![夏一波[中奧博聯不動產執行總監]](/img/6/ba4/nBnauM3XycDM2ETN1YjM5cTNyITM4gDN1YTMwADMwAzMxAzL2IzL2AzLt92YucmbvRWdo5Cd0FmLxE2LvoDc0RHa.jpg "夏一波[中奧博聯不動產執行總監]")
基本簡介
20世紀九十年代前，在夏一波的心目中，真正的合肥市區只是廬陽一個區域，對於居住，“寧要市區一張床，不要北部“一間房”的觀念，植根於大多數合肥人心中。起於2002年城市大拆違，拉開了合肥市新一輪發展建設的新高潮，市政府南遷、濱湖新區的戰略啟動、141城市發展藍圖的構建以及最近的融入長三角經濟圈等系列重大措施，都極大地拓展了合肥市區的地域輪廓和合肥作為省會城市的核心競爭力，一個囊括周邊縣市的“大合肥”藍圖蔚然呈現在人們眼前。東拓西移、南進北挺、金寨路高價，暢通一環、有軌電車一系列舉措從居住觀念思想、生活便捷、區域認同屬性等方面實現和保障了合肥格局變化帶給人們居住理念的變遷。
夏一波在這樣的城市發展大環境下，自2002年開始，合肥的房地產市場也在日新月異發生著變化。
產板塊劃分應運而生，隨著合肥地產格局的發展和變化，一系列的問題擺在了房地產市場構成兩大要素——開發企業和消費人群面前。
對開發企業而言，如何把握項目在該區域的發展定位，如何確定項目的購買人群，已經成為公司在進行項目開發建設之前必須進行的市場調研；對消費者來說，如何確定地產項目在同一區域中的地位，如何確定其產品在未來的發展潛力，也已成為決定其是否購買的主要因素。如何才能更好的解決這些問題，一個輪廓式的區域劃分是必須的。作為一種頗具邏輯性的思考模式，地產板塊的劃分，對無論是開發、銷售還是購買，都將提供一種很好的分類依據。
人物業績
夏一波夏一波眼中建材一個特殊形態的產品，定位中高檔，中國現有的情況下，做高檔一定是鳳毛麟角的。高檔的東西一定有限的，合肥這個地方沒辦法支撐。因為夏一波打交道的群體相對都是有一定的經濟基礎的人。老百姓更多是觀望的角度。現在成本這么高，高層接近3000塊錢，怎么去降，商人絕對不可能做虧本的買賣，不可能降的。不能光做高檔，應該高檔做點綴。更多是以普通老百姓為主的，第二、落位的問題，合肥有沒有資源做支撐，合肥買建材的消費群體是哪些人，必須得關注。紅旗建材市場為什麼這么做得好，他們的買點是中檔雲集的地方。
買建材80%以上都是家庭主婦去買，價格她們會計較的。如果全是高檔，消費者也會觀望的。做零售業就需要總量，做數量、做客流。所以夏一波覺得如果全部定位高檔很風險。商業的管理是動態的，業態是不斷調整過來的，本身夏一波國家做兩萬方以上的商業做得好的，很少，都是不斷調整過來的，前期就是適合的最好。首先要保證客流，老百姓非常喜歡。在這裡購物有很多實惠的地方，創造了人氣，創造了品牌。
商業一定要跟政府的規劃面積相匹配，這個是必須的，否則在後期的商業發展過程中，就面臨很大的問題。當時的餐飲、影視城、KTV娛樂等，當時注重點就準備做主力店。元一另外一個項目是中西街，推出了老百姓不得不去的地方。能不能成為合肥的主流商業餐飲，只是一個片區，一個是片區人口密度，第二、元一名城入住率，這兩個方面，如果都有保證，周邊大盤都有潛力的。元一中西街如果在後期運用過程當中，更多是從片區商業的規劃，而不會成為主流的商業。如果從購物中心角度來說，大唐建材市場，金街1號、新華合鑽街、華邦世貿等，夏一波在做寫字樓。天鵝湖西南片區，合肥市政府更多想做商業方面。但是這個片區，西南板塊一直是合肥房地產發展的風向標，但是房地產更多是在住宅產業，涉及到商業地產更多是兩個方面，一、結合政府的定位。政務區目前初具規模，隨著政府基礎配套、醫院、學校以及購物中心。
合肥畢竟人口基數是有限的。這個區的潛力隨著政府不斷地發展，潛力還是很大的。二、夏一波區域做商業能不能做大做強，夏一波相信所有的開發商都在關注，怎么去做恰當的定位。做商業地產，夏一波一定要找專業公司做定位，定位成功了，說明夏一波的項目成功了，這個話一點不錯，但是只說對了一半，夏一波合肥有一個項目在北門那邊，也是做百貨類的，是產權式的業態，定位是做高檔的百貨。很多人經常開車去上海購物、南京購物，為什麼不能提供一個更好的平台讓市民能夠就近選擇。這說明地域的商業落後問題。業態定位後，肯定要涉及到招商，合肥有沒有基礎，合肥有沒有商業資源做支持。百貨類選址非常認可的，涉及到業態落戶的問題。如果沒有商務資源做支撐的話，指望在做一個大型的商業，都是不可能的。
人物影響
夏一波21世紀影響人類進程的戰略實踐：中國的城市化自改革開放以來，中國城市化發展速度是同期世界城市化平均速度的2倍左右。城市化率從20%提高到40%，英國、法國、德國、美國和日本這些當今世界的已開發國家分別經歷了120年、100年、80年、40年和30年，而中國僅僅用了22年。
國家統計局發布的信息表明，2006年全國城鎮人口57706萬，城市化水平達到43.9％。按照世界發展經驗，夏一波國已邁進了城市化迅速擴張的關鍵時期。中國政府已將“城市化戰略”列入發展規劃，作為二十一世紀中國實施邁向現代化第三步走的重大措施之一。
到2030年，中國城市化水平可望達到65%，2050年有望達到75%。僅僅從人口轉移這個角度去體認以上數據對中國未來的影響，夏一波就可以估算出中國每年將有1000多萬左右的農民變成城鎮居民，更為重要的是，城市化水平的提高，會給中國民眾的價值體系、觀念系統、生活形態、消費結構等等方面帶來顯著調整。中國的城市化進程及其影響力同樣也受到了國際社會的廣泛關注，美國著名的經濟學家、諾貝爾獲得者斯蒂格利茨(Stiglitse)先生稱二十一世紀影響人類進程的兩大關鍵要素一個是美國的高科技，一個就是中國的城市化。夏一波甚至可以毫不誇張地認為，事關中國發展的絕大多數問題可能都會與城市化產生關聯。中國的城市化發展已經成為牽一髮而動全身的戰略實踐，房地市場也相互影響著。
夏一波認為快速城市化是不可迴避的一個極其重要的社會背景和現實條件。對於房地產運作而言，觀照快速城市化這個背景更具有重大意義。伴隨著城市化進程的快速推進，帶來了人口向城市的大規模轉移、城市持續更新能力的顯著提高以及房地產市場要素的迅速整合與快速流動。會深刻影響城市房地產消費觀念系統的生成和演化、影響城市房地產區域價值的體認和選擇，而這些與快速城市化背景下生活形態、消費結構等等方面帶來的顯著調整相互作用時，就會對城市房地產的微觀運作產生重大影響，甚至是本質性的影響。
處事原則
夏一波夏一波個人理解甲級寫字樓的標準應該有兩點：一是硬體，二是軟體。
硬體上，首先是寫字樓所處的地段，便捷性，設計風格要簡潔時尚。比如電梯一般是5個樓層有一個電梯，包括對電梯的速度都有要求，原則上不超過30秒；吊頂以後的層高在2.6米以上，還有停車位以及電力系統。寫字樓用電量比較大，通常一個平方放在50到60瓦的電力配備。寫字樓除了提供照明，還有電力儲備系統，比如遇到緊急事件怎么辦等等。隨著天氣的炎熱，在財富廣場上個星期就連續出現了幾天的停電事件。這個都是在前期上沒有做足。
軟體上，第一，寫字樓投入使用後，服務這一塊，也就是物管公司。目前合肥物業這一塊相對來說還是有些欠缺。一個好的甲級寫字樓對物業管理服務這一塊，會請一些比較知名的物管公司。第二、商業配套。像商務網點、金融、銀行、機票售票網點、餐飲、住宿，這些商務配套以供給寫字樓業主使用為主的配套。所以總的來看，甲級寫字樓大概有兩大類的標準。
事業前景
合肥寫字樓市場相對來說起步比較晚，在前期的市場分析過程當中，主要有三個階段。在2000年之前，這個階段寫字樓市場的特徵主要集中在市中心區域，以提供小型辦公為特點。2005年這個階段，隨著房地產市場的進一步推動，以及整個產業結構的調整，寫字樓市場得到了一個發展階段，也出現了一些純商務寫字樓，像郵電大廈，這個階段的寫字樓特徵主要還是以宜商宜居類型。但是合肥在這一塊，在這個階段，合肥沒有達到對寫字樓集群需求非常大的時代。第三個階段是2006年到今天，整個寫字樓市場進入了一個異軍突起的時代，一些標誌性的建築，以及純商務寫字樓在這個階段出現了，像財富廣場、CBD、匯金大廈等。
寫字樓這個市場主要跟地方的經濟和產業結構有關係，現在產業結構是“三產”。第一產業由農業占主導地位的時候，寫字樓明顯需求會少，第二產業製造業占主導的時候，寫字樓需求相對比農業要增加；到第三產業服務業的時候，寫字樓需求大量出現。合肥市場還是以製造業為主的城市，但是同時隨著城市的進一步發展，合肥這幾年大開發速度加快，以及城市化進程加快，所以對第三產業也產生了很大的推動。所以在這個基礎上，合肥寫字樓市場進入了快速發展的階段。
從硬體配套上，合肥寫字樓市場可以跟上像北京、上海、廣州一些大的頂級寫字樓。關鍵是軟體服務。現在目前寫字樓市場，第一存在服務上的問題。這影響到寫字樓本身的價值。第二、寫字類建築規劃設計這一塊還是存在一定的缺陷，通風、採光、環保等。在環保這一塊，合肥目前做得還是有所欠缺。在環保上面，從夏一波了解的情況，大家都做了綠化，但是這個綠化夏一波覺得是一種“偽綠化”，假的綠化。夏一波覺得可以找一些花卉租賃公司，在公共區域設定一些，定期更換一些花卉，這樣保證整個大樓空氣循環。現在很多甲級寫字樓硬體配套非常齊全，封閉系統非常好，環保這一塊目前合肥做得還是比較欠缺的。
