住房建設規劃的涵義及其相關概念闡釋
住房建設規劃是我國2006年起新興的城市住房專項規劃，全國各城市正在陸續編制住房建設規劃，但目前國家層面上還沒有制定出統一的住房建設規劃編制技術路線，規劃成果各有千秋。對此，本書在吸收國內外學術界已有研究成果的基礎上，對住房建設規劃的編制理論與技術體系從多方面、多角度進行了全面系統和較為深入的探討。主要內容包括：國內外住房發展與比較分析；住房建設規劃中的城市規劃編制理論與方法；住房供求量預測分析；住房用地及配套沒施規劃布局；住房城市設計及管理措施。
1.1住房建設規劃及其相關概念的涵義
（1）住房建設規劃(HousingPlanning)
住房建設規劃作為一個新的規劃類型,目前還沒有一個明確公認的概念。王佳文，馬赤宇（2006）認為住房建設規劃是指制訂出若干年內分年度建造住房的規劃,包括居住區和住房建造的數量以及居住水平等多項指標。
筆者認為在理論上關於住房建設規劃較為全面客觀的理解應是指在一定時期內城市政府（包括縣政府，下同）根據自身經濟社會發展條件，為滿足不同收入階層住房需求，尤其是為中低收入居民提供滿足其基本生活所需住房，以及更好地調控住房市場、調節收入分配而進行的各類住房建設的綜合部署、具體安排和實施管理。城市政府在進行住房建設規劃時既要關注住房的總體供應量，又要確保各個社會階層都能在合理的價格水平下享受到適當的住房及居住環境，實現“人人享有住房”的社會發展目標。即城市政府不但要注重住房的數量和質量，而且要注重住房的公平分配，保障中低收入階層的住房需求。
住房建設規劃是以滿足不同收入階層住房需求為導向的，根據不同的收入階層規劃配套相應的住房類型，重點在於滿足中低收入階層的保障性住房，類似於針對住房的專項規劃。規劃內容側重於各類住房建設量的計畫安排，包括總量計畫（規劃期內各類住房的建設總套數和總建築面積）、結構計畫（90㎡和70％的控制標準，廉租房、經濟適用房、普通商品房的建築面積）、時序計畫（規劃期內每年的住房供應總量、每年各類住房的供應面積）。
（2）居住區規劃（Residentialdistrictplanning）
居住區規劃是指對城市居住區的住宅、公共設施、公共綠地、室外環境、道路交通和市政公用設施所進行的綜合性具體安排。
l住房建設規劃和居住區規劃的異同：
相同點：都是對城市住區的住宅及其所處環境進行規劃布局，以滿足居民的生活所需。
不同點：1）從規劃層面上看，住房建設規劃是對城市總體規劃的進一步落實，起承上啟下的作用，對居住區規划起指導作用，住房建設規劃是處於經濟社會可持續發展的戰略高度對住房發展策略、住房建設標準、住房建設總量和居住用地布局等進行綜合部署和具體安排，屬於戰略性規劃。居住區規劃是以住房建設規劃等為依據，對擬開發地塊（住區）進行修建性詳細規劃，主要對住區的住宅、公共服務設施、公共綠地等所進行的綜合性具體安排，屬於實施性規劃。2）從關注對象上看，住房建設規劃所關注的對象是如何滿足中低收入群體的住房需求，居住區規劃所關注的對象是如何滿足具備購買能力的購房者多元需求。3)從政策層面上看，住房建設規劃屬於保障性規劃，更側重於社會規劃，居住區規劃屬於商業性規劃，更側重於物質空間規劃。
住房、居住區和居住小區
（1）住宅（Residentialbuildings）
住宅是指供家庭居住使用的建築。住宅是人類生活的基本載體，它體現了人類社會的進步和生活方式的變遷。住宅是城市空間構成的基本元素，它是一個城市中占地面積最大、擁有面積最多的建築類型，體現著城市的基本風貌和特徵。新世紀以來，能源愈發成為全球關注的焦點，作為城市中的能源消耗“大戶”，住宅對城市未來的可持續發展甚為攸關。
據1980年的統計，全國城市人均住宅面積不到7㎡。從1990年代起，住宅業得到迅速發展，2000年城市人均住宅面積達到20㎡,2005年達到22㎡,如果考慮到在此期間中國的人口從10億增加到14億，中國的城市化水平達到2005年的43%,城鎮人口增至6億，中國城市住宅在20年間所取得的進步是令人矚目的[1]。
與住宅相關的概念有：
1）套型（Dwellingsize）是指按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。
2）使用面積（Usablearea）也稱套內使用面積，是指住房實際能使用的面積，不包括牆、柱等結構構造和保溫層的面積。
（2）住房（Housing）
住房是人口衣食住行的必要成分，在社會生活中十分重要。住房是指供住人的房子，或供居住用的房屋，包括普通住宅，經濟適用住房，公寓式住宅、別墅式住宅，還包括簡易住宅和廉租住房。根據目前我國的住房市場的具體情況，可以對不同角度對住房進行分類。在我國，①根據住房供應方式的不同，分為商品房、普通商品房、經濟適用住房和廉租住房4種，其中後3種住房屬於城市保障性住房。②根據適用方式的不同，分為自用住房和經營用住房（主要是用於出租的住房）。③根據土地使用性質不同，分為以出讓方式獲得的土地使用權的住房和以劃撥方式取得土地使用權的住房，在我國經濟適用住房和廉租住房用地都是以劃撥方式取得。④根據住房擁有的配套設施情況，分為成套住房和不成套住房。這裡說的住房建設規劃中的住房是指成套住房。
（3）居住區（Dwellingarea）
根據《城市居住區規劃設計規範》（GB50180—93）(2002年版）規定：
1）居住區也稱城市居民聚居地，泛指不同居住人口規模的居住生活聚居地和特指城市幹道或自然分界線所圍合，並與居住人口規模（30000-50000人）相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。居住區除住宅外，還必須配建與居住人口規模相對應的公建、道路和公共綠地等設施。
2）居住小區一般稱小區，是指被城市道路或自然分界線所圍合，並與居住人口規模（10000-15000人）相對應，配建有一套能滿足該區居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。1.3商品房、普通商品房、經濟適用房和廉租房（1）商品房(Merchandisehousing)
商品房原是指房地產開發經營企業，經批准用於市場出售而建造的房屋稱為商品房。商品房按銷售對象可分為內銷商品房和外銷商品房。內銷商品房是指房地產開發企業通過實行土地使用權出讓形式，經過政府計畫主管部門審批，建成後用於在境內範圍（目前不包括香港、澳門特別行政區和台灣）出售的住宅、商業用房以及其他建築物。外銷商品房是指房地產開發企業按政府外資工作主管部門的規定，通過實行土地批租形式，報政府計畫主管部門列入正式項目計畫，建成後用於向境內、外出租的住宅，商業用房及其它建築物。
（3）普通商品房(Limit-Merchandisehousing)
普通商品房也稱“兩限房”，是指政府對開發商的開發成本進行測算以後，對房屋的銷售價格、建設標準和銷售對象等方面進行限制，將開發商的利潤控制在一個合理的範圍內，並最終設定土地出讓價格的住房。由於普通商品房既限制地價，也限制房價，很多人又把它稱作“兩限房”，即套型建築面積限定和住房銷售價格限定的商品房。
根據國辦發〔2005〕26號（國八條）規定：“為了合理引導住房建設與消費，大力發展省地型住房，在規劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優惠政策支持。享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在120平方米以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建築面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。各直轄市和省會城市的具體標準要報建沒部、財政部、稅務總局備案後，在2005年5月31日前公布”。
可以看出，對於普通商品房，在享受優惠政策的同時還受到以下約束：“對中低價位普通商品住房建設項目，在供應土地前，由城市規劃主管部門依據控制性詳細規劃出具建築高度、容積率、綠地率等規劃設計條件，房地產主管部門會同有關部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，並作為土地出讓的前置條件，以保證中低價位、中小套型住房的有效供應。各地要加強房地產開發項目的規劃許可監管，對2年內未開工的住房項目，要再次進行規劃審查，對不符合規劃許可的項目要堅決予以撤銷”。
（3）經濟適用房（Affordablehousing）
經濟適用房是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。也可定義為廉價的商品住宅和受補貼的住宅。
與商品房不同的是：一是經濟適用房是具有社會保障性質的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低於普通商品房；二是經濟適用房具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對於市場價格比較適中，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建築標準上強調住房的使用效果，而非建築標準。
與經濟適用房相關的概念有：
城市低收入住房困難家庭，是指城市和縣人民政府所在地鎮的範圍內，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規定條件的家庭。
（4）廉租房（Renthousing）
廉租房是指市政府在住房領域實施社會保障職能，向符合條件的本市城鎮最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。
與廉租房相關的概念還有：
城鎮最低收入家庭廉租住房保障，是指實行以發放租賃住房補貼為主，廉租住房配租，住房租金核減相結合的具體保障措施。
1.4城市居住區用地開發強度指標
（1）容積率（也稱建築面積毛密度）
容積率，是指每公頃居住區用地上擁有的各類建築的建築面積（萬ｍ²/ｈｍ²）或以居住區總建築面積（萬ｍ²）與居住區用地（萬m²）的比值表示，是衡量土地使用強度的一項指標。容積率可根據需要制定上限和下限。容積率的下限保證開發商的利益，可綜合考慮征地價格和建築租金的關係；容積率上限防止過度開發帶來的城市基礎設施負荷運行及環境質量下降。
（2）建築密度
建築密度是指居住區用地內，各類建築的基底總面積與居住區用地面積的比率（%）。與容積率概念相區別的是它注重的是建築基地面積。反過來理解就是表示了一個地塊除了建築以外的用地所占的比例多少，規劃控制其上限。建築密度著重於平面二維環境需求，保證一定的曠地及綠地率[2]。
（3）建築高度（或建築限高）
建築高度是指主體建築的屋頂到地面（或勒腳）的垂直距離。建築的高度不可能是無限的，限制建築高度的因素除了地基承載力、建築技術水平等客觀因素外，還包括建築建造的積極因素、城市整體或局部地區的環境風貌要求等，而其中，經濟因素和社會因素是建築高度的最主要影響因素。為了克服經濟利益的驅動而盲目追求建築高度，造成千篇一律的城市景觀，並根據建築物所處不同區位及其對城市整體空間環境的影響程度，規劃部門需要對建築建造提出一個許可的最大限制高度（上限），這就是建築限高這一指標的由來。
（4）綠地率(Greeningrate)
綠地率是指居住區用地範圍內各類綠地面積的總和占居住區用地面積的比率（%）。規劃控制其下限。綠地應包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內的綠地），其中包括滿足當地植樹綠化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建築的屋頂綠地，不應包括屋頂、曬台的人工綠地。
（5）四項指標的相互轉化關係
容積率、建築密度（%）、建築高度（m）[建築層數（層）]、綠地率（%）四項指標是直接影響到城市土地開發強度和開發商的開發效益，又與市民居住生活環境、城市社會綜合環境質量密切相關。容積率、建築密度、建築高度之間具有相互制約的量化關係，知其二就知其三。例如，1h㎡的地塊，10000㎡；6層居住建築；容積率1.2；建築密度為20%。即在一定的建築密度條件下，容積率與居住區地塊的平均層數成正比；同理，在一定的層數條件下，容積率與居住區地塊建築密度成正比。當容積率作為控制土地利用的機制來運轉時，就存在樓層與空地的替換關係，即高層建築用地較低層建築少。
[1]王毅.中國城市住宅20年主題變奏[J].建築學報，2006（4）
[2]夏南凱，田寶江.控制性詳細規劃[M].上海：同濟大學出版社，2005：45～46
作者簡介
黎興強，1972年生，海南省儋州市人，現任海南大學政治與公共管理學院講師，國家註冊城市規劃師，碩士研究生。主持完成科研項目2項：海南與浙江城市化發展比較研究(Hjsk200740)、基於體制轉型背景的中國城鎮人口增長與住房需求的研究(Rnd0739)；主持完成社會橫向項目7項：住房建設規劃項目4項、危房改造項目1項、村莊建設總體規劃2項；發表與本書相關學術論文6篇。
目錄
第一章導論
第1節選題背景與研究問題的提出
1.1選題背景
1.2研究問題的提出
第2節研究目的、內容與方法
2.1研究的切入點
2.2主要研究目的與內容
2.3研究思路、方法與技術路線
第3節國內外研究的現狀與發展趨勢
3.1國內研究現狀
3.2國外研究現狀
3.3研究發展趨勢
3.4參考文獻資料來源統計與分析
第4節住房建設規劃的涵義及其相關概念闡釋
4.1住房建設規劃及其相關概念的涵義
4.2住宅、住房、居住區和居住小區
4.3商品房、普通商品房、經濟適用住房和廉租住房
4.4城市居住區用地開發強度指標
第二章國內外住房的發展
第1節國外住房的發展
1.1英國
1.2美國
住房建設規劃1.3德國
1.4韓國
1.5新加坡
第2節國外住房發展經驗的國際比較
2.1住房政策特點的比較
2.2住房供應模式的比較
2.35國住房補貼模式的國際比較
2.45國住房補貼經驗及其對中國的啟示
第3節我國住房的發展
3.1我國城鎮住房制度改革的歷史進程
3.2我國城鎮住房市場化改革的成就
3.3我國城鎮住房市場化改革存在的問題
3.4中國住房制度改革的趨勢與措施
第三章住房建設規劃中的城市規劃理論
第1節烏托邦構想和空想社會主義理論
1.1理論產生的社會背景
1.2理論的要點
1.3理論的啟示
第2節霍華德的田園城市理論
2.1理論產生的社會背景
2.2理論的要點
2.3理論的啟示
第3節柯布西耶的現代城市規劃理論——集中主義城市
3.1理論產生的社會背景
3.2集中主義城市的理論要點
3.3理論的啟示
第4節鄰里單位和雷德朋體系
4.1理論產生的社會背景
4.2理論要點
4.3理論的啟示
第5節有機疏散理論和新城市主義社區規劃模式
5.1有機疏散理論和新城市主義社區規劃模式
5.2理論的啟示
第6節住房建設規劃編制理論及其套用目標體系
第四章住房建設規劃編制的任務、內容和方法
第1節住房建設規劃的作用和任務
1.1住房建設規劃的作用
1.2住房建設規劃的任務
第2節住房建設規劃編制的原則與要求
2.1住房建設規劃編制的指導思想和原則
2.2住房建設規劃編制的要求
第3節住房建設規劃編制的層次和內容
3.1住房建設規劃編制的層次和依據
3.2各層次住房建設規劃編制的主要內容
3.3住房建設規劃編制應注意的幾點問題
第4節住房建設規劃與城市規劃的關係及其銜接方法
4.1住房建設規劃與城市規劃的關係
4.2住房建設規劃與城市規劃銜接的方法
第5節住房建設規劃編制技術方法體系
第五章住房建設規劃中的調查研究
第1節住房建設規劃調查的內容
1.1各類住房建設現狀的調查
1.2消費者市場的調查
1.3市政公用設施和公共設施調查
1.4市場發展態勢的調查
1.5城市土地利用的調查
1.6城市化水平的調查
1.7區域環境的調查
1.8相關規劃及政府法規政策環境調查
第2節住房建設規劃調查的方法
2.1現場踏勘調查或觀察調查
2.2問卷調查
2.3訪談和座談會調查
2.4文獻資料的運用
2.5訪問調查
第3節住房建設規劃的調查程式
3.1確定調查目的
3.2收集信息資料
3.3初步調查
3.4調查表格及問卷的設計
3.5現場調查
3.6調查資料的整理分析
3.7撰寫和提交調查報告
第4節住房建設規劃的分析方法
4.1定性分析
4.2統計分析
4.3一元線性回歸分析
4.4空間模型分析
第5節住房建設規劃的專題研究——以儋州市為例
第六章住房需求與供應分析
第1節影響住房有效需求的因素分析
1.1居民收入水平
1.2居民消費結構
1.3人口數量和人口結構因素
1.4房地產價格
第2節住房需求預測模型的構建
2.1概述
2.2住房需求預測模型的構建
第3節基於SPSS統計軟體的住房需求量預測的回歸分析
3.1發SPSS統計軟體的概述
3.2單因素(一元)和多因素(多元)回歸預測
3.3海口市住房需求量預測
第4節住房供應體系與供應結構分析
4.1住房供應體系
4.2住房供應結構分析
第七章住房建設用地及居住區配套設施規劃布局
第1節住房建設用地和其它用地構成
1.1城市建設用地的分類
1.2居住區用地分類和組成及其平衡控制指標
1.3住房建設用地分類及構成
1.4住房建設用地與居住用地、居住區用地的區別
第2節住房建設用地區位選擇理論
2.1國外住房建設用地區位選擇理論
2.2國內住房建設用地區位選擇理論
2.3理論的啟示
第3節住房建設用地規劃布局
3.1住房建設用地規劃布局的原則
3.2住房建設用地規劃布局的依據
3.3保障性住房建設用地規劃布局
第4節各類住房套型建築面積及其供需結構比例規劃
4.1各類住房套型建築面積規劃
4.2各類住房供需結構比例規劃
第5節居住區配套設施規劃布局
5.1概述
5.2城市居住區配套設施分類及其建設存在的問題
5.3居住區配套設施有效供給機制的探索
5.4居住區配套設施規劃布局
第八章住房建設規劃中的城市設計
第1節城市設計概述
1.1城市設計內涵
1.2現代城市設計對城市建設發展的策動作用
第2節住房建設規劃中的城市設計任務和內容
2.1住房建設規劃中的城市設計的界定
2.2住房建設規劃中的城市設計任務和內容
第3節城市居住空間形態的構成要素分析
3.1城市空間形態和居住空間形態構成要素
3.2城市空間形態構成要素的分析方法
第4節居住建築空間形態景觀設計
4.1設計應遵循的原則及總體構思
4.2居住建築景觀意象與藝術境界定位
4.3住房設計
4.4各類建築風格的界定
第九章住房建設規劃實施與管理
第1節住房建設規劃實施的目的與作用
1.1住房建設規劃實施的概念
1.2住房建設規劃實施的目的
1.3住房建設規劃實施的作用
第2節經濟適用住房實施保障措施
2.1經濟適用住房的範圍和標準
2.2經濟適用住房的規劃與建設管理
2.3經濟適用住房的價格管理
2.4經濟適用住房的準入和退出管理
2.5單位集資合作建房
2.6經濟適用住房的監督管理
第3節廉租住房實施保障措施
3.1廉租住房的範圍、標準及其組織規劃與實施機構
3.2廉租住房的保障方式
3.3廉租住房的保障資金及其房屋來源
3.4廉租住房的申請與核准
3.5廉租住房的監督管理和法律責任
第4節普通商品房實施保障措施
4.1普通商品房在保障性住房中的地位
4.2普通商品房的城市規劃管理
4.3普通商品房實施管理措施
