定；沒有約定的或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理註銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書。
注意事項
1．建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當採取書面形式訂立相應的契約。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩餘期限。
2．建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。
3．建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一併處分。建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施占用範圍內的建設用地使用權一併處分。這就是建設用地使用權流轉中的 “房隨地走”“地隨房走”原則。 比如《物權法》146條和147條的規定。《城市房地產管理法》第32條明確規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”
4．建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，並退還相應的出讓金。（《物權法》148條 ）
法律法規
我國現行規範建設用地使用權的法律、行政法規主要有土地管理法、城市房地產管理法、擔保法和城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例（以下簡稱暫行條例）等，有關內容如下：
根據土地管理法第四條第三款的規定，建設用地是指建造建築物、構築物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等。
建設用地使用權的取得
一、關於建設用地使用權的取得
土地管理法第四十三條第一款規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。
城市房地產管理法第八條規定，城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵用轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。
（一）國家實行國有土地有償使用制度
土地管理法第二條第五款規定，國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的範圍內劃撥國有土地使用權的除外。第五十四條規定，建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得。
暫行條例第二條規定，國家按照所有權與使用權分離的原則，實行城鎮國有土地使用權出讓、轉讓制度，但地下資源、埋藏物和市政公用設施除外。
（二）關於建設用地使用權的出讓
城市房地產管理法第七條規定，土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
根據法律、行政法規的規定，建設用地使用權出讓的方式有拍賣、招標和協定。
城市房地產管理法第十二條規定，土地使用權出讓，可以採取拍賣、招標或者雙方協定的方式。商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須採取拍賣、招標方式；沒有條件，不能採取拍賣、招標方式的，可以採取雙方協定的方式。採取雙方協定方式出讓土地使用權的出讓金不得低於國家規定所確定的最低價。
暫行條例第十三條第一款規定，土地使用權出讓可以採取下列方式：（一）協定；（二）招標；（三）拍賣。
此外，城市房地產管理法第十四條規定，土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓契約。土地使用權出讓契約由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
（三）關於建設用地使用權的劃撥
城市房地產管理法第二十二條第一款規定，土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
土地管理法第五十四條規定，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批准，可以以劃撥方式取得：（一）國家機關用地和軍事用地；（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；（四）法律、行政法規規定的其他用地。
建設用地使用權的確認
二、關於建設用地使用權的確認
根據法律、行政法規的規定，建設用地使用權的確認實行登記和發證制度。
土地管理法第十一條第二款規定，農民集體所有的土地依法用於非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。第三款規定，單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權；其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關，由國務院確定。
城市房地產管理法第六十條第一款規定，以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。
暫行條例第十六條規定，土地使用者在支付全部土地使用權出讓金後，應當依照規定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權。
建設用地使用權的期限
三、關於建設用地使用權的期限
根據法律、行政法規的規定，對於以出讓方式取得的建設用地使用權有期限限制，對於以劃撥方式取得的建設用地使用權一般沒有期限限制。
城市房地產管理法第十三條規定，土地使用權出讓最高年限由國務院規定。第二十二條第二款規定，依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。
暫行條例第十二條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。
建設用地使用權人的義務
四、關於建設用地使用權人的義務
（一）按照確定的用途使用土地
根據法律、行政法規的規定，建設用地使用權人應當按照確定的用途使用土地。需要改變用途的，應當經主管部門同意和人民政府批准，並相應調整土地使用權出讓金。
土地管理法第五十六條規定，建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用契約的約定或者土地使用權劃撥批准檔案的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批准用地的人民政府批准。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規划行政主管部門同意。
城市房地產管理法第十七條規定，土地使用者需要改變土地使用權出讓契約約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規划行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓契約變更協定或者重新簽訂土地使用權出讓契約，相應調整土地使用權出讓金。第四十三條規定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，受讓人改變原土地使用權出讓契約約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規划行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓契約變更協定或者重新簽訂土地使用權出讓契約，相應調整土地使用權出讓金。
暫行條例第十八條規定，土地使用者需要改變土地使用權出讓契約規定的土地用途的，應當徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准，依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓契約，調整土地使用權出讓金，並辦理登記。
（二）繳納出讓金等費用
根據法律、行政法規的規定，建設用地使用權人應當按照約定支付土地使用權出讓金。未按照約定支付的，出讓方有權解除契約，並請求違約賠償。
土地管理法第五十五條第一款規定，以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地。
城市房地產管理法第十五條規定，土地使用者必須按照出讓契約約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓契約約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除契約，並可以請求違約賠償。
暫行條例第十四條規定，土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓契約後六十日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除契約，並可請求違約賠償。
建設用地使用權的流轉
五、關於建設用地使用權的流轉
（一）關於流轉的方式
根據法律、行政法規的規定，建設用地使用權可以依法出售、交換、贈與、抵押及出租等。
土地管理法第二條第三款規定，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依法轉讓。
暫行條例第四條規定，依照本條例的規定取得土地使用權的土地使用者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用於其他經濟活動。合法權益受國家法律保護。
城市房地產管理法第三十六條規定，房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
暫行條例第十九條第一款規定，土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。
城市房地產管理法第四十七條規定，依法取得的房屋所有權連同該房屋占用範圍內的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。
暫行條例第二十八條第一款規定，土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
此外，暫行條例第四十八條規定，依照本條例的規定取得土地使用權的個人，其土地使用權可以繼承。
（二）關於對流轉的限制
土地管理法第六十三條規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
城市房地產管理法第三十七條規定，下列房地產，不得轉讓：（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規定的條件的；（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（三）依法收回土地使用權的；（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（五）權屬有爭議的；（六）未依法登記領取權屬證書的；（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。第三十八條規定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（一）按照出讓契約約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；（二）按照出讓契約約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
暫行條例第十九條第二款規定，未按土地使用權出讓契約規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。第二十八條第二款規定，未按土地使用權出讓契約規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。
（三）關於劃撥土地使用權的流轉
暫行條例第四十四條規定，劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。第四十五條第一款規定，符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；（二）領有國有土地使用證；（三）具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓契約，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。
城市房地產管理法第三十九條規定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
擔保法第五十六條規定，拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人有優先受償權。城市房地產管理法第五十條規定，設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。
城市房地產管理法第五十五條規定，以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。
此外，根據城市房地產管理法第六十條、第六十一條，暫行條例第二十五條、第三十五條的規定，土地使用權及房地產流轉時，應當按照規定辦理變更登記或者抵押登記。
（四）關於建設用地使用權與建築物流轉時的關係
根據法律、行政法規的規定，建設用地使用權流轉時，其地上建築物和其他附著物同時流轉；地上建築物和其他附著物所有權流轉時，其使用範圍內的建設用地使用權隨之流轉。
城市房地產管理法第三十一條規定，房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。
擔保法第三十六條規定，以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用範圍內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，其占用範圍內的土地使用權同時抵押。
暫行條例第二十三條規定，土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓。第二十四條規定，地上建築物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建築物、附著物使用範圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用範圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。第三十三條規定，土地使用權抵押時，其地上建築物、其他附著物隨之抵押。地上建築物、其他附著物抵押時，其使用範圍內的土地使用權隨之抵押。
建設用地使用權的收回
六、關於建設用地使用權的收回
根據法律、行政法規的規定，建設用地使用權可以因公共利益、城市規劃的需要，以及土地閒置和使用權人其他違反契約的行為提前收回。因公共利益、城市規劃等原因收回的，應當給予使用權人適當的補償。
土地管理法第三十七條第一款規定，禁止任何單位和個人閒置、荒蕪耕地。已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，一年內不用而又可以耕種並收穫的，應當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閒置費；連續二年未使用的，經原批准機關批准，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權；該幅土地原為農民集體所有的，應當交由原農村集體經濟組織恢復耕種。
土地管理法第五十八條規定，有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批准用地的人民政府或者有批准權的人民政府批准，可以收回國有土地使用權：（一）為公共利益需要使用土地的；（二）為實施城市規划進行舊城區改建，需要調整使用土地的；（三）土地出讓等有償使用契約約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批准的；（四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；（五）公路、鐵路、機場、礦場等經核准報廢的。依照前款第（一）項、第（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。
城市房地產管理法第十九條規定，國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓契約約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程式提前收回，並根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。
城市房地產管理法第二十五條規定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓契約約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓契約約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閒置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。
暫行條例第十七條第二款規定，未按契約規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，並根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。第四十七條規定，無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權，並可依照本條例的規定予以出讓。對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，並可依照本條例的規定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建築物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。
根據法律的規定，農村集體土地的使用權可以因公共設施建設、不按約定的用途使用或者土地閒置收回。
土地管理法第六十五條規定，有下列情形之一的，農村集體經濟組織報經原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用權：（一）為鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，需要使用土地的；（二）不按照批准的用途使用土地的；（三）因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。依照前款第（一）項規定收回農民集體所有的土地的，對土地使用權人應當給予適當補償。
鄉鎮企業法第二十八條第三款規定，鄉鎮企業使用農村集體所有的土地，連續閒置兩年以上或者因停辦閒置一年以上的，應當由原土地所有者收回該土地使用權，重新安排使用。
申請續期
七、關於申請續期
城市房地產管理法第二十一條規定，土地使用權出讓契約約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓契約，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓契約約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批准的，土地使用權由國家無償收回。
暫行條例第四十一條規定，土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當依照本條例第二章的規定重新簽訂契約，支付土地使用權出讓金，並辦理登記。
期滿後地上建築物及附著物的處理
八、關於建設用地使用權期滿後地上建築物及附著物的處理
暫行條例第四十條規定，土地使用權期滿，土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，並依照規定辦理註銷登記。
建設用地使用權的消滅
九、關於建設用地使用權的消滅
建設用地使用權消滅的主要原因有：土地滅失、期限屆滿和提前收回等。
城市房地產管理法第二十條規定，土地使用權因土地滅失而終止。
暫行條例第三十九條規定，土地使用權因土地使用權出讓契約規定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。
