定義
作為一個行銷術語，“圈層行銷”概念在地產行業流行有段時間了，好多高端項目的行銷中“圈層行銷”已經發揮了不少作用，例如萬科·17英里、萬科·蘭喬聖菲、廣州星河灣、北京星河灣以及貴陽山水黔城等。但多數項目還只是把它作為與所謂的“文本行銷”、“活動行銷”一樣的“行銷活動”，而不是一個系統的行銷戰術或者特定的行銷策略。目前，我們對於“圈層行銷”的理解還過於簡單化。很容易通過字面意義對它有個基本的理解，就是在項目行銷過程中，把目標客戶當作一個圈層，通過針對他們的一些信息傳遞、體驗互動，進行所謂精準化行銷。而在操作手法上，最普遍的就是做個品質鑑賞酒會、高爾夫球比賽、網球比賽之類活動等。而現在時期圈層的文化生活，是能讓業主獲得精神歸屬感與內心榮耀感的活動。
起源
圈層行銷工作指引略高明如深圳的“星河丹堤”，會通過產品屬性定位“CEO官邸”來給這個“圈層”一個概念定義，當然這個項目也取得了成功，CEO們在互相的敬仰中舉杯共飲，在這場圈層運動中，成就了“星河丹堤”的暢銷之勢。
操作原則
在“圈層行銷”中應該有三個操作原則：
第一，“圈層”可分為內圈層與外圈層，而要通過“圈層行銷”實現地產項目的行銷成長，必須內外聯動。“圈層行銷”的目標客群在內圈層，價值構造也是圍繞內圈層來進行的，但是精神層面的附加值形成很大部分是在外圈層完成的。樓盤開發通常有一個比較長的周期，在一個項目的產品足夠出色的前提下，產品力之外的溢價形成一是靠前期戰略定位，二是靠市場形象動態提升。外圈層儘管並非目標客群，但是他們的口碑相傳會提升內圈層目標客戶的心理價值，提升其購買動機。所以，在行銷中，對於外圈層有什麼樣的行銷安排，應該也有一定的考慮。例如中信凱鏇城，並非景觀之地，但在“荒地造城”的過程中，卻逐漸成為了一處城市風景，經常有很多青年人會選擇到這裡拍“婚紗照”。對於客戶來說，這不能不說是一種榮耀。第二，“圈層行銷”應該延伸到產品價值構造階段，準確的說也就是項目規劃設計階段，它應該協助完成價值構造，能夠為目標圈層提供最適合其需求的產品。這中間還有很多的值得研究的關係與方法。對於房地產來說，產品是戰略問題，而戰略是制勝的關鍵。所以，圈層研究應該與項目定位工作是同步，甚至提前展開的，是否有新的社會性的圈層在這個城市中正在形成，他們和舊有的其他圈層有什麼不一樣的價值取向，什麼產品是他們需要的，都可以反映在產品設計上。
第三，“圈層行銷”的方法應該更趨於整合，而不是單一的PARTY之類活動。“圈層行銷”操作過於簡單化的原因一是過於強調銷售導向，只注重目標客戶購買意向的鎖定，往往活動的真正主題就是項目銷售；二是對於自身面向的“圈層”缺乏深入的研究，或者說這種研究建立在“想當然”的基礎上。圈層行銷的方法只有更趨向於整合，手段與資源更豐富，周期更長久，真正從引導客戶需求的角度去發現契機，才能形成“圈層”的自我擴容、逐步升級和再複製能力，從而為未來積累更多的忠誠客戶。
