物業管理投標程式和方式

物業管理招標投標在我國目前尚處於起步階段，迄今為止，國內也僅有北京、深圳、上海、廣州、南京、湖南等地進行了初步嘗試，而參與投標的物業管理公司更是寥寥可數。應當說，在這一行業中投標活動的成功經驗暫且乏善可陳。然而，投標的公平性與競爭性又決定了它必將取代現有的開發商"包辦制"，成為業主選擇"管家"的主要形式。對於物業管理公司而言，要想在競爭越來越激烈的物業管理行業中站穩腳跟，乃至成為行業主導，就必須要儘快做好準備，加入到投標競爭的行列之中，在競爭中發展壯大。因此，了解物業管理投標的程式與技巧，了解投標中可能發生的爭議及其解決途徑，對於提高物業管理公司的投標競爭力以及保障其自身權益，都是非常現實和迫切的。
由於物業管理服務的無形性與其他工程項目的實務性的差異，物業管理投標具有許多區別於其他項目投標的獨特之處。但同樣作為投標，其必經程式仍與其他項目投標有著諸多相似之處，仍要經歷前期準備、購買標書、可行性分析、編寫及封送標書等步驟。
根據招標項目不同的特點，招標人有權選擇不同的方式進行招標。現行國際市場上通用的物業管理招標方式大致可分為三種：公開招標、邀請招標和議標。 來源：考試大
(一)公開招標
公開招標是指招標人(業主)通過報紙、電視及其他新聞渠道公開發布招標通知，邀請所有願意參加投標的物業管理企業參加投標的招標方式。公開招標最大的特點是招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。
公開招標是國際上最常見的招標方式，其優點是最大程度地體現了招標的公平、公正、合理原則。
(二)邀請招標
邀請招標是指不公開刊登廣告而直接邀請某些單位投標的招標方式，其主要特點是以投標邀請書的方式邀請特定的法人或者其他組織投標。
邀請招標主要適用於標的規模較小（即工作量不大，總管理費報價不高）的物業管理項日。由於公開招標方式工作量大、招標時間長、費用高，邀請招標有的地方彌補了公開招標方式的不足，成為公開招標不可缺少的補充方式，並由於其節省招標時間和成本的優點，深受一些私營業主和開發商的歡迎。目前，邀請招標方式在物業管理招標中亦頗受歡迎，特別為一些實力雄厚、信譽較高的老牌開發商所經常採用。
邀請招標具有節省時間、減少招標費用的優點，但這種招標方式也有其弊病，那就是再好的篩選，也有可能遺漏一些合格的、有競爭力的物業管理企業；另外，在評標中可能會歧視某些投標人等。儘管如此，邀請招標仍作為一種重要的招標方式被廣泛使用。
(三)議標
議標又稱談判招標，是指招標人不必公開發布招標公告，而是選擇其認為有能力承擔或獲標的物業管理企業，邀請其投標，然後通過平等協商，最終達成協定。議標實質上可以看作是更小範圍的邀請招標。 採集者退散
議標目前在我國中小規模的物業管理招標項目中較為常見。這是因為，一方面，該類物業的工期較緊，標的總價較低，短時問內難以吸引足夠數量的物業管理單位進行投標。事實上該類項目（也就是我們常見的中小樓盤和物業）很少是實行超前招標，讓物業管理企業介入其設計施工階段的，大多數情況是開發商等物業完工後才去選擇物業管理企業。由於這時工期緊，開發商往往採用議標方式，同時找幾家 物業管理企業到現場考察，然後同時進行談判協商，最終選定符合要求的物業管理企業。另一方面，開發商本身對物業管理企業的情況較為了解，且所需管理的物業技術性和專業性不強，對管理的要求不是非常嚴格。此時在投標人競爭範圍縮小的情況下，並不影響物業管理服務的質量。因此，議標方式常常更適合經驗豐富的開發商所採用，業主委員會也可通過委託招標機構採用議標方式進行招標。