買76㎡的房,憑什麼付100㎡的錢?香港公攤面積興廢史

這幾天,有關公攤面積的討論再次熱烈,24日權威專家回應“住宅建築以套內使用面積交易”為國際通行做法,雖並不等同於公攤面積取消,但透明度的提高實為購房者福音。今天我們來看作為發源之地的香港,其公攤面積的興廢史。

公攤,是大家買房、賣房,甚至租房過程里很關心的一個事。

比如,下面是在網上搜隨手的一張房產證圖片。

房產證房產證

建築面積是100.12平米,套內建築面積卻只有76.49平米。

兩個數字相減,得到23.63平米,就是我們說的“公攤面積”。一般來說,電梯井、樓梯間、門廳過道走廊、管道井等,都算在公攤里。

關鍵是,買房時,是按照建築面積掏錢的。

稍微關注下就會發現,公攤還是一個極具特色的東西,因為國際上一般都是按套內面積計算房子面積。

但是,這卻不是我們獨創的。一般認為,公攤是學香港的。

而更有意思的是,香港在5年多前已經完全廢除公攤面積。

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公攤“不公”

你得給小區垃圾道交供暖費

和公攤密切相關的有個數字:得房率,計算公式=套內建築面積/建築面積。

一般來說,買的住宅得房率75%~90%之間,高層低一些,多層的高一些。

曾經有個奇葩,2014年時,山東高密樓盤“貴賓首府”,得房率只有48%,被戲稱為“史上最牛”的公攤面積!買前看樣板間是寬敞精緻的小二居,廚衛俱全,收房時,拿到卻是狹小簡陋的一居室,只能放下一張床。

面對維權,開發商也牛氣“法律對於公攤上限沒有規定。”甚至說:“你們一百年都退不了房。”

如果說,這是極端案例,退一步說,物業管理所有的費用本應面向室內部分,但交物業費,也是按照建築面積交的。也就是說,連同電梯井、管道井、垃圾道、變電室等每個月也由業主交了物業費。

如果再退一步,上面這些空間都是為業主服務的。

但在供暖地區,供暖費也是按建築面積收的。但,你家的管道井、垃圾道、變電室等公攤面積里,並沒有供暖。

最坑的是,現在越來越多開發商搞精裝房,而且精裝標準動輒就是三千、五千。

而對精裝房開發商仍然按照的是建築面積出售,可實際上,不光業主不會傻到想給垃圾道精裝一番,就是開發商在實際建造過程中,也不會這樣做。

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香港:公攤的發源地

曾經很長時間,中國大陸都是福利分房,沒有商品房、公攤等一系列市場化的概念、事物。

但在改革開放後,我們學習對象除了歐美、日本等已開發國家,還有兩個地區特別受到重視,那就是香港和新加坡。

因為,香港、新加坡文化、語言相通,交流起來方便,也更有針對性。

比如,香港深深地影響了深圳、珠三角等地區的城市規劃,北京、上海的軌道交通也受益於港鐵。

而在房地產領域,大陸學習香港的土地招拍掛、預售制度。

還有一樣就是:公攤。

香港的一處住宅區香港的一處住宅區

1950年代,在香港,房子都是整棟整棟出售的,能買得起的非富即貴,這樣房地產開發就沒法“高周轉”,沒法把更多人吸引到樓市里,市場就顯得“有些小”。

所以,香港的房地產商就想到一個好辦法:一層一層賣,後來,乾脆面積更小一些,一套一套賣,這樣有就更多人能買得起房子了。

問題來了,先前整棟賣,樓道等區域連同房子一個人一起買了。

分層、分套賣,建設這些公共區域同樣要花錢,總不能讓房地產商掏錢。

所以,把公共區域也平均攤到房屋面積里,買房人掏錢一起買了。

這就是“公攤”。

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慘不忍睹的40%得房率

有了公攤之後,開發商造的房子,實際使用面積卻不斷“縮水”。

2010年時,香港政府有關部門負責人拿4個不同年代的房子舉例:

1972年,約790呎實用, 有露台,建築面積為850呎(1呎≈0.09平米);

1986年,817呎實用,建築面積907呎;

1993年,732呎實用,建築面積945呎;

2010年,約780呎實用, 建築面積約1000呎。

實際得房率,92.9%、90%、88%、78%,一路下跌。

3

開發商在樓盤裡建造越來越多的豪華會所、室內恆溫泳池、空中花園、私人酒窖等設施,然後計入公攤了。

不僅得房率越來越低,香港各個開發商都有自己的面積計算方法,甚至同一個開發商在不同時期的計算方法也不同。但多少公用面積算公攤,卻完全取決於發展商的“良心”。

買房人一不留神就買了“縮水樓”,但開發商的底線是:錢不能少賺。

另外,而對於買房人來說,公攤面積很難測量,遠不像室內面積那么容易量出來。

所以,公攤問題上,透明度不夠,由於得房率不同,不同樓盤之間比較起來也更加困難。買房人常常吃“啞巴虧。”

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2006年,長實元朗四季豪園,業主售房後發現,得房率只有40%。經媒體曝光,全港譁然。

所以,對“公攤”,在香港早就有廢除的呼聲,而且隨著開發商越來越膽大,買房人怨聲也越來越大。

2008年,香港測量師學會產業測量組開始推動香港房地產行業採用“實用面積”(差不多相當於內地“套內面積”),當年10月,港府公布“實用面積”,並要求經地政總署新批出的預售樓花申請項目,必須在售樓書中採用統一的“實用面積”定義。

但這只是第一步,明確了什麼是“實用面積”,要求開發商在售房契約中寫清楚“實用面積”。

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“公攤”發源地,廢除了“公攤”

下一步,更加重要:要按照“實用面積”來計算房子的總價。

2010年,香港立法會房屋事務委員會建議,在新房買賣中,去掉公攤面積,按照實用面積定價。

取消公攤,廢除建築面積,按照“實用面積”計價,當時,香港官方諮詢公眾意見中,收到近1000份意見書,市民幾乎一邊倒叫好。

反對聲音也很大,而且主要來自開發商。

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開發商提出“六大質疑”,比如,市場上的存量房(二手房)是按照建築面積算的,如果新房按照實用面積算,會造成價格混亂,讓買家“無所適從”。

還比如,按照“實用面積”賣房,每平米單價會上漲。這個很容易理解。一套建築面積100平,得房率80的房子,按照建築面積每平賣4萬,一共400萬。按照“實用面積”算,就要賣到5萬塊,每平單價上漲25%,因為開發商該賺的錢,一分也不會少賺。

完全一副為公為民的姿態。

地產大佬梁志堅就在媒體上炮轟,政府在處理上太過倉促,錯用民意,亦沒有回應商會提出的意見。

眼看民意難違,代表開發商利益的“地產建設商會”表示,原則上支持。

但隨後就打起“拖延戰術”,並說要提出“統一建築面積的方法”,拖慢立法進程。

明眼人,也看出開發商的心計。

部分香港網民的評論部分香港網民的評論

最終,在2012年12月,香港官方要求從2013年開始實行住宅物業銷售新規,二手房銷售先行提供“實用面積”。當年4月,《一手住宅物業銷售條例》開始實施,新房只能用實用面積來標準面積,以“每平方呎/平方米”來表示售價。

尤其是對於新房,不按照“實用面積”標註,還可能吃上官司,被罰款100—500萬港幣,判處3—7年監禁。

對二手房,香港地產代理監管局強制要求,中介銷售過程中向二手房購房者分別提供以“套內面積”和“建築面積”計價的雙份售價資料。特區差餉物業估價署還準備了全港所有經評估的二手房“套內面積”資料,供公眾查閱。新房計價標準逐步傳導到二手房領域。

從此,香港房地產銷售由此徹底告別“公攤”。

而地產商口中說的混亂,也並沒有出現。

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