廣州市集體建設用地使用權流轉管理試行辦法

第一章　總則
第一條　為加快建立城鄉統一的建設用地市場，規範我市集體建設用地使用權流轉，促進土地資源節約集約利用，保障和實現集體建設用地權利人的合法權益，根據《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》(省政府令第100號)等政策法規，結合我市實際，制定本試行辦法。
第二條　本市行政區域內集體建設用地使用權流轉適用本試行辦法。
本試行辦法所稱流轉是指在集體建設用地所有權不變的前提下，集體建設用地使用權以有償方式發生轉移、再轉移的行為，包括出讓、出租、轉讓、轉租、抵押等，但利用本村建設用地建設鄉(鎮)村公共設施、公益事業用地、農村村民住宅用地的除外。
集體建設用地使用權出讓，是指集體土地所有者將一定年期的集體建設用地使用權讓與土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付出讓價款的行為。以集體建設用地使用權作價入股(出資)、與他人合作、聯營等形式共同興辦企業的，視同集體建設用地使用權出讓。
集體建設用地使用權出租，是指集體土地所有者或集體建設用地使用權人作為出租人，將集體建設用地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
集體建設用地使用權轉讓，是指集體建設用地使用權人將集體建設用地使用權再轉移的行為。
集體建設用地使用權轉租，是指承租人將集體建設用地使用權再次租賃的行為。
集體建設用地使用權抵押，是指集體建設用地使用權人不轉移對集體建設用地的占有，將該集體建設用地使用權作為債權擔保的行為。
第三條　集體建設用地使用權流轉應當符合以下要求：
(一)產權明晰，完成集體建設用地權屬登記。
(二)符合土地利用總體規劃、城鄉規劃。
(三)符合產業政策和土地供應政策，嚴格土地用途管制，嚴控新增集體建設用地規模。通過出讓、轉讓、出租、轉租方式取得的集體建設用地不得用於商品房開發和住宅建設。
(四)遵循依法、自願、有償、平等、公開的原則。
第四條　集體建設用地使用權轉讓、出租、轉租和抵押時，其地上合法建築物及其他附著物隨之轉讓、出租、轉租和抵押；集體建設用地上的建築物及其他附著物轉讓、出租、轉租和抵押時，其占用範圍內的集體土地使用權隨之轉讓、出租、轉租和抵押。
集體建設用地上的建築物及其他附著物流轉時須取得合法的房地產權屬證書。地上有違法建築物及其附著物的，不得流轉。
第五條　市國土房管局負責全市集體建設用地使用權流轉工作的政策制定、監督管理和實施檢查；各區分局、縣級市局負責本轄區內集體建設用地流轉的具體實施工作。
規劃、城鄉建設、財政、審計、農業、社會保障、民政等行政主管部門應當按照各自職責，對集體建設用地流轉進行指導、監督和管理。
第二章　集體建設用地使用權的出讓、出租、轉讓、轉租
第六條　集體建設用地使用權出讓、出租應具備以下條件：
(一)持有集體土地所有證。
(二)持有集體土地使用證。
(三)取得合法的集體建設用地批准檔案。
(四)取得有效的用地規劃許可檔案。
(五)取得本集體經濟組織出具的同意流轉的書面證明材料。
(六)法律、法規規定的其他要件。
集體建設用地使用權轉讓時，應當持有集體土地使用證以及取得原出讓契約出讓方同意再次流轉的證明檔案。
集體建設用地使用權轉租時，應當持有集體土地使用證或已經辦理租賃登記手續。以及取得原租賃契約出租方同意再次流轉的證明檔案。
參照《廣州市閒置土地處理辦法》(市政府令23號)管理，集體建設用地使用權人延遲開發建設構成土地閒置的，在土地閒置期間，集體建設用地使用權不得轉讓、轉租。
第七條　集體建設用地使用權出讓、出租應當取得集體建設用地所有權人同意。集體經濟組織應採取重大事項集體決議的方式，形成同意流轉的書面證明材料。土地所有權確權至經濟聯社一級的，擁有該地塊使用權的經濟合作社一級的集體經濟組織，可以持經濟聯社的批准檔案進行集體決議。同意流轉證明的取得程式如下：
(一)發布通告。本集體經濟組織應當在集體經濟組織成員會議或成員代表會議召開之日起提前30日發布通告，列明流轉形式、流轉價格、競買人要求、流轉收益收取方式等基本情況，並通知舉行集體經濟組織成員會議或成員代表會議的時間、地點、參加人員及提出異議的途徑。
(二)召開集體經濟組織成員會議或成員代表會議。集體經濟組織成員會議或成員代表會議對流轉基本事項進行表決須取得本集體經濟組織的2/3以上成員或者成員代表同意。
(三)進行公示。本集體經濟組織將集體經濟組織成員會議決議或成員代表會議決議進行公示，公示時間不得少於15日。公示期間，有1/3以上集體經濟組織成員對集體經濟組織成員會議或成員代表會議的決議提出異議的，不得辦理流轉手續。
(四)出具同意流轉書面證明材料。經上述程式集體決議，可以進行流轉的，由本集體經濟組織出具同意流轉的書面證明材料。同意流轉書面證明材料應經公證機構公證。
第八條　取得同意流轉書面證明材料後，集體建設用地使用權出讓、出租的，集體建設用地所有權人或使用權人可以向土地行政主管部門提出納入年度土地供應計畫的申請。接受申請的土地行政主管部門應當依照相關規定，將其納入年度土地供應計畫。
第九條　集體建設用地流轉應當在全市統一的交易平台進行。工業用地和商業、旅遊、娛樂等經營性集體建設用地，以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當在房地產交易登記機構以招標、拍賣或者掛牌方式公開出讓、出租，並取得房地產交易登記機構出具的成交確認書或中標通知書。
其他用途的集體建設用地使用權的流轉可以採用協定方式進行。
工業用地包括倉儲用地，但不包括採礦用地。
第十條　集體建設用地使用權流轉，應當依照核准內容和要求，參照流轉契約的示範文本簽訂書面契約。
第十一條　集體建設用地使用權的受讓人、承租人應當按照流轉契約的約定繳交土地出讓金或租金，並按規定繳交稅費。
第十二條　集體建設用地使用權出讓、出租的最高年限執行國有建設用地使用權出讓、租賃的最高年限規定。
轉讓、轉租的最高年限不得超過出讓、出租約定年限減去已使用年限後剩餘的使用年限。
第十三條　集體建設用地使用權出讓、轉讓後，雙方當事人應當在契約簽訂後持相關材料，依照我市集體土地登記相關檔案規定，向土地行政主管部門申請辦理權屬轉移登記。
集體建設用地使用權出租後，雙方當事人應當在契約生效後向土地行政主管部門申請辦理租賃登記手續。
集體建設用地使用權轉租後，經原租賃契約出租方的同意，雙方當事人應當在契約生效後到土地行政主管部門申請辦理租賃登記手續。
集體建設用地使用權的租賃契約發生變更的，應當到土地行政主管部門重新辦理租賃登記手續。
集體建設用地使用權的租賃契約解除、終止，應當到土地行政主管部門辦理契約註銷登記手續。
第十四條　集體建設用地使用權人應當按照批准的土地用途使用土地。確需改變土地用途的，應當經集體建設用地所有權人和土地行政主管部門同意，報原批准用地的人民政府批准。其中，在城鄉規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經城鄉規划行政主管部門同意。契約雙方應當重新簽訂契約，調整土地出讓金、租金，並辦理相關土地變更登記手續。
第十五條　集體建設用地所有權人應當充分尊重集體建設用地使用權人的合法權益，在約定的出讓、出租年限內不得收回土地使用權。
確因法定或約定原因需要解除契約、提前收回土地使用權的，集體建設用地所有權人應當按照有關規定對集體建設用地使用權人給予合理補償或根據契約約定補償。
第十六條　集體建設用地使用權人要求繼續使用土地的，應當至遲在土地使用權流轉契約屆滿前一年內與契約另一方協商，契約另一方同意繼續使用的，按本試行辦法的規定重新簽訂契約，支付土地出讓金或租金，辦理登記手續。
集體建設用地使用期限屆滿，使用權人未提出續期申請或提出續期申請未獲批准的，土地所有權人可無償收回土地。其地上建築物、附著物按照集體建設用地使用權流轉契約的約定處理。
第十七條　依法需要徵收集體建設用地所有權的，集體建設用地使用權流轉自有審批權的人民政府批准徵收方案時終止。
徵收主體應當依法給予集體建設用地所有權人補償。集體建設用地所有權人應當根據集體建設用地使用權流轉契約的約定，給予集體建設用地使用權人補償。徵收範圍內的集體建設用地使用權不得流轉。
第三章　集體建設用地使用權抵押
第十八條　集體建設用地所有權不得抵押。
第十九條　集體建設用地使用權抵押的，債務人不履行債務時，債權人有權依法處分抵押的集體建設用地使用權。
因處分抵押財產而取得集體建設用地使用權和地上建築物、其他附著物所有權的，應當辦理轉移登記。
抵押權實現後，不得改變土地所有權性質。
第二十條　集體建設用地使用權抵押當事人應當委託具備土地估價資質、房地產估價資質的估價機構，對其抵押土地使用權及其地上建築物、附著物進行價值評估。
第二十一條　集體建設用地使用權人應當按照以下程式進行集體建設用地使用權抵押：
(一)抵押雙方簽訂抵押擔保的主債權契約和抵押契約。
(二)向房地產交易登記機構申請辦理土地抵押登記。
(三)房地產交易登記機構辦理土地抵押登記並核發土地他項權利證書。
集體經濟組織抵押集體建設用地使用權，應當按照本試行辦法第七條規定取得同意流轉書面證明材料。
第二十二條　集體建設用地使用權抵押契約雙方應當在抵押契約簽訂後持相關材料，依照我市集體土地登記相關檔案規定，向土地行政主管部門申請辦理土地使用權抵押登記。
抵押權因債務清償或者其他原因而滅失的，應當依照規定辦理註銷抵押登記。
第四章　地價、土地收益及稅費管理
第二十三條　集體建設用地使用權的出讓價格不得低於同區域、同類別國有土地使用權基準地價的30%。
轉讓集體建設用地使用權，應當向縣級以上人民政府土地行政主管部門如實申報成交價格。
第二十四條　集體土地所有權人出讓、出租集體建設用地使用權所取得的收益，歸擁有集體土地所有權的集體經濟組織成員集體所有，納入其集體財產統一管理。其中50%以上應當存入規定的銀行專戶，專項用於本集體經濟組織成員的社會保障支出，不得挪作他用。
具體實施辦法由市社會保障行政主管部門會同農業、民政等部門制定。
集體建設用地轉讓和轉租的收益，歸原集體建設用地使用權人；出讓、租賃契約另有約定的，依照約定。
第二十五條　集體建設用地有償使用收益扣除集體經濟組織成員社會保障支出後，剩餘部分的使用，按照優先用於發展壯大集體經濟的原則，由集體經濟組織按法定程式提交成員大會討論決定，使用情況應當向集體經濟組織的成員公開。
按法定程式決定的收益使用方案，應報鎮人民政府(街道辦事處)備案。
第二十六條　集體建設用地使用權出讓、轉讓、出租和轉租，應當依法繳交有關稅費；集體建設用地使用權轉讓發生增值的，應當依法繳交土地增值收益。具體標準參照省有關規定執行。
第五章　法律責任
第二十七條　集體建設用地使用權人應該嚴格按照《建設用地批准書》規定的時間動工開發建設，逾期不建設或其他行為導致土地閒置的，土地行政主管部門應當責令改正，並按照本市有關規定進行處理。
集體建設用地所有權人對閒置土地負有直接責任的，在土地閒置狀況改正之前，土地行政主管部門暫停辦理其新增集體建設用地審批手續。
第二十八條　集體建設用地用於商品房地產開發和住宅建設，或不按照批准的用途使用集體建設用地的，應當按照違法用地和違法建設相關規定進行查處。
第二十九條　違反本試行辦法第九條的規定，集體建設用地使用權不實行公開交易的，縣級以上土地行政主管部門不得為其辦理產權變更登記手續或核發土地他項權力證明書。
第六章　附則
第三十條　市國土房管局負責依據本試行辦法制定流轉交易登記管理細則、集體建設用地使用權流轉契約示範文本等配套檔案。
第三十一條　本試行辦法有效期3年，自發布之日起實施。