第一條 規劃背景
為貫徹落實《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發[2010]10號）、《關於做好城市和國有工礦棚戶區改造規劃編制工作的通知》（建保[2010]58號），住房與城鄉建設部、國家發展改革委、財政部、國土資源部、農業部、國家林業局聯合印發《關於做好住房保障規劃編制的通知》（建保[2010]91號）檔案精神，加快保障性安居工程建設，依據相關法律、法規、規章和上級部署，結合本市住房實際情況，制定本規劃。
第二條 指導思想
以推動城鎮住房保障加快發展為主題，以促進城鎮住房保障的轉型發展和創新發展為主線，以深化公共租賃住房建設供應體制和運行機制改革為動力，以現有的廉租房和保障性民生工程建設為立足點，著力調整公共租賃住房的建設和供應結構，加快推進公共租賃住房的建設和發展。
第三條 規劃期限
2011-2015年
第四條 規劃範圍
重點分析黃石市區（含開發區）公共租賃住房建設，對下轄大冶市、陽新縣提出規劃目標。
第五條 公共租賃住房的定義
公共租賃住房：黃石市將現有廉租住房、國有直管公房、國有及國有控股企業公房、經濟適用住房(含企事業單位的集資房)，棚戶區改造、城市重點工程、城中村改造、危舊房改造搬遷安置項目中的共有產權房，園區建設搬遷安置項目中的共有產權房、職工宿舍、公務員公寓、外來務工人員周轉住房等政策性住房和社會、個人閒置的願意納入公共租賃住房管理的出租房統一轉化、歸併、吸納為公租房。面向城鎮住房困難家庭、新就業職工和有穩定職業並在黃石市居住一定年限的外來務工人員出租或出售。
第六條 規劃依據
1.《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》
2.《中華人民共和國城鄉規劃法》
3.《湖北省國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》
4.《黃石市國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》
5.《黃石市城市總體規劃2001-2020年》
6.《城市規劃編制辦法及實施細則》
7.《城市居住區規劃設計規範》
8.《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發[2010]10號）
9.《國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發[2010]10號）
10.《關於做好城市和國有工礦棚戶區改造規劃編制工作的通知》（建保[2010]58號）
11.《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保[2010]87號）
12.《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發[2007]24號)
13.《廉租住房保障辦法》（建設部令[2007]162號）
14.《經濟適用住房管理辦法》(建住房[2007]258號)
15.《關於做好住房保障規劃編制工作的通知》（建保[2010]91號）
16.《省人民政府關於進一步加強住房保障工作的意見》(鄂政發[2010]30號)
17.《市人民政府關於加快推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的意見》(黃政發[2010]21號)
18.《市人民政府關於印發黃石市公共租賃住房管理暫行辦法的通知》(黃石政規[2010]15號)
19.《市人民政府關於印發<黃石市棚戶區（危舊房）改造、公共租賃住房建設考核辦法>的通知》(黃石政規[2010]20號)
20.其他有關法律、法規、政策性檔案及相關標準、規範
第七條 規劃原則
1.全面覆蓋、應保盡保
結合社會經濟發展，逐步把中低收入住房困難家庭全部納入保障範圍，實現人人“住有所居”的目標，實現“應保盡保”，不斷改善人居環境。
2.統籌規劃、分步實施
結合黃石市實際，在制定住房保障規劃的基礎上，充分考慮城市低收入家庭的居住現狀、經濟承受能力和需求，統籌規劃，合理布局，堅持省地、節能、環保原則，合理調整住房保障的範圍、方式、標準。
3.適時調整、動態管理
利用全市低保家庭住房狀況普查成果，建立城市低收入住房困難家庭檔案，實施動態管理，確保政府有限的住房保障資源真正惠及到最需要的家庭。
4.時序科學、落實責任
在符合城市發展規劃的基礎上，結合經濟社會發展水平，合理確定住房保障工作目標和年度規劃；層層建立目標責任制，嚴格考核機制，有計畫、有步驟地抓好城市低收入家庭住房保障工作，確保各級政府將住房保障政策落到實處。
第二章 編制重點和規劃目標
第八條 “十一五”住房保障狀況總體評價
黃石市“十一五”住房建設規劃目標為：滿足全市人民日益增長的住房需求和最低收入家庭安居需要，到2010年基本實現常住人口戶均擁有或租住一套住房，對人均住房12㎡以下的最低收入家庭實現應保盡保；人均住宅建築面積達到30㎡。
統計顯示，黃石市已於2008年底全面實現“十一五”目標，通過貨幣保障對人均住房12㎡以下的最低收入家庭實現了應保盡保。
2009年黃石市人均住房建築面積達到31.48㎡，比全省人均住房建築面積29.42 ㎡高2.06㎡，2010年市人均住房建築面積達到32.53㎡。
“十一五”時期，2006-2009年房地產開發投資總量83.45億，年均增長23.16%。2015年預期目標投資總量為150億，年均增幅20%。
“十一五”時期通過實物配租和發放租賃補貼的方式，累計對19000戶低收入住房困難家庭實施保障，提前2年完成省定廉租住房保障目標。
黃石市政府保障型住房雖然由“經濟適用房——租住公有住房（包含廉租房）”組成，但其中“經濟適用房”的供應對象和建設條件均有特殊要求，並不具備廣泛的公共性。黃石市的經適房面向社會的項目極少，絕大部分都是企業集資房，保障面窄。
由於歷史原因，黃石市城區租住公有住房(含國有及企業擁有的公有住房)雖然量大、但分布散、面積小、成套率低。其中2004-2009年，黃石市僅籌集廉租房房源2021套，實物配租比例小，數量非常有限。大多數住房困難家庭未能納入保障範圍。
“十二五”期間要加大中低收入家庭實物配租力度，擴大保障範圍。
第九條 編制重點
在客觀分析黃石市非農居民低收入家庭住房實際狀況和需求的基礎上，根據城市總體規劃確定的城市發展階段目標，綜合考慮人口發展趨勢以及土地、能源、水資源和環境等承載能力，確定保障性住房建設發展目標和時序，提出公共租賃住房的發展方向、規模、結構和空間布局。
第十條 黃石市規劃目標
“十二五”期間，黃石市（含大冶、陽新）新建各類保障性住房和棚戶區改造住房70000套，城鎮保障性住房覆蓋面將達到20%以上，人均住宅建築面積16平方米以下的中低收入家庭實現應保盡保，全面解決中低收入家庭的住房困難問題，形成具有黃石特色的全方位、多層次、廣覆蓋的住房保障體系。
規劃期內市本級新增各類保障性住房42500套，計畫通過新增住房租賃補貼保障7500戶；通過公共租賃住房保障25000戶（其中廉租住房保障9000戶；經濟適用房保障5000戶）；通過棚戶區改造安置11000戶。到2015年，黃石市區共累計保障戶數為7.06萬戶，覆蓋了約23%的市區人口。
黃石市“十二五”保障性住房建設規劃目標
（單位：戶/套）
第十一條 大冶市、陽新縣規劃目標
“十二五”期間，大冶市新增各類保障性住房16000套，計畫新增住房租賃補貼4200戶，新建廉租住房1600套，經濟適用住房2400套，建設和籌集公共租賃住房3800套，完成城市棚戶區（舊城）改造2500戶，國有工礦棚戶區改造1300戶。
“十二五”期間，陽新縣新增各類保障性住房11000套，計畫新增住房租賃補貼保障2500戶，新建廉租住房800套，經濟適用住房600套，建設和籌集公共租賃住房1800套，完成城市棚戶區（舊城）改造1600戶，完成國有工礦棚戶區改造934戶。
大冶市、陽新縣“十二五”保障性住房建設規劃目標
（單位：戶/套）
第三章 公共租賃住房保障體系
第十二條 保障對象
根據國家、省、市關於住房保障的有關要求，結合黃石的實際情況，擬對城區住房困難家庭或群體實施公共租賃住房保障：
1．人均住房建築面積低於16平方米的低收入家庭；
2．中低收入住房困難家庭（夾心層家庭）；
3．城市新就業人員（新生代）；
4．外來務工人員；
5．引進技術人才；
6．其他住房困難群體。
第十三條 保障原則
公共租賃住房籌集、分配和管理遵循以下基本原則：
1．政府主導、市場運作、社會監督；
2．多方參與、利益分享、責任共擔、合理分擔；
3．市場租金、分類補貼、租補分離；
4．以租為主、租售並舉，體現公平、公開、公正；
5．營運有序、管理規範的原則。
6．政府主導的公共租賃住房應堅持公益服務性質，以保本微利為原則，實現可持續發展。
第十四條 相關政策規定
1．公共租賃住房配租實行分類輪候配租制度。符合條件的家庭或個人有權申請租住(或合租)一套(處)公共租賃住房，不得重複享受政府提供的公共租賃住房及其他保障性住房。
2．公共租賃住房租金標準實行市場租金、動態調整，原則上每兩年向社會公布一次。
3．對公共租賃住房承租人，根據其住房、收入(資產)等情況進行分類補貼，租賃補貼統一以住房券結算。
4．租金收取與補貼發放實行租補分離、收支兩條線管理。
5．房租超出家庭工資收入規定比例的公共租賃住房承租人可以申請動用本人及家庭成員(共住人)存儲的住房公積金支付租金。
6．企事業單位、社會團體及其他社會組織和個人提供的公共租賃住房，納入公共租賃住房管理體系，並報公共租賃住房主管部門批准執行。
7．公共租賃住房實行誰投資、誰持有、誰經營、誰受益的原則，投資者權益可依法轉讓。
8．公共租賃住房可租可售，其建設和運營稅收政策，嚴格按照財政部、國家稅務總局制訂的優惠政策執行；公共租賃住房建設涉及的行政事業性收費、政府性基金和服務性收費，按相關檔案執行。
第四章 公共租賃住房建設供應和年度指引
第十五條 保障需求
“十二五”期間，力爭對黃石市所有中低收入住房困難家庭實現實物公共租賃住房保障。
“十二五”期間黃石住房保障對象及總量
結合以上對住房需求的預測，預計“十二五”期間，公租房的需求總量為224.6萬平方米、4.25萬套。
第十六條 保障途徑
按保障需求量的預測分析，“十二五”期間，黃石市公租房的需求總量為224.6萬平方米，規劃公租房供給途徑如下：
“十二五”期間黃石公租房需求總量與保障途徑列表
第十七條 公租房建設年度指引
結合黃石市公租房供應體系、公租房開工建設的現狀和擬開發項目，在需求分析的基礎上，規劃公租房分年度建設指標如下：
公共租賃住房年度指引列表
（單位：套/戶）
第五章 土地供應和資金安排
第十八條 土地供應總量
“十二五”期間，通過新建方式建設廉租房、經濟適用房、棚改房等各類公租房等總計224萬㎡，按平均容積率2.5計算，新建各類公租房需要劃撥國有土地約89.6公頃。
第十九條 建設資金
考慮建安成本、基礎設施配套資金等各項因素，參考黃石市已建住房和其他城市經驗，取“十二五”期間公共租賃住房的平均建設成本為2557元/㎡。
新建廉租房、經濟適用房、棚改房等各類公租房等總計224萬㎡，需建設資金總計約57.3億元。
第二十條 資金籌措渠道
1．國家對公租房建設的資金補貼
按現有標準，公共租賃住房（廉租房）補貼標準400元/㎡，規劃期內黃石市新建廉租房45萬㎡，依此測算可享受廉租房資金補貼1.8億元。
2．國家對棚戶區改造工作的資金補貼
按現有標準，城市棚戶區（舊城）改造補貼資金為5000元/戶，工礦棚戶區改造補貼資金為15000元/戶。
據規劃，城市棚戶區（舊城）改造共涉及14190戶，工礦棚戶區改造共涉及5936戶，依此測算可享受棚改資金補貼約1.6億元。
3．省財政補助
對於公共租賃住房建設，預計“十二五”期間湖北省財政補貼約0.25億元。
4．棚戶區置換或騰空的土地收益
棚戶區搬遷房屋占地面積為118.57公頃，還建項目占地總面積為52.8公頃。即搬遷安置中，通過提高容積率，可騰出土地面積約66公頃。
按黃石市土地出讓的平均價格2250萬元/公頃，結合政府和市場主體的公司化操作過程中可納入棚改資金的土地出讓金比例約3-5%，可通過土地取得收益約0.59億元。
5．公租房租金收入
按現狀水平，平均每套公租房收取市場租金5元/㎡。月估算，同時考慮到租金為動態變化的過程，而房屋市場租售皆為逐年上漲的過程，取2011年—2015年平均每套公租房收取市場租金6元/㎡。月，未來五年內102萬㎡出租的公租房、廉租房可回收資金3.67億元。
6．公租房產權出售收益
結合中低收入住房困難家庭經濟承受能力和公租房管理辦法，五年後公租房按10%比例出售，平均每套公租房2000元/㎡估算，約10萬㎡的公租房出售可回收資金約2億元。
7．大中型企業自主集資
公租房（經適房）的建設多由大中型企業自主集資建設，約40萬㎡的經適房可自主籌集資金約9.3億元。
8．公租房小區所建商業設施租金收入
公租房建設中，小區一樓臨街多開發為商業門面，出租獲取收益，平均每月為500元/㎡，預計新建公租房開發商鋪面積約5萬㎡，五年內獲取收益15億元。
9．投融資公司的商業投資收入
黃石市公租房建設採取政府主導，公司化操作的形式。投融資公司除投融資建設公租房外，還參與商業投資獲取經濟收益，以補充公租房建設管理中的資金，五年內可獲益2-3億元。
10．融資
公租房建設和棚戶區改造初期，存在較大的資金缺口，投融資公司或其他責任單位向銀行申請中長期貸款。然後採取公司化運營的形式，利用租售公租房及其配套設施回收的資金或商業投資收益還款。
第二十一條 資金回收期估算
按建設成本和收益率，估計黃石市公租房建設和棚戶區改造的資金回收期約為10年。
第六章 發展策略
第二十二條 嚴格落實規劃相關政策
構建黃石市住房困難家庭檔案；針對公共租賃住房建設、棚戶區改造等項目，構建特殊的經濟政策和用地政策；加強公租房的實時動態監管，針對租戶收入情況的變化，調整其住房補貼，真正實現公租房制度惠及最需要幫助的家庭。
第二十三條 多途徑、多層次的公共租賃住房供應策略
在政府主導的前提之下，借鑑先進城市的經驗，通過“總量控制，政府主導，市場捆綁，租售並舉、挖掘存量”的策略，保障黃石市公共租賃住房的供應總量和供應的可持續性。
政府直接建設公共租賃住房，以租為主、先租後售、租售並舉，保障資源的有效利用；商品住房中配套建設公租房，促進公共租賃住房供應的可持續性；利用存量住房，增加公租房供應；發展住房二、三級市場，緩解公租房供求壓力。
第二十四條 適當發展傳統服務業，為中低收入人群提供就業機會
根據“居住—就業臨近”原則，以節約低收入人群通勤成本。考慮到黃石市不同城區的發展定位，某些地區應適當發展餐飲服務、商業零售、環衛清潔、家政服務等傳統服務業，為中低收入階層提供就業機會。
第二十五條 結合公共運輸進行空間布局，降低通勤成本
中低收入階層受其收入的限制，其出行更多的依賴於公共運輸，以節約出行成本。故部分公租房應儘可能在公共運輸線網密度較高的地區進行布局和選址。
第七章 保障措施
第二十六條 加強領導，完善棚改組織體系
首先，建立高位協調機制，成立由市委書記任政委，市長任組長的棚戶區改造領導小組；二是建立“三位一體”運作體系，三者既相互配合、共同協作，又互相制約、互相監督；三是明確部門責任，健全工作網路，建立項目審批全程代辦服務制；四是嚴格獎懲機制，加大獎懲力度。
第二十七條 創新機制，堅持多元化發展
把棚改與公租房建設結合起來，進一步落實棚戶區改造和公租房建設優惠政策，充分調動企業、社會、個人的積極性，整合多方資源，推動公租房建設和棚戶區改造工作。
第二十八條 拓展資金投入渠道
充分利用我市“開發性金融試點”城市的有利條件，積極爭取國開行的融資融智支持。通過政府加大政策資金支持，吸收企業、個人和社會投資，鼓勵金融機構發放中長期開發貸款，支持社會經營機構發行中長期債券；盤活“三改”騰退土地，經營好公租房、“三改”土地商業配套設施、出租出售公租房，向金融機構直接或間接籌集資金等方式籌集建設及營運資金；通過吸收社會力量或個人參與建設運營，形成產權主體多元化。
第二十九條 堅持可持續發展
在全市範圍內抽調專人組建日常工作、督辦考核專班；由市領導帶領市直部門負責人掛點；由市政府主要領導與各縣（市）區（開發區）及市直相關部門的主要負責同志簽訂責任狀；由市委、市政府、市棚改辦和市棚戶區改造和住房保障工作領導小組牽頭，市委督查室、市政府督查室、市人大城環委、市政協環資委、社會監督員組成專項考核小組進行考核，對各相關部門和單位進行季度、半年、全年檢查、考核；制定獎勵辦法，連續獎勵三年。
第八章 附 則
1．本規劃自批准之日起生效。
2．本規劃由黃石市人民政府組織實施。
3．本規劃由黃石市房地產管理局負責解釋。
附表:1．黃石市保障性安居工程“十二五”規劃表
2．規劃公租房（廉租房、棚改）建設項目（略）
3．規劃公租房（經濟適用房）建設項目（略）
附表1：黃石市保障性安居工程“十二五”規劃表
單位：戶/套
