案例
2016年3月，溫州的王先生相中鹿城區水心住宅區的一套房子，簽訂契約後，將近60萬元購房款存入銀行第三方監管賬戶，並辦理了房產證、契證，但在辦土地證時卡住了——原房主的土地使用證3月4日已到期。媒體把這一情況稱為“宅地撞限”，即房產證上的土地使用年限已超過原定的20年期限。
歷史背景
宅地撞限 《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第8條規定：“土地使用權出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為”；
第12條規定：“居住用地出讓年限最高為70年”。
1990年代初期，溫州市區在辦理劃撥國有土地使用權轉讓交易時，將劃撥性質的國有土地使用權轉為出讓性質的國有土地使用權，並收取出讓金。當時為推進工作，在住宅用地不超過70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方選擇，並交納相應的土地出讓金。從2015年開始，20年期限的這批住宅土地使用權到期或面臨到期，今年開始逐漸增多。
“現在已經到期或即將到期的，都是由劃撥轉為出讓的土地使用權。當時是因為國有土地使用權出讓工作剛起步，考慮市民承受能力施行的，符合相關法律法規。當時制定了20年、70年兩檔。”溫州市國土局宣教科人士表示。
法律解釋
中國城市土地的所有權屬於國家，居民購買商品房產權以及房產所在土地的使用權，並不涉及土地產權。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用年限從開發商取得土地使用證之日起計算，即國家首次出讓某地塊的時間，居民購買商品房最高土地使用年限一般為70年。由於地塊閒置或轉讓產生的延遲、樓盤開發銷售時間不一及購房者審核不慎等諸原因，都促成了土地使用年限不同程度的“縮水”。
住宅用地的“N年之癢”具有普遍性。更令人忐忑糾結的是：到期房產該如何處置，所有權能否如願延續抑或高價續期甚至被無償收回。依據《城市房地產管理法》第22條規定：“使用年限屆滿經批准準予續期的，應當重新簽訂土地使用權轉讓契約，並依照規定支付土地使用權出讓金。”也就是說，辦理使用權續期需經許可還要繳納費用。而《物權法》第149條則規定：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。”但由於“自動續期”的語焉欠詳，缺乏對續期費用和操作程式的明確解釋，使公眾隱憂依然得不到釋懷。特別是近期《土地管理法（徵求意見稿）》又以“按照國家有關規定自動續期”替換了原草案中的“無償自動續期”，更預示了適當續費的利空信號。此前上海國土局就曾宣布，因公共利益需要未獲批續期的土地要收回；而深圳則直接規定補交基準地價的35%即可獲得延期。法律的先天不足，才有如此各行其是的亂象。
業界觀點
自動續期待定的是使用費不是出讓金
宅地撞限 住宅70年土地使用年限始於1990年
“原來我國土地是禁止轉讓的，直到1990年。”土地管理部門一位權威人士從頭開始梳理。“1988年，我國先修訂了憲法，明確國有土地所有權和使用權分離，可以依法出讓、轉讓國有土地使用權。兩年後，即1990年5月19日，國務院頒發了《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，即業界說的‘55號令’，自此，國有土地使用權開始依法轉讓、出讓，70年的土地使用年限也因此而來。”
根據55號令第十二條，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；(四)商業、旅遊、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。
70年土地期滿自動續期始於2007年
“2007年8月通過的《城市房地產管理法》第二十二條明確，土地使用權出讓契約約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓契約，依照規定支付土地使用權出讓金。”另一位國土部門的相關人士對北青報記者表示，但物權法對此又做了修訂。
“2007年10月通過的《物權法》第一百四十九條住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。”上述人士表示，“但自動續期如何續，並沒有明確。”
續期是否支付土地使用費將由國務院規定
一位當時參與了物權法修訂的權威人士對北青報記者表示，“事實上，有關自動續期如何續，人大法工委在當時是討論過這個問題的。當時大概有兩種觀點，一種是購房時既然已經繳納了土地出讓金，自動續期應免費；一種是應當繳納一定的土地使用費。考慮到住宅建設用地使用權續期後是否支付土地使用費，是關係到廣大民眾切身利益的問題，而絕大多數住宅建設用地使用權的期限為70年，如何科學地規定建設用地使用權人屆時應當承擔的義務，目前還缺乏足夠的科學依據，幾十年後，國家富裕了，是否還要收土地使用金，應當慎重研究，物權法以不做規定為宜。”
據該人士介紹，人大法工委民法室在當年編著的《中華人民共和國物權法精解》中最後明確，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期，續期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務院規定。
媒體點評
雖然，2007年3月頒布的《物權法》規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但如何續期，要不要交出讓金以及繳納標準都沒有明確。目前，國家沒有出台出讓土地續期的實施細則，更沒有對出讓土地使用權續期出讓金的收取標準作出規定，基層國土部門在操作中無法可依，確實不能辦理相關續期手續。
問題在於，一個涉及轄區部分民眾重大利益的問題，為何要等到“宅地撞限”才引起“高度重視”，而不是多年前就未雨綢繆，研究政策延續性呢？部分房屋土地使用權只有20年，符合當地政府規定，盡人皆知，不是秘密。到期的土地使用權自動續期也早已寫進了《物權法》，為解決這一難題準備了必要條件。按理說，《物權法》頒布後，溫州有關部門即著手研究部分“宅地撞限”問題，及時向上級反映情況，直至引起國土資源部、全國人大常委會的重視，問題不可能處在目前毫無頭緒狀態。
“宅地撞限”問題被媒體曝光後，溫州有關部門強調這是“特殊群體的特殊問題”。但是，強調“特殊性”，並不能遮蔽其背後的懶政“魅影”。懶政的表現形式有很多，坐等國家出台政策，有時也是懶政。溫州有關部門明明知道自己轄區民眾有迫切問題非解決不可，卻長期視而不見，不研究、不匯報，坐等上級指示。直到給有關民眾帶來極大麻煩，又想用“特殊性”撇清關係。殊不知，就是自己的不作為，“宅地撞限”這一重大問題沒早日向上級反映，致使得不到重視，相關法規不能及時出台，最終造成短期內無法解決的局面。
從這個意義上說，有關部門強調這一問題的特殊性，並不能抹去其應負的責任，“宅地撞限”其實就是特殊懶政下的“蛋”。
