中國房地產項目開發全程指引:《中國房地產項目開發全程指引》介紹了中國房地 -百科知識中文網

編輯推薦

房地產開發經營管理是一門涉及面廣、專業性和綜合性強的多學科交叉的管理科學，例如它涉及建築學、城市規劃學、項目管理學、金融學、企業管理學、會計學、統計學、廣告學、銷售學和法律學等等，這就要求從事該行業的人員，尤其是項目管理者，除了儘可能掌握本專業的知識外，還應多學習相關學科的知識。

作者簡介

李海峰，資深房地產投資管理人員，曾在美國紐約市房地產投資公司任職多年，1997年到香港某集團公司任職，負責管理該集團房地產投資項目，尤其擅長於管理在中國內地的房地產投資項目。現在擔任某房地產投資集團公司副總裁。李先生畢業於廣州暨南大學經濟學院，後獲美國Radfold大學MBA學位，並在紐約NYIT工學院和紐約房地產學院進修房地產發展相關課程。李先生曾發表多篇相關經濟論文，包括《中國外貿體制改革的探討》、《深圳特區稅收政策的改革》、《中國房地產開發改革初探》等論文，並出版了《房地產融資實務》、《房地產公司組織與管理》等著作，及《香港紅籌大鱷》長篇金融小說。

書摘

第一節　房地產開發內容與特點

房地產開發，是指房地產企業進行房屋建設，轉讓、銷售或者出租房地產的經營活動。而這些活動的目的在於提高企業的經濟效益，使企業不斷發展壯大。房地產開發的活動內容主要包括：市場調查、評估、預測、決策、策劃、市場開拓、項目設計與建設、物業銷售和物業管理等等。

房地產開發經營因其具有一定的特殊性，從而形成該行業的幾大特點，主要包括：

一、投資大，經營周期長，投資風險大

房地產項目的開發投資一般比其他行業的投資大，少則幾百萬，多則上億元或更多。經營周期長，一個項目從建設到售出，有的需要幾年甚至十幾年。如果項目由開發企業推行租賃或物業管理，則需要更長時期。所以房地產開發投資具有很大的投資風險。

二、具有較強的保值、增值功能

由於城市人口的持續增長和土地供給的有限性，加上通貨膨脹的影響，使得人們對物業的需求總量超過物業的供給，從而使物業的價格持續上漲。儘管在某些時候受到各種經濟危機因素的影響，房地產業會出現蕭條，物業價格會大跌，但從長期的發展來看，物業的價格仍是不斷上漲的。從美國、歐洲、日本等國家或地區發展來看，其物業價格上升率一般都超過通貨膨脹率。因此，投資房地產又被看做是減低通貨膨脹風險的較好的保值手段之一。

三、受到國家政策法律的制約

房地產的開發經營，受到國家政策、法律和法規的嚴格制約。例如，土地的批租由政府壟斷，物業的開發必須嚴格按各地城市規劃的具體要求進行，有關部門需對物業開發的占地率、容積率、綠化率和設計等做嚴格的審批。有關法規還要求開發商要承擔一定的市政建設、電、水和下水等配套費用。

房地產在基礎建設過程中和交易過程中，都涉及複雜的法律契約關係。在建設中開發商需與勘察、設計、建築承包商和監理等各類公司建立契約關係，以保證項目的建設順利進行。在物業完成後，開發商又要與房地產經紀代理、購買者和物業管理公司等建立契約關係，以保證物業的銷售和管理的順利進行。這些契約關係複雜，如處理不慎，容易引起法律糾紛，所以經常需要專家來處理。同時也需要開發商儘可能地了解和學習國家的有關政策、法律和法規，以提高自身的經營管理水平。

四、具有長期服務性

房地產物業與其他產品不同，它的售後服務是長期性、經常性的。物業建成後出租部分，產權歸屬開發商，需由開發商管理或委託管理公司管理，提供長期的物業管理和各種維修服務；出售部分，雖然產權歸購買者所有，但開發商同樣有責任提供長期的物業管理和各種維修服務。

第二節　房地產開發項目的策劃

每項房地產的開發都源於其前期的策劃。房地產開發項目的策劃立足於充分市場調查的基礎上，根據市場的各種情況與信息，預測房地產變化的趨勢，圍繞著特定項目的開發，進行全面構思、設計，選擇合理可行的開發經營方案，從而形成正確決策並進行高效工作。

我國房地產業界現在對房地產項目策劃一般分為房地產戰略策劃模式，房地產全程策劃模式、房地產品牌策劃模式、房地產產品策劃模式、房地產開發商自行策劃模式等等。對於房地產專業策劃公司而言，通常建議房地產開發商採取房地產全程策劃模式，即策劃貫穿於開發商獲得土地使用權做市場調查，研究目標消費群、設計、施工、銷售、出租，直到物業管理的全過程。該模式以土地價值最大化策劃為核心，包含市場研究、土地研製、項目分析、項目規劃、概念沒計、形象設計、行銷策略、物業服務、品牌培植9個方面的內容。

一、房地產開發項目策劃的特點

1.有明確的日的性。該策劃是圍繞特定的開發項目，去制定明確的目標，使今後的各項工作圍繞這一目標有序地進行。

2.策劃的方案應可比較選擇，圍繞一個工作目標，可制定出多個策劃方案，開發商可對多個方案進行比較，從中選擇最合理、最科學、最有效益的方案。

3.策劃應有超前性、預見性。房地產項目完成的周期較長，如果缺乏超前眼光和預見眼力，那么當項目完成時，很可能已落後於消費者的要求，以致銷售困難，或達不到原來的盈利目標。

4.策劃要有創新性。房地產項目的策劃就是要追求創新，要策劃出新概念、新內容、新形式，才能使項目有獨特的形象，使目標消費群有鮮明的印象和強烈的吸引力。

5.策劃是建立在充分的市場調查研究基礎上的。策劃者必須通過充分的市場調查，了解掌握各種市場信息，並分析這些市場信息，從而進行策劃。

二、房地產開發項目策劃的內容

由於房地產項目的策劃貫穿於整個房地產開發的過程。因此其內容也是十分豐富和複雜的。主要包括有：

1.選擇最適合開發商的投資地點。策劃者需充分考慮到開發商的經濟能力，開發地點的升值潛力，城市規劃，市政配套，土地取得的難易及代價，區域居民的生活水平及消費習慣等等因素。

2.選擇房地產項目市場定位。市場定位是開發商根據特定目標消費群，設計出自己的樓盤和形象，從而在消費者中確定獨特的形象與地位。好的定位一旦為消費者認可，就能形成較大的銷售優勢。

3.選擇房地產項目的開發內容和規模。依據市場的定位，開發商確定項目開發的內容，物業的規劃設計，並根據開發商的經濟實力和城市規劃的要求，確定項目開發的規模。

4.選擇房地產開發的資金籌集方式。策劃者需對項目的總體資金投放量和階段資金投放量有較準確的估計，並分析可能的資金來源，對項目所需的資金做出合理的安排。

5.選擇房地產項目的定價與價格策略。策劃者在考慮到項目的成本因素、競爭因素、產品因素、目標消費者的心理因素、開發者的盈利因素、商譽因素和國家法律政策因素等等因素的情況下，合理地確定價格標準，巧妙地運用定價技巧，並在實施過程巾不斷調整價格策略。

6.選擇房地產項目的銷售策略。策劃者需對銷售中各種策略進行策劃，包括自行銷僻還是委託代理、項目的經營主題、樓盤的形象包裝、廣告促銷、人員促銷、讓利促銷和展銷會促銷等等。

7.選擇合適的項目物業管理。隨著人們的消費觀念不斷增強，物業管理已經變得越來越重要。消費者既買物業又買服務，良好的物業管理有利於提高樓盤的品牌效應，提升物業價值，增強樓盤的銷售競爭力。

房地產開發需要有良好的策劃和正確的決策，房地產開發的策劃與決策是有區別的。策劃具有預謀性、創新性，需擬訂多個方案，而決策是指選擇最合適的策劃方案。前者通常由專業人士、專業公司或開發企業的管理人員執行，而後者通常由公司最高負責人執行。房地產開發的策劃是進行房地產開發正確決策的基礎，房地產開發的正確決策依賴於房地產丌發的策劃。

房地產開發還需要有嚴密的工作計畫。有了房地產開發的策劃方案，並不等於有了房地產開發的工作計畫。策劃方案具有項目經營整體性的戰略目標。有工作方向和仃務，有創新性，靈活多變。計畫則是策劃的延續。在工作目標、條件、任務已明確的基礎上，為未來的活動做出具體的、可操作性的安排。

第三節　房地產開發的程式

房地產開發必須嚴格按照一定的科學程式開展工作，才能減少投資風險，減少建設成本和經營成本，使開發項目順利地進行。一般來講，房地產開發可分為五個階段，即可行性研究與策劃階段，項目報批與前期準備階段，建沒施工階段，銷售、出租階段和物業管理服務階段。這五個階段主要涉及的工作內容、單位與部門如圖1—1所示。

可行性研究與策劃階段

由於房地產開發投資大，風險大，所以在項目啟動之前一定要先進行充分的市場調查和市場分析，要對項目進行全過程的可行性研究與策劃，在此階段主要是解決如下問題：

1.開發什麼類型的房地產項目？該項目的市場定位是什麼？即項目主要銷售給誰？市場前景如何？

2.該項目規模多大？投資額多少？資金來源如何解決？

3.該項目應選用什麼規劃設計？

4.該項目在經濟上、技術上是否可行？

5.該項目的價格策略如何制定？這包括確定銷售、出租的定位目標，基本定價方法和單元價格等。

6.該項目的銷售策略如何制定？是自行銷售，還是委託代理？如何確定物業的形象？如何制訂銷售計畫？

7.該項目的價格效益如何？預期價格收益目標是多少？

8.該項目的風險多大？可能出現在什麼環節？如何預防避免？

二、項目報批與前期準備階段

由於房地產投資是受政府政策法律制約性很強的投資，所以在開發項目的前期準備階段，一定要完善向政府申報的各項審批手續。這階段的主要工作是解決如下問題：

1.申請辦理土地開發使用權。按我國憲法，土地所有權歸國家所有。房地產開發購置土地，實際上只能購置土地使用權，而不能是所有權。土地使用權屬國土資源局管理。土地使用權出讓一般有協定出讓、招標出讓和指定出讓三種方式。不同的出讓方式，其出讓的程式也不同。這期間，開發商需取得國有土地使用證、土地使用權出讓契約書、土地使用紅線圖。

2.申請開發項目立項。開發商取得了土地使用權後，如何利用該土地進行開發，需申報當地城市規劃局，該部門負責對土地的利用方式進行管理。開發商在開發之前需向城市規劃局申請立項。立項時開發商需提交項目可行性報告和項目立項申請書。該申請書包含內容有：項目立項的必要性和依據，項目的建設地點、規模和方案，建設條件、投資估算和資金來源，項目完成時間安排和綜合效益等等。城市規劃局經審核後，再上報政府主管部門，將由政府主管部門或直接以政府名義，發出批准立項的批文。

3.申請《建設用地規劃許可證》。開發商有了立項批文後，需向城市規劃局申領《建設用地規劃許可證》，開發商需向城市規劃局提交項目立項批文、企業營業執照、企業資信證明、法人代表委託書等檔案。經規劃局審核，發出《建設用地規劃許可證》，該證對開發土地的性質、規模、用地的具體位置和界限做出規定，開發商需依據這些規定進行開發項目總圖規劃設計。

4.申請《房地產開發項目手冊》。為了加強對房地產項目開發動態的了解和管理，政府規定開發商需將項目的開發進展情況填寫《房地產開發項目手冊》定期向建設主管部門報核，以便主管部門及時了解和掌握各房地產項目的動態，便於跟蹤管理和檢查。

5.安排與籌集資金。開發商需要逐步地投入大量的資金。通常開發商現有的資金是不夠的，需要採取多種渠道進行融資。通常較多的是採用向銀行貸款和尋找合作投資夥伴。更大型的項目也可採用發行投資債券的方式。開發商需有一個具體資金籌集和使用安排的計畫，必要時可依資金量的大小來決定開發的模式。例如採用滾動開發、先商業後住宅等發展模式進行開發。

6.委託規劃、勘察和設計。雖然在立項和申領用地許可證時，開發商已提出規劃設計方案，但該方案只是大致描述了開發項目的概況，並不能作為施工建設的依據，所以開發商需要委託專業的設計單位設計出具體建築沒計方案，使施工單位可依圖施工。該方案需報告許多主管部門的批准。這些部門通常包括城市規劃局、環保局、消防局、自來水公司、電力公司、電信公司、地震局、人防辦等等。經批准後，由設計單位再繪製建築物的施工圖和技術檔案，再報城市規劃局及有關管理部門審批，批准後，由城市規劃局頒發《建築許可證》、《建沒工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》。這樣，開發商就可以進入建設施工階段。

7.拆遷安置清場。開發商取得土地後，要對土地上的現有建築物進行拆除，對原住戶進行搬遷、安置、補償。這是一項政策性很強的工作，國務院、建設部都分別頒發相關條例和規定。各地政府也結合當地的實際情況制定了不同的房屋拆遷管理規定和對被拆遷人的補償規定。開發商需依據這些有關規定進行拆遷工作。

三、建設施工階段

建設施工階段是整個房地產開發過程中最關鍵、最複雜的階段。這一階段中投資最大，所占時間最長，技術要求也最高。開發成本的控制，主要體現在這一階段中。因此，加強這一階段的項目管理是非常重要的。這一階段的主要工作包括：

1.招標、評標和定標。項目的建築是由多個專業施工隊伍來共同完成。各個施工隊伍的專長不同。例如，有打樁、土建、外牆、設備安裝、室內裝修和水電安裝等等。開發商其實充當了項目建設施工的指揮者的作用。由開發商選擇合適的不同施工隊伍，協調他們共同進行建設施工。開發商選擇施工隊伍的方式就是採用招標、評標和定標的方式，通過施工企業的競爭，選合適的施工隊伍承建項目。

2.“七通一平”。通常在進行建築前，應預先實現工地的“七通一平”。過去一般講“三通一平”，即水、電和道路接通，工地整平。現在已要求“七通一平”。即：用水(上水)、污水(下水)、雨水、燃氣、電力、道路、電話接通和工地整平。隨著人們生活水平的提高，科技的發展，此要求會更高。例如將要求寬頻網路接通和有線電視的接通等等。

3.設備與建築材料的購買。在項目的建設過程中，需要大量的各種各樣的配套設備和建築材料。例如電梯、潔具、鍋爐、空調系統、外牆玻璃、水泥、磚和鋼筋等等。這些設備和材料的購買，有些由開發商自己購買，也有由施工隊承包，但由開發商審批。有些配套設備還需要從國外進口。一般由開發商通過進出口公司購買。

4.施工管理與監理。施工管理主要是由總承包的建築公司對開發項目進行的施工工程管理。主要是對項目的工程進度、工程質量和工程費用進行動態監控。開發商將作為一個主要協調者，協調工程中各類關係。如設計與施工的關係、土建與設備安裝的關係、施工與材料設備供應關係、資金投放與工程進度的關係、施工與環境保護的關係、施工與政府管理的關係等等。……

中國房地產項目開發全程指引

基本信息

編輯推薦

作者簡介

目錄

書摘

相關搜尋

熱門詞條